第四編 房產(chǎn)抵押

第一章 一般規(guī)定

H目的和依據(jù)

為依法維護(hù)債權(quán)人、債務(wù)人和擔(dān)保人的合法權(quán)益,，提高律師承辦房產(chǎn)抵押擔(dān)保法律業(yè)務(wù)的服務(wù)質(zhì)量,，依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》及相關(guān)司法解釋,、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》及其他有關(guān)規(guī)定,，制定本編，供律師辦理房屋抵押擔(dān)保法律業(yè)務(wù)時(shí)參考,。

H概念界定

本編所稱房屋抵押,，是指抵押人以其擁有所有權(quán)的房屋以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí),，抵押權(quán)人（債權(quán)人）有權(quán)依法以抵押的房屋折價(jià)或以拍賣變賣抵押房屋所得的價(jià)款優(yōu)先受償,。

抵押人，是指將自己擁有的所有權(quán)的房屋提供給抵押權(quán)人（債權(quán)人）,，作為本人或者第三人履行債務(wù)的擔(dān)保的公民,、法人或者其他組織。

抵押權(quán)人,，是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的債權(quán)人（包括公民,、法人或者其他組織）。

最高額抵押,是指抵押人與抵押權(quán)人協(xié)議,，在最高債權(quán)額限度內(nèi),，以抵押物對(duì)一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)作擔(dān)保,。

第二章 律師為債權(quán)人接受房產(chǎn)抵押提供法律服務(wù)

第一節(jié) 對(duì)抵押房屋的調(diào)查與審核

H對(duì)抵押人的主體審查

律師接受債權(quán)人的委托辦理房屋抵押法律業(yè)務(wù)時(shí),，應(yīng)當(dāng)審查抵押人的主體情況,、資料和證明文件：

（1）作為抵押人的自然人必須具有完全行為能力,，無行為能力和限制行為能力的,，不能成為抵押人,；自然人抵押的應(yīng)當(dāng)審查其戶口證明和身份證明；

（2）企事業(yè)單位和其他組織則必須經(jīng)合法注冊(cè)存在,，企事業(yè)單位和其他組織抵押的,，應(yīng)審查抵押人的營(yíng)業(yè)執(zhí)照,、政府登記證明和年檢合格憑證,；抵押人是企事業(yè)單位的，還應(yīng)審查《章程》,、《法定代表人證明》,、《稅務(wù)登記證明》副本及其代理人的《授權(quán)委托書》；

（3）類似的抵押權(quán)人的有關(guān)身份證明文件,。

H抵押房屋的權(quán)屬審查

抵押權(quán)人的律師應(yīng)提示或協(xié)助債權(quán)人審查下列內(nèi)容：

（1）房屋的房地產(chǎn)權(quán)證及相關(guān)文件,、抵押房屋的基本資料和清單，包括：抵押房屋的處所,、名稱,、狀況、建筑面積,、用地面積以及四至等,；

（2）以共有房屋為抵押物的，應(yīng)提供抵押人對(duì)共有房屋占有份額的證明,，及其他共有人同意以該房屋設(shè)定抵押的證明,；

（3）以已設(shè)定抵押權(quán)的房屋再次抵押的，注意該房屋價(jià)值與已擔(dān)保債權(quán)的余額是否足以擔(dān)保本次債權(quán),，并提示債權(quán)人清償順序居后的風(fēng)險(xiǎn),；

（4）以享受國(guó)家優(yōu)惠政策購(gòu)買的房屋抵押的，其抵押額以房產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限,；

（5）國(guó)有企業(yè),、事業(yè)單位法人以國(guó)家授予其經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定；

（6）以集體所有制企業(yè)的房產(chǎn)抵押的,，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工（代表）大會(huì)通過,，并報(bào)其上級(jí)主管機(jī)關(guān)備案；

（7）以中外合資企業(yè),、合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)和外商獨(dú)資企業(yè)的房產(chǎn)抵押的,，必須經(jīng)董事會(huì)通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外,；

（8）以有限責(zé)任公司,、股份有限公司的房產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)或者股東大會(huì)通過,，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外,；

（9）有經(jīng)營(yíng)期限的企業(yè)以其所有的房產(chǎn)設(shè)定抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不應(yīng)當(dāng)超過該企業(yè)的經(jīng)營(yíng)期限,；

（10）以具有土地使用年限的房產(chǎn)設(shè)定抵押的,，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不得超過土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限；

（11）預(yù)購(gòu)商品房抵押的,，應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證并符合國(guó)家和當(dāng)?shù)仃P(guān)于商品房預(yù)售管理的其他規(guī)定,；

（12）承包經(jīng)營(yíng)企業(yè)的商品房抵押，應(yīng)提交發(fā)包人權(quán)力部門審議同意的書面文件,；

（13）以已出租的房地產(chǎn)抵押的,，審查抵押人有無將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人,。

H律師須審查所涉商品房有無下列不得設(shè)定抵押的情形：

1權(quán)屬不明或者有爭(zhēng)議的房地產(chǎn),；

2用于教育、醫(yī)療,、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn),，即學(xué)校、幼兒園,、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位,、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施,、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施,；

3列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；

4依法列入城市房屋拆遷范圍或者集體所有土地征用范圍的房屋,、土地使用權(quán),；

5被依法查封,、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn),；

5政府代管的房地產(chǎn),；

6依法不得抵押的其他房地產(chǎn)（如違章建筑等）,。

第二節(jié) 抵押合同

H抵押合同的形式

商品房抵押，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的抵押合同,。抵押合同可以在主債權(quán)合同中訂立抵押條款的方式簽訂,，也可以單獨(dú)簽訂。

