今天我們用案例的形式來(lái)講講土地“一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)”,。

本故事純屬牧詩(shī)杜撰，如有雷同,，請(qǐng)以本故事為準(zhǔn),。

某本土龍頭房企A公司與當(dāng)?shù)卣炗喛蚣軈f(xié)議鎖定了1000畝土地一級(jí)整理，政府缺錢,，協(xié)議約定由A公司負(fù)責(zé)1000畝紅線內(nèi)拆遷及道路,、學(xué)校等基礎(chǔ)設(shè)施修建，拆遷補(bǔ)償,、道路,、學(xué)校等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本計(jì)入一級(jí)成本。政府也承諾待項(xiàng)目二級(jí)拍賣出讓以后按一級(jí)成本的10%計(jì)算A公司的一級(jí)整理收益,。

毛地整理的過(guò)程也就是一級(jí)熟化的過(guò)程,。對(duì)于充滿野心的A公司來(lái)講，目標(biāo)也絕不只是為了賺一級(jí)10%的收益而已,。

老板更想在二級(jí)市場(chǎng)上獲取這1000畝土地做二級(jí)開(kāi)發(fā),，畢竟這兩年本地市場(chǎng)異常火熱,，而A公司本年的貨量遠(yuǎn)不能支撐自己今年定下的銷售目標(biāo),，因此一定要想盡辦法在二級(jí)市場(chǎng)上拿到這1000畝，而且要以盡可能低的價(jià)格拿下,！

這就牽涉到了二級(jí)“控地”的問(wèn)題了,，我們知道招拍掛市場(chǎng)向來(lái)是比較公開(kāi)透明的市場(chǎng)，一旦你想通過(guò)設(shè)置條件來(lái)排除競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是極其容易被舉報(bào)的,，政府出于被監(jiān)管的風(fēng)險(xiǎn),，往往不敢在條件設(shè)置上動(dòng)手腳。

我在《房地產(chǎn)投資崗入門指南》一書中提到了一些比較常見(jiàn)的二級(jí)“控地”手段,，比如“捆綁拆遷”,、“控規(guī)調(diào)整”,、“代建公建配套”、“項(xiàng)目方案整體規(guī)劃”,、“圍棋策略”等,。

為了充分確保可以完整地獲取這1000畝土地,，A公司老板可是煞費(fèi)苦心，幾乎把牧詩(shī)在書中提到的“控地”手段全部用上了,。

好在老板在本地深耕多年,，與政府領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系到位，政府關(guān)系協(xié)調(diào)效率較高,，在外來(lái)企業(yè)看來(lái)極其難辦的事情對(duì)A公司來(lái)講并不是太難,。再加上政府在當(dāng)?shù)刂T多一級(jí)項(xiàng)目上都需要仰仗A公司來(lái)投資，且A公司在當(dāng)?shù)卣w實(shí)力,、口碑都還不錯(cuò),，自然也愿意配合。

當(dāng)?shù)匾髥未瓮恋爻鲎屢?guī)模不能超過(guò)400畝,，為了完美地配合后期取地,，A公司采用了以下手段：

一、捆綁拆遷

與政府約定首期供地400畝,，但是這400畝土地是毛地掛牌,，在競(jìng)買須知上要求摘牌企業(yè)必須負(fù)責(zé)400畝土地范圍內(nèi)的拆遷安置工作，走到現(xiàn)場(chǎng)一看,，媽呀,，紅線內(nèi)幾乎到處都是拆遷，村民們各個(gè)彪悍,，還有在生產(chǎn)的廠房等,，都不是好惹的主。而對(duì)于A公司來(lái)講,，本身就已經(jīng)與政府簽訂了1000畝范圍內(nèi)的一級(jí)整理協(xié)議,，這400畝土地反正都是自己做拆遷安置，加上前期早已經(jīng)做過(guò)深度的拆遷調(diào)研,，對(duì)拆遷難度了然于胸,，針對(duì)這個(gè)問(wèn)題自然是游刃有余！

