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01 投資圈專業(yè)名詞

今天我們來(lái)聊一下土地出讓的基本方式。

在開(kāi)始講這部分之前,，首先給大家講幾個(gè)在投資圈用的比較多的名詞,，房地產(chǎn)專業(yè)的朋友們應(yīng)該都非常了解。

① 土地屬性

土地屬性包括：住宅用地,、商業(yè)用地,、科研用地、教育用地,、工業(yè)用地,。

我在這里列舉了主要的幾類，包括住宅用地,、商業(yè)用地,、科研用地、教育用地和工業(yè)用地,，在這五類土地里面,，商業(yè)價(jià)值最高或者房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)最感興趣的就是我標(biāo)藍(lán)的住宅用地。

② 容積率

容積率：容積率是用來(lái)衡量一個(gè)項(xiàng)目可建設(shè)體量能力的指標(biāo),。我們?cè)讷@取一個(gè)項(xiàng)目后,，項(xiàng)目總用地面積就固定了，此時(shí)容積率越大,，計(jì)容建筑面積越大,，可售貨量就越多；反之,，容積率越低,，可售貨量越少,。

容積率=計(jì)容建筑面積/項(xiàng)目總用地面積

下面我簡(jiǎn)單的羅列了一下，在不同的業(yè)態(tài)下面,，容積率的不同要求,。作為一名合格的地產(chǎn)從業(yè)人員，應(yīng)該對(duì)不同容積率所對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局有一個(gè)快速清晰的認(rèn)知,。

③ 總建筑面積

總建筑面積 = 計(jì)容建筑面積 + 不計(jì)容建筑面積

④ 樓面價(jià)

樓面價(jià) = 總地價(jià)/計(jì)容建筑面積

⑤ 畝單價(jià)

畝單價(jià) = 總地價(jià)/占地面積

02 土地一級(jí)市場(chǎng)出讓方式

土地獲取的基本方式：

一級(jí)市場(chǎng)（從國(guó)家/政府獲得）

1.直接招拍掛

2.勾地等意向性拿地

3.一二級(jí)聯(lián)動(dòng)

4.三舊改造

二級(jí)市場(chǎng)（從其他公司/個(gè)人獲得）

5.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

6.股權(quán)類合作

7.聯(lián)營(yíng)合作開(kāi)發(fā)

8.代管代建+品牌輸出

為什么要叫二手市場(chǎng)呢,？

說(shuō)明這個(gè)土地已經(jīng)有其他公司或者個(gè)人從政府手里面取得，我們現(xiàn)在是從他的手里獲取的土地,，土地經(jīng)過(guò)了兩次轉(zhuǎn)手,，所以我們把它叫做二級(jí)市場(chǎng)或者二手項(xiàng)目。

2.1 直接招拍掛

土地招拍掛是國(guó)有經(jīng)營(yíng)性土地出讓的三種方式,，即招標(biāo),、拍賣(mài)與掛牌。

國(guó)有經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)出讓采取招拍掛制度可使土地交易更加公開(kāi),、透明,，土地成交價(jià)格更加合理，減少人為干擾因素,，也杜絕了腐敗的產(chǎn)生,。招拍掛也是目前土地獲取方式中最簡(jiǎn)單、最直接,、最高效的一種土地獲取方式,。

國(guó)有土地使用權(quán)掛牌程序：

含義：多次出價(jià)、保密,、價(jià)高者得,。

流程：發(fā)布掛牌公告，接受競(jìng)買(mǎi)人的報(bào)價(jià)申請(qǐng),，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)出價(jià)結(jié)果確定使用者,。

國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)程序：

含義：報(bào)一次價(jià)、保密,、滿足最低要求服務(wù),。

流程：發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)參加投標(biāo),，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定,。

國(guó)有土地使用權(quán)出讓拍賣(mài)程序：

含義：多次出價(jià)、公開(kāi),、價(jià)高者得,。

流程：發(fā)布拍賣(mài)公告，由競(jìng)買(mǎi)人在指定時(shí)間,、地點(diǎn)進(jìn)行公開(kāi)競(jìng)價(jià),，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定,。

2.2 勾地

緊接著我們來(lái)聊一下勾地。

勾地：對(duì)于合作方具備區(qū)域或者產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì),，且與政府簽訂勾地協(xié)議的項(xiàng)目,，雙方共同成立項(xiàng)目公司，通過(guò)公開(kāi)出讓,，取得項(xiàng)目地塊,。

其實(shí)勾地也是直接招拍掛的一種。

為什么會(huì)把勾地和招拍掛分別來(lái)說(shuō)呢,？

因?yàn)楣吹厥窃谕恋卣綊炫瞥鲎屩?，如果某個(gè)企業(yè)對(duì)某個(gè)地塊特別感興趣，那么企業(yè)就可以向政府表明購(gòu)買(mǎi)意向,，并且承諾支付一定的土地價(jià)格,。

