講真,，自從哥哥我開始介入到幫助深圳買房客配置家庭資產(chǎn)配置方案中之后,，除了咨詢量開始加大之外，我最大的感受就是：深圳的有錢人真的多,，購(gòu)買力也真的強(qiáng),。但是，小白也真的超級(jí)多,。

舉個(gè)最近遇到的一個(gè)案例,，主角是一個(gè)想在深圳買房的剛需客，男,。期間找到我,，最近急切想買房，但猶豫不決,，說想讓我們給他出出主意,。

因?yàn)槲⑿艤贤ㄐ视邢蓿跃椭苯蛹s到我哥哥我的辦公室,。從聊天當(dāng)中可以明顯感受到,，他對(duì)深圳版圖基本沒啥概念，對(duì)于房?jī)r(jià)的認(rèn)知還停留在非常普通的層面,。

與他兩三個(gè)小時(shí)的深聊后,，給了一些相對(duì)中肯的建議，好像有點(diǎn)效果,，但感覺還是一臉蒙逼,。臨走的時(shí)候心事重重。過幾天之后,，我再問他房子看的如何,。他回答：已經(jīng)買了。

其實(shí)我是蠻高興的,，畢竟對(duì)于剛需來說,，能夠盡早就盡早買。但是,，后來的聊天讓我驚訝：他其實(shí)只看過樓盤的樣板房,，就匆匆忙忙的下手了。你再問他喜歡什么，他只給你兩個(gè)字：戶型,。

但據(jù)我所知,，這個(gè)樓盤的戶型遠(yuǎn)沒有夸張到非常高贈(zèng)送的地步，配套也很差,，說是雙地鐵口物業(yè)其實(shí)兩個(gè)地鐵站都很遠(yuǎn)相當(dāng)于沒有,，未來規(guī)劃的地鐵線也有超過1公里的距離。

便宜嘛,？其實(shí)價(jià)格已經(jīng)很貴了,。而且，這個(gè)是新盤,，交房預(yù)計(jì)是在兩年后,。這也就意味著，接下來的幾年時(shí)間里,，他要繼續(xù)租房住,，很尷尬。

我找了無(wú)數(shù)個(gè)理由想換位思考他買這個(gè)盤的理由,，后來發(fā)現(xiàn)幾乎沒有,，因?yàn)槲易约憾简_不了我自己。而哥哥我也深受打擊,，因?yàn)楦杏X有些知識(shí)的傳播及理念是無(wú)效的,，敵不過營(yíng)銷中心美妙的音樂和欺騙性十足的樣板房。

對(duì)于這樣的案例,，我唯一只能做的只有祝福,。當(dāng)然，這樣的案例有很多,，安靜以后會(huì)慢慢梳理出來，目的是讓大家想清楚自己買房的邏輯,，而沒必要走太多的彎路,。

前言比較長(zhǎng)，但不吐不快,。

這次,，我們來講講業(yè)主如何高價(jià)賣房。借這篇文章的機(jī)會(huì),，系統(tǒng)化的把關(guān)于賣房這堆破事一次性說清楚,，讓大家有個(gè)基本的概念。

要知道,，哥哥我這個(gè)號(hào),，從來不按常規(guī)套路出牌。

01.

為什么突然想到寫這個(gè)主題，是因我看到一個(gè)非常有趣的賣房案例,，故事是鏈家研究院的肖小平發(fā)的,，很有意思——

為了賣自己的房子，不惜將其變成一場(chǎng)大型的招聘會(huì)或者路演,，想想也沒誰(shuí)了,，只能說腦洞真的很牛逼。

但是,，如果從專業(yè)的視角方面來看,，其實(shí)顯得很雞肋，因?yàn)檎鎸?shí)的賣房流程,，遠(yuǎn)沒有這么簡(jiǎn)單,。

上面所講述的案例，其實(shí)見怪不怪,，因?yàn)樯钲诖蟛糠值臉I(yè)主,，特別是深圳30歲左右的年輕人，都會(huì)很用心,。他們會(huì)利用自己手上所有的資源以網(wǎng)絡(luò)黑科技去尋求最大化曝光自己的房源,。

他們會(huì)精心拍攝并整理好推廣信息，在自身所能接觸到的所有渠道,；例如各種網(wǎng)站,、朋友圈、微博,、論壇等地方,，去推廣自己家的房子，以獲得更高的曝光,，想從而達(dá)到售出的目的,。

