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《城市里的房子：讀懂中國(guó)房產(chǎn)財(cái)富邏輯》 今天,，靈遙將為你帶來(lái)一本新書(shū),，名字叫做《城市里的房子：讀懂中國(guó)房產(chǎn)財(cái)富的邏輯》。對(duì)每家每戶(hù)來(lái)說(shuō),，房子始終是一個(gè)熱門(mén)話題,，像是房產(chǎn)稅、學(xué)區(qū)房,、限購(gòu)等話題,，都是老百姓們關(guān)心的話題。而,，房子的價(jià)格,，不僅會(huì)影響我們對(duì)自己收入的看法，還會(huì)影響到我們的戀愛(ài),、擇偶,、生娃等人生大事。
那么,，中國(guó)的房?jī)r(jià)究竟有泡沫嗎,？改善住房如何改善財(cái)務(wù)狀況？哪里的房子適合投資養(yǎng)老呢,？來(lái)和靈遙一起讀讀這本書(shū),，尋找問(wèn)題的答案吧。01. 中國(guó)的房?jī)r(jià)有泡沫嗎,？ 浩浩蕩蕩的看房大軍里,，有一類(lèi)人群叫做「買(mǎi)房剛需族」。在他們中,，既有等著買(mǎi)房結(jié)婚的小年輕,，也有替孩子挑選好學(xué)校的寶爸寶媽們,。一般來(lái)說(shuō)，他們的手里并沒(méi)有太多的積蓄,，這套即將購(gòu)入的房子,，將會(huì)他們近些年來(lái)最大的身家。
因此,，在買(mǎi)房的時(shí)候,，他們一定會(huì)關(guān)心兩個(gè)問(wèn)題：第一，現(xiàn)在的中國(guó)房地產(chǎn)有泡沫嗎,？買(mǎi)了房子后會(huì)不會(huì)成為接盤(pán)俠,？第二，如果剛需族買(mǎi)房,，都有什么原則需要遵守,？要回答這兩個(gè)問(wèn)題，我們不妨來(lái)一起看看中國(guó)這些年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況,，和國(guó)際上與我們處在相似發(fā)展階段的房?jī)r(jià)變化情況,。在書(shū)里，作者對(duì)比了中國(guó)大城市的房?jī)r(jià),，和韓國(guó),、馬來(lái)西亞、巴西,、俄羅斯,、南非等國(guó)家的房?jī)r(jià)，發(fā)現(xiàn)中國(guó)的房?jī)r(jià)上漲不是特例,，而是符合全球范圍內(nèi)房?jī)r(jià)上漲的一般規(guī)律的,。圖 | 1980-2016年全球主要國(guó)家房?jī)r(jià)變化情況
（數(shù)據(jù)來(lái)源：The Economists）
也就是說(shuō)，在一個(gè)國(guó)家的綜合國(guó)力,、綜合收入水平,、消費(fèi)水平和城市化率都在提升的時(shí)候，房?jī)r(jià)上漲是個(gè)必然趨勢(shì),。這就好比你拿著現(xiàn)在的收入,，穿越回50、60年代去買(mǎi)房子,，你多半會(huì)發(fā)現(xiàn),，買(mǎi)房子就跟個(gè)「買(mǎi)白菜」一樣。圖 | 中國(guó)一線城市房?jī)r(jià)走勢(shì)圖（1999年 - 2015年）
那么,，在房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候,，國(guó)家是否有出臺(tái)調(diào)控房?jī)r(jià)的政策呢？不過(guò),，我國(guó)政府調(diào)控房?jī)r(jià)，調(diào)控的并不是房?jī)r(jià)的水平,，而是房?jī)r(jià)過(guò)快的增速,。因?yàn)椋績(jī)r(jià)增速過(guò)大,，會(huì)讓富人擁有更多的資產(chǎn),，讓窮人沒(méi)有地方住，不利于國(guó)家的繁榮發(fā)展和社會(huì)的安定,。畢竟,，人要是對(duì)未來(lái)沒(méi)有個(gè)奔頭，就都不愿意去干活了,。
02. 中國(guó)的房?jī)r(jià)為什么會(huì)漲,？ 說(shuō)完了房?jī)r(jià)的走勢(shì)后，靈遙想和你說(shuō)個(gè)故事：記得在我剛上初中的時(shí)候（2006年左右）,，我父母用全部的積蓄，加上銀行貸款,，在成都西2.5環(huán)的位置,，買(mǎi)了我家的第二套房。那時(shí)候,，靈遙清楚地記得,，房?jī)r(jià)是4000-5000元左右一平方米。結(jié)果,，13年過(guò)去了,，靈遙回家路過(guò)小區(qū)附近的地產(chǎn)中介時(shí)，我驚訝地發(fā)現(xiàn),，我住的那個(gè)片區(qū),，連二手房房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到了2萬(wàn)左右，可以說(shuō)是了翻了3番都不止,。
