文/劉潔文  北京市盈科（佛山）律師事務(wù)所律師

這幾年，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及部分居民改善型購(gòu)房剛需的涌現(xiàn),，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了消費(fèi)的熱潮,。通過(guò)阿爾法系統(tǒng)檢索分析可知,，2014年至2018年期間，房屋買賣合同糾紛案件的數(shù)量也是呈現(xiàn)逐年遞增的狀態(tài),。

房屋買賣合同糾紛一般涉及三方民事主體：買方,、賣方以及居間方。買賣雙方就房屋買賣存在買賣合同關(guān)系,、居間方與買賣雙方存在居間合同關(guān)系,。在房屋買賣合同糾紛案件的處理中，原告方往往在訴求中一并提出要求居間方承擔(dān)相關(guān)責(zé)任的訴求,，而法院對(duì)此的處理思路也不完全一致,。本文整理了部分地區(qū)法院的相關(guān)判決，以期能夠?yàn)榻鉀Q實(shí)踐中的疑難問(wèn)題提供新的注解,。若有不足之處,，還請(qǐng)不吝指出。

問(wèn)題一,、居間方在提供房屋居間服務(wù)中應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)的依據(jù)

大部分情況下,，沒(méi)有義務(wù)就沒(méi)有責(zé)任。那么,，居間方在房屋買賣合同糾紛中應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任,，就要考察其合同義務(wù)以及法定義務(wù)有哪些。前者主要是根據(jù)房屋買賣合同或房屋買賣居間合同中對(duì)其合同義務(wù)的有關(guān)約定,。而一般情況下,，合同對(duì)于居間方核實(shí)房屋的權(quán)屬狀況、是否存在抵押,、查封等權(quán)利限制狀況等合同義務(wù)均會(huì)做相關(guān)的約定,，以保障買受方的合法權(quán)益；而后者在全國(guó)范圍內(nèi)適用的主要依據(jù)是人力資源和社會(huì)保障部,國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì),住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》以及《合同法》第二十三章關(guān)于居間方承擔(dān)損害賠償責(zé)任的有關(guān)規(guī)定,。

其中,，《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第四條規(guī)定“從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循自愿、平等,、公平和誠(chéng)實(shí)信用的原則,，遵守職業(yè)規(guī)范，恪守職業(yè)道德,?！币约暗诙l規(guī)定“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與委托人簽訂房屋出售、出租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同,，應(yīng)當(dāng)查看委托出售,、出租的房屋及房屋權(quán)屬證書(shū)，委托人的身份證明等有關(guān)資料，并應(yīng)當(dāng)編制房屋狀況說(shuō)明書(shū),。經(jīng)委托人書(shū)面同意后，方可以對(duì)外發(fā)布相應(yīng)的房源信息,?！薄逗贤ā返谒陌俣鍡l規(guī)定“居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況,，損害委托人利益的,，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任?！辈糠值貐^(qū)也制定了地區(qū)適用的相關(guān)條例或規(guī)則以規(guī)制房屋居間方提供的居間服務(wù)行為,。

比如北京市，出臺(tái)了《北京房地產(chǎn)中介行業(yè)自律規(guī)則》,，其第四條規(guī)定“承接房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)時(shí),，應(yīng)核實(shí)委托方主體資格。承接商品房銷售代理業(yè)務(wù)時(shí)應(yīng)核實(shí)開(kāi)發(fā)商的營(yíng)業(yè)執(zhí)照及五證是否齊全,；承接二手房銷售及租賃業(yè)務(wù)時(shí),，應(yīng)驗(yàn)明產(chǎn)權(quán)人的身份證及產(chǎn)權(quán)證或有效證明，由代理機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人分別與委托方簽訂合同,，經(jīng)紀(jì)人簽署合同時(shí)應(yīng)將自己的姓名,、執(zhí)業(yè)證編號(hào)填寫清楚，同時(shí)加蓋機(jī)構(gòu)公章,?！保?/p>

