我們民營園區(qū)總是羨慕城投公司有那么多政策支持,，關(guān)鍵時刻還有政府層面的直接援手,，搞定任何一家500強企業(yè)都手到擒來。但事實真的如此嗎,？

其實,，一座城市里往往不止四五家城投公司，能吸引到世界500強的頂級優(yōu)惠政策僅是其中少數(shù)“天潢貴胄”的專利，而大多中小型城投是相對“平凡”的,。若真想?yún)⑴c園區(qū)前50強的競爭,，還是得另辟蹊徑。

中小城投早期拿出的方案是借債融資壯大公司經(jīng)濟(jì)規(guī)模,，只要規(guī)模大了,，公司的地位就能迅速水漲船高。但弊端很快凸顯了出來,，同質(zhì)化競爭并沒帶給先天資源劣勢的中小城投太多上升空間,，反而讓弱者翻身逆襲愈發(fā)困難。時至今日,，越來越多的中小城投管理層意識到：要想躋身主流園區(qū)榜單前50強,，必須走產(chǎn)業(yè)運營差異化競爭之路。

市北高新就是這樣一位中小城投翻身逆襲的勵志典范,！對短期內(nèi)學(xué)習(xí)不了張江高科的中小型城投來講,，市北高新的奮斗思路或許會有更多的直接借鑒意義。

市北高新戰(zhàn)略：運營服務(wù)彌補先天缺陷

01

園區(qū)定位

20世紀(jì)末葉,，“上海市市北工業(yè)新區(qū)”就已獲得了閘北區(qū)政府的鼎力政策支持,，但由于歷史上各區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，在城市“木桶型”模式中,，閘北被認(rèn)為是一根最短的木條,，產(chǎn)業(yè)水平大幅落后于全市平均水準(zhǔn)。

那時,，市北高新主要定位于補齊短板,、承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、集聚加工制造的工業(yè)新區(qū),。對閘北而言,，他是摘掉“扯后腿”帽子的關(guān)鍵。不過,，對已在進(jìn)行浦東開發(fā)開放的上海而言,，城投“上海市市北工業(yè)新區(qū)發(fā)展公司”并沒任何與其他園區(qū)媲美的資本。閘北“棚戶王國”的印象決定著他未來10多年的定位上限都不會太高,。

舊上海市市北工業(yè)新區(qū)

2011年,，市北高新定位產(chǎn)生了大裂變。被整體納入張江國家自主創(chuàng)新示范區(qū),，并成為上海傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型升級的示范,。集團(tuán)旗下的上海數(shù)據(jù)港投資有限公司被列為“上海市政府2011年重大工程項目”。2016年,，他站在閘北靜安“兩區(qū)合并”新起點上,，以對接上?？苿?chuàng)中心建設(shè)為動能，立足“深度轉(zhuǎn)型,、內(nèi)涵發(fā)展”,，重點圍繞大數(shù)據(jù)云計算方向，致力于打造上海中心城區(qū)科創(chuàng)中心建設(shè)核心承載區(qū)和中國創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)社區(qū)示范區(qū),。

2018年,，《上海市產(chǎn)業(yè)地圖》、《上海制造三年行動計劃》等文件明確將市北高新作為上海大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)“1+4”規(guī)劃布局的核心承載區(qū),。市北高新園區(qū)將以打造成“一軸三帶”發(fā)展戰(zhàn)略的功能性戰(zhàn)略高地為己任,。

市北高新控股方演變

但方升研究認(rèn)為，雖然市北高新政策招商優(yōu)勢取得了飛躍性的進(jìn)步,，可不管怎么變,，他仍未脫離10年多前的舊窠。政策優(yōu)勢偏向于區(qū)級層面,，同主打生物醫(yī)藥,、電子信息、汽車制造的浦東“四大地王”依舊有著不可逾越的差距鴻溝,，如集團(tuán)負(fù)責(zé)人早年感嘆的：“政策上沒有什么很大的優(yōu)勢，土地規(guī)模更是與其他園區(qū)有差距,?！?/span>

