一、要做到如何合理避稅,，首先我們就要熟悉這個行業(yè)及相關(guān)稅金及定義,，就土地增值稅來說,，主要可以從以下幾個方面理解：
1、土地增值稅的征稅對象是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額,，此項增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額,。
2、 土地增值稅只有對有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅,，對于繼承,、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，則不予征稅,。
3,、以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資、聯(lián)營企業(yè),，暫免征,，再轉(zhuǎn)讓，征稅,。
   合作建房建成后自用的,，暫免，建成后轉(zhuǎn)讓的,，征稅,。
   企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，暫免,。
   交換房地產(chǎn)的,，單位之間交換征稅，個人之間互換經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實,，免征,。
   房地產(chǎn)抵押，抵押期間不征,，期滿償還債務(wù)本息不征,，期滿不能償還債務(wù)，以房地產(chǎn)抵押的征,。
   房地產(chǎn)出租不征,。
   房地產(chǎn)評估增值不征。
   國家收回房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)免征,。
   土地使用者轉(zhuǎn)讓,、抵債或置換土地征稅。
首先大概的征稅與不征稅范圍我們明白了,，這就有利于我們進行后續(xù)的籌劃,，接下來就是解決實際核算的問題了，合理避稅的目的也就是在合法的范圍內(nèi)用合規(guī)的方式合理的降低企業(yè)稅收成本，增加利潤,，那么合理避稅主要就可以從兩方面入手了,，一是從成本入手，關(guān)于成本的問題可參照本論壇的另一篇文章,，一是從收入入手。首先稅收成本的降低就從日常發(fā)生的各項支出開始,，要想少交稅,，自然就要想辦法從成本上下功夫，在收入保持不變的情況下,，成本費用增加了,，實現(xiàn)的增值額自然就降低了，那么稅也就少了,。首先我們要了解可以扣除的項目
二,、土地增值稅可扣除項目：
1、取得土地使用權(quán)所支付的金額
（1）,、以出讓方式取得土地使用權(quán)時,，為支付的土地出讓金
（2）、以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的,，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補繳的土地出讓金
（3）,、以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價款
2,、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本）
（1）,、土地征用及拆遷補償費
(2)、前期工程費
（3）,、建筑安裝工程費
(4),、基礎(chǔ)設(shè)施費
（5）、公共配套設(shè)施費
（6）,、開發(fā)間接費：直接組織,、管理開發(fā)項目所發(fā)生的費用，包括工資,、福利費,、折舊費、修理費,、辦公費,、水電費、勞動保護費等等,。
3,、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施費（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用）
主要指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的管理費用、銷售費用、財務(wù)費用,。
4,、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
主要有：營業(yè)稅、印花稅,、城建稅,、教育費附加
5、財政部確定的其他扣除項目
從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)時所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和,，加計20％扣除,。
6、舊房及建筑物的評估價格,。
以上內(nèi)容都了解后,，就可以根據(jù)上面的內(nèi)容來找相應(yīng)的方法了。
三,、合理避稅具體方法：
1,、均衡增值額的方法：對于不同物價水平的不同地區(qū)同時開發(fā)多個項目，可將一段時間內(nèi)發(fā)生的各項開發(fā)成本進行最大限度調(diào)整分攤,，將獲得的增值額最大限度的平均,，保持各處開發(fā)項目增值率大致相同，降低某段時間增值率過高的現(xiàn)象從而節(jié)省部分稅款的繳納,。
2,、增加間接費的方法：比如可以從房地產(chǎn)開發(fā)成本中的開發(fā)間接費的籌劃，即在組織人事安排上可相應(yīng)的將總公司一些人員放到項目中或兼職到每一個具體項目中去,，那么此類人員發(fā)生的相關(guān)費用可以分攤部份至房地產(chǎn)開發(fā)成本中去,，增大增值稅允許扣除項目金額。