廣州市出臺(tái)了《廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理?xiàng)l例》,，其第十四條規(guī)定“房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)向服務(wù)對(duì)象提供房地產(chǎn)中介服務(wù)時(shí),，應(yīng)當(dāng)書(shū)面說(shuō)明下列事項(xiàng)：（一）房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的備案、年度檢查的資質(zhì)情況,；（二）中介服務(wù)涉及的房地產(chǎn)的權(quán)屬,、面積、使用年限,、用途,、抵押、租賃,、使用限制等基本情況,。”第二十四條規(guī)定“房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)以及人員在房地產(chǎn)中介服務(wù)活動(dòng)中不得有下列行為：（一）索取合同以外的酬金或者其他財(cái)物,；（二）提供虛假材料或者隱瞞真實(shí)情況……”,；

寧波市出臺(tái)了《寧波市房地產(chǎn)中介服務(wù)條例》，其第十一條規(guī)定“中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)中介服務(wù)活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)的合法性、真實(shí)性進(jìn)行審查,。中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將知道或應(yīng)當(dāng)知道的合同雙方當(dāng)事人的資信狀況,、履約能力、房地產(chǎn)權(quán)屬等情況如實(shí)告知委托方和合同他方,，法律,、法規(guī)另有規(guī)定的除外?！?/p>

綜上,，居間方在提供居間服務(wù)中的主要法定義務(wù)為核實(shí)、如實(shí)告知涉及房屋買賣交易的重大信息,，比如房屋權(quán)屬狀況等,。這些重大信息應(yīng)是房屋買賣雙方據(jù)以作出交易決定、簽訂書(shū)面房屋買賣合同的決定性因素,。

問(wèn)題二,、居間方在房屋買賣合同糾紛中的法律地位

實(shí)踐中，若房屋買賣雙方與居間方分別簽訂譬如《房屋買賣合同》以及《房屋買賣居間服務(wù)合同》,，將兩種不同的法律關(guān)系進(jìn)行隔離的話,，那么在房屋買賣合同糾紛中原告將居間方列為共同被告并提出訴求、主張權(quán)利的可能性是比較低的,。因?yàn)楦鶕?jù)合同的相對(duì)性原則,，這其中的法律風(fēng)險(xiǎn)是顯而易見(jiàn)的。

這個(gè)問(wèn)題的提出主要是針對(duì)三方僅簽訂有一份書(shū)面合同比如《房屋買賣合同》或《房屋買賣及居間服務(wù)合同》等,，并在合同中對(duì)各自的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了具體的約定,，導(dǎo)致房屋買賣合同關(guān)系與居間合同關(guān)系混合并存于一份書(shū)面合同的情形。那么,，在起訴時(shí),，原告方就不得不解決居間方在房屋買賣合同糾紛中的法律地位問(wèn)題。

一,、列為共同被告,，但法院作出不予處理、另案起訴的處理

[案例一]車玉芳與張銘,、韓琳,、西安卓瑪房地產(chǎn)代理有限公司房屋買賣合同糾紛案  [案號(hào)：(2018)陜0112民初11851號(hào)] 

裁判觀點(diǎn)：“原告與被告簽訂的居間合同與本案并非同一法律關(guān)系，原告要求解除該合同,，本案不予處理,，應(yīng)當(dāng)另案處理?！?  

[案例二]金永明與黎永尚,、佛山市三水區(qū)西南街海棠房屋中介服務(wù)部行紀(jì)合同糾紛案 [案號(hào)：(2017)粵0607民初4940號(hào)]

裁判觀點(diǎn)：“原告在本案中系主張房屋買賣合同糾紛,，而原告關(guān)于居間費(fèi)用的訴訟請(qǐng)求系基于與被告海棠房屋中介之間的居間合同糾紛，基于不同法律關(guān)系產(chǎn)生的訴訟請(qǐng)求不能在一案中同時(shí)處理,，故對(duì)原告關(guān)于居間費(fèi)用的訴訟請(qǐng)求,，本院在本案中不作處理，原告可另行主張,?！?/p>