那么,，這個(gè)房?jī)r(jià)為什么會(huì)增速如此過(guò)快呢？有些朋友會(huì)把房?jī)r(jià)上漲的「鍋」扔給「貨幣超發(fā)」,，認(rèn)為是貨幣超發(fā)的貶值,，導(dǎo)致房?jī)r(jià)暴漲。但是,，從相關(guān)數(shù)據(jù)來(lái)看,，我國(guó)的居民消費(fèi)指數(shù)（CPI，衡量通脹的指標(biāo)）增長(zhǎng)率在全球范圍內(nèi)處在一個(gè)居中水平，并沒(méi)有看出明顯的貨幣超發(fā),。也就是說(shuō),，我國(guó)貨幣的超發(fā)并不嚴(yán)重，貨幣的貶值并不是房?jī)r(jià)飛增的主要原因,。既然不是貨幣超發(fā),，那把「鍋」扔給「供地不足」可以嗎？一方面，很多三四線城市,，甚至是縣城,，其實(shí)有很多空余土地的。以靈遙目前居住的這個(gè)北方縣城為例,，放眼望去,，到處都是空閑的土地和正在投入建設(shè)的房子，土地供應(yīng)是很充足的,。但是,，這個(gè)地方的平均房?jī)r(jià)8000元/平方米，同樣是高于大部分居民的平均收入2000-3000元的,，與一線城市很類(lèi)似,。
另一方面，在巴黎,、紐約這些城市,，土地是私有的，也是可以敞開(kāi)供應(yīng)的,，但是,，城鎮(zhèn)里的房?jī)r(jià)還是節(jié)節(jié)上漲。如果你有讀過(guò)《學(xué)會(huì)花錢(qián)》這本書(shū)，你便會(huì)發(fā)現(xiàn),，真正影響房?jī)r(jià)的是土地的價(jià)格,，而，土地的價(jià)格又由土地的位置決定,。更多內(nèi)容,，請(qǐng)戳（序號(hào)亂了，抱歉）： 我舉個(gè)例子,，同樣是一個(gè)80平方米房子,，在北京二環(huán)里的月租估計(jì)得上萬(wàn)，到了北四環(huán)就只需要6000左右,，而,，到了靈遙現(xiàn)在居住的這個(gè)縣城，就只用不到1000元,。因此,，如果你是一個(gè)自由職業(yè)，暫時(shí)不用擔(dān)心孩子的教育問(wèn)題,，不妨先來(lái)到縣城,，積累一段時(shí)間的財(cái)富，再做打算,，因?yàn)椋?/span>房?jī)r(jià)的上漲,，其實(shí)和經(jīng)濟(jì)高度發(fā)展時(shí)，導(dǎo)致的資源在大城市和省會(huì)中心城市聚集有關(guān)的,。 當(dāng)好的教育醫(yī)療資源,，都集中到了大城市后，好公司也都跑到一線城市的CDB去扎堆,，畢業(yè)后想要有個(gè)好發(fā)展的人群,，自然而然也就聚集到了大城市。他們?cè)谝唤Y(jié)婚,，一生孩子，那人口勢(shì)必會(huì)飛速增長(zhǎng),。
但是,，當(dāng)人口的膨脹對(duì)應(yīng)著的卻是有限的土地時(shí)，可以修的房子數(shù)量也是相當(dāng)有限的,，一旦供不應(yīng)求,，房?jī)r(jià)必然上漲。03. 剛需房子怎么買(mǎi),？： 先上車(chē)原則 & 稀缺原則 好了,，現(xiàn)在我們假設(shè)你打算留在大城市里發(fā)展，必然會(huì)涉及到自己結(jié)婚,、孩子讀書(shū),、父母養(yǎng)老等問(wèn)題，房子自然是一定要買(mǎi)的,。但是,，這第一套房子,，究竟該怎么買(mǎi)呢？書(shū)里有兩個(gè)原則,，靈遙希望大家記住,。第一原則，是「先上車(chē)原則」,，也就是說(shuō)先買(mǎi)票上車(chē),，買(mǎi)不起豪華臥鋪，就先買(mǎi)站票,，以免被列車(chē)拋下,。畢竟，中國(guó)的經(jīng)濟(jì),，大家都知道,，還是處在一個(gè)飛速發(fā)展的階段，涌入大城市的人會(huì)越來(lái)越多,，房?jī)r(jià)也會(huì)越來(lái)越高,。如果房子對(duì)你來(lái)說(shuō)是剛需， 那么,，即便是工資的增速趕不上房?jī)r(jià)的增速時(shí),，也得先下手，減少損失,。