換房涉及一賣一買,，理論上賣家應該負責個稅、增值稅及附加,，買家負責契稅,。但是實際操作過程中，由買賣雙方協(xié)商,，一般所有費用都是買家承擔,。也就是說，換房者在出售舊房時,，不用繳稅,。但是在購入新房時,，需要繳納契稅,、個稅、增值稅及附加,。

一,、換一套房子要交哪些稅,？

一賣一買，換房者理論上只需要交購入新房的費用,，實際上出售舊房的稅費與換房者也息息相關,。稅種及稅費的多少，根據交易的房子性質,、首二套,、年限及是否唯一的影響存在差異。

不同性質,、年限的房屋，交易時所需繳納的稅種不同

以一套普通的商品房為例

需要繳納契稅,、個稅以及增值稅及附加

一套普通商品房要交個稅,、契稅以及增值稅及附加

舉個例子：

買賣一套網簽價400萬,，建筑面積90㎡，原值200萬且不滿兩年的不唯一普通住宅,，需要繳納多少稅費,？

增值稅及附加：21.3萬

契稅：11.4萬

個稅：27.3萬

共需要繳納稅費60萬。

二,、換房必知的稅務知識有哪些,？

房屋的交易過程中，稅費少則幾萬,，多則幾十萬,。在換房的一買一賣過程中，稅費的多少直接與總收益相關,。出售舊房時,，盡管稅費由買家承擔，但是同等條件下如果稅費低,，賣價肯定高,。而在購入新房時，自身情況又影響契稅的多少,。

1.基本的稅費繳納知識

增值稅普通住宅滿2年免征

普通住宅房子滿2年免征,。（等到房子滿2年出售，或購入滿2年的普通住宅,，都可省增值稅）

滿足一定條件可享受契稅優(yōu)惠

首套購房,，契稅1%或者1.5%，二套3%,。（購入新房,，只要名下無房無網簽，就是首套）

個人所得稅滿五唯一免征

個人所得稅滿五唯一免征?。ǔ鍪叟f房,，滿五年且是自己家庭名下唯一住宅，個稅免征,；同理購入新房時賣方滿五唯一同樣免征,。）

舉個例子：

首套買房，50平米，網簽價200萬,，原值150萬,，原契稅1.5萬的普通住宅商品房為例

相對不滿2年的房子,，滿五唯一的房子能省很多稅費

例子中，相對購入不滿2年的房子,，換房者最多能省14.1萬,。同樣的道理，如果自己要出售的房子滿五唯一,，可以多賣14.1萬,。

2.滿足什么條件能享受稅費優(yōu)惠？

（1）對于名下只有一套房,，且沒有二套購房資質的換房者（京籍單身,、非京籍、港澳臺僑,、外籍人士等）來說,，換房必須先賣房，只需做到房子滿5年即可將個稅,、增值稅（普通住宅）省去,。

（2）對于京籍家庭，名下只有一套住宅但是還有二套資質的換房者,，換房流程需要注意時間節(jié),，即：舊房繳稅前不能打新房網簽，否則在繳稅時會被認為“名下還有一房”,，不能享受滿五唯一個稅優(yōu)惠,。

另：增值稅與住宅性質有關，即滿2年的普通住宅免征,。

普通住宅怎么認定,？

a.住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上,；

b.單套建筑面積在140平方米（含）以下,；

c.單價不超過環(huán)線指導價格上限，或者是總價不超過環(huán)線指導價格上限,，滿足其一即可

以上三點需同時滿足才為普通住宅,，反之為非普。具體單價和總價標準見下表：

根據房子所在環(huán)線，單價和總價標準不同

三,、換房還能有哪些稅費優(yōu)惠,？

以上是常規(guī)情況下稅費優(yōu)惠政策。還有兩種特殊情況可以享受契稅優(yōu)惠：賣公房換商品房退契稅,、拆遷房換商品房退契稅,。

1.賣公買商退稅需要滿足的條件

辦理退稅，首先需要滿足以下三點：

（1）減免稅,、退稅手續(xù)必須在納稅人結算繳納稅款之日或契稅繳納日期（即契稅完稅證或繳款書填發(fā)日期）起三年內辦理,。

（2）在出售已購公房前后一年內購買新住宅，即納稅人買房合同簽訂時間與賣公房合同簽訂時間相隔不能超過一年,。

（3）出售公有住房人與購房人必須是同一人或者直系親屬（三代以內）或者夫妻關系,。

2.拆遷房換房需要滿足什么條件？

（1）根據《征管法》規(guī)定,，納稅人自繳稅之日起3年內申請辦理退稅,。即納稅人所持完稅憑證（稅票）填發(fā)日期至申請當日不得超過3年。

（2）拆遷人和購房人必須為同一人或者直系親屬（三代以內）或者夫妻關系,。

（3）購房人原居住地必須與拆遷地一致,。

3.怎么辦理退稅手續(xù)？

辦理退稅手續(xù)在滿足以上條件的情況下需要攜帶資料到當地地稅部門辦理,。在滿足條件的情況下,，契稅甚至可以全部退還。