H抵押合同的主要內(nèi)容

抵押合同應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

（一）抵押人,、抵押權(quán)人的名稱或者個(gè)人姓名,、住所；

（二）主債權(quán)的種類,、數(shù)額,；

（三）抵押房地產(chǎn)的處所、名稱,、狀況,、建筑面積、用地面積以及四至等,；

（四）抵押房地產(chǎn)的價(jià)值；

（五）抵押房地產(chǎn)的占用管理人,、占用管理方式,、占用管理責(zé)任以及意外損毀、滅失的責(zé)任,；

（六）債務(wù)人履行債務(wù)的期限,；

（七）抵押權(quán)滅失的條件；

（八）違約責(zé)任,；

（九）爭(zhēng)議解決方式,；

（十）抵押合同訂立的時(shí)間與地點(diǎn)；

（十一）雙方約定的其他事項(xiàng),。

以預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押的,，應(yīng)當(dāng)將生效的預(yù)購(gòu)房屋合同作為合同附件。

H涉外商品房抵押的公證

抵押人和抵押權(quán)人一方為香港特別行政區(qū),、澳門特別行政區(qū),、臺(tái)灣地區(qū)和外國(guó)的自然人、法人或者其他組織的,，應(yīng)當(dāng)經(jīng)公證機(jī)構(gòu)公證,。

H抵押合同的變更

抵押人和抵押權(quán)人協(xié)商一致，可以變更抵押合同,，變更抵押合同,，應(yīng)當(dāng)簽定書面的抵押變更合同。

抵押商品房上存在兩個(gè)以上抵押權(quán)的,，需要變更抵押合同的抵押權(quán)人,，必須征得所有后順位抵押權(quán)人的同意,。

H抵押合同的終止

（1）抵押所擔(dān)保的債務(wù)已經(jīng)履行；

（2）抵押合同被解除,；

（3）債權(quán)人免除債務(wù),；

（4）法律規(guī)定終止或者當(dāng)事人約定終止的其他情形。

H確定貸款抵押率

律師可提示委托人根據(jù)該商品房的地點(diǎn),、年限,、建筑結(jié)構(gòu)、民用及商用類型,、實(shí)用性,、擔(dān)保期間與市場(chǎng)價(jià)格預(yù)測(cè)，以及易變現(xiàn)性和可流通性確定貸款抵押率（一般不超過市場(chǎng)價(jià)格的70%）,，并據(jù)此與抵押人簽訂抵押合同,。

H抵押合同不得約定的事項(xiàng)

訂立抵押合同時(shí)，抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務(wù)履行期屆滿而抵押權(quán)人未受清償時(shí),，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有,，但法律沒有明文限制在抵押權(quán)人未交清的事實(shí)發(fā)生后抵押權(quán)人可以和抵押人協(xié)商。

H抵押商品房的保險(xiǎn)

抵押當(dāng)事人約定對(duì)抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的,，由抵押人為抵押的房地產(chǎn)投保,，保險(xiǎn)費(fèi)由抵押人負(fù)擔(dān)。抵押房地產(chǎn)投保的,，抵押人應(yīng)當(dāng)將保險(xiǎn)單移送抵押權(quán)人保管,。在抵押期間，抵押權(quán)人為保險(xiǎn)賠償?shù)牡谝皇芤嫒恕?/p>

H權(quán)利憑證的保管

抵押權(quán)設(shè)定后,，《房屋他項(xiàng)權(quán)證》（原件）和房屋的保險(xiǎn)單憑證（正本）等由抵押權(quán)人或其委托指定的人保管,，由抵押權(quán)人承擔(dān)妥善保管責(zé)任。

H特別提示

律師應(yīng)當(dāng)提示債權(quán)人,，對(duì)房屋設(shè)定抵押的,，連同抵押房屋所在的土地應(yīng)當(dāng)同時(shí)抵押。

第三節(jié) 抵押登記（他項(xiàng)權(quán)利登記）

H抵押登記的效力

律師應(yīng)當(dāng)提示債權(quán)人,，房屋抵押合同自簽訂之日起30日內(nèi),，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)椒慨a(chǎn)所在地的房產(chǎn)登記處辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)，房屋抵押合同自辦理抵押物登記之日起生效,。未辦理抵押物登記的,，不得對(duì)抗第三人。

抵押合同發(fā)生變更的,，應(yīng)當(dāng)依法變更抵押登記,。抵押變更合同自變更抵押登記之日起生效。

H惡意拒絕登記的責(zé)任

律師應(yīng)當(dāng)合理提示委托人,，抵押人違背誠(chéng)實(shí)信用原則拒絕辦理抵押登記,，導(dǎo)致債權(quán)人受到損失的,，抵押人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

H登記日期與抵押順序

律師應(yīng)當(dāng)合理地提示債權(quán)人,，由于房產(chǎn)登記處的原因,，致使商品房連續(xù)抵押登記的，第一次登記的日期為抵押登記的日期,，并以此確定抵押擔(dān)保債權(quán)的順序,。

H抵押登記人的申請(qǐng)人和需提交的材料

根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，辦理房地產(chǎn)抵押登記,，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)交驗(yàn)下列文件：

（一）抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明,；

（二）抵押登記申請(qǐng)書；

（三）抵押合同,；

（四）《國(guó)有土地使用權(quán)證》,、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》，共有的房屋還必須提交《房屋共有權(quán)證》和其他共有人同意抵押的證明,；

（五）可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料,；

（六）可以證明抵押房地產(chǎn)價(jià)值的資料：

（七）登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的其他文件。

登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)申請(qǐng)人的申請(qǐng)進(jìn)行審核,。凡權(quán)屬清楚,、證明材料齊全的，應(yīng)當(dāng)在受理登記之日起7日內(nèi)決定是否予以登記,，對(duì)不予登記的，應(yīng)當(dāng)書面通知申請(qǐng)人,。

第四節(jié) 最高額抵押

H以房屋設(shè)定最高額抵押

債權(quán)人和債務(wù)人可以房屋設(shè)定最高額抵押,。設(shè)定最高額抵押權(quán)時(shí)，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)約定連續(xù)發(fā)生債權(quán)的期間,、被擔(dān)保債權(quán)的最高限額,。

以最高額抵押擔(dān)保的主債權(quán)合同，僅限于借款合同和就某項(xiàng)商品在一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生交易而簽訂的合同,。

最高額抵押的主合同債權(quán)不得轉(zhuǎn)讓,。

H最高額債權(quán)特定后的處理

最高額抵押權(quán)所擔(dān)保的不特定債權(quán)在特定后,債權(quán)已屆清償期限的,最高額抵押權(quán)人可以根據(jù)普通抵押權(quán)