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3,、房地產(chǎn)開發(fā)費用中的財務(wù)費用籌劃：
  （1）,、凡能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除,，但最高不得超過按商業(yè)銀行同期貸款利率計算的金額,；其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額的5%以內(nèi)計算扣除,。
房地產(chǎn)開發(fā)費用＝允許扣除的利息＋（取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×扣除比例（5%以內(nèi)）?、?br>  （2）、凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的,，利息支出要并入房地產(chǎn)開發(fā)費用一并計算扣除,。
房地產(chǎn)開發(fā)費用＝（取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×扣除比例（10%以內(nèi)）　②
    以上兩類計算扣除的具體比例,，由省級人民政府具體規(guī)定,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行房地產(chǎn)開發(fā)時,，如果公式①中的利息支出大于公式②計算出的利息支出，則企業(yè)應(yīng)正確分攤利息支出并提供金融機構(gòu)證明,；如果前者小于后者,，則企業(yè)可以不按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分攤利息支出，或不提供金融機構(gòu)證明,，這樣可以使扣除項目金額增加,，土地增值稅的計稅依據(jù)減少。
  例如,，某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一批商業(yè)用房,，支付的地價款為600萬元，開發(fā)成本為1,，000萬元，假設(shè)按房地產(chǎn)開發(fā)項目分攤利息且能提供金融機構(gòu)證明的應(yīng)扣除利息為100萬元,，如何為該公司利用利扣除進行籌劃,？如果應(yīng)扣除的利息支出為70萬元時，又如何籌劃呢,？設(shè)當?shù)卣?guī)定的兩類扣除比例分別為5%和10%,。籌劃過程如下：
    首先,，計算（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×（10%－5%）＝（600＋1000）×5%＝80（萬元）
　　其次,，判斷當允許扣除的利息支出為100萬元時，由于100>80,，所以該公司應(yīng)嚴格按房地產(chǎn)開發(fā)項目分攤利息并提供金融機構(gòu)證明,，這樣就可以按100萬元扣除，否則只能按80萬元扣除,，計稅依據(jù)將增加20萬元,，造成多繳稅款；當允許扣除的利息支出為70萬元時,，由于70<80,，所以應(yīng)選擇第二種計扣方式，即不按房地產(chǎn)開發(fā)項目分攤利息或不向稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)金融機構(gòu)的證明,，這樣可以多扣除10萬元利息支出,，減少計稅依據(jù)10萬元，合理降低稅負,。
4,、收入分散法
　 將可以分開單獨處理的部分從整個房地產(chǎn)中分離,，比如房屋里面的各種設(shè)施,。當住房初步完工但沒有安裝設(shè)備及裝潢,、裝飾時便和購買者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同，接著再和購買者簽訂設(shè)備安裝及裝潢
裝飾合同,，納稅人只就第一份合同上注明金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營業(yè)稅征稅范圍,，不用計征土地增值稅,。這樣就使得應(yīng)納稅額有所減少，達到節(jié)稅的目的,。

5,、利用稅收優(yōu)惠
    稅法規(guī)定：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20％的,，免征土地增值稅,；增值額超過扣除項目金額20％的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅,。根據(jù)20％這個比率,，可以對此進行納稅籌劃。
    首先要測算增值率(增值額與允許扣除項目金額的比率),，然后設(shè)法調(diào)整增值率,。改變增值率的方法有兩種：一是合理定價，如在銷售過程中增值率略高于兩極稅率檔次交界的增值率,，通過適當降低價格可以減少增值額,，降低土地增值稅的適用稅率，從而減輕稅負,。二是增加扣除額,，主要是通過加大投入來提高市場競爭力。
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6,、建房方式籌劃法
