文/朱邦凌

最近,，在港股上市的閩系地產(chǎn)商寶龍地產(chǎn)公布2018年報(bào),。可以說(shuō),，寶龍地產(chǎn)逆勢(shì)狂飆,，交出了一份靚麗的財(cái)報(bào)。年報(bào)顯示,，寶龍地產(chǎn)2018年實(shí)現(xiàn)收入約為195.94億元,，同比上升約25.7%；毛利為75.53億元,，同比增長(zhǎng)44.5%,。2018年度合約銷售額約為410.36億元，較2017年同期上升約96.5%,，2017年寶龍地產(chǎn)的合同銷售額為208億,。

在這份年報(bào)鼓舞下，寶龍?zhí)岢隽烁吣繕?biāo),，誓言2019年增長(zhǎng)22%,，2019年合約銷售目標(biāo)將進(jìn)一步提高至500億元。但在寶龍地產(chǎn)狂飆突進(jìn)的背后,，卻也不乏隱憂,。融資成本上升,、凈利率下滑,，尤其是負(fù)債率高企，這家已有27年歷史房企,，能否在2019年繼續(xù)實(shí)現(xiàn)突破,？其債務(wù)驅(qū)動(dòng)發(fā)展模式能否繼續(xù)維持,？較高債務(wù)如果不加控制，是否會(huì)帶來(lái)不可知的風(fēng)險(xiǎn),？

1,、負(fù)債高企：借款總額491億，增加38.2%,，凈負(fù)債率已較2017年的86.8%提高至101.6%

寶龍的借款總額在2018年明顯提升,。至2018年末，借款總額同比增加38.2%至491億,；其中,，一年內(nèi)到期的借款約147億，一年后到期的借款約343.8億,。一個(gè)不容忽視的現(xiàn)象是,，寶龍凈負(fù)債率在逐年提高。年報(bào)顯示,，其凈負(fù)債率已較2017年的86.8%提高至101.6%,。根據(jù)其歷年年報(bào)數(shù)據(jù)，寶龍?jiān)?014年,、2015年,、2016年，這三個(gè)時(shí)間維度上,，這一數(shù)字分別為66.2%,、70%、76.6%,。

針對(duì)逐漸攀升的凈負(fù)債率,，寶龍副總裁兼首席財(cái)務(wù)官廖明舜在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，寶龍今年會(huì)管理和監(jiān)控總資產(chǎn)負(fù)債率和凈資產(chǎn)負(fù)債率,，不讓債務(wù)繼續(xù)增長(zhǎng),。確實(shí)，有評(píng)論指出,，以債務(wù)驅(qū)動(dòng)的發(fā)展模式,，在整體行業(yè)增長(zhǎng)放緩的時(shí)候，很容易出現(xiàn)負(fù)債率上升和凈利潤(rùn)下降的情況,，合約銷售金額本身也是需要用更大的擴(kuò)張成本來(lái)支撐的,，并且寶龍地產(chǎn)目前商業(yè)項(xiàng)目占比較大，相比住宅來(lái)說(shuō)資金的周轉(zhuǎn)率偏低,，這也會(huì)導(dǎo)致負(fù)債率上升,。

2、融資成本實(shí)際利率小幅上升,，凈利潤(rùn)率同比下降

在資本收緊,、融資成本上揚(yáng)的2018年,，寶龍融資成本實(shí)際利率也有小幅上升，由2017年的6.29%到2018年的6.48%,。4月2日,，寶龍地產(chǎn)發(fā)布公告稱，于2019年4月1日,，公司全資附屬公司上海寶龍實(shí)業(yè)發(fā)展(集團(tuán))有限公司公開發(fā)行住房租賃專項(xiàng)公司債券(第一期),。據(jù)悉，此前于2018年4月12日,，上海寶龍實(shí)業(yè)就向合格投資者公開發(fā)行面值總額不超過(guò)人民幣30億元的公司債券已經(jīng)獲準(zhǔn),。本次債券最終實(shí)際發(fā)行規(guī)模為3億元，最終票面利率為7.2%,。

年報(bào)顯示,，寶龍毛利率為38.5%，較2017年同期上升約5%,。凈利潤(rùn)和凈利潤(rùn)率卻未升反降,，分別為36.47億元、凈利潤(rùn)率為18.6%,；根據(jù)數(shù)據(jù)測(cè)算,，凈利潤(rùn)率同比下降6.2%。