H變更限額和期間的，清償順位后移

律師應(yīng)當(dāng)合理地提示委托人,，同一房屋同時(shí)供作最高額抵押擔(dān)保和另一債權(quán)擔(dān)保,，最高額抵押擔(dān)保的最高限額和抵押期間變更的，視為原最高額抵押擔(dān)保合同終止,，抵押當(dāng)事人另行締結(jié)了新的最高額抵押擔(dān)保合同,。變更后的最高額抵押擔(dān)保債權(quán)清償順位在后。

第五節(jié) 抵押的效力

H房屋租賃與抵押的效力

律師應(yīng)當(dāng)提示債權(quán)人,，已出租的商品房可以抵押,，但實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)（處分該房屋）時(shí),，承租人在同等條件下對(duì)該房屋有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后,，租賃合同在有效期限內(nèi)對(duì)于商品房的受讓人繼續(xù)有效,，即承租人仍可在租賃合同約定的租賃期限內(nèi)繼續(xù)占有、使用該房屋并從中收益,，受讓人除可向承租人收取租金外,，不得妨害承租人的租賃權(quán)。

抵押后的房屋也可出租,，但應(yīng)當(dāng)書面告知承租人該房屋已抵押的事實(shí),。已經(jīng)抵押的房屋出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后,，租賃合同對(duì)房屋受讓人不具有約束力,，即受讓人可終止原租賃合同，承租人對(duì)該房屋不享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán),、繼續(xù)租賃權(quán),。抵押人未書面告知承租人抵押事實(shí)的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人損失的,，抵押人承擔(dān)賠償責(zé)任,；如果書面告知承租人該房屋已經(jīng)設(shè)定抵押，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人損失的,，由承租人自己承擔(dān),。

房屋抵押權(quán)的效力，只對(duì)于被設(shè)定為抵押物的房屋本身有效,，利息,、租金等孳息不是抵押物。但當(dāng)債務(wù)履行期屆滿,，債務(wù)人不履行債務(wù)致使抵押物被人民法院依法查封的,，自查封之日起抵押權(quán)人有權(quán)收取該抵押物的孳息。抵押權(quán)人未將查封抵押物的事實(shí)通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息的義務(wù)人的,，抵押權(quán)的效力不及于該孳息,。取得孳息的清償順序：（1）收取孳息的費(fèi)用；（2）主債權(quán)的利息,；（3）主債權(quán),。

H附屬物、從物,、從權(quán)利與抵押權(quán)的效力

除法律,、法規(guī)有禁止性規(guī)定的，或抵押當(dāng)事人對(duì)房屋附屬物,、從物,、從權(quán)利的移轉(zhuǎn)有特別約定的,，以折價(jià)、變賣,、拍賣方式實(shí)現(xiàn)抵押擔(dān)保債權(quán)時(shí),，附屬物、從物,、從權(quán)利隨抵押物一并轉(zhuǎn)移,。

抵押權(quán)的效力通常及于抵押權(quán)設(shè)定時(shí)已經(jīng)存在的房屋從物，而一般不及于抵押人以后取得的從物,。

抵押房屋與從物分別為兩個(gè)以上的人分別所有的,，抵押權(quán)的效力不及于抵押物的從物。

H房屋轉(zhuǎn)讓與抵押效力

律師應(yīng)當(dāng)合理地提示委托人,，并闡述商品房轉(zhuǎn)讓與抵押效力的法律關(guān)系,。

抵押人轉(zhuǎn)讓抵押房屋，應(yīng)當(dāng)告知抵押權(quán)人和買受人,。買受人可代替抵押人清償全部債務(wù),，消滅該房屋上的抵押權(quán)，并向抵押人支付房?jī)r(jià)和已清償債務(wù)的余額后取得該房屋所有權(quán),。

抵押房屋轉(zhuǎn)讓,，未告知抵押權(quán)人和買受人：（1）房屋抵押已經(jīng)登記的，抵押權(quán)優(yōu)先受法律保護(hù),，抵押權(quán)人可主張抵押登記后的房屋買賣合同無效,，仍可對(duì)抵押房屋主張權(quán)利，買受人不得對(duì)抗抵押權(quán)人對(duì)該房屋實(shí)現(xiàn)抵押權(quán),。買受人遭受損失的,，可向抵押人追償；（2）房屋抵押未經(jīng)登記的,，買賣權(quán)優(yōu)先受法律保護(hù),，抵押權(quán)人不得對(duì)抗買受人,，買受人取得該房屋所有權(quán),。抵押權(quán)人遭受損失的，抵押人承擔(dān)賠償責(zé)任,。

H抵押房屋的拆遷

律師應(yīng)提示委托人,，房屋在抵押期間被依法列入拆遷范圍的，按下列規(guī)定處理：

（1）以交換產(chǎn)權(quán)作為補(bǔ)償?shù)?，以交換所得房屋重新設(shè)定抵押權(quán),；

（2）實(shí)行作價(jià)補(bǔ)償?shù)模盅喝丝梢耘c抵押權(quán)人協(xié)商提前清償?shù)盅核鶕?dān)保的債權(quán),，也可以與抵押權(quán)人協(xié)商將補(bǔ)償金向約定的第三人提存作為抵押財(cái)產(chǎn),。

抵押人與拆遷人達(dá)成安置補(bǔ)償協(xié)議后,，應(yīng)當(dāng)與抵押權(quán)人就前款規(guī)定的事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商。抵押人向拆遷人提交其與抵押權(quán)人關(guān)于該抵押權(quán)及其所擔(dān)保債權(quán)處理問題的書面協(xié)議后,，方可取得補(bǔ)償金和安置房屋,。

根據(jù)本條第一款第一項(xiàng)重新設(shè)定抵押權(quán)的，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)重新簽訂抵押合同,。原抵押物上存在兩個(gè)以上抵押權(quán)的,，各抵押權(quán)的先后順序應(yīng)當(dāng)與原抵押登記的順序一致。