在此先天條件限制下，市北高新若想沖至頭部第一梯隊并長久保持,，必須在園區(qū)設(shè)計思路上作出重大改變——調(diào)整城投公司過往商業(yè)模式的側(cè)重點,。

02

思路轉(zhuǎn)變

“拼政策的結(jié)果容易同質(zhì)化，拼服務(wù)的結(jié)果才能差異化,?！?/span>同質(zhì)化競爭，市北高新肯定是斗不過土地遼闊,、資源濟(jì)濟(jì)的頂級國控園區(qū)的,，在園區(qū)界更不可能有什么大的存在感。因此,，市北高新將著眼點投向了民營追求的極致產(chǎn)業(yè)運營能力,，即專攻早年生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)中細(xì)分出的大數(shù)據(jù)一路，確保生來渺小的自己能將有限的資源配置到最關(guān)鍵的地方,，以結(jié)結(jié)實實,、無可替代的產(chǎn)業(yè)質(zhì)量說話，并以此為園區(qū)護(hù)城河,。

市北高新專業(yè)化服務(wù)首在建立完善的產(chǎn)業(yè)上下游生態(tài)鏈,。2012年,，市北高新園區(qū)進(jìn)一步對接國家戰(zhàn)略，樹立了“引大育小”產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入思路,。2018年,，市北高新已集聚185家行業(yè)隱形冠軍及具有領(lǐng)頭羊潛質(zhì)的大數(shù)據(jù)企業(yè)，龍頭效應(yīng)空前凸顯,。

同時,，因中心城區(qū)的產(chǎn)業(yè)分布特征，市北高新的大數(shù)據(jù)技術(shù)接近金融,、計算機,、電子商務(wù)等產(chǎn)業(yè)應(yīng)用變現(xiàn)的主要行業(yè)，真正實現(xiàn)了從“數(shù)據(jù)采集,、數(shù)據(jù)存儲,、數(shù)據(jù)處理、數(shù)據(jù)分析,、數(shù)據(jù)展示應(yīng)用”的大數(shù)據(jù)全產(chǎn)業(yè)鏈布局,，形成“以龍頭企業(yè)資源開放共享，整合產(chǎn)業(yè)鏈上下游各環(huán)節(jié),，推動產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同創(chuàng)新”良好發(fā)展態(tài)勢,。

針對初創(chuàng)中小微企業(yè)，市北高新成立了專門的服務(wù)公司,。到2016年,，市北高新累計孵化苗圃項目162項，孵化企業(yè)達(dá)218戶,，形成了強大的“孵化+融資”,、“基金+基地”服務(wù)優(yōu)勢。在被體制掣肘的國控園區(qū)中,，市北高新已搶先一步順利實現(xiàn)了投資的“進(jìn)入-退出-再進(jìn)入”的循環(huán),，是國控園區(qū)中當(dāng)之無愧的產(chǎn)業(yè)投資佼佼者之一。

運作條件苛刻的大數(shù)據(jù)設(shè)備

除此之外,，大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)對氣溫,、供電及網(wǎng)絡(luò)設(shè)施要求偏高。園區(qū)必須對此有周全考慮,，否則企業(yè)連基本的運轉(zhuǎn)都成問題,。市北高新因是老工業(yè)區(qū)，上海又一直處于國內(nèi)網(wǎng)絡(luò)速率的首位其,，園區(qū)與生俱來的承重能力高,、電力設(shè)備、光纖設(shè)備配套齊全等優(yōu)勢有利于數(shù)據(jù)中心的建設(shè),，能實現(xiàn)硬件設(shè)施和空間布局的個性定制,，以此匹配大數(shù)據(jù)企業(yè)的特殊需求,。

