2014-01-10

浙江省臨海市人民法院

民 事 判 決 書

（2013）臺臨民初字第3012號

原告：紹興文邦物業(yè)管理有限公司，住所地：嵊州市興旺街茶葉城5號樓5樓,。

法定代表人：陳潮仁,，總經(jīng)理。

委托代理人：張良,，系原告單位員工,。

委托代理人：包紅玉，系原告單位員工,。

被告：盧祖更,。

原告紹興文邦物業(yè)管理有限公司為與被告盧祖更物業(yè)服務合同糾紛一案，于2013年10月18日向本院起訴,。本院于同日立案受理后,，依法適用簡易程序由代理審判員葉再頌獨任審判，于2013年11月11日公開開庭審理了本案,。原告紹興文邦物業(yè)管理有限公司（以下簡稱“文邦公司”）特別授權委托代理人張良,、包紅玉、被告盧祖更到庭參加訴訟,。本案現(xiàn)已審理終結,。

原告文邦公司起訴稱：原告是一家經(jīng)營物業(yè)管理服務的企業(yè)，被告是巾山小區(qū)4-9幢1單元402室的業(yè)主,，其房屋建筑面積為89.43平方米,。原告于2012年4月29日與臨海市古城街道巾山小區(qū)業(yè)主委員會簽訂了一份《物業(yè)管理服務合同》。雙方約定由原告提供物業(yè)管理服務,，小區(qū)內多層業(yè)主每月按其房屋建筑面積以每平方米0.4元的價格向原告計付物業(yè)管理服務費,，據(jù)此被告每月應向原告支付物業(yè)管理服務費35.77元。然而被告沒有履行合同約定義務,，累計拖欠15個月物業(yè)管理服務費,，共計為536.58元。根據(jù)物業(yè)管理服務收費辦法及合同相關規(guī)定被告逾期支付物業(yè)管理服務費,，應承擔每日千分之二違約金,，違約金累計386.34元。原告于2013年8月1日向被告書面催交,，被告經(jīng)催告在合理期限內仍未支付,，為此原告提起訴訟，請求：1,、判令被告立即向原告付清自2012年5月1日至2013年7月31日止的物業(yè)管理服務費536.58元,、逾期繳納違約金386.34元，合計人民幣922.92元,。2,、本案訴訟費由被告承擔。