H抵押物拆除改建的限制

律師應(yīng)提示委托人,，除城市建設(shè)需要拆遷房屋外,，未征得抵押權(quán)人的書面同意，抵押人不得將已設(shè)定抵押權(quán)的房屋拆除或者改建,。

H查封與抵押效力

先查封后抵押的,，擔(dān)保范圍受限制。律師應(yīng)當(dāng)合理地提示債權(quán)人,，商品房在抵押前存在被查封,、扣押、財(cái)產(chǎn)保全的,，抵押不能包含已被查封,、扣押或財(cái)產(chǎn)保全的份額。

先抵押后查封的,，不影響抵押效力,。律師應(yīng)當(dāng)提示債權(quán)人，對(duì)于事先設(shè)定抵押擔(dān)保的房屋,，政府主管部門或人民法院依法查封,、扣押的，或?qū)Φ盅簱?dān)保財(cái)產(chǎn)采取財(cái)產(chǎn)保全或執(zhí)行措施的,，不影響抵押擔(dān)保的效力,，抵押權(quán)人仍對(duì)該商品房已抵押部分或全部享有優(yōu)先受償權(quán)。

H抵押權(quán)的保全

抵押期間,，抵押人有下列情形之一的,，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)、適當(dāng)?shù)夭扇【?、制止,、補(bǔ)救等措施，直至請(qǐng)求人民法院撤銷抵押人的行為：

（1）抵押人未經(jīng)通知債權(quán)人,，擅自轉(zhuǎn)讓抵押房屋的,；

（2）抵押人的行為足以威脅擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)或可能致使抵押房屋價(jià)值減少的，經(jīng)債權(quán)人警告、制止,、補(bǔ)救,、抵押人不予理睬的；

（3）抵押人以明顯不合理的低價(jià)轉(zhuǎn)讓抵押房屋的,，對(duì)債權(quán)人造成損害的,；

（4）抵押人轉(zhuǎn)讓房屋的價(jià)款沒有向債權(quán)人優(yōu)先清償或提存的；

（5）抵押人故意阻礙債權(quán)人依法實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的其他行為,。

第六節(jié) 抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)

H行使抵押權(quán)的條件

律師應(yīng)提示委托人,，有下列情況之一的，抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押的房地產(chǎn)：

（1）債務(wù)履行期滿,，抵押權(quán)人未受清償?shù)?，債?wù)人又未能與抵押權(quán)人達(dá)成延期履行協(xié)議的；

（2）抵押人死亡,，或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務(wù)的,；或者抵押人的合法繼承人、受遺贈(zèng)人拒絕履行到期債務(wù)的,；

（3）抵押人被依法宣告解散或者破產(chǎn)的,；

（4）抵押人違反有關(guān)規(guī)定，擅自處分抵押房產(chǎn)的,；

（5）抵押合同約定的其他情況,。

H抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式

實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，可以與抵押人協(xié)議以抵押物折價(jià)或者以拍賣,、變賣該抵押物所得的價(jià)款受償,；如協(xié)議不成，應(yīng)及時(shí)向人民法院提起訴訟,。

（1）折價(jià),，即抵押雙方協(xié)商以一定的價(jià)格將抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給債權(quán)人，以抵償債務(wù),；

（2）拍賣,，即將抵押物交有關(guān)的產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)或在人民法院的監(jiān)督下進(jìn)行競(jìng)價(jià)出售；

（3）變賣,，即由抵押雙方協(xié)商同意,，將抵押物有償轉(zhuǎn)讓給第三人。如果抵押物為限制流通物,，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定交有關(guān)部門予以收購(gòu),。

變賣轉(zhuǎn)讓抵押物的,，最低價(jià)格應(yīng)當(dāng)?shù)玫絺鶛?quán)人的書面同意或者認(rèn)可,。

以其他約定方式處理抵押物的，依據(jù)有關(guān)的法律法規(guī)辦理。

H抵押物折價(jià)清償應(yīng)注意事項(xiàng)

律師應(yīng)當(dāng)合理地提示委托人,，抵押物折價(jià)清償,，應(yīng)當(dāng)注意以下情況：

（1）債權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿未受清償；

（2）抵押權(quán)人與抵押人簽訂抵押物折價(jià)清償協(xié)議,，由抵押權(quán)人取得抵押物的占有權(quán)和所有權(quán),；

（3）抵押物折價(jià)公平合理，不得損害順位在后抵押權(quán)人和其他擔(dān)保債權(quán)人的利益,。

H變賣,、拍賣應(yīng)注意事項(xiàng)

律師應(yīng)當(dāng)合理地提示債權(quán)人，協(xié)議變賣,、拍賣抵押物,，或經(jīng)人民法院裁定同意變賣、拍賣抵押物的,，應(yīng)當(dāng)注意審查以下事項(xiàng)：

（1）主合同,、抵押合同的合法性、有效性,；

（2）抵押權(quán)人是否有權(quán)變賣抵押物,；

（3）抵押物的變賣價(jià)格與實(shí)際價(jià)格的關(guān)系；

（4）買受人是否受其他順位在后的和其他擔(dān)保債權(quán)人的債權(quán)追索,。

H注意優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

律師應(yīng)提示委托人,，抵押人和抵押權(quán)人協(xié)議以折價(jià)、變賣方式處分抵押物的,，下列自然人,、法人或者其他組織在同等條件下依法享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)：

（1）共有抵押物的其他共有人；

（2）抵押前已出租房地產(chǎn)的承租人,。

抵押人和抵押權(quán)人以抵押物折價(jià)或者變賣抵押物前,，應(yīng)當(dāng)書面征詢前款所列享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的當(dāng)事人是否行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

H價(jià)款的清償順序

債務(wù)人處分抵押物的價(jià)款不足以清償債務(wù)的,，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)向債權(quán)人承擔(dān)賠償責(zé)任,，價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有。