通過(guò)招拍掛獲取土地之前，有可能需要交納保證金,，這種出讓方式一般都出現(xiàn)在相對(duì)來(lái)講市場(chǎng)行情不是特別好的時(shí)候,。因?yàn)槿绻袌?chǎng)行情特別好，政府其實(shí)是不愿意給企業(yè)進(jìn)行勾地的,。

市場(chǎng)行情好,，政府根本就不愁土地的拍賣(mài)，完全可以通過(guò)拍賣(mài)的形式,，把土地的價(jià)格做到最高。

只有當(dāng)市場(chǎng)行情不好,，土地不好賣(mài)或者賣(mài)不出去的時(shí)候,，政府才愿意和企業(yè)簽訂協(xié)議。

2.3 一,、二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)

緊接著我們來(lái)說(shuō)一,、二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)。

一二級(jí)聯(lián)動(dòng)：對(duì)于合作方完成一級(jí)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目,，雙方共同成立項(xiàng)目公司,，通過(guò)公開(kāi)出讓或者協(xié)議出讓（部分舊改項(xiàng)目）取得項(xiàng)目地塊。

所謂的一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)就是指同時(shí)參與一期開(kāi)發(fā)和二期開(kāi)發(fā),。

土地開(kāi)發(fā)過(guò)程分為一級(jí)土地（生地）開(kāi)發(fā)和二級(jí)土地（熟地）開(kāi)發(fā),；

一級(jí)土地開(kāi)發(fā)可簡(jiǎn)單理解為把現(xiàn)狀各種形態(tài)、權(quán)屬,、性質(zhì)的土地通過(guò)土地整理達(dá)到3/5/7通一平,，使得政府能將土地供應(yīng)給用地單位的階段；

二級(jí)土地開(kāi)發(fā)可簡(jiǎn)單理解為報(bào)建,、施工階段,。

通過(guò)提前介入土地一級(jí)開(kāi)發(fā),，掌握甚至參與區(qū)域整體規(guī)劃，分期分批做熟土地,，可以有效地按照自己公司的模式玩轉(zhuǎn)區(qū)域的全部土地,。除了享受一級(jí)開(kāi)發(fā)帶來(lái)的收益之外，提前或者后期鎖定二級(jí)拿地模式,，是一二級(jí)聯(lián)動(dòng)模式的核心以及最終利益述求,。

2.4 三舊改造

緊接著我們來(lái)講一下三舊改造。

三舊分別指的是：舊城鎮(zhèn),、舊廠房,、舊村居。

三舊改造的話呢,，顧名思義就是舊城鎮(zhèn)改造,，把舊廠房或者倉(cāng)庫(kù)改造，以及城中村改造,。

三舊改造的三個(gè)優(yōu)勢(shì)：

(1) 一般這種三舊項(xiàng)目,，它都處于城市的中心區(qū)，相對(duì)來(lái)講商業(yè)價(jià)值比較高,，升值空間比較大,。

(2) 土地成本相對(duì)于招拍掛來(lái)講，相對(duì)來(lái)講會(huì)更低一些,。

(3) 獲取周期比較長(zhǎng),，可以賺取土地的溢價(jià)，也可以作為公司長(zhǎng)期的土地儲(chǔ)備,。

但是這種模式的話它也會(huì)有一些風(fēng)險(xiǎn),，它的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在幾個(gè)方面：

①　政策變動(dòng)性比較大，因?yàn)檎I(lǐng)導(dǎo)換屆以及政府的財(cái)政問(wèn)題,，都有可能影響片區(qū)的改革方向,。例如村領(lǐng)導(dǎo)的換屆，也會(huì)直接影響舊改合作的效率和改造的進(jìn)度,。

②　交際會(huì)比較難,，因?yàn)楹灱s率會(huì)比較低，釘子戶會(huì)比較多,，拆遷難度比較大,，交地時(shí)間會(huì)比較長(zhǎng)。

③　非?？简?yàn)開(kāi)發(fā)商的實(shí)力,，開(kāi)發(fā)商的財(cái)力和背景直接影響這個(gè)舊改項(xiàng)目的成敗。

03 土地二級(jí)市場(chǎng)出讓方式

3.1 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

接下來(lái)我們來(lái)聊一下土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓這種方式其實(shí)是二手項(xiàng)目里面最為常見(jiàn)的一種,，它是指直接從原土地使用權(quán)人的手中,，通過(guò)國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式來(lái)獲取土地。

這種方式它要滿足兩個(gè)條件：

1. 原土地使用權(quán)人必須要繳納土地出讓金,，必須是已經(jīng)繳納土地出讓金,，而且已經(jīng)取得了國(guó)有土地使用權(quán)證。

2. 投資額（不包括土地出讓金）必須要占到總投資的百分之二十五以上,，才能進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,。這個(gè)要求是因?yàn)檎峦恋氐氖褂脵?quán)人進(jìn)行土地倒賣(mài)。

