文 杜愛(ài)民

房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)是商品房買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)基本事實(shí)的確定，內(nèi)容較為簡(jiǎn)單,，通常包括買(mǎi)賣(mài)雙方的主體,、房屋的位置、大小,、價(jià)格等基本的事實(shí),。通常情況,，房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)是預(yù)約合同,。如果伴隨法定的事實(shí)出現(xiàn)，房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)會(huì)被推定為本約合同,，即正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同,。

甲、乙雙方2018年*月*日簽訂《房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)》,，編號(hào)000***,，買(mǎi)方認(rèn)購(gòu)賣(mài)方“綠地江南華府”項(xiàng)目第60幢3單元906室商品房。當(dāng)日,，甲方在乙方售樓部向甲方支付定金人民幣50000元,，作為雙方在2018年9月19日前簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的擔(dān)保。2018年9月19日,，甲方在同一售樓部向乙方支付購(gòu)房款890777元,，乙方收款后開(kāi)具收據(jù)，收據(jù)注明50—906房款,。

《房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)》具備當(dāng)事人的名稱,、房屋基本狀況（房屋位置、房號(hào),、面積等）,、房屋價(jià)款等條款,。

甲方于2018年11月19日通過(guò)微信向原告發(fā)出《商品房買(mǎi)賣(mài)合同稿》。雙方并未簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同,。

2019年2月20日,，乙方向甲方發(fā)出定金《沒(méi)收通知函》列舉了甲方違約的事實(shí)。告知甲方終止《房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)》,，沒(méi)收定金,，并于2019年3月25日把甲方認(rèn)購(gòu)的房屋銷售他人。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》[2003]7號(hào)5,，商品房的認(rèn)購(gòu),、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容,，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的,，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。

根據(jù)民事行為意思自治原則,，合同當(dāng)事人可以依自己的意思來(lái)形成民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系,。《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的內(nèi)容只是倡導(dǎo)性規(guī)定，沒(méi)有強(qiáng)制性,。成立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并不需要完整地包含該條所有內(nèi)容,。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<<font face="宋體">中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋（二）》第一條第一款規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)合同是否成立存在爭(zhēng)議,，人民法院能夠確定當(dāng)事人名稱或者姓名,、標(biāo)的和數(shù)量的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同成立,。

基于以上事實(shí)和法律規(guī)定,，甲乙雙方簽訂的房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同。乙方的行為構(gòu)成違約,。如果乙方已經(jīng)把涉案房屋出售他人,。乙方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)履約不能的責(zé)任。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》法釋[2003]7號(hào)8.具有下列情形之一,，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的,，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息,、賠償損失,，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人,；（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后,，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。甲方可以要求法院認(rèn)定房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)為本約合同，并有權(quán)要求：解除合同,；要求乙方退還購(gòu)房款,、支付利息，并且按照一倍購(gòu)房款賠償甲方損失,。

 杜愛(ài)民,，上海海貝律師事務(wù)所律師，法學(xué)碩士,，辦公地址上海市北京東路471號(hào)1001室,，辦公電話13641713392.