　　稅法規(guī)定某些方式的建房行為不屬于土地增值稅征稅范圍,，不用繳納土地增值稅。納稅人如果能注意運用這些特殊政策進行納稅籌劃,，其節(jié)稅效果也是很明顯的,。
　　一種是代建房方式。這種方式不屬于土地增值稅的征稅范圍,，而屬于營業(yè)稅的征稅范圍,。由于建筑行業(yè)適用的是3％的比例稅率，稅負較低,，而土地增值稅適用的30％—60％的四級超率累進稅率,，前者更有利于實現(xiàn)收入最大化。因此,，如果房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)之初便能確定最終用戶,，就完全可以采用代建房方式進行開發(fā)，而不采用先開發(fā)后銷售方式,。這種籌劃可以是由房地產(chǎn)開發(fā)公司以用戶名義取得土地使用權(quán)和購買各種材料設(shè)備,，也可以協(xié)商由客戶自己購買和取得,，只要從最終形式上看房地產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移就可以了。為了使該項籌劃更加順利,，房地產(chǎn)開發(fā)公司可以降低代建房勞務(wù)收入的數(shù)額,，以取得客戶的配合。由于公司可以通過該項籌劃節(jié)省不少稅款,，讓利部分于客戶也是可能的,；而且這樣也會使得房屋各方面條件符合客戶要求，低的價格也可以增強企業(yè)的市場競爭力,。
　　另一種是合作建房方式,。稅法規(guī)，定,，對于一方出地,，一方出資金，雙方合作建房,，建成后按比例分房自用的,，暫免征收土地增值稅。比如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購得一塊土地的使用權(quán)準備修建住宅,，則該企業(yè)可以預(yù)收購房者的購房款作為合作建房的資金。這樣,，從形式上就符合了一方出土地一方出資金的條件,。一般而言，一幢住房中土地支付價所占比例應(yīng)該比較小,，這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分得的房屋就比較少,，大部分由出資金的用戶分得自用。這樣,，在該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售出剩余部分住房前,，各方都不用繳納土地增值稅，只有在建成后轉(zhuǎn)讓屬于自己的那部分住房時,，才就這一部分繳納增值稅,。
7、有關(guān)房產(chǎn)銷售中代收費用的籌劃
    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售不動產(chǎn)時,，經(jīng)常要代其他部門收取一些諸如城建配套費,、維修基金等費用。目前,，納稅人有兩種收取方式：將代收費用視為房產(chǎn)銷售收入,，并入房價向購買方一并收取,；或者在房價之外向購買方單獨收取,。從土地增值稅的角度分析,，兩種方式的稅收待遇是不一樣的。
    按規(guī)定,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時按縣級及縣級以上人民政府要求代收的各項費用,，如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的,，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入,，在計算增值額時也不允許扣除代收費用；如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的,，要作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅,，在計算扣除項目金額時，可予以扣除,，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù),，以上規(guī)定顯然為稅收籌劃創(chuàng)造了空間。
    例如,，某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一棟商品房,，獲得銷售收入3，000萬元,，并按當?shù)厥姓囊?，在售房時代收了200萬元的各項費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)該商品房的支出如下：支付土地出讓金200萬元,，房地產(chǎn)開發(fā)成本為600萬元,，其他允許稅前扣除的項目合計200萬元。
　?。?）如果公司未將代收費用并入房價,，而是單獨向購房者收取，則：允許扣除的金額為：200＋600＋200＋（200＋600）×20%＝1160 （萬元）,；增值額為：3000－1160＝1840（萬元）,；增值率為：1840÷1160=158.62%；應(yīng)繳納的土地增值稅為：1840×50%－1160×15%＝746 （萬元）
　?。?）如果公司將代收費用并入房價向購買方一并收取,，則：允許扣除的金額為：200＋600＋200＋（200＋600）×20%＋200＝1360（萬元）；增值額為：3000＋200－1360＝1840（萬元）,；增值率為：1840÷1360＝135.29%,；應(yīng)繳納的土地增值稅為：1840×50%－1360×15%＝716（萬元）