被告盧祖更答辯稱：1,、《巾山小區(qū)物業(yè)管理服務合同》及《補充協(xié)議》是無效法律文件,。根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》第十一條第四項、第十二條第一款,、第三十五條的規(guī)定及《浙江省物業(yè)管理條例》第三十條的規(guī)定,，選聘物業(yè)管理企業(yè)是業(yè)主大會的職責，巾山小區(qū)選聘的物業(yè)服務公司和簽訂的服務合同條款應當經(jīng)業(yè)主大會過半數(shù)業(yè)主審查同意,。原告是不是業(yè)主大會選聘的物業(yè)公司,，物業(yè)服務合同的條款有沒有事先經(jīng)過業(yè)主大會審查同意，業(yè)主大會有沒有授權過業(yè)委會審查物業(yè)合同的條款,，被告現(xiàn)向法庭申請要求原告出示有關與業(yè)委會簽訂的《巾山小區(qū)物業(yè)管理服務合同》及《補充協(xié)議》是經(jīng)過半數(shù)業(yè)主討論表決同意的相關證明材料,。2、原告采取欺騙手段,，在物業(yè)合同中提供虛假情況,，以達到強行服務的目的。原告公司的組織機構代碼證有效期為2012年7月10日至2016年7月10日,，這證明了原告從2011年4月27日公司成立起至2012年7月10日前都不持有組織機構代碼證,，原告未辦理《組織機構代碼證》就與業(yè)委會簽訂《物業(yè)管理服務》合同不合法律規(guī)定。原告企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照顯示該物業(yè)公司成立于2011年4月27日,，在《巾山區(qū)物業(yè)服務合同》第三條第二款中載明：公司成立于2007年3月份,，具有國家三級物業(yè)管理資質。原告為了達到進入巾山小區(qū)服務的目的,，采取欺騙手段,，捏造自己公司有多年物業(yè)管理服務經(jīng)驗的事實，有違誠信原則,?！堆a充協(xié)議》中關于滯納金繳納比例有明顯改動痕跡，涂改部份未經(jīng)協(xié)議雙方確認,，視為無效,，另外滯納金起算時間缺乏依據(jù),。物業(yè)費繳納通知是8月份寄送的，原告計算的滯納金是按10個月多來計算沒有依據(jù),。2012年原物業(yè)服務合同沒有滯納金約定,，補充協(xié)議是在2013年9月4日補簽，對原合同沒有約束力,。3,、原告物業(yè)服務資質存在問題。原告貳級資質證書有效期是2013年7月1日至2016年7月1日,，巾山小區(qū)管理服務合同簽訂時間為2012年4月29日,，說明簽訂物業(yè)管理服務合同時，原告不具備二級物業(yè)服務企業(yè)資質,。根據(jù)相關法律規(guī)定,，被告要求原告提供與小區(qū)業(yè)委會簽訂合同之前的物業(yè)服務企業(yè)資質證書。即使原告當時具備三級資質,，根據(jù)建設部〈物業(yè)服務企業(yè)資質管理辦法〉（第164號）第八條規(guī)定,，三級資質物業(yè)服務企業(yè)只能承接20萬平方米以下住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務，而巾山小區(qū)面積為25萬平方米,。被告認為原告承接巾山小區(qū)物業(yè)服務管理項目屬超越資質等級承接業(yè)務行為,。4、物業(yè)服務不到位,。請原告及早補種花草樹木,，還業(yè)主一個綠色的家園。綜上,，被告請求法院依法認定原告與巾山小區(qū)業(yè)委會簽訂的物業(yè)管理合同和補充協(xié)議無效,，駁回原告訴訟請求，訴訟費用由原告承擔,。

原告文邦公司補充陳述稱：業(yè)委會經(jīng)業(yè)主代表選出,，《巾山小區(qū)物業(yè)管理服務合同》是原告與臨海市古城街道巾山小區(qū)業(yè)委會協(xié)商一致在平等自愿情況下簽訂的，程序合法,，對整個小區(qū)業(yè)主都有約束力,。原告資質合法，物業(yè)管理服務到位,，組織機構代碼證的日期問題可以向原告公司去核實,。補充協(xié)議與原服務合同具有同等效力，補充協(xié)議原來約定滯納金比例2%過高,，后改為2‰,，所以有涂改，滯納金是根據(jù)物業(yè)服務合同計算出來的。

原告為證明自己主張的事實,，向本院提供了如下證據(jù)：

1,、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、資質證書,、組織機構代碼證復印件各1份,，擬證明原告主體身份情況。

2,、被告身份證復印件1份，擬證明被告身份情況,。

3,、《巾山小區(qū)物業(yè)管理服務合同》及《補充協(xié)議》復印件各1份，擬證明原告提供了服務及主張滯納金的合同依據(jù),。

4,、函1份，擬證明原告向被告催款的事實,。

5,、郵件回執(zhí)清單，擬證明被告收到原告發(fā)出的催款函的事實,。

被告經(jīng)質證,，對證據(jù)1、2沒有異議,，本院對證據(jù)1,、2予以認定。被告對證據(jù)3有異議,，認為業(yè)主大會沒有舉行,，原告所謂的代表都是內定的，補充協(xié)議有涂改,，被告不認可,。本院認為，證據(jù)3《巾山小區(qū)物業(yè)管理服務合同》的真實性應予認定,?！堆a充協(xié)議》于2013年9月4日補簽，且違約金計算標準有涂改被告亦不予認可,，故本院對該違約金條款的真實性與合法不予采信,。被告對證據(jù)4、5有異議,，認為自己沒有收到原告發(fā)出的催款函,。本院認為，2013年8月4日，根據(jù)浙江嵊州城北營業(yè)01整付零寄交寄清單,，原告交寄出催款函的事實應予認定,。