03

資源挖掘

論產(chǎn)業(yè)生態(tài)、投融資體系,，市北高新已相當(dāng)成熟,，但他卻并不止步于此。市北高新將產(chǎn)業(yè)運營的發(fā)展目標(biāo)指向了上海的創(chuàng)業(yè)硬傷,，即專家常講的：“創(chuàng)新資源比較分散,，很多都是孤島，無法有效發(fā)揮作用,?！?/span>

市北高新周邊院校分布圖

市北高新周邊擁有雄厚的人才資源基礎(chǔ)。園區(qū)周圍有包括上海大學(xué),、上海外國語大學(xué),、復(fù)旦大學(xué)、上海財經(jīng)大學(xué)等在內(nèi)的多所著名高校,，借助引入的intel,、超算中心等關(guān)鍵機構(gòu)，搶占知識,、技術(shù)和產(chǎn)業(yè)應(yīng)用的制高點,，為園區(qū)大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)提供專業(yè)人才支持。同時借力城市發(fā)達(dá)的國內(nèi)外交流功能,，與英特爾建立聯(lián)合眾創(chuàng)空間,，兩年前更是攜手亞馬遜共同營建了“上海—亞馬遜AWS聯(lián)合創(chuàng)新中心”,，讓產(chǎn)業(yè)孵化能力得到進(jìn)一步強化。

“創(chuàng)新街區(qū)”式設(shè)計理念

“國際創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)社區(qū)”是市北高新苦心孤詣挖掘城區(qū)資源的另一重要組成部分,。與“工作-生活”分道揚鑣的張江高科相比,，市北高新推出的“城市綜合體”設(shè)計理念無疑更符合當(dāng)下創(chuàng)業(yè)群體年輕化的大潮流。

市北高新業(yè)績：小型城投增長合理更重要

隨著上海城市空間的日趨緊張,，一次性載體銷售,，簡單追求數(shù)量增長對中小型城投絕非長久之計。減量增質(zhì),，強化管理能力,，推動租金上漲，抬高資產(chǎn)價值,，進(jìn)而增加園區(qū)業(yè)績才更符合一線大城市的趨勢,。市北高新2018年的業(yè)績變化皆是源于此理念。據(jù)圖表所示,，市北高新上市公司凈利潤率46.85%,。不僅沒因營收體量的削減淪落到底層分類,，相反遙遙領(lǐng)先絕大多數(shù)頭部企業(yè)，名列行業(yè)凈利潤率榜單的前10,。從凈利潤率的角度來講,，市北高新的增長是最有經(jīng)濟(jì)效益的。

長三角區(qū)域是“畝均論英雄”,，單位面積的產(chǎn)出才是最有考核價值的,。2018年，市北高新園區(qū)綜合發(fā)展指數(shù)在全市5平方公里以下小型開發(fā)區(qū)中排名第一,；單位土地利潤,、單位土地稅收產(chǎn)出強度在全市開發(fā)區(qū)中排名第二。全年稅收突破95億元,，同比增長18%,，占全區(qū)總稅收的13%，畝產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益繼續(xù)在全市同類園區(qū)中保持領(lǐng)先地位,；年度稅收超過500萬元以上的企業(yè)達(dá)到113家,。

01

波動緣由

2018年主營業(yè)務(wù)收入較2017年同期減少的核心原因是上市公司住宅銷售及產(chǎn)業(yè)載體銷售下降。住宅銷售業(yè)務(wù)因南通科技城房地產(chǎn)幾乎銷售殆盡,，營收從2017年的10.55億元跌為0.4億元,，同比下跌96.69%，全年銷售項目簽約面積為1.97萬平方米,，面積同比減少75.50%,；產(chǎn)業(yè)載體銷售業(yè)務(wù)因市北高新“由售轉(zhuǎn)租”，戰(zhàn)略方向的大調(diào)整,，營收從2017年的8.03億元降為0.87億元,，同比下跌89.20%。

02

投資性房產(chǎn)