　　顯然，該公司無論代收費用的方式如何,，其銷售該商品房的增值額均為1,，840萬元，但是采用第二種代收方式,，即將代收費用并入房價,，會使得可扣除項目增加200萬元,，從而使納稅人少繳納稅款30萬元，導(dǎo)致應(yīng)納的土地增值稅減少,。
　　由于在計算土地增值稅時,，土地增值稅＝增值額×適用稅率－可扣除項目×適用的速算扣除系數(shù)，無論代收方式如何,，增值額都是不變的,，將代收費用并入房價，可扣除項目金額增加A,，則會使得應(yīng)繳納的土地增值稅減少：A×適用的速算扣除系數(shù),，如果代收的費用較大時，可扣除項目增加,，還可能使整體的增值率下降,，給納稅人帶來更大的節(jié)稅效益?！?br>　　當然,，需要注意的一點是，如果在增值率未超過50％情況下,，由于適用的速算扣除系數(shù)為0,，所以無論代收方式如何，納稅人的稅負是一樣的,。在這種情況下,，籌劃就沒有什么意義了。
8,、不同增值率的房產(chǎn)是否合并的籌劃
   由于土地增值稅適用四檔超率累進稅率，其中最低稅率為30%,，最高稅率為60%,，如果對增值率不同的房地產(chǎn)并在一起核算，就有可能降低高增值率房地產(chǎn)的適用稅率,，使該部分房地產(chǎn)的稅負下降,，同時可能會提高低增值率房地產(chǎn)的適用稅率，增加這部分房地產(chǎn)的稅負,，因而,，納稅人需要具體測算分開核算與合并核算的相應(yīng)稅額，再選擇低稅負的核算方法,，達到節(jié)稅的目的,。
   例如，某房地產(chǎn)開發(fā)公司同時開發(fā)A,、B兩幢商業(yè)用房,，且處于同一片土地上,，銷售A房產(chǎn)取得收入300萬元，允許扣除的金額為200萬元,；銷售B房產(chǎn)共取得收入400,，允許扣除的項目金額為100萬元，對這兩處房產(chǎn),，公司是分開核算還是合并核算能帶來節(jié)稅的好處呢,？
   （1）分開核算時：A房產(chǎn)的增值率＝（300－200）÷200×100%＝50%，適用稅率30%,；應(yīng)納的土地增值稅為：（300－200）×30%＝30（萬元）,；B房產(chǎn)的增值率＝（400－100）÷100×100%＝300%，適用稅率60%,；應(yīng)納的土地增值稅為：（400－100）×60%－100×35%＝145（萬元）,；共繳納土地增值稅175萬元（30＋145）
   （2）合并核算時：兩幢房產(chǎn)的收入總額為：300＋400＝700（萬元）；允許扣除的金額：200＋100＝300（萬元）,；增值率為：（700－300）÷300×100%＝133.3%,，適用稅率50%；應(yīng)納土地增值稅為：（700－300）×50%－300×15%＝155（萬元）
    通過比較可以看出,，合并核算對公司是有利的,，因為合并核算比分開核算節(jié)稅20萬元。
   以上部份內(nèi)容整理于網(wǎng)絡(luò)素材,，不妥之處請各位指正,，歡迎大家討論與交流。
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9,、分立銷售合同,，分散銷售收入，降低土地增值額
例：華興房地產(chǎn)企業(yè)建造的精裝修住宅10幢,，總售價定為8000萬元（其中毛坯房售價收入4800萬元,，精裝修售價收入3200萬元，建安成本合計3800萬元（其中商品房開發(fā)成本3000萬元,，精裝修成本800萬元）,，該企業(yè)應(yīng)繳納的各項稅金計算如下：
應(yīng)繳納營業(yè)稅＝8000×5%＝400（萬元）
應(yīng)繳納城市維護建設(shè)稅＝400×7%＝28（萬元）
應(yīng)繳納教育費附加＝400×3%＝12（萬元）
扣除項目金額合計＝3800＋400＋28＋12＝4240（萬元）
土地增值額＝8000－4240＝3760（萬元）
土地增值率＝3760÷4240＝89%
應(yīng)繳納土地增值稅＝3760×40%－4240×5%＝1292萬元
企業(yè)稅前利潤＝8000－4240－1292＝2468（萬元）
應(yīng)繳納企業(yè)所得稅＝2468×25%＝617（萬元）
企業(yè)稅后利潤＝2468－617＝1851（萬元）
納稅籌劃思路：企業(yè)土地增值率為89%，適用土地增值稅率達到40%,，可考慮改變銷售合同簽訂方式,，將毛坯房銷售和精裝修裝飾分別簽訂合同，毛坯房銷售合同定為售價收入4800萬元,，精裝修裝飾合同定為裝飾收入3200萬元,，總合同收入不變，但單個合同銷售收入降低，從而達到降低土地增值額,，適用較低的土地增值稅率的目的,。經(jīng)分立合同后，企業(yè)應(yīng)繳納的各項稅金計算如下：
1.毛坯房銷售合同應(yīng)繳納的各項稅金計算如下：
應(yīng)繳納營業(yè)稅＝4800×5%＝240（萬元）
應(yīng)繳納城市維護建設(shè)稅＝240×7%＝16.80（萬元）
應(yīng)繳納教育費附加＝240×3%＝7.20（萬元）
扣除項目金額合計＝3000＋240＋16.80＋7.20＝3264（萬元）
土地增值額＝4800－3264＝1536（萬元）
土地增值率＝1536÷3264＝47%
應(yīng)繳納土地增值稅＝1536×30%＝460.80（萬元）
2.精裝修裝飾合同應(yīng)繳納的各項稅金計算如下：
應(yīng)繳納營業(yè)稅＝3200×3%＝96（萬元）（注：裝修營業(yè)稅稅率為3%）