不了解項(xiàng)目背景的,，完全不知道背后的坑有多大,，不信你來(lái)試試？就這一招就足以嚇退一大波潛在意向企業(yè),。

二,、代建公共配套

A公司與政府達(dá)成協(xié)議約定自己在進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的同時(shí)在項(xiàng)目用地范圍內(nèi)代建部分公建,，如：體育館、學(xué)校等,。

在土地公開(kāi)出讓時(shí)設(shè)定條件：公建與土地捆綁出讓,，土地受讓人必須承擔(dān)該公建的建設(shè)費(fèi)用和日后的經(jīng)營(yíng)管理，這時(shí)A公司往往夸大建設(shè)成本,，提高土地取得成本,，起到限制其他開(kāi)發(fā)商進(jìn)入的目的。

三,、項(xiàng)目方案整體規(guī)劃

A公司在進(jìn)行1000畝土地一級(jí)開(kāi)發(fā)時(shí),，已經(jīng)在編制區(qū)域規(guī)劃方案時(shí)融入了自身的意愿，通過(guò)區(qū)域的全盤規(guī)劃和各配套功能的整體性,，來(lái)控制后期用地,。

四、圍棋策略

與政府協(xié)議中已經(jīng)約定由A公司負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)道路的建設(shè),。

那好了,，本次出讓的400畝用地，A公司協(xié)調(diào)政府先將規(guī)劃主干道兩旁的土地先行出讓,，若A公司摘牌這400畝,，則自己可以加快道路施工進(jìn)度，保證自己項(xiàng)目開(kāi)盤時(shí)道路可以順利通達(dá),。

如若其它企業(yè)摘牌,，那好玩兒了，首先土地現(xiàn)狀內(nèi)就是農(nóng)田村莊完全沒(méi)有道路通達(dá)性而言,，在此種條件下你還敢鼓起勇氣摘牌,，那后續(xù)的道路A公司就是慢慢修路，你催他修也可以他就先修其它市政路,，就是不修你項(xiàng)目門前的主干道,，就道路這一塊就可以把項(xiàng)目拖死。

五,、控規(guī)調(diào)整

這個(gè)也比較好玩了,，我們一般看到常規(guī)的二級(jí)出讓土地控規(guī)往往是這樣的：

項(xiàng)目紅線與控規(guī)一致，比較規(guī)整,。但是A公司與政府溝通后掛出的400畝土地紅線是這樣的：

業(yè)內(nèi)把這樣的土地叫做“插花地”,，或者“飛地”，完全不遵從控規(guī),，看著是不是很虐心吶,？

你只有將后續(xù)600畝土地摘牌到手，整個(gè)區(qū)域才可以協(xié)同開(kāi)發(fā),，否則僅僅400畝項(xiàng)目根本無(wú)從開(kāi)發(fā),，你甚至連基本的道路都沒(méi)有,！

懂行的人都知道這塊地早已“名花有主”，也就不要再去湊熱鬧了,！同理,，后續(xù)600畝在出讓的時(shí)候類似，也全都是插花地,，從而可以保證1000畝土地的整體摘牌,。

以上措施可以說(shuō)是已經(jīng)做得相當(dāng)?shù)牡轿涣耍慌懦F(xiàn)實(shí)當(dāng)中還是會(huì)有不要命的企業(yè)參與報(bào)名,。

前面就說(shuō)過(guò)了,，如果不是前期就介入勾地的企業(yè)是很難了解項(xiàng)目背后的彎彎角角的，沒(méi)有充分的關(guān)系一般不敢選擇報(bào)名,，敢在這種情況下選擇報(bào)名的自然關(guān)系更到位,，那A公司只能自認(rèn)倒霉了,。

如若真是傻大漢報(bào)名,，人家A公司已經(jīng)和政府簽訂了1000畝大范圍的一級(jí)整理協(xié)議，你提前招呼都不打一聲就想報(bào)名去參與,，你讓政府情何以堪,，后續(xù)工作如何開(kāi)展？這種情況下政府多半會(huì)出手將其勸退,。

今天和幾個(gè)哥們約好去打球了,，時(shí)間比較緊，就先給大家講這些了,，后期可持續(xù)關(guān)注牧詩(shī)的文章哈,。如果是真愛(ài)，就幫牧詩(shī)轉(zhuǎn)發(fā)一波吧,。

牧詩(shī)2018.5.6