地產商債務冰山浮出水面 違約風險逐漸累積

　　羅韜

　　房地產行業(yè)在過去兩年不斷“加杠桿”的擴張型戰(zhàn)略,，終究為今日之兌付埋下地雷,。近日，頻繁爆發(fā)的房地產企業(yè)信托等債務波動及違約事件，也許只是行業(yè)債務問題的冰山一角,。

　　5月25日,，在港上市的商業(yè)及產業(yè)園區(qū)開發(fā)商五洲國際（01369.HK）的股價，遭遇了公司有史以來最大單日跌幅,。當日,，該公司股票開盤0.45港元，停牌時為0.068港元,，錄得超過84.89%的跌幅,，盤間最高跌幅接近90%，且成交量大幅放大至37.2億,，換手率74.54%,。隨后公司申請停牌自查，截至本文刊發(fā)仍未披露股價劇烈波動原因,。受此牽連,，五洲國際一筆美元債券暫停交易。

　　五洲國際在國內房地產行業(yè)并不算典型性企業(yè),，然而作為規(guī)模較小的行業(yè)參與者,，資本市場上的不穩(wěn)定因素同樣挑撥著市場和投資者的神經。

　　在金融監(jiān)管部門持續(xù)去杠桿的大背景之下,，房地產市場開始從瘋狂轉向平穩(wěn),，然而過去兩年大幅舉債的開發(fā)商則面臨又一輪資金收緊的壓力。

　　市場頻現違約端倪

　　作為一家主營產業(yè)園區(qū)的類地產公司,，五洲國際在25日的暴跌實屬罕見,，縱觀資本市場，這類現象同樣不多,。但是,，事先并非毫無端倪。

　　5月25日,，五洲國際（01369.HK）發(fā)布公告,，公司股價及成交量發(fā)生異動，決定停牌,，其股份自25日上午11時25分起暫停于聯交所買賣,，以待刊發(fā)有關不尋常變動原因和公司任何內幕消息的公告。受此影響,，還有五洲國際一筆于2018年到期的本金額3億美元13.75%的優(yōu)先票據,，該筆票據亦于同一時間暫停買賣。

　　截至目前,，該公司股票仍處于停牌狀態(tài),，公司未就相關緣由作出解釋,。但在五洲國際股價暴跌之前，其信托違約早已暗示了風險的悄然積累,。

　　今年3月,，中江國際信托責任有限公司發(fā)行的“中江信托—金鶴287號無錫五洲貸款集合資金信托計劃”通過郵寄紙質函件的方式，向投資者宣布事實違約,。

　　3月30日,，金鶴287號產品融資方實控公司五洲國際澄清因為自己屬港股上市公司，在3月30日發(fā)布2017年財報前財務需要關賬,，所以不能在協議期內兌付,，經過協商同意延期至3月31日前兌付，金鶴287號事并非違約事件,。

　　不過,，信托未按期償付已成事實，上市公司資金緊張已有玄機,。

　　無獨有偶,，天房集團同樣出現信托違約危機。不久前,，中信信托公告稱,，天房集團應于5月18日償還的2億本金及利息可能發(fā)生違約風險。5月11日,，天房發(fā)展(5.330, 0.06, 1.14%)發(fā)行的“15天房債”大跌逾6%,，隱含收益率飆升至34.83%。隨后,，中信信托再公告稱,，已收到天房集團的償付款。

　　“15天房債”風波雖有驚無險,，但這依舊不能掩蓋天房集團的債務壓力,。天房集團2017年年報顯示，其負債合計305億,，資產負債率85%,。并在超過50家金融機構進行融資，涵蓋各大銀行和主流信托機構,。

　　“信托違約風險正在加大,，一方面監(jiān)管政策打破剛兌，另一方面是監(jiān)管政策和經濟政策去杠桿,。”長期協助房企發(fā)行信托產品的業(yè)內人士張文延（化名）告訴記者,。

　　據悉,，面對今年的資金荒,，很多中小上市房企已經開始壓力重重。上述兩個風波只是上市房企的冰山一角,，此前房地產業(yè)曾多次出現信托違約,，不過都是非上市房企個別項目。

　　“很多信托都在想辦法幫房企處理兌付問題,，以前均是剛性兌付,，現在政策要求打破，信托自身壓力也很大,?！币晃唤鹑谌耸扛嬖V記者。

　　地產信托遇“水逆”