那么,，錢(qián)不夠怎么辦？作者的建議是,，先買(mǎi)一個(gè)小的房子,，然后隨著小房子的增值，再買(mǎi)大的,。也就是,，先上車(chē)，跟著列車(chē)一起前進(jìn),，先保證不會(huì)被拋下了,。除了先上車(chē)原則，另一個(gè)「稀缺原則」也很重要,，就是說(shuō)盡量買(mǎi)負(fù)載著城市資源稀缺的市中心的房子,。我舉個(gè)例子，在北京,，一個(gè)房子在三,、四環(huán)，一個(gè)房子靠近通州,，價(jià)格差不多,，面積差很多,，你就該買(mǎi)那個(gè)三、四環(huán)的小房子,。
因?yàn)?，房子的價(jià)值，不只是由這個(gè)房子本身決定的,，而是由這個(gè)房子和它周?chē)南∪辟Y源,，如，學(xué)校,、醫(yī)院,、商圈、辦事機(jī)構(gòu)等共同決定的,。正是有了這些資源帶來(lái)的各種便利,，這個(gè)房子才值錢(qián)。比如,，靈遙成都家里的房子,，價(jià)格之所以會(huì)翻了3倍，主要原因便是周?chē)膶W(xué)校,、醫(yī)院,、地鐵、旅游景點(diǎn)和美食一條街,。因此,，買(mǎi)房時(shí)，你最好買(mǎi)市中心的房子,，如果買(mǎi)不了,，那么就選地鐵沿線的房子，來(lái)部分代替市區(qū)里的各種便利,，和你租房的思路,，如，回避市中心和商圈,，是剛好相反的,。
04. 改善型住房： 比改善居住條件更重要的,，是改善財(cái)務(wù)狀況 說(shuō)完了剛需型住房后,，我們來(lái)看看什么是改善型購(gòu)房。
在房子里住了一段時(shí)間后,，有不少朋友便會(huì)想著換個(gè)環(huán)境更好的房子,，如，配套設(shè)施更好的小區(qū)房,、面積更大的居住房,、周?chē)泻脤W(xué)校和好醫(yī)院的房子,。這一點(diǎn)當(dāng)然是對(duì)的，但是只對(duì)了一半：因?yàn)?，非剛需的住房其?shí)是你的投資,，選得好的話，是可以改善你的財(cái)務(wù)狀況的,。
比如,，在房?jī)r(jià)相對(duì)便宜的時(shí)候，買(mǎi)下一個(gè)房子,，然后在房?jī)r(jià)上漲后拋售,，或是出租，都能夠從一定程度上幫助你cover掉每月的部分月供,，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)自由,。明白了「改善」的含義后，我們來(lái)看看與改善型住房有關(guān)的三個(gè)問(wèn)題：現(xiàn)在買(mǎi)房晚不晚,，還能夠改善財(cái)務(wù)狀況嗎,？ 房產(chǎn)和其他投資工具，如,，股票,、債券、理財(cái)產(chǎn)品相比,，哪個(gè)更能夠改善財(cái)務(wù)狀況,？ 如果買(mǎi)房的話，首付和貸款如何安排,？
首先,，從改善財(cái)務(wù)狀況的角度來(lái)看，現(xiàn)在買(mǎi)房還是劃算的,。因?yàn)椋?strong>在未來(lái)的一段時(shí)間里,，房?jī)r(jià)上漲是一個(gè)大趨勢(shì)。數(shù)據(jù)表明,，從1946年到2016年的70年里,，全球14個(gè)主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的房?jī)r(jià)累計(jì)上漲了90多倍，扣除了物價(jià)因素影響值,，上漲了4倍多,。由此可見(jiàn)，房?jī)r(jià)的「保值」「增值」屬性,，是實(shí)至名歸的,。
其次，從收益率來(lái)看,，買(mǎi)房的收益率是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于購(gòu)買(mǎi)股票,、債券等理財(cái)產(chǎn)品的收益率的,，同時(shí)也更穩(wěn)定。單從從2000年到2016年這16年的數(shù)據(jù)來(lái)看,，房?jī)r(jià)漲了近10倍,，一線城市的房?jī)r(jià)從每平方米5000元上漲到了50000元左右，二線城市的房?jī)r(jià)每平方米也上漲了近2000元到20000元左右,。如果考慮按揭,，首付為全款的30%，也就是加了3倍多的杠桿,，那么算下來(lái)就是30多倍的收益率,，遠(yuǎn)高于股票的收益率。05.