主營業(yè)務(wù)中唯有載體租賃板塊上漲,，截至2018年末,，市北高新載體租賃面積為32.60萬平米，同比增長21.10%,。營業(yè)收入為3.31億元,，同比上漲49.60%，貢獻(xiàn)了65%的營收,，在融資難,、拿地難、銷售難的當(dāng)下,，代表服務(wù)運營能力與經(jīng)營穩(wěn)定性的投資性房地產(chǎn)增長對市北高新意義更為重大,。他不僅確保了未來新興產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入始終有可持續(xù)拓展的空間資源，更以此帶動公司主營業(yè)務(wù)的持續(xù)穩(wěn)定增長,，符合北上廣深的通過租賃自持節(jié)省土地空間的發(fā)展大趨勢,。

當(dāng)然,，在租賃模式下，園區(qū)物業(yè)的所有權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移,，未來租賃市場的整體波動,、上海市內(nèi)其他園區(qū)的開發(fā)建設(shè)、租金價格變化均會對公司租賃業(yè)務(wù)收入產(chǎn)生較大的影響,。另外,，若公司園區(qū)產(chǎn)業(yè)載體租賃板塊下屬物業(yè)租約出現(xiàn)集中租約到期不續(xù)租的情況，可能會在一定時間內(nèi)對公司的業(yè)績產(chǎn)生負(fù)面影響,。

因此,，市北高新雖然現(xiàn)在已是產(chǎn)業(yè)運營的佼佼者了，但真要達(dá)到風(fēng)雨無傷的境界,，必須進(jìn)一步提升招商蓄客能力,，以保證租賃業(yè)務(wù)收益的長期穩(wěn)定性。突破口就在強化對入園客戶需求的理解上,，即市北高新年報所說的：“深入調(diào)研,，找準(zhǔn)租賃市場定位，建立以客戶測評風(fēng)險評級為基礎(chǔ)的客戶信息系統(tǒng),，同時強化合同制定和審核流程,。”

市北高新外拓：走出大上海的急先鋒

市中心地段成就了國際創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)社區(qū),，畝均論英雄的考核標(biāo)準(zhǔn)締造了市北高新神話,，但不管運營能力多么優(yōu)秀，畢竟是面積the smallest的小型城投,，早晚會撞見行業(yè)天花板的,。

因此，早在2010年,，園區(qū)行業(yè)“第一次走出非洲”的時代,，市北高新就主動順應(yīng)市場化發(fā)展的大潮流，實施了“走出上?！钡挠媱潱Ｍ芤酝馔貜浹a小型城投規(guī)模上的不足,。

截止目前,，市北高新唯一一個外拓項目南通科技城基本完成整體園區(qū)開發(fā)和產(chǎn)業(yè)初步導(dǎo)入，雖然在發(fā)展初期,，因三線城市欠缺發(fā)展軟件業(yè)的必要條件而歷經(jīng)曲折,，但通過對產(chǎn)業(yè)集聚的規(guī)劃和相對廉價的土地出讓方式，近三年的毛利率實現(xiàn)了穩(wěn)步增長,。

方升研究認(rèn)為,，作為上海罕見的外拓型城投,，市北高新打破行政壁壘，搶抓長三角一體化的戰(zhàn)略機遇,，不僅賦予了他強大的市場化盈利能力,，更成為了與某些畫疆自守的大型城投公司的分水嶺，讓他在北上廣深飽和的時代不再懼怕本土增長瓶頸的到來,。

“我們不要刻意去違背市北的‘小’,，而是要安于市北的‘小’，敢于新,，善于專,。”這是市北高新首席顧問針對自己園區(qū)的戰(zhàn)略評論,，但他也一語道破了大多數(shù)中小型城投的既定宿命：與其幻想高大上政策的突然降臨,，還不如腳踏實地，專攻產(chǎn)業(yè)運營,，以過硬的服務(wù)能力沖刺園區(qū)頭部企業(yè),。