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2018年度企業(yè)所得稅匯算清繳工作即將開(kāi)啟，房地產(chǎn)企業(yè)作為一個(gè)特殊行業(yè),，國(guó)家稅務(wù)總局專門(mén)為此發(fā)文,，以明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法。今天小編就和您聊聊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅匯算清繳不同于其他企業(yè)的那些事兒。 一,、預(yù)售年度 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在預(yù)售期間銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入,，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額,。 企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用,，以及按預(yù)售收入預(yù)繳的土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅,、教育費(fèi)附加及地方教育附加，準(zhǔn)予在當(dāng)期按規(guī)定扣除,。其預(yù)售收入作為業(yè)務(wù)招待費(fèi),、廣告宣傳費(fèi)的計(jì)算扣除基數(shù)。 舉例：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)A項(xiàng)目,，開(kāi)工日期為2017年4月1日,，2018年7月取得商品房預(yù)售許可證，至2018年底取得預(yù)售房款11000萬(wàn)元,，已預(yù)繳增值稅300萬(wàn)元,，城建稅及教育費(fèi)附加、地方教育附加合計(jì)36萬(wàn)元,，土地增值稅360萬(wàn)元,。預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率為20%，如何填列2018年年度企業(yè)所得稅申報(bào)表A105010表,？ 解析：A項(xiàng)目預(yù)計(jì)毛利額=11000÷（1+10%）*20%=2000萬(wàn)元,； A項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的稅金及附加、土地增值稅=36+360=396萬(wàn)元,。 A項(xiàng)目在2018年年度企業(yè)所得稅申報(bào)表A105010表相關(guān)數(shù)據(jù)填報(bào)如下： 二,、完工年度 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在完工年度，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額,，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額,，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。 完工條件 除土地開(kāi)發(fā)以外,，其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的,，應(yīng)視為完工：   1、 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案,。 2,、 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用。 3,、 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明,。   收入確定 企業(yè)通過(guò)正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn),，具體按以下規(guī)定確認(rèn)： （一）采取一次性全額收款方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的,，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),。 （二）采取分期收款方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的,，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的,，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),。 （三）采取銀行按揭方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額,，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出 1,、計(jì)稅成本支出的內(nèi)容如下： △利息支出;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進(jìn)行處理：  ①企業(yè)為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用,，可按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用,，可直接在稅前扣除,，屬于資本化的利息費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。 ②企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的,，借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件,，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M(fèi)用，使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除,。 2,、計(jì)稅成本支出的核算 企業(yè)開(kāi)發(fā)、建造的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算,。其中,，應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本對(duì)象,，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本,，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象，具體分配方法選擇如下：
3,、除以下幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外,，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本： （1）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下,，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提,，但最高不得超過(guò)合同總金額的10%。 （2）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的,，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用,。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同,、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷,，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件,。 （3）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提,。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金,、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。 舉例：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)B項(xiàng)目,，開(kāi)工日期為2016年6月1日,，2018年11月取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明書(shū)，截止至2017年底取得預(yù)售房款331,497,715.00元,，已預(yù)繳增值稅8,959,397.70元,，已預(yù)繳城建稅、教育費(fèi)附加,、地方教育附加以及土地增值稅合計(jì)10,345,648.71元。預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率為20%,，計(jì)算2018年度B項(xiàng)目未完工產(chǎn)品轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品特定業(yè)務(wù)的納稅調(diào)整額,。 解析： B項(xiàng)目2018年度轉(zhuǎn)回的銷售未完工產(chǎn)品預(yù)計(jì)毛利額=331,497,715.00÷（1+11%）*20%=59,729,318.02元； B項(xiàng)目2018年度轉(zhuǎn)回實(shí)際發(fā)生的稅金及附加,、土地增值稅=10,345,648.71元,。 B項(xiàng)目在2018年年度企業(yè)所得稅申報(bào)表A105010表相關(guān)數(shù)據(jù)填報(bào)如下：
三、完工年度后 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在完工年度以后的年度,，按銷售完工產(chǎn)品取得的收入和對(duì)應(yīng)的計(jì)稅成本計(jì)算出實(shí)際毛利額,，填入年度企業(yè)所得稅申報(bào)表。 企業(yè)按規(guī)定對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算后,，當(dāng)年企業(yè)所得稅匯算清繳出現(xiàn)虧損,，且沒(méi)有后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，可以按照按照該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各年度實(shí)現(xiàn)的項(xiàng)目銷售收入占整個(gè)項(xiàng)目銷售收入總額的比例,，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各年度進(jìn)行分?jǐn)?，?jì)算出該項(xiàng)目由于土地增值稅原因?qū)е碌捻?xiàng)目開(kāi)發(fā)各年度多繳企業(yè)所得稅稅款，并申請(qǐng)退稅,。 四,、常見(jiàn)問(wèn)題 Q1：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在2018年9月11日取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明書(shū)，在做年度企業(yè)所得稅匯算清繳時(shí),，開(kāi)發(fā)成本截止日是什么時(shí)候,？ A：根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第三十五條規(guī)定：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日,，不得滯后,。即企業(yè)可以在2019年5月31日前的任何時(shí)點(diǎn),，選擇確認(rèn)計(jì)稅成本核算的終止日。 Q2：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),，在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所,、物業(yè)管理場(chǎng)所、幼兒園等配套設(shè)施,，如何處理,？ A：企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所,、電站,、熱力站、水廠,、文體場(chǎng)館,、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理： （一）屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的,，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府,、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施,，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理,。 （二）屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的,，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的,，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的,，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本,。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理,。 Q3：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何核算地下車位,？ A：企業(yè)單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算,。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所,，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。實(shí)務(wù)操作中,，地下車位有產(chǎn)權(quán)可對(duì)外銷售的,，其成本應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算；如果是無(wú)產(chǎn)權(quán)的,，應(yīng)當(dāng)作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理,。 Q4：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在完工年度，是否需要對(duì)完工項(xiàng)目出具專項(xiàng)報(bào)告,？ A：根據(jù)國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)第九條的規(guī)定,，在年度納稅申報(bào)時(shí),，企業(yè)須出具對(duì)該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。 Q5：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的樣板間裝修費(fèi)用可以直接在企業(yè)所得稅前扣除嗎? A：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)樣板間裝修費(fèi)用屬于“項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)”,，應(yīng)當(dāng)計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用,。因此，公司發(fā)生的樣板間裝修費(fèi)用不得直接在稅前扣除,，應(yīng)按成本對(duì)象歸集計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用,，從而計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，待產(chǎn)品完工銷售實(shí)際結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本時(shí)在企業(yè)所得稅稅前扣除,。 Q6：甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與乙公司于2016年3月簽訂合作開(kāi)發(fā)協(xié)議,，雙方合作開(kāi)發(fā)A項(xiàng)目，甲以其取得的A地塊作為合作條件,，乙公司以5個(gè)億的資金作為合作條件,，根據(jù)項(xiàng)目最終實(shí)現(xiàn)的稅后利潤(rùn)五五分成。2018年12月31日A項(xiàng)目利潤(rùn)5000萬(wàn)元,，則乙公司分得的稅后利潤(rùn)5000Χ（1-25%）Χ50%=1875萬(wàn)元如何處理? A：根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第三十六條的規(guī)定,，企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位,、個(gè)人合作或合資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的,，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：（二）凡開(kāi)發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項(xiàng)目利潤(rùn)的,，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理： 1.企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅,，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤(rùn),。同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。 2.投資方取得該項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)應(yīng)視同股息,、紅利進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理,。 |
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