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今天是我們《南寧城市更新系列》專(zhuān)題的第五篇，我們與大家共同探討“城市更新”中的“城中村改造”,。眾所周知,，“城中村改造”是重大民生工程，對(duì)城市面貌提升,、城市基礎(chǔ)配套完善起到至關(guān)重要的作用,。在南寧，你會(huì)發(fā)現(xiàn)不少城中村處于城市的中心地帶（例如南湖麻村等）,，其由城中村居民自行建造的房屋布局較為混亂,，與周邊的現(xiàn)代化城市氛圍格格不入，更存在著土地利用效率低,、消防安全隱患大等問(wèn)題,。因此，早在2013年南寧市出臺(tái)了《南寧市人民政府關(guān)于加快推進(jìn)城中村改造的實(shí)施意見(jiàn)》,，主要通過(guò)拆遷改造的方式,，以全面改造、綜合整理相結(jié)合,，構(gòu)建了“村組自行改造”,、“村企合作改造”、“政府主導(dǎo)改造”的運(yùn)作方式,，形成了政府,、社會(huì)資本、原權(quán)利人三類(lèi)力量分別主導(dǎo),、互惠互利的改造新體系,，力爭(zhēng)用10年的時(shí)間整治快環(huán)內(nèi)的城中村。《意見(jiàn)》實(shí)施六年來(lái),，南寧市大批城中村實(shí)施了改造,。一部分是政府征收后蓋起了建起新的商業(yè)綜合體或住宅區(qū)，一部分是城中村集中進(jìn)行外立面“美化”,，粉刷為統(tǒng)一的顏色,，制作統(tǒng)一的外立面風(fēng)格，整體顯得整潔干凈美觀,。而隨著2019年南寧拆遷,、舊改大幕的拉開(kāi)，也意味著南寧的城市更新的步伐將大大加快,、工作內(nèi)容也將發(fā)生巨大的變化,。今天，我們通過(guò)具體項(xiàng)目來(lái)幫助大家詳細(xì)了解南寧城市更新中“城中村改造”的模式,、流程及實(shí)務(wù)要點(diǎn)：在南寧市政府的規(guī)劃中，南寧“城中村改造”的核心是“全面改造,、綜合整治二者相結(jié)合”,。其中，對(duì)于“城市重點(diǎn)功能區(qū)”,、“對(duì)完善城市功能和提升產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有較大影響的城中村”,，實(shí)施全面改造,，提高城市核心區(qū)域功能；對(duì)于“對(duì)位于城市重點(diǎn)功能區(qū)外,，但環(huán)境較差,、公共服務(wù)配套設(shè)施不完善的城中村”，以改善居住環(huán)境為目的,，強(qiáng)化違章建筑的治理和違法建設(shè)的打擊力度,，完善片區(qū)路網(wǎng)、管線(xiàn)和消防通道建設(shè),，加強(qiáng)環(huán)境整治和立面整飾,，使環(huán)境、衛(wèi)生,、消防,、房屋安全、市政設(shè)施等方面基本達(dá)到要求,。《意見(jiàn)》中規(guī)定,，自2013年起計(jì)劃3-5年內(nèi)加快邕江沿岸及城市主干道兩側(cè)的成片城中村改造，并重點(diǎn)加快以下片區(qū)的改造建設(shè)：（一）青秀區(qū)：新興村,、凌鐵村,、南湖麻村A、B片區(qū)等片區(qū),；（二）興寧區(qū)：虎邱村,、雞村、降橋村等片區(qū),；（三）經(jīng)開(kāi)區(qū)：智和村八九隊(duì),、亭子十一組等片區(qū)；（四）江南區(qū)：白沙村,、富德村,、新屋村、淡村,、平西村等片區(qū),；（五）西鄉(xiāng)塘區(qū)：陳東村、位子淥社區(qū),、西明村,、上堯片區(qū)、永和村,、雅里村等片區(qū),。根據(jù)我們文鰩地產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)從南寧市自然資源局網(wǎng)站上了解到的具體情況，上述重點(diǎn)區(qū)域中的“雞村,、淡村一組,、智和村八,、九組、位子淥,、亭子村十一組,、虎邱村”均進(jìn)行了征收土地預(yù)公告信息。從目前看來(lái),，不少項(xiàng)目正處于推進(jìn)階段，但仍存在很多困難,。究其原因,，在于大部分城中村都普遍存在著房屋密度較大，土地較少,、人口較多等問(wèn)題,。雖然沒(méi)有能夠完成對(duì)城中村的全面改造，但在政府的大力投入下,，基本都進(jìn)行了綜合整治,。特別是快環(huán)內(nèi)的46個(gè)城中村，政府專(zhuān)門(mén)進(jìn)行了重點(diǎn)整治,，尤其是以重點(diǎn)整治城中村垃圾收運(yùn),、雨水污水、電線(xiàn)接拉,、河道溝塘的“四整治”,，和著力提升道路通達(dá)、提升建筑風(fēng)貌水平的“兩提升”,，有效地提升了城中村環(huán)境的整體水平,。在具體的運(yùn)作方式上,，南寧市政府為進(jìn)一步創(chuàng)新城中村改造的融資方式,、拓寬融資途徑，立足于市場(chǎng)運(yùn)作,，采取“村,、村組自行改造”、“村企合作開(kāi)發(fā)改造”,、“政府主導(dǎo)改造”等方式靈活有效的解決城中村改造的資金問(wèn)題,。我們文鰩地產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)幫您將三種運(yùn)作方式的異同點(diǎn)，整理成如下圖表：按照實(shí)施主體的不同,，城中村改造可分為以下三種改造模式,。在這種模式中，城區(qū)政府（或開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)）主要起指導(dǎo)作用,，組織做好村,、村組基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查,、成本測(cè)算等改造前期工作，指導(dǎo)村,、村組自行編制改造方案,、拆遷補(bǔ)償安置方案。改造所需資金在村集體經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)上由村集體引資開(kāi)發(fā),，后續(xù)實(shí)施工作都由村集體自行完成,。