7月末的一個(gè)周日晚上，內(nèi)陸四線小城的地產(chǎn)商張明（化名）約了一群銀行,、政府朋友吃飯,，雖然他內(nèi)心也知道銀行融資幾乎不可能，還是需要時(shí)不時(shí)聯(lián)絡(luò)感情,。

“幾年前我們能輕松從銀行獲得幾個(gè)億貸款,，但現(xiàn)在公司貸款余額只剩下幾千萬,。銀行這幾年將貸款收回后便不再放出來，即使質(zhì)押公司資產(chǎn)也無法獲得銀行的資金,?！睆埫髟陲埦种袩o奈地對(duì)著這群老朋友訴苦。張明自己也清楚,，自己的地產(chǎn)項(xiàng)目過少,，基本沒辦法進(jìn)入銀行融資的名單。

放在一年前,，張明還可以通過其他通道獲得一些銀行非標(biāo)業(yè)務(wù)資金,，不過，現(xiàn)在的監(jiān)管政策,，幾乎讓張明無法“喘氣”,。

擺在張明面前的選擇只有幾個(gè)，要么試圖做大規(guī)模,，要么選擇和大房企合作,，進(jìn)而項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)互補(bǔ)，渡過難關(guān),。

在全國中小地產(chǎn)商大軍中,，這樣的現(xiàn)象并非個(gè)案，和張明有同樣命運(yùn)的中小地產(chǎn)商的故事,，正在中國眾多三四線城市上演,。無法從金融機(jī)構(gòu)獲得資金,，是將他們推向末路的根源,。

人民法院公告網(wǎng)顯示，截至2019年7月24日,，今年全國共有274家地產(chǎn)商宣告破產(chǎn),。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年,，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量97938個(gè),。

這還只是冰山一角，更多微型地產(chǎn)商的死亡,，實(shí)際上是悄無聲息的,。

中小地產(chǎn)商末路

行業(yè)洗牌的第一步，是淘汰很多市場(chǎng)的小玩家,。

今年以來,，已經(jīng)有接近300家地產(chǎn)商破產(chǎn)，意味著市場(chǎng)給小地產(chǎn)商空間已經(jīng)不足,。這些破產(chǎn)的地產(chǎn)商基本分布在中國的三四線城市,，資產(chǎn)規(guī)模普遍是5億到30億之間,，破產(chǎn)原因主要在于負(fù)債高企、融資困難等原因,。

小地產(chǎn)商生存究竟有多困難,？

由于融資困難，張明就一直在想辦法尋找一些主流地產(chǎn)商合作來維持公司的運(yùn)營(yíng),。

“我們?cè)诤芏嗳€城市都會(huì)和當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)商合作開發(fā),，實(shí)際上我們依靠自己的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，正在逐漸蠶食這些小地產(chǎn)商的市場(chǎng),?！币晃簧鲜蟹科蟾笨偛谜f。

作為資金密集行業(yè),，中國大部分地產(chǎn)商均是依靠資金驅(qū)動(dòng),，融資環(huán)境降至冰點(diǎn)之后，居高不下的融資成本,，吞噬了行業(yè)利潤(rùn),。

“目前百強(qiáng)以外的地產(chǎn)商前端杠桿融資成本最高要到30%，我們也只愿意幫長(zhǎng)三角的小地產(chǎn)商對(duì)接資金,，如果是太遠(yuǎn)地方的地產(chǎn)商,，我們擔(dān)心市場(chǎng)不好，最后項(xiàng)目斷掉,?！币晃毁Y金中介告訴記者。

主流房企融資難

不過,，即便是主流地產(chǎn)商,，由于此前較高的負(fù)債，導(dǎo)致如今融資也成為難題,。

7月11日,，泰禾集團(tuán)（000732.SZ）公告，境外全資子公司已完成4億美元債券發(fā)行,，票面利率15%,，幾乎創(chuàng)下中國地產(chǎn)商公開融資利率新高。而這家閩系房企在今年一季度凈利潤(rùn)率為13.37%,，雖然這個(gè)凈利潤(rùn)率水平已經(jīng)較高,，依然難以覆蓋高昂的融資成本。