但很少人知道這個(gè)行業(yè)有個(gè)客觀事實(shí)在于：買房是個(gè)低頻高強(qiáng)度的重服務(wù)，對(duì)專業(yè)要求很高,，且現(xiàn)階段的信息障礙還不小,。

普通人如果沒有交易過3套以上的房產(chǎn)，只憑自己的熱情去推廣自己家的房子,，無(wú)異于大海撈針,，沒什么鳥用。

非中介渠道外的所有掙扎,，其實(shí)效率都極低,，充其量只能自我安慰，很難達(dá)到理想效果,，而最后,，還是得依賴中介。而最終這個(gè)行業(yè)，也被中介方壟斷了90%以上的交易和流量,，這是不得不承認(rèn)的現(xiàn)實(shí)問題,。

所以，如果想追究效率高,，與其花大量時(shí)間去鋪墊,，不如高自己房源在片區(qū)經(jīng)紀(jì)人眼中的權(quán)重，只要做好這點(diǎn)別的自然就水到渠成,，一切靜待緣分即可,。

當(dāng)然，自己找渠道只是其中一步,，詳細(xì)實(shí)操的話,，可以參照：中介、定價(jià),、包裝,、掛盤、看房,、談判,，這幾個(gè)流程。

02.

第一條：打通中介渠道,。

在深圳樓市,，有這么一句行話，叫：沒有賣不出去的房子,，只有賣不出的中介,。這里面除了房子的定價(jià)策略之外，其實(shí)還指出了中介的專業(yè)能力與積極性非常的重要,。

怎么把中介這邊打通,，瓜農(nóng)都說用錢就行了，干這行都是生活所迫,，只要傭金夠高就會(huì)不顧一切的推你家房子,，所以承諾給中介夠高的傭金就行了。

我曾經(jīng)聽過一個(gè)案例,，某業(yè)主為了賣出遠(yuǎn)郊小面積的“海景房”，開出了6位數(shù)的酬勞,。而經(jīng)紀(jì)人也不負(fù)重托,，連續(xù)奮戰(zhàn)，終于接到接盤俠,。

這個(gè)案例是真實(shí)的,，但是，只說對(duì)了一半。

這年頭大家都想賺錢,，可前提是能賺到,，如今的市場(chǎng)還存在一定的信息差，但房源信息和成交價(jià)已經(jīng)是很透明的存在,，用戶對(duì)于市場(chǎng)價(jià)的敏感度也很高,。

雖然是有部分傻白甜親戚朋友可以用來殺熟，但想直接把客戶忽悠成冤大頭來高位接盤,，然后賺這部分差價(jià)傭金,，對(duì)現(xiàn)在來說太難了。

大部分干這行的人,，更多還是傾向于看到優(yōu)質(zhì)房源,，或者說誠(chéng)心出售房源；把這部分房子推銷出去,，然后賺點(diǎn)小本經(jīng)營(yíng)的傭金,。

如果業(yè)主好說話，條件允許從業(yè)主這邊在擼點(diǎn)羊毛,；先能賺到錢,，然后才考慮如何賺多，這才是最普遍的,。

所以要點(diǎn)來了,，簡(jiǎn)單點(diǎn)理解就是賣房的終極奧義=如何給中介賣房開路。

所謂的路指影響中介賣房的多個(gè)維度,，相對(duì)關(guān)鍵的幾個(gè)點(diǎn)就是價(jià)格/手續(xù)/包裝/看房/配合等,，能做好這些基本就可以戰(zhàn)勝90%的玩家。

03.

第二條：定價(jià)——找準(zhǔn)參照對(duì)象

最近我遇到一個(gè)比較奇葩的案例,，可以拿出來給大家分享一下,。

朋友在龍崗有一套小房子，市場(chǎng)成交價(jià)大概在3.6萬(wàn)/平左右,，平常的掛盤價(jià)在3.8萬(wàn)/平左右,，可是，最近也不知道咋的,，突然冒出一套掛牌6.1萬(wàn)/平的房子,。

于是，整個(gè)小區(qū)的業(yè)主群開始議論開了,，紛紛大喜過望,。但我周邊的朋友卻告訴我，這可能是在拉評(píng)估價(jià),，算不得任何數(shù)的,。

現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)發(fā)達(dá),，接受信息的成本很低，各種連七八遭奇奇怪怪的消息推送下,， 加上人都會(huì)趨于看對(duì)自身有利的信息,，時(shí)間長(zhǎng)了自然認(rèn)知就有一定的偏差。