應(yīng)繳納城市維護建設(shè)稅＝96×7%＝6.72（萬元）
應(yīng)繳納教育費附加＝96×3%＝2.88（萬元）
企業(yè)稅前利潤（1＋2）合計＝4800－3000－264－460.80＋3200－800－96－6.72－2.88＝3369.60（萬元）
應(yīng)繳納企業(yè)所得稅＝3369.60×25%＝842.40（萬元）
企業(yè)稅后利潤＝3369.60－842.40＝2527.20（萬元）
經(jīng)過上述籌劃,，企業(yè)稅后利潤增加了2527.20－1851＝676.20（萬元）,。

 

10、改變不動產(chǎn)出售方式,，利用土地增值稅免征政策
例：南京機械廠有一自建辦公樓,，造價600萬元，現(xiàn)準備出售給宏圖書城作為辦公樓,，擬作價2000萬元出售,，南京機械廠應(yīng)繳納的各項稅金計算如下：
應(yīng)繳納營業(yè)稅＝2000×5%＝100（萬元）
應(yīng)繳納城市維護建設(shè)稅＝100×7%＝7（萬元）
應(yīng)繳納教育費附加＝100×3%＝3（萬元）
扣除項目金額合計＝600＋100＋7＋3＝710（萬元）
土地增值額＝2000－710＝1290（萬元）
土地增值率＝1290÷710＝182%
應(yīng)繳納土地增值稅＝1290×50%－710×15%＝538.50（萬元）
企業(yè)稅前利潤＝2000－710－538.50＝751.50（萬元）
應(yīng)繳納企業(yè)所得稅＝751.50×25%＝187.875（萬元）
企業(yè)稅后利潤＝751.50－187.875＝563.625（萬元）
納稅籌劃思路：根據(jù)財稅字[1995]48號《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》規(guī)定：對于以房地產(chǎn)進行投資,、聯(lián)營的,，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件,，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資,、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅,。根據(jù)上述文件,，可考慮改變銷售方式，將辦公樓作為投資投入宏圖書城,，作為宏圖書城辦公樓,，投資額為2000萬元，待辦公樓辦理完產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)后,，南京機械廠再將2000萬元股份全額轉(zhuǎn)讓給宏圖書城原法人股東,，經(jīng)過籌劃，南京機械廠可享受免征收土地增值稅,，企業(yè)應(yīng)繳納的各項稅金計算如下：
應(yīng)繳納企業(yè)所得稅＝（2000－600）×25%＝350（萬元）
南京機械廠稅后利潤＝（2000－600－350）＝1050（萬元）
經(jīng)過籌劃后南京機械廠稅后利潤增加1050－563.625＝486.375（萬元）,，進行上述籌劃時需注意以下兩點：
1.根據(jù)財稅[2002]191號《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》規(guī)定：以無形資產(chǎn),、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配,，共同承擔投資風險的行為,，不征收營業(yè)稅，并對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅,。該通知從2003年1月1日起執(zhí)行,。南京機械廠在簽訂投資協(xié)議時必須注明參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險,，方能享受免征營業(yè)稅的政策,。同時必須按《公司法》規(guī)定,，在投資后六個月內(nèi)辦妥辦公樓的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
2.根據(jù)財政部,、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知財稅[2006]第021號第五條關(guān)于以房地產(chǎn)進行投資或聯(lián)營的征免稅問題規(guī)定：對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的,，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的,，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的,，均不適用《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]048號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定,。在進行此項籌劃時,，投資方與接受投資方均需符合上述文件規(guī)定，方可享受暫免征收土地增值稅,。本案例中投資方南京機械廠與接受投資方宏圖書城均符合上述文件規(guī)定,。