債權(quán)人依法處分抵押物所得的價(jià)款,，按下列順序分配：

（1）處分抵押商品房的費(fèi)用,；

（2）處分抵押商品房應(yīng)繳納的稅費(fèi)；

（3）應(yīng)當(dāng)繳納的國(guó)有土地使用權(quán)出讓金的款額,；

（4）應(yīng)支付的建造該商品房的工程欠款,；

（5）主債權(quán)及利息、違約金,、損害賠償金,；

（6）剩余金額交還抵押人,。

處分抵押物所得價(jià)款不足抵押所擔(dān)保債權(quán)數(shù)額的部分，由債務(wù)人負(fù)責(zé)清償,。

H多個(gè)抵押權(quán)人與清償順序

律師應(yīng)當(dāng)合理地提示委托人,，并闡述多個(gè)債權(quán)人的清償順序的法律關(guān)系。

同一房屋向多個(gè)債權(quán)人抵押擔(dān)保的,，清償?shù)捻樞驊?yīng)當(dāng)依照《擔(dān)保法》規(guī)定的順序清償,。

順序在后的抵押債權(quán)先到期的，順序在后的抵押權(quán)人只能就抵押物價(jià)值超出順序在先的抵押債權(quán)的部分受償,。

順序在先的抵押債權(quán)先到期的,，順序在先的抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，剩余的價(jià)款應(yīng)當(dāng)提存,，留待順序在后的抵押債權(quán)受償,。

H多個(gè)抵押人與清償份額承擔(dān)

律師應(yīng)當(dāng)合理地提示債權(quán)人，并闡述多個(gè)抵押人之間擔(dān)保責(zé)任的法律關(guān)系,。

兩個(gè)以上抵押人為同一債權(quán)提供擔(dān)保的,，債權(quán)人放棄債務(wù)人提供的抵押擔(dān)保的，其他抵押人可以請(qǐng)求人民法院減輕或免除其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的擔(dān)保責(zé)任,。

兩個(gè)以上抵押人為同一債權(quán)提供擔(dān)保的,，各自對(duì)其擔(dān)保的債權(quán)份額或順序沒有約定，或約定不明確的,，抵押權(quán)人可以就其中任何一個(gè)抵押人或各自的抵押財(cái)產(chǎn)行使抵押權(quán),。

抵押人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后，可以向債務(wù)人追償,，也可以向其他抵押人追償其應(yīng)當(dāng)清償?shù)姆蓊~,。

H抵押權(quán)的中止和消滅

抵押權(quán)人對(duì)抵押房產(chǎn)的處分，因下列情況而中止：

　?。?）抵押權(quán)人請(qǐng)求中止的,；

　　（2）抵押人申請(qǐng)?jiān)敢獠⒆C明能夠及時(shí)履行債務(wù),，并經(jīng)抵押權(quán)人同意的,；

　　（3）發(fā)現(xiàn)被拍賣抵押物有權(quán)屬爭(zhēng)議的,；

　?。?）訴訟或仲裁中的抵押房產(chǎn)；

　?。?）其他應(yīng)當(dāng)中止的情況,。

抵押權(quán)由于下列情況消滅：

（1）抵押權(quán)因抵押物滅失而消滅；

（2）債務(wù)人清償債權(quán)人債務(wù)而消滅,。

抵押權(quán)消滅的,，債權(quán)人應(yīng)及時(shí)將由其保管的抵押物權(quán)屬證明及有關(guān)單證交還抵押人,。

第三章 律師為債務(wù)人及抵押人提供法律服務(wù)

H對(duì)債權(quán)人權(quán)利的了解和注意

（1）律師應(yīng)當(dāng)就本編第二章的內(nèi)容提示債務(wù)人及抵押人，了解和注意債權(quán)人的權(quán)利,。

（2）律師應(yīng)當(dāng)提示債務(wù)人，如抵押人不是債務(wù)人,，則抵押人承擔(dān)了擔(dān)保責(zé)任,，以抵押物折價(jià)或以拍賣、買賣抵押物所得價(jià)款清償債務(wù)后有權(quán)向債務(wù)人追索,。

（3）律師應(yīng)當(dāng)提示債務(wù)人,，抵押物實(shí)際的價(jià)值不足以清償債務(wù)的，債務(wù)人仍有義務(wù)向債權(quán)人清償余額部分,。

H債務(wù)人及抵押人的如實(shí)告知義務(wù)

律師應(yīng)當(dāng)提示債務(wù)人及抵押人,，應(yīng)當(dāng)如實(shí)告知債權(quán)人抵押物的真實(shí)情況，如因不如實(shí)告知或故意隱瞞抵押物的真實(shí)情況,，最終導(dǎo)致債權(quán)人不能全部實(shí)現(xiàn)債權(quán)的,，債務(wù)人且抵押人有可能構(gòu)成詐騙。

第五編 房屋租賃

第一章 一般規(guī)定

H目的和依據(jù)

為依法維護(hù)出租人,、承租人和有關(guān)第三人的合法權(quán)益,，提高律師承辦房屋租賃業(yè)務(wù)服務(wù)質(zhì)量，依據(jù)《合同法》,、《城市房地產(chǎn)管理法》,、《城市房屋租賃管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》及其他有關(guān)規(guī)定,，制定本編,，供律師辦理商品房租賃業(yè)務(wù)時(shí)參考。

H概念界定

本章房屋租賃是指出租人將房屋交付承租人使用,、收益,，由承租人向出租人支付租金的行為。其形式包括現(xiàn)房租賃,、商品房預(yù)租,、轉(zhuǎn)租等。

現(xiàn)房租賃是房地產(chǎn)租賃關(guān)系中最普遍的一種情況,，即需要租用房地產(chǎn)的人向房地產(chǎn)所有權(quán)人（包括授權(quán)出租人）借用房屋,，出租人支付租金的行為。

商品房預(yù)租是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新建商品房未辦理房地產(chǎn)初始登記,、取得房地產(chǎn)權(quán)證前,，在符合地方法規(guī)或有關(guān)政府部門規(guī)范性文件要求的情況下，與承租人簽訂商品房預(yù)租協(xié)議,，并根據(jù)預(yù)租協(xié)議約定,，向承租人收取一定數(shù)額的款項(xiàng)的行為,。

房屋轉(zhuǎn)租是指承租人在租賃期間將其承租房屋的部分或者全部出租給第三人的行為。

H適用范圍

本章適用于房屋的租賃行為,，房屋出租,、商品房預(yù)租、轉(zhuǎn)租等屬于房屋租賃行為的范圍,。但公有住宅,、城鎮(zhèn)廉租房、客房和柜臺(tái)等出租不適用本章,。