你掛個(gè)上天的價(jià)格,，搞的和股市修仙一樣,，就單純YY爽下，實(shí)際上啥用都沒有,，真實(shí)市場(chǎng)價(jià)看鏈家/中原等中介機(jī)構(gòu)會(huì)比較合理客觀,。

市場(chǎng)價(jià)的參考主要有兩個(gè)維度，掛盤數(shù)據(jù)直接看鏈家就夠了,，鏈家雖然不能代表整個(gè)市場(chǎng),，但房源互通現(xiàn)在已經(jīng)很靈活，基本所有流通的房源委托后在鏈家網(wǎng)都會(huì)展示出來,。

而鏈家在幾個(gè)中介公司當(dāng)中相對(duì)來說算最規(guī)范的了,，房源審核也不用質(zhì)疑，完善程度和真實(shí)程度差不多99%吧,。

成交價(jià)因?yàn)楦骷夜局粫?huì)公布自己成交的,，建議把中原/Q房/鏈家三家都看一遍，這個(gè)也是99%都是真實(shí)成交,，成交后半個(gè)月系統(tǒng)自動(dòng)公布,，所以也沒啥好質(zhì)疑的。

定價(jià)的角度很簡(jiǎn)單,，掛盤價(jià)掛多少都無(wú)所謂,，反正最終能成交的價(jià)格還是市場(chǎng)價(jià)；但盡量參考下市場(chǎng)掛盤價(jià),，給出個(gè)看上去相對(duì)有優(yōu)先點(diǎn)開沖動(dòng)的價(jià)格,，然后你自己得先明白自己的房子的市場(chǎng)價(jià)的多少。

接著你根據(jù)心理價(jià)位定個(gè)底價(jià) 5萬(wàn)告訴中介,，房源有沒有性價(jià)比中介會(huì)自己評(píng)估,，只要看房啥的沒問題該推廣的都會(huì)幫你推廣。

04.

第三條：房子包裝——鳳變冰

樓市最早市場(chǎng)化,、專業(yè)化的深圳,，網(wǎng)絡(luò)上曾經(jīng)有一個(gè)流派，叫“鳳變冰”,。但是,，很多人并不知道，這個(gè)流派是深圳一個(gè)微博房產(chǎn)大V @業(yè)余套利 開創(chuàng)的,，比水庫(kù)早多了,。

“鳳姐變冰冰”的說法，其實(shí)一直是句玩笑話,，因?yàn)檫@位大神特別喜歡講段子,，只不過隨著叫法的普及以及水庫(kù)的傳播，后來就成了一個(gè)流派了,。

他操作的模式很簡(jiǎn)單粗暴：尋找比市場(chǎng)價(jià)低估約15%以上的剛需房產(chǎn),，買入后迅速以高性價(jià)比模式裝修包裝，然后在幾個(gè)月內(nèi),，爭(zhēng)取以高于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格迅速賣出,，然后再尋找下一個(gè)標(biāo)的。

據(jù)業(yè)內(nèi)士講述,，2013年前后,，其每年操作的“鳳變冰”案例應(yīng)該都在10套以上，每年獲利數(shù)百萬(wàn)乃至上千萬(wàn)不等,。但是最近兩年,，套利哥事實(shí)上已悄然退出房產(chǎn)投資江湖。

因?yàn)樵谙拶?gòu),、限售政策的限制下,，在深圳換房的摩擦成本太大。

在《這輩子,，再也不想裝修了》這一篇文章中,，安靜也講過類似的，故事中的主角用了3.8萬(wàn)元裝修完一套房子,，不僅租出了小區(qū)同戶型的最高價(jià),，也賣出了小區(qū)的最高價(jià)。

普通人可以借鑒一下,，可能會(huì)有意想不到的效果,。即使做不到，也要讓房子有一個(gè)好的的賣相,，保持干凈整潔,，把屋子打理整齊。

房子盡量給人看上去有點(diǎn)家的干凈,，也可以每周定時(shí)找58上門來打掃衛(wèi)生,，然后京東買一打鞋套在門口放好，也花不了多少錢,，給人印象會(huì)比較好,。

改造之后的小房子，有種脫胎換骨的干凈,，深圳大部分都是年輕人,，接受度會(huì)很高,。

05.