評(píng)析：一般情況下，將居間方列為共同被告處理的最壞結(jié)果就是法院對(duì)居間法律關(guān)系不予審理,、另案起訴。但是,，也不排除法院為降低當(dāng)事人的訴累而對(duì)這個(gè)問(wèn)題不進(jìn)行程序?qū)彶槎苯舆M(jìn)行實(shí)體審判的情況出現(xiàn),。代理律師對(duì)此有風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)判，并基于訴訟成本的考慮,，可能會(huì)選擇直接將居間方列為共同被告并對(duì)其主張實(shí)體權(quán)利,，比如，主張退還已經(jīng)支付的居間服務(wù)費(fèi)或不予支付居間服務(wù)費(fèi)等,。而法院作出不予處理,、另案起訴的法理依據(jù)主要是基于不同法律關(guān)系產(chǎn)生的訴訟請(qǐng)求不能在一案中同時(shí)處理的考量。

二,、列為共同被告或第三人,，法院直接進(jìn)行實(shí)體審判并作出相應(yīng)判決

[案例一]趙婷玉與鄭佩房屋、第三人深圳市世華房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司房屋買賣合同糾紛案 [案號(hào)：(2018)粵0303民初22798號(hào)]

法院裁判結(jié)果：第三人深圳市世華房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)退還原告趙婷玉12000元,。

評(píng)析：該案件中,，作為居間方的深圳市世華房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司被列為了第三人，其作出了主體不適格的抗辯“關(guān)于第三人的訴訟主體資格及責(zé)任承擔(dān),。本案案由系房屋買賣合同糾紛,，對(duì)應(yīng)法律關(guān)系為房屋買賣合同關(guān)系。第三人與原,、被告雙方之間實(shí)屬居間合同關(guān)系,，第三人并非本案適格當(dāng)事人?！钡欠ㄔ簩?duì)其抗辯理由不予采納,，并直接對(duì)其作出了實(shí)體的判決。

[案例二]許玉成與盧燕華,、佛山市合富置業(yè)房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司房屋買賣合同糾紛案 [案號(hào)：(2016)粵0605民初15173號(hào)]

法院裁判結(jié)果：駁回了原告對(duì)居間方佛山市合富置業(yè)房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司的全部訴求,。

評(píng)析：該案件中，作為居間方的佛山市合富置業(yè)房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司被列為了共同被告,。針對(duì)原告訴求被告合富公司向原告退回中介代理費(fèi)以及就違約方被告的責(zé)任承擔(dān)連帶責(zé)任,，法院作出了相應(yīng)的分析并最終駁回了原告對(duì)居間方提出的全部訴求,。

筆者認(rèn)為，本案中,，原告訴求的提出值得我們思考,。該案件中三方就房屋買賣以及居間服務(wù)簽訂《房屋買賣合同》。針對(duì)兩種法律關(guān)系混合在一份房屋買賣合同中,，原告訴求“解除原,、被告簽訂的《房屋買賣合約》有關(guān)原告與被告盧燕華之間房屋買賣關(guān)系的內(nèi)容”同時(shí)提出“被告合富公司向原告退回中介代理費(fèi)5000元以及被告合富公司對(duì)訴訟請(qǐng)求2承擔(dān)連帶責(zé)任”。一般情況下,，返還是合同解除產(chǎn)生的法律后果之一,。那么，居間方返還中介代理費(fèi)就應(yīng)當(dāng)以居間服務(wù)合同的解除為前提,。

但原告僅僅訴求解除房屋買賣合同關(guān)系,，并不訴求解除居間合同關(guān)系或者直接表述為解除涉案房屋買賣合同，那么其訴求的返還居間服務(wù)費(fèi)就可能面臨不被支持的法律風(fēng)險(xiǎn),。作為共同被告的居間方的答辯理由對(duì)此也作出了回應(yīng)“本次交易所簽署的《房屋買賣合同》包含兩個(gè)法律關(guān)系,，一個(gè)是買賣關(guān)系，另一個(gè)是居間關(guān)系,。本案是就買賣關(guān)系提起的訴訟,，我方對(duì)買賣雙方是否解除買賣關(guān)系不發(fā)表意見(jiàn)，但我方不同意解除居間關(guān)系,?！?/p>

