有個(gè)朋友最近開(kāi)始對(duì)北京的房動(dòng)起了心思,。

本來(lái)呢，她是覺(jué)得沒(méi)有戶(hù)口,，北京終究不是長(zhǎng)留之地,，

但是現(xiàn)在房?jī)r(jià)下跌，租金又刷刷地漲，

買(mǎi)了房,，大不了以后不住了再賣(mài)掉嘛,，保值增值還是很穩(wěn)的。

十公子陪她去市場(chǎng)看了一圈,，發(fā)現(xiàn)北京的二手房真是五花八門(mén),，附加成本更是嚇人。

吐血整理了一下,，希望對(duì)打算在北京買(mǎi)房的朋友們有所幫助,。

一、

根據(jù)土地性質(zhì)不同,，居住用途的房產(chǎn)主要有住宅和商業(yè)兩種類(lèi)型,。

因?yàn)椴唤ㄗh買(mǎi)商住房，這一篇就只講講北京市面上的住宅房產(chǎn),。

住宅分為商品房和政策類(lèi)住房,，二者各自又有幾種類(lèi)型。

先說(shuō)商品房,。

1.

商品房大致可以分為普通住宅和非普通住宅,，兩者差異主要體現(xiàn)在交易稅費(fèi)和貸款額度上。

首先是交易稅費(fèi),，即契稅,、增值稅、個(gè)人所得稅,。

契稅：

普通住宅首套90平以下1%,，首套90平以上1.5%，買(mǎi)方不是唯一住宅的,，按3%征收,；

非普通住宅一律3%。

增值稅及其附加稅：

普通住宅滿(mǎn)2年免征,；未滿(mǎn)2年,，稅率為5.6%。

非普通住宅滿(mǎn)2年,，按兩次交易差額征收5.6%,；不滿(mǎn)2年按全額征收，稅率不變,。

個(gè)人所得稅：

普通住宅和非普一律為盈利的20%或總房款的1%,，滿(mǎn)五唯一免征。

其次是貸款額度,。

普通住宅：首套首付比例最低35%,，二套首付比列最低60%。

非普通住宅：首套首付比例最低40%，二套首付比列最低80%,。

2.

與大多數(shù)地方不同,，北京的普通住宅其實(shí)很少，

主要是因?yàn)樗J(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)比較嚴(yán)苛,，需要同時(shí)滿(mǎn)足以下三點(diǎn)：

住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上 - 除了別墅以外,，基本所有住宅小區(qū)都符合這條；

單套建筑面積在140平方米（含）以下,；

實(shí)際成交價(jià)格原則上應(yīng)當(dāng)?shù)陀?span>普通住房?jī)r(jià)格認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),，如下：

單價(jià),、總價(jià)兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)符合其一即可,。

唉，單價(jià)達(dá)到普通住宅標(biāo)準(zhǔn)幾乎不可能了,，北京五環(huán)內(nèi)哪里還有不到4萬(wàn)的房啊,。

想買(mǎi)普通住宅，只能從總價(jià)上進(jìn)行控制,，

280萬(wàn)到470萬(wàn),，算是給純純純剛需留了一條生路...

3.

另外，還有一種商品房 — 限價(jià)商品房,。

這種房按政府指導(dǎo)價(jià)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售,，主要是為了滿(mǎn)足低收入家庭的住房需求，

一般面積不超過(guò)90平米,，價(jià)格要低于同等地段普通商品房,。

需滿(mǎn)五年才能轉(zhuǎn)讓。

進(jìn)行二手交易時(shí),，除了按照普通商品住宅標(biāo)準(zhǔn)繳納稅費(fèi),，

還需要應(yīng)按與同地段普通商品住房差價(jià)的35%交納土地收益等價(jià)款。

4.

我們以總價(jià)400萬(wàn)（假設(shè)原值300萬(wàn),，滿(mǎn)二年,，面積80平）的首套二手房為例，

普通住宅首次付款：首付140萬(wàn)+契稅4萬(wàn)+個(gè)稅20萬(wàn)=164萬(wàn)

非普通住宅首次付款：首付160萬(wàn)+契稅12萬(wàn)+個(gè)稅20萬(wàn)=192萬(wàn)

限價(jià)商品房首次付款：首付140萬(wàn)+契稅4萬(wàn)+個(gè)稅20萬(wàn)+土地收益等價(jià)款35萬(wàn)=199萬(wàn)

注：限價(jià)商品房?jī)r(jià)格一般為普通商品房的八折左右,，總價(jià)400萬(wàn)的限價(jià)房土地收益等價(jià)款約為100萬(wàn)x35%=35萬(wàn),。

二、

再說(shuō)政策類(lèi)住房,，也有兩種：經(jīng)濟(jì)適用房和（已購(gòu)）公房,。

1.

