總體來說，這不叫內(nèi)幕,，業(yè)內(nèi)常識罷了……

真正知道內(nèi)幕的才不會爆料呢

首先要肯定,，作者肯定是業(yè)內(nèi)人士，部分錯(cuò)誤是因?yàn)樗镜囊暯遣粚?。?dāng)然如果我有說錯(cuò)的請幫忙指出,，畢竟離開這個(gè)行業(yè)也有幾年了,。

1)售樓小姐:大家購房所付的保險(xiǎn)費(fèi)其實(shí)是可以打八五折的，不要在售樓處買保單,，外面的保險(xiǎn)公司都可以為你打折,。

A.商貸保險(xiǎn)費(fèi)是可以100%拒絕的，不需要繳,。07年左右是強(qiáng)制的,，國家更改政策了，可以自由選擇,。

2)售樓小姐:開盤絕對沒有好房子,，好的房子全部被保留，然后每個(gè)月推出幾套,，但單價(jià)升得很快,，要么就是你有關(guān)系，我們才給你好的房子,。

A.操盤不是這么操的,，一個(gè)項(xiàng)目開盤最重要，開盤沒開好后面會非常艱辛,，這也是為何現(xiàn)在不少項(xiàng)目愿意開盤前期積累很長時(shí)間客戶的原因,。所以開盤不會沒有好房子。操盤一般是銷售總監(jiān)的事,，每個(gè)人風(fēng)格不同策略不同,，但肯定都不會開盤都放出差位置的房子。最最保守的開盤方式也是：開盤賣“中”,，銷售期賣”差“,，收尾賣”好“。實(shí)際操作中不給老客戶忠實(shí)粉點(diǎn)甜頭怎么給你帶新客戶,？

3)售樓小姐:廣告沒有一個(gè)是真的,，千萬別相信其中的外立面顏色，很多造出來比畫的難看多了,。

A.并不全對,，畢竟有嚴(yán)謹(jǐn)?shù)模乙话懔魉a(chǎn)品的效果圖很準(zhǔn)的,。有的時(shí)候誤差也不是開發(fā)商愿意的,，CG和游戲?qū)嵅僖灿姓`差不是嗎？

4)售樓小姐:售樓員會用許多方法來逼你買房,，讓你無時(shí)無刻感到緊張,，這時(shí)你千萬要冷靜。要自己看中才買,。

A.我們管這個(gè)叫逼定,。但這個(gè)是屬于個(gè)人技巧,，也會對人下菜碟。有的人或許是天枰座,，你不推一把他一年也不會選好,。有的人或許是獅子座，比我們還著急,。,。。還有的人或許是天蝎座,，你逼定你就死定了,。總之好的銷售是知道哪些可以逼哪些不能逼,，有些人逼定也沒用,，回家“冷靜”下來就后悔，第二天回來退定更煩人不是嗎,？

5)售樓小姐:別以為高層中的九到十一樓不錯(cuò),，那你大錯(cuò)了，這些樓層正好是揚(yáng)灰層,，臟空氣到這個(gè)高度就會停頓,，我們是不會告訴你們的。

A.10年前我就找過資料發(fā)現(xiàn)這是謠言,，或者說沒找到國外有關(guān)這個(gè)言論的咨詢,。后來果殼也辟謠了，這謠傳的夠久的,。

6)售樓小姐:別對景觀抱太大希望,，樹和草是在交房前一個(gè)月從外地買來直接插土進(jìn)去的，所以能多多存活就不錯(cuò)了,。

A.這就是廢話,，更早的時(shí)候小區(qū)還是工地呢，可不是得等所有都建完了再種樹,？不買成樹插土里難道從樹苗開始養(yǎng)嗎,？話說成樹可比樹苗貴多了，不光樹貴,，運(yùn)輸移植保成活都是錢。沒有哪個(gè)開發(fā)商不愿意樹多成活的,，畢竟錢都花了沒出效果不是很傻逼,。園林做好了是最直觀的廣告，后期有助于銷售,。個(gè)別項(xiàng)目的草倒是直接買的草皮,，有壽命,，后期維護(hù)和更新看物業(yè)。

7)售樓小姐:別以為面磚的外墻是好的,，其實(shí)面磚漏水比涂料漏水的幾率大多了,，在國外都是用的高級涂料，沒人用面磚當(dāng)外墻,。

A.價(jià)格同比涂料永遠(yuǎn)沒有面磚貴,。面磚也分很多種，是粘上去的,，還是打龍骨的,。國外都是用高級涂料這肯定是謠言，因?yàn)槭姑娲u其實(shí)就是和“國外”學(xué)的,，為了顯高大上嘛,。具體國外是哪國也很重要。

8)售樓小姐:別以為實(shí)測面積是對的,，其實(shí)測繪局都被我們買通的,，少你一個(gè)平米你也看不出來，但是國家就只承認(rèn)他的測繪報(bào)告..