因此，筆者認(rèn)為,，在房屋買賣合同被解除的情況下,，針對(duì)特定房屋的交易已無(wú)法繼續(xù)進(jìn)行，居間合同的繼續(xù)履行也失去了意義,。在起訴解除房屋買賣關(guān)系且提出要求居間方返還已支付的居間服務(wù)費(fèi)時(shí),，應(yīng)一并主張解除居間合同關(guān)系或直接訴求解除房屋買賣合同（即同時(shí)解除該兩種法律關(guān)系）。那么,，居間方返還居間服務(wù)費(fèi)則是基于合同解除而產(chǎn)生的返還后果以及基于其違反了合同約定的義務(wù)或法定義務(wù),、對(duì)房屋買賣合同的解除存在過(guò)錯(cuò)，返還居間服務(wù)費(fèi)是作為居間方承擔(dān)違約責(zé)任的方式之一,。

問(wèn)題三：居間方承擔(dān)責(zé)任的類型

一,、不予支付居間服務(wù)費(fèi)或返還已支付的居間服務(wù)費(fèi)

根據(jù)《合同法》第四百二十六條規(guī)定“居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬,?！奔淳娱g方請(qǐng)求支付報(bào)酬以其促成了買賣雙方房屋買賣合同的簽訂為條件。根據(jù)《合同法》第九十七條規(guī)定“合同解除后,，尚未履行的,，終止履行,；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì),，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀,、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失,?！?/p>

筆者認(rèn)為，原告對(duì)居間方提出這個(gè)訴求應(yīng)以原告訴求解除包含房屋居間合同關(guān)系的房屋買賣合同為前提,。并且這一訴求應(yīng)以居間方對(duì)合同的解除存在過(guò)錯(cuò)且合同對(duì)居間服務(wù)費(fèi)的支付條件沒(méi)有作出特別約定為支持的條件,。

[案例一]許玉成與盧燕華、佛山市合富置業(yè)房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司房屋買賣合同糾紛案 [案號(hào)：(2016)粵0605民初15173號(hào)]

裁判觀點(diǎn)：“前所述,，合富公司對(duì)涉訟合同解除并無(wú)過(guò)錯(cuò),，而且涉訟合同約定，合富公司促成涉訟合同簽訂即有權(quán)收取中介費(fèi),，因買賣雙方任何一方違約導(dǎo)致合同不能繼續(xù)履行的，被告合富公司已收取守約方的中介費(fèi)不予退還,，故原告訴請(qǐng)合富公司退還中介費(fèi)理?yè)?jù)不足,，本院不予支持?！?/p>

[案例二]姜孝宇與呂福仁,、馬榮、房先生不動(dòng)產(chǎn)（莊河）有限公司房屋買賣合同糾紛案 [案號(hào)：（2015）莊民初字第1788號(hào)]

裁判觀點(diǎn)：“但因房先生公司在《房地產(chǎn)買賣合同》履行過(guò)程中提供了居間服務(wù),，并不存在過(guò)錯(cuò),，因此，對(duì)原告要求其返還中介費(fèi)的訴訟請(qǐng)求,，本院不予支持,。”

[案例三]林常昆與周普,、廣州民域房地產(chǎn)代理有限公司房屋買賣合同糾紛案 [案號(hào)：（2016）粵0114民初5739號(hào)]

裁判觀點(diǎn)：“買賣雙方及中介方在明知原告不符合政策要求條件的情況下,，并未嚴(yán)格執(zhí)行政策規(guī)定，而是心存僥幸,，意圖通過(guò)其他方式以規(guī)避限購(gòu)政策,，因此各方對(duì)合同最終無(wú)法履行均存在過(guò)錯(cuò)。故對(duì)原告林常昆要求被告周普返還定金20000元,、要求被告民域公司返還中介費(fèi)5000元的請(qǐng)求,，本院予以支持?！?/p>