經(jīng)濟(jì)適用房又分為一類(lèi)經(jīng)濟(jì)適用房、二類(lèi)經(jīng)濟(jì)適用房,。

一類(lèi)經(jīng)濟(jì)適用房,，是指具有社會(huì)保障性質(zhì)的普通住宅。

需滿(mǎn)5年才能交易；

稅費(fèi)按照商品房標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算,；

交易時(shí)還需要繳納綜合地價(jià)款,。

在繳納綜合地價(jià)款的標(biāo)準(zhǔn)上有新老之分，以2008年4月11日為界,。

二類(lèi)經(jīng)濟(jì)適用房,，指回遷房、安置房,、單位集資房：

沒(méi)有時(shí)間限制,，可直接上市交易；

不受價(jià)格,、大小限制,，交易稅費(fèi)統(tǒng)一按普通住宅計(jì)算；

交易時(shí)需按網(wǎng)簽價(jià)格的3%繳納土地出讓金,。

2.

已購(gòu)公房交易條件和稅費(fèi)與二類(lèi)經(jīng)適房相同,，但土地出讓金計(jì)算方式不同，

若業(yè)主當(dāng)年以成本價(jià)購(gòu)房：

土地出讓金=當(dāng)年成本價(jià)×建筑面積×1%

若業(yè)主當(dāng)年以?xún)?yōu)惠/標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)房：

先向原單位繳納土地出讓金,，補(bǔ)成成本價(jià)：當(dāng)年成本價(jià)×建筑面積×6%

再繳納土地出讓金：當(dāng)年成本價(jià)×建筑面積×1%

ps,，當(dāng)年成本價(jià)：城六區(qū)為1560元/平米；遠(yuǎn)郊區(qū)縣為1290元/平米或1120元/平米,。

算下來(lái)這筆錢(qián)并不多,，

城六區(qū)80平的公房，總計(jì)繳納土地出讓金大約1248 ～ 8736元,。

3.

還是以總價(jià)400萬(wàn)（假設(shè)原值300萬(wàn),，滿(mǎn)二年，面積80平）為例,，三種政策類(lèi)住房的上車(chē)成本分別為：

一類(lèi)經(jīng)適房（老）：

140萬(wàn)（首付）+ 4萬(wàn)（契稅）+ 20萬(wàn)（個(gè)稅）+40萬(wàn)（綜合地價(jià)款）= 204萬(wàn)

一類(lèi)經(jīng)適房（新）：

140萬(wàn)（首付）+ 4萬(wàn)（契稅）+20萬(wàn)（個(gè)稅）+70萬(wàn)（綜合地價(jià)款）= 234萬(wàn)

二類(lèi)經(jīng)適房：

140萬(wàn)（首付）+ 4萬(wàn)（契稅）+4萬(wàn)（無(wú)原值,，個(gè)稅按總價(jià)1%）+12萬(wàn)（土地出讓金）=160萬(wàn)

已購(gòu)公房：

140萬(wàn)（首付）+ 4萬(wàn)（契稅）+4萬(wàn)（無(wú)原值，個(gè)稅按總價(jià)1%）+0.9萬(wàn)（土地出讓金）= 148.9萬(wàn)

三,、

綜合這6種類(lèi)型來(lái)看,，

購(gòu)房附加成本由低到高排序?yàn)椋?/span>

已購(gòu)公房 二類(lèi)經(jīng)適房 < 普通住宅="">< 非普通住宅="">< 一類(lèi)經(jīng)適房（老）=""><>

需要注意的是，

在市場(chǎng)調(diào)節(jié)下,，購(gòu)房附加成本高的,，必然在房屋單價(jià)/總價(jià)上有所降低（反之亦然）；

因此,，同樣地段,、同樣面積、同樣房齡但是不同性質(zhì)的房屋,，最終的總成本并不會(huì)相差很大,，

同時(shí),，首付款高的，貸款金額也會(huì)相應(yīng)減少,。

但是,，

總價(jià)相同的情況下，不同性質(zhì)的房產(chǎn)首次付款成本差別很大,。

所以啊,，北京看房選房千萬(wàn)不要只看總價(jià)，更不要想當(dāng)然地按照普通商品住宅預(yù)估首付款,。

有些房看著便宜,，你覺(jué)得你買(mǎi)得起，

其實(shí)仔細(xì)一算,，還差30萬(wàn),。