土地增值稅的計算：

應納稅額=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

1.土地增值稅的計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額,。

2.新建房地產(chǎn)的扣除項目金額

(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額

①納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款,。

②納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費和契稅,。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本

房地產(chǎn)開發(fā)成本是指納稅人開發(fā)房地產(chǎn)項目實際發(fā)生的成本,，包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費,、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費,、開發(fā)間接費用等,。

(3)房地產(chǎn)開發(fā)費用

房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用和財務費用,，但在計算土地增值稅時,，房地產(chǎn)開發(fā)費用并不是按照納稅人實際發(fā)生額進行扣除，應分別按以下兩種情況扣除：

①財務費用中的利息支出,，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的,，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額,。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用,，按“取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和的5%以內(nèi)計算扣除。計算公式為：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息 (取得土地使用權(quán)所支付的金額 房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)

②財務費用中的利息支出,，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或者不能提供金融機構(gòu)證明的,，房地產(chǎn)開發(fā)費用按“取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和的10%以內(nèi)計算扣除。計算扣除的具體比例,，由各省,、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定,。計算公式為：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額 房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)

(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅,、城市維護建設(shè)稅、印花稅,。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費附加,，也可視同稅金予以扣除。

【解釋】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度》的規(guī)定,，其在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅已列入管理費用中,，故不允許單獨再扣除;其他納稅人繳納的印花稅允許在此扣除。

(5)財政部確定的其他扣除項目

對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按“取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和,，加計20%的扣除,。

【解釋1】該優(yōu)惠只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，除此之外的其他納稅人均不適用,。

【解釋2】從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人只有在銷售“新建商品房”時,，才適用20%加計扣除的規(guī)定。

3.土地增值稅的稅率

(1)增值額未超過扣除項目金額50%

土地增值稅稅額=增值額×30%

(2)增值額超過扣除項目金額50%,、未超過100%

土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%

(3)增值額超過扣除項目金額100%,、未超過200%

土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%

(4)增值額超過扣除項目金額200%

土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%