第二章 出租人與出租房屋

H出租人

出租人應(yīng)當(dāng)是擁有房屋所有權(quán)的自然人,、法人或者其他組織，依法代管房屋的房屋代管人或者法律規(guī)定的其他權(quán)利人,。

H出租房屋應(yīng)當(dāng)具備的條件：

自然人,、法人或者其他組織對(duì)享有所有權(quán)的房屋和他人授權(quán)出租的房屋可以依法出租。

H有下列情形之一的房屋不得出租：

（一）未依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證是或者無其他合法權(quán)屬證明的,；

（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定,、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（三）共有的房屋,，未經(jīng)全體共有人書面同意的,；

（四）不符合安全標(biāo)準(zhǔn)且被鑒定為危險(xiǎn)房屋的；

（五）不符合公安,、環(huán)保,、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；

（六）改變房屋用途,，依法須經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)而未經(jīng)批準(zhǔn)的,；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定不得出租的其他情形,。

H律師辦理房屋租賃業(yè)務(wù)首先要按照述內(nèi)上述內(nèi)容進(jìn)行審核和盡職調(diào)查：

（一）審核出租人主體資格

核對(duì)出租人是否與出租房屋的房屋權(quán)屬證書上的權(quán)利人一致,，也可到房地產(chǎn)交易部門調(diào)查出租房屋的產(chǎn)權(quán)狀況；

共有房屋出租的,，是否有其他共有人同意出租的證明,；

委托出租的，房屋所有人是否與出租房屋權(quán)屬證書上的權(quán)利人一致,，受托人與房屋所有人是否有委托書,；

出租給非本地戶籍人員的，參照當(dāng)?shù)氐胤椒ㄒ?guī)或其他有關(guān)政府部門規(guī)范性文件的相關(guān)規(guī)定,；

出租給外國(guó)人,、無國(guó)籍人、海外僑民參照當(dāng)?shù)氐胤椒ㄒ?guī)和其他有關(guān)政府部門規(guī)范性文件的相關(guān)規(guī)定,；

無民事行為能力人和限制民事行為能力人為房地產(chǎn)所有權(quán)人的,，其法定代理人是否同意,。

（二）審核房屋是否具備出租條件和有無禁止出租的情形；

（三）對(duì)前兩項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行盡職調(diào)查,，核實(shí)是否與當(dāng)事人陳述和提供的文件資料一致,。

第三章 租賃合同

H確認(rèn)出租人、承租人的主體身份

在出租人和出租房屋符合資格和條件后,，簽署租賃合同前,，律師要核對(duì)原件、確認(rèn)雙方當(dāng)事人的主體身份：

當(dāng)事人為自然人的,，應(yīng)審核其身份證明文件（如身份證,、護(hù)照,、港澳居民往來內(nèi)陸通行證,、臺(tái)灣居民來往大陸通行證）；當(dāng)事人為法人或其他組織的,，應(yīng)審核其登記注冊(cè)證明,、法定代表人身份證明。

當(dāng)事人委托代理人的,，應(yīng)審核委托代理人的授權(quán)委托書或其他證明文件,，若委托人或代理人系境外個(gè)人、企業(yè)或其他組織的,，前述證明還應(yīng)經(jīng)公證或認(rèn)證,。

H租賃合同

（一）代理出租人

律師代理出租人，可以建議當(dāng)事人使用當(dāng)?shù)胤康刂鞴懿块T提供的租賃合同示范文本,，也可參照示范文本自行擬訂合同條款,。

自擬合同應(yīng)注意《合同法》中有關(guān)格式條款的規(guī)定，以免被認(rèn)定為格式條款,。建議在合同中約定“本合同由出租人草擬并經(jīng)雙方（ ）次協(xié)商,，達(dá)成如下一致?！?/p>

自擬合同應(yīng)提示當(dāng)事人注意以下內(nèi)容：

⑴租賃當(dāng)事人或其法定代理人,、委托代理人的姓名或者名稱、住所,、聯(lián)系地址,、電話、傳真等,；

⑵房屋坐落地點(diǎn),、面積、結(jié)構(gòu),、附屬設(shè)施和設(shè)備狀況,。面積應(yīng)注明建筑面積和實(shí)際計(jì)算租金的面積,；結(jié)構(gòu)應(yīng)與房產(chǎn)證上一致；附屬設(shè)施和設(shè)備狀況建議不宜擬定過細(xì),；

⑶房屋用途,。房屋用途應(yīng)與房地產(chǎn)權(quán)證上所登記的用途一致，如果是商業(yè)用房還應(yīng)明確業(yè)態(tài)和經(jīng)營(yíng)品牌,；

⑷房屋交付日期,。在確定交付日期時(shí)應(yīng)明確約定起租日期和不履行收房義務(wù)的后果；

⑸租賃期限,。租賃合同一般應(yīng)約定租賃期限,，房屋租賃期限不得超過二十年，同時(shí)不應(yīng)超過土地使用權(quán)出讓合同,、土地租賃合同約定的土地使用年限,；應(yīng)對(duì)續(xù)租時(shí)優(yōu)先承租權(quán)的行使做適當(dāng)限制性的約定：如時(shí)間、價(jià)格等,；應(yīng)對(duì)免租期或裝修期約定明確：免租期是否納入租賃期內(nèi)同時(shí)應(yīng)明確承租人在免租期內(nèi)除免交租金外是否還免除物業(yè)管理費(fèi),、水電費(fèi)等其它費(fèi)用。

如未約定租賃期限,，出租人可以隨時(shí)終止租賃關(guān)系,，但應(yīng)以書面形式通知承租人，并應(yīng)給承租人合理的搬遷期限,。

⑹租金數(shù)額,、支付方式和期限。應(yīng)審查和明確租金和有關(guān)費(fèi)用的范圍,。非整月應(yīng)按實(shí)際使用天數(shù)計(jì)算租金,；如有提成租金應(yīng)明確營(yíng)業(yè)收入的范圍，同時(shí)應(yīng)增加營(yíng)業(yè)提成監(jiān)管的有關(guān)條款,。