第四條：線下手續(xù)&看房

房子整理好了，然后就是正式的把房源掛上去,，以前單純的只要線上和中介打個(gè)電話就搞定了,，現(xiàn)在房協(xié)要求比較嚴(yán)格，所有的掛盤房源都要業(yè)主線下簽了委托出售才能做推廣展示,。

所以,，線下的和中介接觸的避免不了的，也就可以借這個(gè)機(jī)會(huì)和中介混個(gè)眼熟,。

通常建議先找鏈家掛完,，然后拿著鏈家給的委托書（上面有掛盤所有資料），去周邊所有不同品牌的中介機(jī)構(gòu)都走一遍,；直接給委托書給他們讓他們自己抄等簽字就行了,，不然一直問房子信息很煩；

然后在這個(gè)時(shí)間內(nèi)和他們聊聊天探下市場(chǎng)行情,，降低下距離感,，提高中介對(duì)你的信任（這玩意很很重要）。

接著,，中介機(jī)構(gòu)自己會(huì)約專業(yè)的攝影師,，專門和你約時(shí)間上門拍照，前期繁瑣點(diǎn),，以后就都有圖片了,。

房的通暢重要程度僅次于性價(jià)比，如果中介帶客戶連房子都看不了,，就更別談幫你賣出,，很多人都忽略了這個(gè)的重要性。

你別看很多小區(qū)掛了幾十套,，實(shí)際能看的也就五六套,，大部分都有奇奇怪怪的原因很難看房。如果看房通?？隙ㄊ莾?yōu)先有帶看的,，我們一般需要打通的主要是兩個(gè)方面。

首先是房子這邊,，自己住每天和中介約定個(gè)時(shí)間專門集中來帶看即可,，平時(shí)在家能看房盡量配合就行了。

要是租客在住,，最好是提前協(xié)商好,，讓他愿意真誠(chéng)的幫忙配合看房，比如賣出給一定的租金補(bǔ)貼,。

如果房子騰出來了,，放心的把鑰匙配個(gè)5-10把,，把周邊所有品牌的中介都放一遍，真沒啥好擔(dān)心的,。

一般中介素質(zhì)再低也不會(huì)偷你東西,，況且還有物管在呢，反正最終賣出后肯定都會(huì)換鎖,。

其次便是和管理處這邊的溝通也是很多人忽略的，現(xiàn)在新點(diǎn)的小區(qū)大部分物業(yè)都承接租售業(yè)務(wù),，會(huì)抵觸并限制中介進(jìn)入社區(qū),，從而各種刁難陽(yáng)奉陰違，最煩的還是每次去看房都要求你打個(gè)電話到管理處放人,，然后各種等待.

有不少在看房前可能都要拖個(gè)二三十分鐘的流程通知,，讓客戶看房沒有耐心自然就不看該小區(qū)了。

其實(shí)很多物業(yè)都可以業(yè)主自己在管理處打個(gè)招呼,，說自己家房子看房可以不用通知,，讓他們自己進(jìn)來就行了，如果不管用盡量都配合中介,。

06.

第五條：擺臺(tái)談判

倘若中介約你和客戶見面談價(jià)格,，基本離成交就不遠(yuǎn)了，但建議先問好客戶能接受多少價(jià)格,。

通常如果給的價(jià)格比較低,，一般都是來試探你的價(jià)格，直接說你的意向價(jià)格 5萬(wàn)告訴中介,，能接受再見面談,。

如果價(jià)格和你理想價(jià)接近，是可以見面聊聊的,，不過中介的套路通常都是軟磨硬的砍價(jià),，先嘮嗑家常，然后套近乎,，接著訴苦不容易,，最后給個(gè)相對(duì)低的價(jià)格問題問你簽不簽。

當(dāng)你完全沒耐心不想談了,，他又會(huì)出來和你說都熬了大半夜了,，堅(jiān)持下，客戶能說通的,，賣房好不容易遇到準(zhǔn)客戶等等省略五百字,，搞得你欲罷不能，又把你哄回去,。

由此無(wú)限循環(huán),，只要有空他們完全不介意和你熬到天亮,，那么你記得吃飽喝足，做好心理準(zhǔn)備,。

當(dāng)價(jià)格接近到位,，適當(dāng)讓步后差不多也就大結(jié)局了。當(dāng)然,，這里面還有注意事項(xiàng),，此次就不展開了。

房產(chǎn)投資是尋找被錯(cuò)誤定價(jià)的房子,。很多人是小白,，對(duì)房產(chǎn)交易一無(wú)所知，不僅買錯(cuò)房,，還可能會(huì)賣錯(cuò)房,。

所以，涉及到房子,，請(qǐng)多上點(diǎn)心,，畢竟誰(shuí)家的錢也不是大風(fēng)刮來的。

PS：本文參考基友@三藏 《科學(xué)賣房手冊(cè)》,，感謝,。