二,、承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任或連帶賠償責(zé)任

如上所述,，居間方承擔(dān)責(zé)任主要是基于合同義務(wù)以及其法定義務(wù)。在實(shí)務(wù)實(shí)踐中,，較多的是居間方違反了如實(shí)報(bào)告義務(wù),、審查、核實(shí)義務(wù)而對(duì)房屋買賣合同的解除存在過(guò)錯(cuò)而被判決承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任,。比如隱瞞或者未核實(shí)房屋的權(quán)屬狀況,、是否存在已抵押、已查封等權(quán)利限制狀況等,，導(dǎo)致買受方無(wú)法實(shí)現(xiàn)房屋過(guò)戶登記的合同目的,。至于核實(shí)、如實(shí)告知的內(nèi)容范圍上文已有論述,，在此不再贅述,。

（一）承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任

1、承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任的法律依據(jù)

根據(jù)《合同法》第425條之規(guī)定“居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告,。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況,，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任,?！痹摋l明確了居間方故意隱瞞或虛假陳述與訂立合同有重要關(guān)系的情況下，需要承擔(dān)的損害賠償責(zé)任,。但是,，對(duì)于承擔(dān)的是連帶賠償責(zé)任還是補(bǔ)充賠償責(zé)任未作明確規(guī)定。

部分地方出臺(tái)的規(guī)則明確了居間方承擔(dān)的是補(bǔ)充賠償責(zé)任,，比如,，《北京房地產(chǎn)中介行業(yè)自律規(guī)則》第七條規(guī)定“因房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供的廣告房源信息失實(shí)，而造成委托人經(jīng)濟(jì)損失的,，中介機(jī)構(gòu)應(yīng)承擔(dān)補(bǔ)償責(zé)任,。”

2,、有關(guān)的案例以及承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任的注意要點(diǎn)

[案例一]龐某,、陳某訴上海銳豐投資管理有限公司居間合同糾紛案

裁判觀點(diǎn)：“銳豐公司在本次交易中違反了居間方應(yīng)盡的義務(wù)，因此銳豐公司除應(yīng)返還龐某,、陳某中介服務(wù)費(fèi)外,，還應(yīng)就張某某、張某未能返還購(gòu)房款造成龐某,、陳某的損失部分承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任,。綜合銳豐公司公司在提供居間服務(wù)過(guò)程中的過(guò)錯(cuò)程度和實(shí)際情況，依法改判銳豐公司返還中介服務(wù)費(fèi)57050元,，并承擔(dān)90萬(wàn)元的補(bǔ)充賠償責(zé)任,?！?/p>

評(píng)析：房屋中介機(jī)構(gòu)作為專業(yè)性的機(jī)構(gòu)，擁有專業(yè)人員,、專門設(shè)備,，當(dāng)事人基于對(duì)居間方的信賴，而根據(jù)居間方的介紹與對(duì)方達(dá)成協(xié)議,，因此,，居間方應(yīng)對(duì)其所提供信息承擔(dān)充分的、謹(jǐn)慎的審查及核實(shí)義務(wù),。該義務(wù)應(yīng)為其法定義務(wù),，即便合同對(duì)其審查、核實(shí)義務(wù)沒(méi)有做出具體的約定,，居間方?jīng)]有履行謹(jǐn)慎,、核實(shí)義務(wù)仍須承擔(dān)賠償責(zé)任。