改善型購(gòu)房怎么買(mǎi),？ 少首付,，多貸款，長(zhǎng)時(shí)間 說(shuō)完了改善型購(gòu)房的好處后,，我們來(lái)看看改善型購(gòu)房怎么買(mǎi),？一方面，改善型購(gòu)房是你投資的一種,，若是讓你和家人每個(gè)月增加了N多資金壓力,，就不劃算了。因此,，在購(gòu)買(mǎi)改善型購(gòu)房時(shí),，你要爭(zhēng)取一個(gè)允許范圍內(nèi)最低的首付，在減輕壓力的同時(shí),，對(duì)抗未來(lái)的通脹,，減少購(gòu)房成本。另一方面,，貸款時(shí),，你要盡量選擇公積金貸款，因?yàn)?，公積金的利率低,，可以省下很多月供。因?yàn)椋?/strong>按照現(xiàn)在的利率,，20年期的100萬(wàn)元的貸款可以省下1000元左右的月供,，可以說(shuō)是相當(dāng)劃算了。06. 買(mǎi)房養(yǎng)老： 哪里的房子潛力最大,？ 說(shuō)起買(mǎi)房養(yǎng)老,，很多人會(huì)覺(jué)得是買(mǎi)個(gè)房子孝敬父母。這樣的理解,，出發(fā)點(diǎn)很好,，但是也很不全面。在《百歲人生》這本書(shū)里,，作者曾不止一次地提到過(guò),，人類(lèi)已經(jīng)全面進(jìn)入到長(zhǎng)壽時(shí)代 —— 我們的父母和我們自己，活過(guò)100歲將是大概率事件,。也就是說(shuō),，在60歲退休后，我們還將有近40年的養(yǎng)老生活,，自然需要更多的財(cái)富資源,。
另外，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,，和物價(jià)飛速上漲,，我們需要的養(yǎng)老錢(qián)，將比我們的爺爺輩和父輩更多,，因此,，多留些資產(chǎn)在手里，終歸是個(gè)保障,。
這時(shí),，你若是買(mǎi)得一套好房子，不僅可以替父母盡孝,，還能夠讓你自己「老有所依」,，可以說(shuō)是「一舉兩得」。那么,，什么叫「買(mǎi)得好」呢,？這里有一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題，即,，買(mǎi)在哪個(gè)城市里,。做了系統(tǒng)的研究后，作者和團(tuán)隊(duì)梳理了買(mǎi)養(yǎng)老房要考慮的八個(gè)因素，前四個(gè)是常見(jiàn)的已知因素,，分別是城市規(guī)模,、人口流入、人均收入,，和土地供應(yīng)情況,，代表了一個(gè)城市的綜合發(fā)展水平，影響了一個(gè)城市的房?jī)r(jià),。比如,，首都北京，和一個(gè)二三線城市的房?jī)r(jià),，每平米的價(jià)格之所以會(huì)有上萬(wàn)元的差別,，主要是因?yàn)榇蟪鞘械馁Y源好，說(shuō)白了就是有「好工作,、好學(xué)校,、好醫(yī)療」，買(mǎi)套房子,，輕松滿(mǎn)足三代人的需求,。圖 | 北京2019年1月房?jī)r(jià)均價(jià)表
另外，城市人口流入也是一個(gè)很重要的因素,，有些城市,，如，珠三角的佛山,、東莞,、中山，和江浙一帶的城市,，因?yàn)檎吆?，區(qū)域好，房子的增值空間也很大,。當(dāng)然,，除了這四個(gè)已知因素以外，還有四個(gè)不常見(jiàn)的關(guān)鍵因素,，可能會(huì)成為幫助你找到挑選城市的「勝負(fù)手」,，它們分別是：兒童數(shù)量增速、上市公司數(shù)量,、財(cái)政收入和服務(wù)業(yè)占比,。我們先來(lái)說(shuō)第一個(gè)，兒童增速,。