⑺房屋使用要求和維修責(zé)任,。使用房屋應(yīng)符合有關(guān)管理?xiàng)l例、公約,、制度的要求,，合法使用；商業(yè)用房要約定用途,、營(yíng)業(yè)時(shí)間,、對(duì)裝修（包括增加附屬設(shè)施）的管理標(biāo)準(zhǔn)、控制審核圖紙和增加設(shè)備等項(xiàng)目,；應(yīng)明確雙方的維修責(zé)任：在房屋正常使用的情況下維修責(zé)任由出租人承擔(dān),，房屋由于非正常使用而造成的損失，出租人僅在自己有過錯(cuò)的情況下承擔(dān)維修責(zé)任，由于第三人的過錯(cuò)而造成的房屋損失,，建議約定由承租人直接向第三人索賠,，要求其承擔(dān)維修責(zé)任。

⑻房屋返還時(shí)的狀態(tài),。應(yīng)明確約定房屋返還時(shí)的狀態(tài),，對(duì)裝修的處理方式：如拆除裝修、裝修不補(bǔ)償或者折價(jià)補(bǔ)償?shù)?；?duì)商業(yè)用房,、辦公用房必須約定承租人在租賃合同終止后一定期限內(nèi)將注冊(cè)地址遷出；對(duì)承租人遺留物的權(quán)屬做出約定,。

⑼轉(zhuǎn)租的約定,。雙方當(dāng)事人達(dá)成協(xié)議，可以轉(zhuǎn)租,，且要明確轉(zhuǎn)租后對(duì)出租人及第三人造成損害時(shí)的責(zé)任承擔(dān)問題,。如出租人不同意轉(zhuǎn)租的，應(yīng)明確限制變相轉(zhuǎn)租,，如股權(quán)轉(zhuǎn)讓,、承包經(jīng)營(yíng)等,，,。

⑽優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。雙方當(dāng)事人應(yīng)就行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的程序,、期限,、方式等作出具體約定。

⑾變更和解除合同的條件,。明確合同變更和解除的條件,，并注意行使合同解除權(quán)的期限。有下列情形之一,，出租人可以解除合同：

①對(duì)房屋租賃期限沒有約定,，依照法律規(guī)定仍不能確定的；

②承租人未征得出租人同意改變房屋用途的,；

③承租人逾期不支付租金累計(jì)超過六個(gè)月或約定的期限的,；

④承租人造成房屋主體結(jié)構(gòu)損壞的；

⑤房屋租賃合同未約定可以轉(zhuǎn)租,，承租人轉(zhuǎn)租房屋未征得出租人同意的,；

⑥承租人非法經(jīng)營(yíng)的；

⑿違約責(zé)任,。合同中約定承租人應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)的,，應(yīng)有義務(wù)相對(duì)應(yīng)的的違約責(zé)任的約定，如約定違約金計(jì)算方式等。

⒀爭(zhēng)議的解決方式,。當(dāng)事人可以在合同中約定向不動(dòng)產(chǎn)所在地人民法院提起訴訟,，也可以選擇向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁。

⒁租賃當(dāng)事人約定的其他內(nèi)容,，如保證金,、物業(yè)管理費(fèi)、抵押狀況等,。

（二）代理承租人

律師代理承租人應(yīng)核實(shí)出租人的主體資格并審查租賃合同的內(nèi)容：

⑴審核租賃合同的出租人是否具有出租資格：

① 是否為出租房屋的產(chǎn)權(quán)人,；

② 如有共有人的話，是否經(jīng)全體共有人同意,。

⑵審查租賃面積與房地產(chǎn)權(quán)證上登記面積是否一致,。

⑶審查房屋交付時(shí)的狀況，特別是附屬設(shè)施和設(shè)備狀況是否具體明確及能否拆除,、改建或增設(shè)和租賃合同終止時(shí)的要求,。

⑷審查租賃合同約定的房屋用途是否和政府批準(zhǔn)的規(guī)劃用途一致；若不一致,，須由出租人或出租人委托承租人報(bào)規(guī)劃部門批準(zhǔn),。

⑸房屋租賃期限不得超過二十年，同時(shí)不應(yīng)超過土地使用權(quán)出讓合同,、土地租賃合同約定的土地使用年限,。如租賃合同未約定租賃期限的，承租人可以隨時(shí)終止租賃關(guān)系,，但應(yīng)以書面形式通知出租人,，且應(yīng)給出租人合理的期限。

⑹審查和明確租金和有關(guān)費(fèi)用的范圍,，租金是否包含物業(yè)管理費(fèi),、空調(diào)、水,、電費(fèi)等,；審查租賃保證金約定是否合理及租賃期滿后租賃保證金的處理。

⑺若出租人同意承租人對(duì)房屋進(jìn)行裝修,，要注意審查裝修的有關(guān)規(guī)定：裝修的內(nèi)容和要求,、承租人對(duì)裝修公司及其工人的管理，裝修給第三人造成損害的責(zé)任承擔(dān),、裝修發(fā)生的水電等費(fèi)用承擔(dān)與支付,、裝修過程中與物業(yè)管理公司的協(xié)調(diào)、裝修期內(nèi)是否免租或一定期限內(nèi)免租等,。

⑻因承租人對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝修而發(fā)生的對(duì)租賃物的改善或增添他物,，合同應(yīng)對(duì)租賃屆滿時(shí)的處分以及對(duì)改善或增添他物所發(fā)生的費(fèi)用等內(nèi)容有明確的約定，以預(yù)防因此引起糾紛或產(chǎn)生糾紛時(shí)無相關(guān)約定可依據(jù)。建議約定,，如果出租人在合同終止后再利用承租人的裝修,，出租人應(yīng)該補(bǔ)償承租人裝修費(fèi)用。

⑼維修責(zé)任：若當(dāng)事人沒有另外約定,，出租房屋的養(yǎng)護(hù),、自然損壞或故障以及第三人造成的損壞或故障，其維修責(zé)任在于出租人,；若因承租人使用不當(dāng)或過錯(cuò)造成的損壞或故障,，則承租人須承擔(dān)維修責(zé)任或維修費(fèi)用。