A.這條就是耍流氓,，國家允許實(shí)測面積3%誤差,，3%已經(jīng)不少了，為何開發(fā)商還需要買通測繪局,？占你一平米便宜開發(fā)商能多賺嗎,？或大或小實(shí)際是工人施工時(shí)候的誤差，一個(gè)房子又不是一組工人去做的,，人力很難控制,。

9)售樓小姐:綠化率，容積率大多都是與實(shí)際不相符的,，千萬別相信我們,，我們只是聽工程部隨便說說的，能對八成就不錯(cuò)了,。

A.容積率是蓋房子前就已經(jīng)算好的并上報(bào)國家的,，每塊地容積率國家是有要求的。上報(bào)后就不能更改變動(dòng),，改變?nèi)莘e率可是大事,。容積率本身國家是允許誤差的，2000平方米是3%,，2000~5000平方米是2%,，5000以上是1%。容積率在樓書上有可能有貓膩的是那些綜合大盤,，地可能不是一整塊,，是幾塊土地綜合組成的,，所以按理來講應(yīng)該按每塊地去計(jì)算容積率，而不是看項(xiàng)目綜合的容積率,。比如有塔樓,，板樓，塔板結(jié)合的小區(qū),，有不法開發(fā)商混合一起算,，在宣傳上就把塔樓的容積率拉低了。有任何疑問可以去看樓盤的建筑規(guī)劃公示圖,，那個(gè)是準(zhǔn)確的,。綠化率是比較扯，露天停車位如果地磚里養(yǎng)著小草都會被計(jì)算到綠化率上,。這個(gè)數(shù)字就看看好了,，還是現(xiàn)場看園林效果吧。

10)售樓小姐:漏水和外立面的材料根本沒關(guān)系,，你們要關(guān)心的是樁有多深,，因?yàn)樾路柯┧蠖嗍且驗(yàn)榉课莩两颠^大，造成外墻裂縫才漏水的,。

A.具體情況具體看,。

11)售樓小姐:開盤的時(shí)候售樓處會有許多四五十歲的人在模型邊上說這個(gè)房子好，千萬別信,，這些人大多是公司的領(lǐng)導(dǎo)來捧場的,。

A.有這種情況，但一般很少做,，一般也就是代理商領(lǐng)導(dǎo)可能偶爾干這事,。開盤為了把現(xiàn)場炒熱有很多方法，領(lǐng)導(dǎo)自己上去裝客戶是最笨的方法,。,。

12)售樓小姐:注意，有人代理公司來代理的樓盤他們通?；幼疃?，比如排隊(duì)買號等，但是開發(fā)商直接銷售就不會搞很多花頭,，那是因?yàn)榇砩滔胭嶉_發(fā)商更多的代理費(fèi),。

A.這事不絕對，得分項(xiàng)目,，好賣項(xiàng)目代理行也不愿意折騰,。開發(fā)商實(shí)際上更會搞花頭，代理行的所謂花頭還得向開發(fā)商審批,，開發(fā)商要搞還不是領(lǐng)導(dǎo)說了算,，說搞就搞？最重要代理費(fèi)是一開始談好的,，按銷售比例分成,，中間的各種宣傳費(fèi)用都已經(jīng)計(jì)算在代理費(fèi)里了。還一種是包銷,，直接把樓盤低價(jià)拿下,，也談不上賺開發(fā)商代理費(fèi)的事。

13)售樓小姐:如果報(bào)紙廣告上的哪個(gè)樓盤單獨(dú)印了一個(gè)房型,，那你千萬不要去買這個(gè)房型,，不是賣不掉的就是位置有問題，我們叫最后沖刺,，你想啊,，他干嘛不印其他的呢？

A.這條是錯(cuò)誤的,，一般廣告上印的戶型會有兩種可能,，一種是樓盤最極品的，為了吸引客戶來電,，是否還有另說,。一種是樓盤房型最多的。把最差的位置印廣告上,，不擔(dān)心廣告費(fèi)打水漂嗎,？

14)售樓小姐:到售樓處后直接問售樓員看一樣叫銷控的本子，這樣你才可以確切的知道哪些房子是真的沒了,，哪些房子還在,，這本東西特別準(zhǔn)，只有少數(shù)樓盤會做一份假的,。

A.銷控作假還不是分分鐘的事情,，這個(gè)話題沒意義。最高級別的假銷控可以讓開發(fā)商用自己人名字聯(lián)網(wǎng)把房定上,。你要真有特別想要的,，就直接和銷售說：如果這套有我不用定，直接簽約,。你再看銷售人員反映,。如果是假銷控，銷售人員看到你強(qiáng)烈意向會和領(lǐng)導(dǎo)商量,，有可能會把一些不靠譜的關(guān)系戶或者不靠譜的定房客戶趕走,，到時(shí)候你得真的干脆簽約啊！,！不過也可能是真沒了,。。

15)售樓小姐:一個(gè)好的施工單位關(guān)鍵是看他的工地是否干凈,，建材堆放是否井井有條,。

A.這個(gè)只能代表一部分吧，工地不會太干凈的,。,。建材堆放井井有條這個(gè)是基礎(chǔ)。能做到這些只能證明不差,，好的話還是看做工啊,。

16)售樓小姐:不要相信物業(yè)管理會是廣告上的外資單位來管理，通常只買他們的一個(gè)名字,，然后叫物業(yè)顧問,，這些外資物業(yè)公司通常只為單價(jià)在一萬以上的樓盤來服務(wù)，別的其實(shí)都由本地公司來管理,。

A.北京反正天通苑都早上一萬了,，也不知原作者是哪的什么時(shí)候?qū)懙摹?。不過這條沒說錯(cuò),。一般外資大牌物業(yè)都是負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)理和培訓(xùn)，完全管理的很少,，那是真高端項(xiàng)目,。不少物業(yè)公司都是開發(fā)商自己，后期也能賺點(diǎn)錢啊,。

17)售樓小姐:不要相信建筑設(shè)計(jì)是什么美國或加拿大的公司,，這也是假的，國家規(guī)定外資設(shè)計(jì)單位不能單獨(dú)參與一個(gè)樓盤的建筑設(shè)計(jì),，而必須是外加一個(gè)國內(nèi)設(shè)計(jì)公司來共同設(shè)計(jì),，但是真正做出房型的就是國內(nèi)公司，弄個(gè)外國名字只是滿足你們的崇洋媚外的心理,。

A.這條雖然不是絕對,，但倒也沒錯(cuò)。現(xiàn)象存在,。