3,、寶龍的目前土地布局,，從區(qū)域來(lái)看并不均衡

過(guò)去一年，寶龍通過(guò)招拍掛,、合作等方式,，以低溢價(jià)率在浙江、江蘇,、福建等地新增29幅土地,，總建筑面積約574萬(wàn)平方米。從其拿地模式看,，新一線和二三線城市占較大比例,，土地平均溢價(jià)率10%左右。寶龍土地儲(chǔ)備約三分之二分布于長(zhǎng)三角地區(qū),。寶龍2010年將總部從廈門遷至上海,，2016年，寶龍?zhí)岢鲂挛迥暌?guī)劃,，確立以商業(yè)地產(chǎn)為主業(yè),，以“以上海為中心，深耕長(zhǎng)三角”為主戰(zhàn)略。2017年,，寶龍地產(chǎn)總裁許華芳又公開強(qiáng)調(diào),，“2017年寶龍?jiān)谏虾Ｒ娉鰮??！?/p>

隨著近兩年在長(zhǎng)三角區(qū)域的重倉(cāng)，寶龍地產(chǎn)的合約銷售主要貢獻(xiàn)地區(qū)也開始向長(zhǎng)三角轉(zhuǎn)移,。2018年,，長(zhǎng)三角區(qū)域?yàn)槠湄暙I(xiàn)了近102億元銷售業(yè)績(jī)。同時(shí),，根據(jù)年報(bào),，2018年新增的29個(gè)項(xiàng)目多以南京、寧波,、常熟,、溫州、義烏等長(zhǎng)三角城市為主,。2019年,，寶龍的投資布局還將延續(xù)，其在年報(bào)中稱,，將繼續(xù)堅(jiān)持以上海為中心的長(zhǎng)三角區(qū)域布局,。

4、商業(yè)地產(chǎn)難挑大梁,，住宅銷售占比達(dá)80%

寶龍對(duì)自身的定位是,，作為商業(yè)地產(chǎn)公司，專注于開發(fā)及經(jīng)營(yíng)高質(zhì)量,、大規(guī)模,、多業(yè)態(tài)的綜合性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。然而從財(cái)報(bào)看,，作為寶龍品牌打造與發(fā)展的重點(diǎn),，商業(yè)地產(chǎn)卻難以在營(yíng)收上挑起大梁。從合約銷售占比看,，2018年其約銷售額約為410.36億元,，住宅銷售金額328.86億元，占比達(dá)80.14%,；商業(yè)銷售金額為81.50億元,，占比19.86%。其中,，租金及物業(yè)管理服務(wù)收入約22.49億元,，在總銷售額中占比僅5.48%。

5、一個(gè)民間醫(yī)生逆襲記：95億地產(chǎn)王國(guó)是怎么造出來(lái),？

2018年,，有8位晉江企業(yè)家登上《2018胡潤(rùn)全球富豪榜》，寶龍地產(chǎn)的許健康家族,，上榜財(cái)富為95億元,。寶龍地產(chǎn)創(chuàng)始人、董事長(zhǎng)許健康,，生于1952年9月,，祖籍是福建省晉江市安海鎮(zhèn)壩頭村的溪邊自然村。成年后,，許健康承襲祖業(yè),，也當(dāng)了一名鄉(xiāng)村醫(yī)生。1980年10月,，28歲的許健康移居澳門,，從香港買珠繡手袋，到澳門街頭販賣,，慢慢地積攢了創(chuàng)業(yè)資本——人生第一個(gè)10000元,。

寶龍集團(tuán)，于1990年創(chuàng)辦了澳門,，目前已形成地產(chǎn),、商業(yè)、酒店,、文化藝術(shù)等多元產(chǎn)業(yè)格局,，旗下“寶龍地產(chǎn)”，于2009年在香港主板成功上市,。寶龍地產(chǎn)獲評(píng)中國(guó)房地產(chǎn)五十強(qiáng)企業(yè)   ,、中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)五十強(qiáng)企業(yè)   、中國(guó)上市房地產(chǎn)企業(yè)十強(qiáng)企業(yè)  ,、中國(guó)商業(yè)項(xiàng)目品牌價(jià)值五強(qiáng)   ,、中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)品牌價(jià)值五強(qiáng)等。進(jìn)入2018年,，創(chuàng)始人,、董事長(zhǎng)許健康加快二代接班布局，其子許華芳在接棒寶龍地產(chǎn)總裁的基礎(chǔ)上,，又接受另一個(gè)重要職務(wù),。今年1月，許華芳接替王壽慶,，暫時(shí)出任寶龍商業(yè)集團(tuán)總經(jīng)理,。