村集體可以充分按照村民意愿進(jìn)行改造,，有利于調(diào)動(dòng)村民參與改造的積極性,，同時(shí)也可以最大限度地保護(hù)村民利益。（1）村集體成立的改造開(kāi)發(fā)建設(shè)公司缺乏相關(guān)的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn),；（2）村民的文化水平相對(duì)較低,，管理能力較弱，有些情況下較為急功近利,，其主導(dǎo)的改造與城市總體規(guī)劃會(huì)有所出入,；（3）村民內(nèi)部容易因補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的不一致而引起矛盾；（4）村集體資金實(shí)力薄弱,，融資能力較差,，容易由于資金短缺的問(wèn)題而阻礙城中村改造的推進(jìn)。在這種模式中,，城區(qū)政府（或開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)）在做好村,、村組基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查、成本測(cè)算等改造前期工作的基礎(chǔ)上,，由城區(qū)政府組織編制改造方案,、安置方案，開(kāi)發(fā)商憑借自身的雄厚資金實(shí)力,，獨(dú)自完成城中村改造工作,。目前，南寧市區(qū)范圍內(nèi)的城中村改造項(xiàng)目較多地運(yùn)用該種模式,。例如西鄉(xiāng)塘陳東村,，便是由廣西廣物錦恒投資有限公司進(jìn)行村企合作開(kāi)發(fā)。開(kāi)發(fā)商資金雄厚,、經(jīng)驗(yàn)豐富,，可解決城中村改造總的資金短缺問(wèn)題，提高工作效率,。（1）開(kāi)發(fā)商參與改造目的是追逐利益最大化,，可能會(huì)損害村民的利益。例如某些城中村地理位置優(yōu)越，可能會(huì)刺激開(kāi)發(fā)商盲目增加建筑密度和建筑容積率,，而減少配備基礎(chǔ)設(shè)施,；（2）實(shí)力較弱、誠(chéng)信度不高的開(kāi)發(fā)商可能會(huì)出現(xiàn)半路撤資或卷款出逃的現(xiàn)象,，使得改造陷入進(jìn)退兩難的境地,。在這種模式中，政府作為城中村改造的實(shí)施主體,，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各個(gè)方面和改造全過(guò)程,；并通過(guò)政府公開(kāi)招投標(biāo)方式，公開(kāi)招募土地熟化人,，進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā),，以解決資金問(wèn)題。在南寧市一些位于重要位置的城中村,，主要以該種模式進(jìn)行，例如江南區(qū)富德村樂(lè)富坡由廣西榮和企業(yè)集團(tuán)有限公司中標(biāo)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè),。（1）政府作為改造主體,，可以統(tǒng)一籌劃，把握全局,，減小改造的阻力,，有效避免沖突事件發(fā)生；（2）政府會(huì)綜合考慮本城市的經(jīng)濟(jì)效益,、社會(huì)效益,、生態(tài)效益，更加全面,、集約,、高效地利用土地。（1）政府直接干預(yù)改造過(guò)程,，部分情況下容易使群眾產(chǎn)生抵觸心理,；（2）無(wú)法完全杜絕個(gè)別官員利用手中權(quán)力貪污受賄的腐敗現(xiàn)象；南寧市城中村改造工作的流程主要分為四個(gè)階段：為便于您的閱讀和了解，我們文鰩地產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)已經(jīng)將上述工作流程的具體細(xì)節(jié),，匯總整理成以下流程圖,，供您審閱：
在《意見(jiàn)》中，南寧市政府明確了城中村改造的規(guī)劃,、土地利用,、財(cái)政支持、配套建設(shè)方面的優(yōu)惠政策：政府允許對(duì)改造成本高的城中村改造項(xiàng)目,，結(jié)合城市控規(guī)要求,，適當(dāng)放寬規(guī)劃設(shè)計(jì)條件以平衡項(xiàng)目的投入產(chǎn)出，保證項(xiàng)目順利實(shí)施,。實(shí)行連片整體改造的情況下,，連片整體改造所涉及的邊角地、夾心地,、插花地等,，允許在符合土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的前提下，納入改造范圍或通過(guò)土地調(diào)換方式解決,。所以,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與城中村改造時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意適當(dāng)提出申請(qǐng),，以增加土地開(kāi)發(fā)面積,。城中村改造項(xiàng)目在市級(jí)權(quán)限范圍內(nèi)實(shí)行稅費(fèi)減免及返還優(yōu)惠政策。減免城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi),，或緩交墻改基金,、需要易地建設(shè)人防設(shè)施的，減半收取人防易地建設(shè)費(fèi),；其他收費(fèi)項(xiàng)目按低限收取,。城中村改造項(xiàng)目可優(yōu)先列入年度城建計(jì)劃，城區(qū)政府（開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)）每改造一個(gè)村市財(cái)政將撥付20-50萬(wàn)元工作經(jīng)費(fèi),。在配套設(shè)施建設(shè)方面：配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用,，可納入城中村改造成本。
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