此外,，筆者認(rèn)為,，對(duì)于承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任，需要注意以下幾點(diǎn)：  首先,，補(bǔ)充賠償責(zé)任的責(zé)任主體為兩人以上,，守約方遭受損失與違約方的違約行為以及居間方的過(guò)錯(cuò)存在因果關(guān)系。比如,，出賣方故意隱瞞了房屋存在抵押或已被查封等權(quán)利限制情況，居間方因未履行其審查,、核實(shí)的義務(wù),，兩者從不同的方面造成了房屋買賣合同無(wú)法繼續(xù)履行；其次,，補(bǔ)充賠償責(zé)任的承擔(dān)具有次序性,。出于公平原則，應(yīng)先由房屋買賣合同中的違約方先行賠償守約方的損失,，居間方只在違約方無(wú)法承擔(dān)或無(wú)法全部承擔(dān)賠償責(zé)任時(shí)才承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任,，居間方承擔(dān)賠償責(zé)任后可向終局債務(wù)人追償。比如,，《廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理?xiàng)l例》第三十四條規(guī)定“房地產(chǎn)中介服務(wù)人員違法從業(yè)或者因提供虛假信息等過(guò)錯(cuò)給當(dāng)事人造成經(jīng)濟(jì)損失的,，由其所在的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任；中介服務(wù)機(jī)構(gòu)賠償后,，可以向有故意或者重大過(guò)失的中介服務(wù)人員追償,。”

（二）按一定的比例承擔(dān)連帶賠償責(zé)任

 [案例一]侯敏月與冼敏儀,、佛山市順德區(qū)吉翔物業(yè)代理有限公司房屋買賣合同糾紛案 [案號(hào)：（2016）粵0606民初7169號(hào)]

裁判觀點(diǎn)：“房屋是否被查封,，直接決定了房屋能否辦理過(guò)戶手續(xù),、房屋買賣合同目的能否實(shí)現(xiàn)的決定性因素。故為保障交易安全,，在居間服務(wù)中和確定交易前核實(shí)房屋查封情況,，形成了房屋中介機(jī)構(gòu)從事居間市場(chǎng)活動(dòng)的常識(shí)經(jīng)驗(yàn)和慣例守則，屬于法定的附隨義務(wù),?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第六十條規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù),；當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則,，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知,、協(xié)助,、保密等義務(wù)。本案中,，雖然核實(shí)房屋查封情況未在《房屋買賣合同》中明確記載,，但被告吉翔物業(yè)公司亦要按照上述法律規(guī)定，履行核實(shí)查封情況的附隨義務(wù),。被告吉翔物業(yè)公司未能履行該義務(wù),，與原告未能獲悉房屋真實(shí)情況下締約并其后遭受損失有因果關(guān)系。故被告吉翔物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償損失的違約責(zé)任,。綜合考慮被告吉翔物業(yè)公司的違約情況,，本院酌定其對(duì)原告的損失（已付定金60000元）承擔(dān)30%的連帶賠償責(zé)任，即為18000元,，扣減被告吉翔物業(yè)公司已經(jīng)支付的9900元賠償款,，賠償余款為8100元?！?/p>

筆者認(rèn)為,，無(wú)論是判決承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任還是承擔(dān)連帶賠償責(zé)任，其實(shí)際為居間方應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任,，因此,，居間方須承擔(dān)的責(zé)任范圍應(yīng)符合《合同法》第113條的規(guī)定。同時(shí),，根據(jù)權(quán)利義務(wù)對(duì)等的法理原則,，居間方承擔(dān)的責(zé)任范圍也不應(yīng)過(guò)分高于其提供居間服務(wù)可獲取的報(bào)酬范圍。

綜上,，在并存房屋買賣合同關(guān)系以及居間合同關(guān)系的房屋買賣合同糾紛中,，原告在起訴時(shí)直接將居間方列為被告或第三人已被部分地區(qū)的法院所接受。如實(shí)告知、審查,、核實(shí)義務(wù)是居間方從事房屋居間市場(chǎng)活動(dòng)的常識(shí)經(jīng)驗(yàn)和慣例守則,，且屬于其法定的附隨義務(wù)。而居間方是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任取決于其是否違反了合同約定的義務(wù)以及該法定義務(wù),，以居間方存在過(guò)錯(cuò)為其責(zé)任承擔(dān)的前提,。我們期望，最高院以更多指導(dǎo)性案例等方式規(guī)范司法實(shí)踐中的不同做法,。

編輯/代重陽(yáng)