　　信托資金使用周期短,，且成本高,，一般作為房地產企業(yè)短期拆借所用。在開發(fā)商其他融資途徑不暢的情況下,，信托常常成為開發(fā)商急救輸血的最佳方式,。然而，行業(yè)隱現的信托違約風波,，也許意味著這最后一根稻草也將消失,。

　　張文延近期開始越來越惆悵，經常加班到夜晚,。見到記者的時候,，他忍不住點了一根煙?！昂芏嘈磐卸冀o我們推薦一些房地產項目,，希望找我們幫忙融資，但是違約風險開始積累,，我們評估下來的好項目越來越少,。”張文延告訴第一財經記者,。

　　監(jiān)管重壓下,，地產信托融資規(guī)模趨降，房地產類信托產品發(fā)行和融資規(guī)模整體呈現下滑趨勢,。根據用益信托網統計的數據,，從房地產類集合信托產品的新增規(guī)模看,，2018年一季度環(huán)比大幅回落,，從2017年四季度的2295.59億減少至1810.11億，二季度以來截至5月20日,，房地產類集合信托產品新增額僅703億,，仍在逐月減少,。

　　但需求仍然是巨大的。在銀行貸款,、公司債等融資渠道萎靡的情況下,，靠信托資金“續(xù)命”的房企層出不窮，這使得地產信托融資成本不斷增加,。

　　用益信托在線統計數據顯示,，一季度房地產信托發(fā)行的平均年收益率7.71%，相比去年同期平均年收益率6.81%,，增長0.9個百分點,。龍頭房企如恒大、融創(chuàng),、泰禾等公司的信托產品,，預期收益率也多在7%~9%之間。對于更多中小房企,，其成本均超過10%,，從目前了解情況看，資金成本最高已經到15%,，遠高于利潤水平,。

　　不過,，房企靠信托融資的難度仍在增加。“去年愛建信托在南昌有個項目需要融資,，后來評估覺得并不合適,，項目銷售困難,，結果愛建信托就出現無法兌付情況,。”張文延說,。

　　2017年12月22日,，銀監(jiān)會發(fā)布《關于規(guī)范銀信業(yè)務的通知》，首次明確將銀行表內外資金和收益權同時納入銀信類業(yè)務,，并在此基礎上明確了銀信通道類業(yè)務的定義,，要求在銀信類業(yè)務中，銀行應按照實質重于形式原則,，將穿透原則落實到監(jiān)管要求中,，并在銀信通道業(yè)務中還原業(yè)務實質，進一步規(guī)范銀信類業(yè)務中信托公司的行為,。該通知的發(fā)布對于以往主要以銀行系通道業(yè)務為主的信托機構影響較大,，信托紛紛從通道類業(yè)務向集合信托類業(yè)務轉型。

　　資管新規(guī)的出臺則限制了很多嵌套的手段,，也對銀行表外進行了更明細化的管理,，此前信托很大一塊資金來源就是理財資金,，在嚴監(jiān)管的重壓之下，以通道業(yè)務為代表的銀信業(yè)務規(guī)模勢必會大幅縮減,，這類資金曾經大量流入房地產。

　　債務兌付高峰逼近

　　記者從多位業(yè)內人士處了解,，部分房地產企業(yè)由于短貸長投,，資金鏈較為緊張。在借款即將到期時,，房企只能一方面高價找錢,，另一方面快速回籠銷售款。

　　“很多中小房企都找不到錢,，所以才會看到它們正在尋求股權合作,。”一位地產高管告訴記者,。

　　金融機構可以提供的融資渠道收窄的同時,，地產債即將在今年下半年迎來債務到期高峰。

　　另據海通證券(10.730, -0.11, -1.01%)統計,，截至5月20日地產債總償還量565億,，但年內還有1085億地產債到期，3165億地產債面臨回售行權,，下半年償付壓力驟升,。

　　海通證券債券研究員姜超宏認為，伴隨企業(yè)間分化越來越明顯,，融資潮水過去后,，個別企業(yè)的信用違約概率增加。再融資持續(xù)收緊下,，企業(yè)項目資產中非標準化程度較高,、項目去化難度高（不少小房企項目受區(qū)域性房地產市場影響非常大），或者現有資產抵押程度已經非常高,，都會影響到企業(yè)獲取流動性的能力,。風格激進的中型房企則容易面臨融資失控的問題。他判斷,，風險釋放的順序或是：“流動性差的小房企-風格激進的中型房企-管理不善的大中型房企”,。

　　“冬天到了，房地產市場又要洗牌了,?！睆埼难诱f。

責任編輯：關海豐