經(jīng)審理，本院認定如下事實：2012年4月29日原告與臨海市古城街道巾山小區(qū)業(yè)主委員會簽訂《巾山小區(qū)物業(yè)管理服務合同》,，約定由原告提供物業(yè)管理服務,，小區(qū)內多層業(yè)主每月應按其房屋建筑面積以每平方米0.4元價格向原告計付物業(yè)管理服務費，《巾山小區(qū)物業(yè)管理服務合同》第三條載明：公司成立于2007年3月份,，具有國家三級物業(yè)管理資質,，已通過ISO9000質量認證。2013年9月4日雙方又簽訂了一份《補充協(xié)議》,，約定了物業(yè)管理費可一年一繳或按月繳納及滯納金支付標準2‰,。另查明，原告企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照成立日期：二0一一年四月二十七日,；營業(yè)期限：二0一一年四月二十七日至二0二0年四年二十六日止,；原告組織機構代碼證有效期：2012年7月10日至2016年7月10日；物業(yè)服務企業(yè)資質證書顯示原告資質等級：貳級,，發(fā)證日期為2013年7月1日,。巾山小區(qū)物業(yè)管理項目為21萬平方米，包括幼兒園是25萬平方米,。被告未支付2012年5月1日至2013年7月31日止的物業(yè)管理費,，原告遂提起本案訴訟。

本院認為,，本案的爭議焦點是被告拒付物業(yè)管理費合法性問題,，雙方具體爭議表現(xiàn)如下：

1、《巾山小區(qū)物業(yè)管理服務合同》及《補充協(xié)議》的有效性問題,。被告認為,，選聘物業(yè)管理企業(yè)是業(yè)主大會的職責，巾山小區(qū)選聘的物業(yè)服務公司和簽訂的服務合同條款應當經(jīng)業(yè)主大會過半數(shù)業(yè)主審查同意,。原告是不是業(yè)主大會選聘的物業(yè)公司,，物業(yè)服務合同的條款有沒有事先經(jīng)過業(yè)主大會審查同意需要進一步核實，從而質疑業(yè)主大會的召開,、選舉及決定的合法性,。被告認為，《補充協(xié)議》中關于滯納金繳納比例有明顯改動痕跡,，涂改部份未經(jīng)協(xié)議雙方確認,，另外滯納金起算時間缺乏依據(jù)，因此,，《巾山小區(qū)物業(yè)管理服務合同》及《補充協(xié)議》是無效法律文件,。原告認為，《巾山小區(qū)物業(yè)管理服務合同》及《補充協(xié)議》合法有效?！督砩叫^(qū)物業(yè)管理服務合同》簽訂之前,，巾山小區(qū)業(yè)主委員會早已成立，原告無義務也無權利審查業(yè)主大會的召集,、業(yè)主委員會的成立是否合法,，被告如質疑業(yè)主大會的召集、業(yè)委會的成立程序,，可向相關部門查閱資料,，但與本案原告追討物業(yè)管理服務費無關。

本院認為,，本案被告質疑業(yè)主大會及業(yè)主委員會召開,、選舉、表決等事項的合法性并據(jù)此主張《巾山小區(qū)物業(yè)管理服務合同》無效并拒付物業(yè)管理費缺乏法律依據(jù),，理由如下：1、物業(yè)公司的選聘及物業(yè)管理服務合同的簽訂屬業(yè)主大會及業(yè)主委員會的自治范圍,，為此發(fā)生的糾紛不屬民事訴訟審查范圍,，因業(yè)主大會、業(yè)主委員會的召開,、選舉,、表決等屬于業(yè)主自治范圍內的事項而發(fā)生的糾紛同，不屬于本意見所稱的物業(yè)服務合同糾紛,；因此提起民事訴訟的,，不予受理。2,、《物業(yè)管理服務合同》無效有明確的法律規(guī)定情形,，《巾山小區(qū)物業(yè)管理服務合同》在被依法認定無效前應屬有效?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理物業(yè)服務企業(yè)案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：業(yè)主委員會或者業(yè)主請求確認合同或者合同相關條款無效的,，人民法院應予支持：（一）物業(yè)服務企業(yè)將物業(yè)服務區(qū)域內的全部物業(yè)服務業(yè)務一并委托他人而簽訂的委托合同；（二）物業(yè)服務合同中免除物業(yè)服務企業(yè)責任,、加重業(yè)主委員會或者業(yè)主責任,、排除業(yè)主委員會或者業(yè)主主要權利的條款。本院認為,，物業(yè)服務企業(yè)以隱瞞或者仿造有關資質,、資格證書等形式騙取簽訂物業(yè)服務合同的，業(yè)主委員會可以請求依法變更或者撤銷物業(yè)管理服務合同或者部分條款,。第四條規(guī)定：為維護業(yè)主的共同權益,，業(yè)主委員會依照法律規(guī)定或者經(jīng)過業(yè)主大會授權，可以以自己的名義提起訴訟。未依法成立業(yè)主委員會,，或者業(yè)主委員會怠于提起訴訟的,，經(jīng)過業(yè)主大會授權的業(yè)主也可以以自己的名義提起訴訟。3,、《物業(yè)管理條例》第十一條第三,、四項、第十二條第一款,，第十五條第（二）項等定規(guī)定系管理性規(guī)定而非效力性規(guī)定,，原告若有違相關規(guī)定，被告可以向相關有權機關檢舉控告,。至于《補充協(xié)議》于2013年9月4日補簽,，且違約金計算標準有涂改被告亦不予認可，故本院對原告違約金的主張不予支持,。