泰禾的融資成本高企只是行業(yè)的縮影,，包括中國恒大（03333.HK）,、景瑞控股（01862.HK）、正榮地產(chǎn)（06158.HK）等地產(chǎn)商均進(jìn)行了超過10%利率的境外融資,。

融資難背后,，讓很多主流地產(chǎn)商也不得不選擇“斷臂求生”,。

今年以來，華僑城（000069.SZ）,、陽光100中國（02608.HK）,、上置集團(tuán)（01207.HK）、粵泰股份（600393.SH）,、泰禾集團(tuán)等地產(chǎn)商均選擇出售項(xiàng)目股權(quán),，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)回血。

東方證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師竺勁認(rèn)為,，中型房企有較大規(guī)模擴(kuò)張?jiān)V求,、拿地動(dòng)力強(qiáng)，又相對(duì)缺乏自有資金,，受融資整頓沖擊將面臨較大挑戰(zhàn),。而很多小型房企原本就難以獲得融資資源，隨著市場(chǎng)下行,，幾乎難以跨越周期,。

行業(yè)排位之爭(zhēng)

中小地產(chǎn)商生存危機(jī)背后，實(shí)際上是行業(yè)集中度提高帶來的必然結(jié)果,。

根據(jù)行業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)克而瑞發(fā)布的2019年上半年銷售數(shù)據(jù)看,，TOP100各梯隊(duì)房企之間規(guī)模分化持續(xù)，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇,。

其中,，TOP3房企權(quán)益金額集中度達(dá)10.5%，同比提升0.7個(gè)百分點(diǎn),，龍頭房企繼續(xù)保持穩(wěn)健高質(zhì)量發(fā)展,。TOP4-10、TOP11-20,、TOP21-30各梯隊(duì)房企權(quán)益金額集中度較去年也均有一定幅度的提升,，市場(chǎng)份額穩(wěn)中有升，規(guī)模房企競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步深化,。而隨著多數(shù)城市成交回落，銷售難度加大,，TOP31-50強(qiáng)之后的房企競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)開始放緩,，權(quán)益金額集中度為8%，下降0.2個(gè)百分點(diǎn),。

“規(guī)模不是萬能,，沒有規(guī)模萬萬不能?！?/span>旭輝控股集團(tuán)（00884.HK）總裁林峰對(duì)外表示,。

可以與之對(duì)應(yīng)的,，是融資能力的顯著差別。

7月8日,，中國海外發(fā)展（00688.HK）在公開市場(chǎng)進(jìn)行債券融資,，利率最低達(dá)2.9%。

7月9日,，旭輝控股集團(tuán)公告,，擬發(fā)行于2024年到期本金總額為3億美元的6.55%額外優(yōu)先票據(jù)。

7月10日,，龍光地產(chǎn)（03380.HK）公告,，公司擬發(fā)行4億美元2023年到期年息6.5%的優(yōu)先票據(jù)。

如此巨大的融資成本差異,，凸顯了房企冰火兩重天的生存現(xiàn)狀,。那些拿到較低成本融資的地產(chǎn)商均擁有了千億規(guī)模，因而受到銀行,、金融機(jī)構(gòu)的偏愛,，在流動(dòng)性收緊的地產(chǎn)行業(yè)，誰擁有資金,，就可以說是擁有了話語權(quán),。

“TOP30各有各的特點(diǎn)，也各有各的無奈,，但是只有在有規(guī)模的前提下,，才可以拿到融資和土地談判權(quán)，也就是有了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的基本籌碼,?！币晃籘OP20房企的CFO告訴記者。

“我們的白名單基本上是在TOP30里面選擇房企,，如果沒有達(dá)到規(guī)模邊界,，將影響到我們的授信規(guī)模?！币晃汇y行融資人士告訴記者,。

眾所周知，對(duì)于地產(chǎn)商最重要的是錢,，其次是土地,，再者是人。規(guī)模優(yōu)勢(shì)不僅降低了融資成本,，在很多土地談判上也會(huì)占據(jù)優(yōu)勢(shì),，進(jìn)而進(jìn)一步提高了地產(chǎn)商的競(jìng)爭(zhēng)力。