這種出讓方式的優(yōu)點(diǎn)是不涉及債權(quán)債務(wù),，可直接開(kāi)發(fā),，因?yàn)檫@個(gè)土地是直接從原出讓人的手里買(mǎi)過(guò)來(lái)的，相當(dāng)于主體直接發(fā)生了變更,，那么就不涉及原來(lái)主體的債權(quán)債務(wù),，相對(duì)來(lái)講風(fēng)險(xiǎn)可控一些，而且可以拿來(lái)直接開(kāi)發(fā),。

缺點(diǎn)的話就是轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)高（增值稅及附加,、契稅、土地增值稅）稅費(fèi)較重,，導(dǎo)致拿地成本增加,。

因此這種方式主要適用于以下兩種情形：

（1）目標(biāo)公司債權(quán)債務(wù)過(guò)于復(fù)雜，不適用于股權(quán)收購(gòu)時(shí),，可考慮土地轉(zhuǎn)讓,；

（2）目標(biāo)公司除了目標(biāo)土地外，有其他資產(chǎn),、物業(yè)或經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù),，不好剝離、或者對(duì)方不愿意轉(zhuǎn)讓目標(biāo)公司股權(quán)時(shí)可考慮土地轉(zhuǎn)讓,。

3.2 二手項(xiàng)目的股權(quán)類合作

這種方式主要是通過(guò)聯(lián)合組建項(xiàng)目公司，通過(guò)收購(gòu)對(duì)方股權(quán)或者增資擴(kuò)股的形式,，最終獲得項(xiàng)目公司一定比例的股權(quán),，從而間接實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目土地的獲取。

這種方式的話又分為兩種情況：

一種情況下是新設(shè)立一個(gè)公司來(lái)合作開(kāi)發(fā),，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合,，共享資源。新設(shè)立一個(gè)項(xiàng)目公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)的話,，這種方式的話就基本是不存在債權(quán)債務(wù)的問(wèn)題,。

因此主要的關(guān)注點(diǎn)在于三個(gè)方面。

A. 第一個(gè)是公司治理方面,，就說(shuō)咱們新設(shè)立的公司由誰(shuí)來(lái)操盤(pán),，董事會(huì)以及管理層來(lái)如何來(lái)確定,，也就是說(shuō)誰(shuí)說(shuō)了算的問(wèn)題。

B. 第二部分的話就是資金管理,，就咱們的開(kāi)發(fā)資金如何來(lái)解決,，銷(xiāo)售資金如何來(lái)處理啊,？就是說(shuō)大家各自要投多少錢(qián)的問(wèn)題,。

C. 第三個(gè)就利潤(rùn)分配就利潤(rùn)咱們什么時(shí)候來(lái)分配，以及分配的比例是如何的,。也就是怎么來(lái)分錢(qián)的問(wèn)題,。

另一種情況下就是不去新設(shè)立一個(gè)公司合作開(kāi)發(fā)，在已有項(xiàng)目公司的基礎(chǔ)上進(jìn)行開(kāi)發(fā),，那么這就涉及到已有項(xiàng)目公司的股權(quán)的獲取,。

有三種方式可以操作：

a. 第一種是股權(quán)轉(zhuǎn)讓的一種方式，直接從原股東那里收購(gòu)一部分股權(quán),。

b. 第二種是增資擴(kuò)股,，在原有項(xiàng)目公司的基礎(chǔ)上再投入一部分錢(qián)，任何一方的股東都不能把錢(qián)抽走,。

c. 第三種是吸收合并,，就是說(shuō)兩個(gè)公司合并為一個(gè)公司，同時(shí)承繼雙方公司的債權(quán)和債務(wù),，并發(fā)布公告,。

3.3 聯(lián)營(yíng)型合作開(kāi)發(fā)

聯(lián)營(yíng)型合作開(kāi)發(fā)，其實(shí)就是合伙型的合作開(kāi)發(fā),，就是說(shuō)合作的各方,，一方出地，一方出錢(qián),，共同投資,、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的一種橫向合作開(kāi)發(fā)模式,。

這種方式合作雙方不需要組建項(xiàng)目公司,，也不用參與入股，雙方僅僅是搶地簽訂一個(gè)聯(lián)營(yíng),。

通過(guò)一紙合約來(lái)約束對(duì)方,，這種方式雖然可以避免公司的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，但是它也存在很大的弊端,，僅僅通過(guò)一紙協(xié)議來(lái)約束,，約束力不夠強(qiáng)，有時(shí)候會(huì)存在無(wú)名無(wú)份的風(fēng)險(xiǎn)。

3.4 代建代管加品牌輸出

這種模式就是開(kāi)發(fā)商主要輸出自身品牌及操盤(pán)能力,，通過(guò)項(xiàng)目合作公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行建設(shè),，最后按銷(xiāo)售額收取一定的管理費(fèi)和品牌費(fèi)用。

如此一來(lái),，開(kāi)發(fā)商不僅可實(shí)現(xiàn)品牌輸出,，還能穩(wěn)賺一波低風(fēng)險(xiǎn)收益。

以上就是土地出讓方式的全部?jī)?nèi)容,，下期將會(huì)為大家介紹土地獲取的基本流程,，感謝大家的閱讀和關(guān)注！

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