孩子是家里的寶貝,，有了自己的孩子以后，父母自然會(huì)挖空了心思，想要把孩子送到最好的學(xué)校里去接受教育,。這便會(huì)涉及到「學(xué)區(qū)房」大戰(zhàn),，比如，清華北大人大周?chē)姆孔?，價(jià)格都是萬(wàn)和十萬(wàn)元起價(jià)的。另外,，在有了孩子后,，買(mǎi)房會(huì)從「可買(mǎi)可不買(mǎi)」，變成一種剛需,，房?jī)r(jià)自然也會(huì)跟著上浮,。接著，我們來(lái)看第二個(gè),，上市公司數(shù)量,。上市公司的數(shù)量，是一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)是否活躍的指標(biāo),。并且,，在大多數(shù)中國(guó)人眼里，上市公司工資高,，發(fā)展?jié)摿?，是?shí)打?qū)嵉摹负蔑埻搿埂?/strong>于是，在上市公司數(shù)量眾多的地方,，如,，廣東、浙江,、江蘇,、上海、北京,、福建,、山東和湖南等地區(qū)，房?jī)r(jià)也是節(jié)節(jié)攀升,。
圖 | 中國(guó)境內(nèi)上市公司分布情況圖
第三個(gè),，是財(cái)政收入，這個(gè)決定了一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)情況,。一般來(lái)說(shuō),，一個(gè)地區(qū)的財(cái)政狀況越好，越證明一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展好,，越是容易吸引到畢業(yè)小年輕們的加入,，因此，上海、北京,、深圳,、廣東、浙江,、江蘇和福建地區(qū)的房子均價(jià),，都是全國(guó)相對(duì)來(lái)說(shuō)比較高的。最后一個(gè)是服務(wù)業(yè)占比,，說(shuō)白了就是第三產(chǎn)業(yè)在一個(gè)城市里的經(jīng)濟(jì)比重,。一般來(lái)說(shuō)，那些服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)的城市,，如,，北、上,、廣,、深在對(duì)抗經(jīng)濟(jì)下行時(shí)，普遍比工業(yè)主導(dǎo)的城市給力,，房?jī)r(jià)也更加地堅(jiān)挺,。因此，在你打算購(gòu)入養(yǎng)老房投資時(shí),，不僅要考慮前面的常見(jiàn)因素,，還要考慮到后面不常見(jiàn)的因素。
在讀完了這本與房?jī)r(jià)有關(guān)的書(shū)后，靈遙發(fā)現(xiàn),，大城市房?jī)r(jià)的上漲,，是一個(gè)必然趨勢(shì)。畢竟,，每一個(gè)人在年輕的時(shí)候,，都有一個(gè)北漂、滬漂,、深漂,、粵漂夢(mèng)， 即便是月月光,，也想要去一線城市里,，見(jiàn)見(jiàn)世面。但是,，一線城市里,，扎堆的不僅有土著,，還有全國(guó)各地最優(yōu)秀的學(xué)生，競(jìng)爭(zhēng)不僅激烈,，而且,，房?jī)r(jià)也會(huì)因?yàn)楣┎粦?yīng)求，而飆升,。
反觀國(guó)外地區(qū),，因?yàn)榻逃歪t(yī)療的資源的不再緊缺，更多的人選擇離開(kāi)大城市,，回到鄉(xiāng)村里過(guò)田園生活,。雖然不知道這是否會(huì)成為未來(lái)發(fā)展的大趨勢(shì)，靈遙也希望不管你在哪里,，都有一處讓自己感到心安,，放心出去打拼的地方,。
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