作為一名房東，我經(jīng)?；燠E于房東群,，本地論壇社區(qū)，時不時會看到房東吐槽,，自己遇到過各種類型的奇葩租客,，比如房間衛(wèi)生搞的臟亂差，損壞物品,，天天夜貓子半夜活動,，被鄰居投訴......其中最讓房東們頭疼的是，租客以各種理由拖欠房租,，不交租金,，霸占著房間，也不搬走,，更有甚者,，租客不僅拖欠房租，偷偷搬走,，并且把房間里值錢的家當(dāng)也“順走”,，很多房東碰到這類租客甚是頭疼。

通常大家都會認(rèn)為租客是弱勢群體,，在外面漂泊,，但不知當(dāng)房東也不是輕松的事，一旦遇到奇葩租客,，也是各種心煩,，有的時候不知道如何怎么辦，特別是遇到耍賴型拖欠租金的租客,。答應(yīng)幾天內(nèi)給房租,，然后沒了消息，你催他,，要么人家當(dāng)沒看見,，要么各種理由,，你讓他搬走，他死都不搬,。

針對各類奇葩租客,，特別是拖欠租金的租客，做好以下2點非常關(guān)鍵,！

第一,，問題的預(yù)防

這里主要分為2個維度，首先前期租客的篩選,，對于租客的工作性質(zhì),，工作單位，哪里人,，緊急聯(lián)系人,，租住用途等，其次最重要的是租賃合同的簽訂,，關(guān)于租賃合同中以下幾點一定要特別約定：

①要求租客在合同中寫明他的聯(lián)系方式、文書送達地址,、工作單位,、緊急聯(lián)系人等；?

②關(guān)于租戶拖欠租金XX多久,，合同自動解除,，這個時間要明確約定，關(guān)于押金的問題,，合同中也可做約定,，如租客XXX久不繳納房租，押金自動抵扣所拖欠租金部分,，多退少補,，可以申請違約金，比如超過XXX久不繳納房租,，違約金為所拖欠房租的X倍,；

另外關(guān)于其它可能會出現(xiàn)的奇葩場景，比如:租戶將房屋另做他途,，比如自己做二房東,，或者將租來的房屋本來說是居住的結(jié)果用來開皮包公司等等其它用途，只要房東可以想到的,，建議添加到下載的標(biāo)準(zhǔn)租賃合同中,，一旦租戶出現(xiàn)以上問題，合同自動解除,，同時租客承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任,。

這里敲重點,，簽訂紙質(zhì)合同后，最好自己拍照存檔,，以防萬一合同搞丟了,，群里看到有的房東說自己合同丟了，不知道怎么辦,。

第二,，問題出現(xiàn)后：租客拖欠租金，房東應(yīng)該怎么辦呢,？

簡單總結(jié)四字“先禮后兵”

1.催租： 租客拖欠租金房東在與租客催租的溝通過程中,，無論是電話，還是當(dāng)面交流,，記得錄音,，短信或者微信催租，記得截圖保存,，（房東先禮的證明,，說白了，雖然租客拖欠租金本來不占理,，但是作為房東我們要在已經(jīng)占理的基礎(chǔ)上再再占理）

2. 換鎖： 經(jīng)過以上交涉,，租客仍然不交租金，實在不行就只能換鎖了,，

或斷水?dāng)嚯?、換鎖、換指紋,、換密碼等）限期讓租客把他的東西拿走,，記得與租客溝通期間，彼此的對話全程錄音,。

備注：在實踐中,，有些房東的水電表都在租客房間內(nèi)，自己無法停水停電,，針對這樣的房屋,，建議房東裝個密碼指紋鎖，出現(xiàn)這樣的問題,，房東相對也不會那么被動,。

這里有個問題：關(guān)于租客物品的處置問題，”租客的個人物品”不建議私自清理,，私自清理面臨侵權(quán)之訴,，同時也可能引發(fā)租客的憤怒，容易引起正面沖突，碰上沖動型的租客就得不償失,。

雖然從生活上的實踐層面看,，即使未來租戶將房東告上法庭，本著誰主張誰就舉證的原則,，租客常常很難向法庭證明自己的損失物品究竟是什么,。可能存在的風(fēng)險：這種簡單粗暴的做法,，事后經(jīng)常引發(fā)房東與租客的肢體沖突,。那么如何處置租客的物品更為妥當(dāng)呢？

因篇幅較長詳情見下篇,，再次劃重點,，所有的問題，預(yù)防更為關(guān)鍵: 租客篩選,，租約合同的細(xì)則簽訂,，租約合同的保存。這些問題,，房東自己細(xì)心用心點也可以,。

注：如果房東通過中介找租客，盡量找信用好,，大些的中介機構(gòu),，這樣出現(xiàn)問題之后，也可以積極協(xié)助房東解決問題,，在群里看到有個房東，說當(dāng)時通過中介找租客,，租客的身份證信息沒留,，當(dāng)時看到這個我也是。,。,。房東自己也是心大。

也可以借助第三方工具,，可以下載E房東APP找租客,，被房東投訴過的租客，平臺基本都有標(biāo)簽記錄,，不會被推薦給房東,。

另外房東也可以去當(dāng)?shù)氐淖》孔赓U管理服務(wù)平臺去投訴（前提是房屋已經(jīng)備案過哦）

關(guān)于如何處置租客的物品更為妥當(dāng)？因篇幅較長,，我放在下篇講,，希望大家及時關(guān)注~

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