⑽若是經(jīng)營(yíng)性房屋租賃,，律師應(yīng)當(dāng)提示承租人是否要求出租人投保,，一般情況下，出租人投財(cái)產(chǎn)責(zé)任險(xiǎn),，承租人投公眾責(zé)任險(xiǎn),。

⑾承租人的解約權(quán)

有下列情形之一,承租人可以解除合同：

①對(duì)房屋租賃期限沒有約定，依照法律規(guī)定仍不能確定的,；

②出租人未按時(shí)交付房屋的,，承租人可以催告出租人在合理期限內(nèi)交付，逾期仍未交付的,；

③出租人交付的房屋不符合租賃合同約定,，致使不能實(shí)現(xiàn)租賃目的的；

④交付的房屋危及承租人安全的,；

⑤出租人對(duì)承租人的權(quán)利有瑕疵,，并且未告知承租人的,；

⑥因相鄰方造成承租人無法正常使用的,；

⑦房屋使用條件發(fā)生變化，不能正常使用達(dá)一定期限的,。

第四章 房屋租賃合同登記備案

H租賃合同的登記備案

申請(qǐng)房屋租賃登記備案應(yīng)當(dāng)提交下列文件：

（一） 書面租賃合同,；

（二） 房屋所有權(quán)證書；

（三） 當(dāng)事人的合法證件,；

（四） 地方人民政府規(guī)定的其他文件,。

出租共有房屋，還需提交其它共有人同意出租的證明,。

出租委托代管房屋,，還需提交委托人授權(quán)出租的證明。

H律師代辦租賃登記備案

律師可以接受出租方和承租方委托,，代辦租賃登記備案手續(xù),，但應(yīng)取得當(dāng)事人出具的委托書。

律師代辦登記手續(xù)時(shí)要認(rèn)真審核上述材料是否齊全、真實(shí),，并在租賃合同簽署后按有關(guān)規(guī)定及時(shí)辦理,。

律師對(duì)原件要妥善保管，辦理完畢要及時(shí)歸還當(dāng)事人,，以免因遺失而承擔(dān)法律責(zé)任,。

H如果地方政府有登記備案要求的，律師應(yīng)提示當(dāng)事人,，如不進(jìn)行登記備案,，租賃關(guān)系無法對(duì)抗第三人，承租人將會(huì)存在以下風(fēng)險(xiǎn)：

（一）影響優(yōu)先購(gòu)買權(quán)和優(yōu)先承租權(quán)的行使,；

（二）不能對(duì)抗抵押權(quán)人,；

（三）不能適用“買賣不破租賃”原則。

第五章 房屋轉(zhuǎn)租

H房屋轉(zhuǎn)租,，是指承租人在租賃期間將其承租房屋的部分或者全部出租給第三人的行為,。

H律師可以接受出租人、承租人（轉(zhuǎn)租人）以及第三人（次承租人）的委托辦理轉(zhuǎn)租事宜：

（一）代理出租人

律師應(yīng)該提示出租人注意以下內(nèi)容：

（1）房屋轉(zhuǎn)租之后,，出租人的租金仍由承租人（轉(zhuǎn)租人）支付,，但房屋的實(shí)際使用人是第三人（次承租人），故存在租金收取的風(fēng)險(xiǎn),；

（2）出租人可以從轉(zhuǎn)租中獲取收益,。

（二）代理承租人（轉(zhuǎn)租人）

律師應(yīng)該提示承租人注意以下內(nèi)容：

（1）轉(zhuǎn)租應(yīng)征得出租人書面同意；

（2）在租賃合同中約定應(yīng)由承租人（轉(zhuǎn)租人）承擔(dān)的義務(wù),，應(yīng)在轉(zhuǎn)租合同中完全體現(xiàn),，并要求由第三人（次承租人）承擔(dān)；

（3）房屋轉(zhuǎn)租期間,，租賃合同發(fā)生變更,，影響轉(zhuǎn)租合同履行的，轉(zhuǎn)租合同應(yīng)當(dāng)隨之變更,，租賃合同解除的,，轉(zhuǎn)租合同隨之解除；

（4）轉(zhuǎn)租期限不得超過租賃合同期限,；

（5）房屋轉(zhuǎn)租期間,，承租人（轉(zhuǎn)租人）應(yīng)當(dāng)繼續(xù)向出租人履行租賃合同；

（6）承租人（轉(zhuǎn)租人）可以向第三人（次承租人）收取一定的保證金,；

（三）代理第三人（次承租人）

律師應(yīng)該提示第三人（次承租人）注意以下內(nèi)容：

（1）轉(zhuǎn)租需征得出租人書面同意,；

（2）租賃合同是否在房產(chǎn)部門登記備案；

（3）房屋轉(zhuǎn)租期間,，租賃合同發(fā)生變更,，影響轉(zhuǎn)租合同履行的,，轉(zhuǎn)租合同應(yīng)當(dāng)隨之變更，租賃合同解除的,，轉(zhuǎn)租合同隨之解除,；

（4）轉(zhuǎn)租合同中應(yīng)約定，因承租人或者出租人違約而導(dǎo)致租賃合同無法履行,、從而妨礙轉(zhuǎn)租合同的正常履行的,，承租人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

第六編 附則

H本操作指引根據(jù)法律,、行政法規(guī),、規(guī)章、司法解釋及其他相關(guān)文件的規(guī)定,，結(jié)合當(dāng)前律師辦理城市房屋交易的實(shí)務(wù)操作制訂,。若國(guó)家法律等規(guī)范性文件發(fā)生變化，應(yīng)以新的規(guī)范性文件為依據(jù),。

特別聲明：以上文字表述依中華全國(guó)律師協(xié)會(huì)律師辦理商品房交易業(yè)務(wù)操作指引(報(bào)送稿)整理,，供個(gè)人學(xué)習(xí)參考，任何人不得以任何方式轉(zhuǎn)載,、復(fù)制,、影印、傳播,。聲明人：廣東吉光律師事務(wù)所 施水亮律師