比如綠地控股（600606.SH），就因?yàn)檩^大的規(guī)模和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì),，在2018年拿地平均樓面價(jià)1890元/平方米,，創(chuàng)下頭部房企的拿地價(jià)格新低。

縱觀過去幾年,，只有達(dá)到一定規(guī)模的地產(chǎn)商,，才有機(jī)會(huì)拿到一級(jí)開發(fā)和一些政府戰(zhàn)略項(xiàng)目，繼而成為自己補(bǔ)充貨值的重要手段,。

增速放緩

面對(duì)嚴(yán)厲的政策環(huán)境,，很多地產(chǎn)商都開始逐漸調(diào)整自己的發(fā)展預(yù)期，繼而讓之前的很多泡沫慢慢破滅,。

“我們上半年拿地非常少,，老板也在不斷觀察市場(chǎng)?！币晃婚}系房企高管告訴記者,。

與之對(duì)應(yīng)的，是上半年市場(chǎng)交易的降溫,。

“我覺得6月份的數(shù)據(jù)真的不容樂觀,，6月份的土地交易同比、環(huán)比均有下降,。主要城市二手房交易同環(huán)比都下降,，5月份有些城市的二手房已經(jīng)開始調(diào)頭?！币拙悠髽I(yè)控股（02048.HK）CEO丁祖昱說,。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2019年6月,，銷售面積為20268萬平方米,，銷售金額為18925億元。其中,，2019年1月~6月銷售面積累計(jì)同比增速下降1.8%,，這主要是由于上半年全國各線城市在購買力缺位下新房銷售乏力。此外6月單月來看,，銷售面積相比2018年同期也下降了2.2%,。

“我們的銷售情況就是不太理想，客戶觀望氣氛嚴(yán)重,，成交乏力,。”一位華東地產(chǎn)營(yíng)銷人士告訴記者,。

另外一名TOP20地產(chǎn)高管則透露，自己公司上半年銷售不錯(cuò)的項(xiàng)目均在一二線城市，而此前布局在三四線城市的項(xiàng)目銷售異常困難,。

此前,，一直發(fā)展兇猛的閩系地產(chǎn)商在這一輪發(fā)展中，銷售逐漸放緩,。

融信中國（03301.HK）的公告顯示,，截至2019年前6個(gè)月，融信中國連同其附屬公司及其聯(lián)合營(yíng)公司總合約銷售額約566.8億元,，同比增長(zhǎng)4%,。而去年中期，融信的銷售增速同比增加約75.7%,。

從單月數(shù)據(jù)看,，融信中國的銷售和市場(chǎng)環(huán)境的降溫幾乎如出一轍。2019年6月,，融信中國總合約銷售額約100.3億元,，同比下降9.54%；2019年5月,，融信中國總合約銷售額約110.88億元,，同比下降9.18%。

同樣增速乏力的還有正榮地產(chǎn),，截至2019年前6個(gè)月,，正榮地產(chǎn)連同合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司的累計(jì)合約銷售金額約586.07億元，同比增長(zhǎng)0.82%,。而去年中期,，正榮銷售增速同比增加170%。

顯然,，曾經(jīng)的100%增長(zhǎng)率時(shí)代已經(jīng)過去,，接下來，對(duì)于不少地產(chǎn)企業(yè)來說,，將面臨降低負(fù)債和保持增長(zhǎng)的雙重難題,。

“地產(chǎn)銷售上要有規(guī)模，要沖規(guī)模就要投資,，如果靠自身滾動(dòng)資金發(fā)展,，維持20%到40%的增長(zhǎng)是有可能的，但是如果要超過這個(gè)增長(zhǎng)幅度,，就必須要加杠桿,，但是未來幾年整個(gè)行業(yè)在去杠桿是趨勢(shì)?！毙褫x控股集團(tuán)董事長(zhǎng)林中說,。