2,、虛構公司成立時間、未辦組織機構代碼證而簽訂物業(yè)管理合同是否影響物業(yè)管理費繳付,。被告認為,，原告公司的組織機構代碼證有效期為2012年7月10日至2016年7月10日，這證明了原告從2011年4月27日公司成立起至2012年7月10日前都不持有組織機構代碼證,，原告未辦理《組織機構代碼證》就與業(yè)委會簽訂《物業(yè)管理服務》合同不符合法律規(guī)定,。原告企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照顯示該物業(yè)公司成立于2011年4月27日，在《巾山區(qū)物業(yè)服務合同》第三條第二款中載明：公司成立于2007年3月份,，具有國家三級物業(yè)管理資質,。原告為了達到進入巾山小區(qū)服務的目的，采取欺騙手段,，簽約時虛構公司成立時間,，捏造自己公司有多年物業(yè)管理服務經(jīng)驗的事實，有違誠信原則,。原告認為,，被告因原告合同中公司成立日期與營業(yè)執(zhí)照日期不一致認定原告欺詐是荒謬的。原告營業(yè)執(zhí)照日期雖是2011年4月27日,，但前期已有多年物業(yè)管理經(jīng)驗,，具體時間可追溯至2007年3月，2007年3月原告公司前身已初具雛形,，2011年4月27日是營業(yè)執(zhí)照登記時間,，二者并不矛盾，況且承接物業(yè)與公司成立日期無必然聯(lián)系,?！督M織機構代碼證》遲延而管理物業(yè)一事,，原告認為并非本案焦點。原告提供了物業(yè)管理服務,，被告享受了管理服務是既定事實,，被告就應依法繳納物業(yè)管理費。如原告手續(xù)不齊或條件不當,，則自有相關部門加以規(guī)制,。況且，《組織機構代碼證》在不斷變更,，日期與管理物業(yè)日期不符本屬正常,，與管理物業(yè)資格毫無關聯(lián)。

本院認為,，原告提供的證據(jù)顯示,，根據(jù)營業(yè)執(zhí)照原告企業(yè)法人成立日期為二0一一年四月二十七日，營業(yè)期限：二0一一年四月二十七日至二0二0年四年二十六日止,。原告組織機構代碼證有效期：2012年7月10日至2016年7月10日,。物業(yè)服務企業(yè)資質證書顯示原告資質等級：貳級，發(fā)證日期為2013年7月1日,。綜上可知,，原告公司成立日期為2011年4月27日，但原告卻在《巾山小區(qū)物業(yè)管理服務合同》第三條載明：公司成立于2007年3月份,。合同載明公司成立日期與公司實際注冊成立日期存在明顯出入,，原告此舉有違誠信原則,。至于《組織機構代碼證》遲延而管理物業(yè)一事與本案原告主張物業(yè)費沒有直接關聯(lián),。

3、原告有無超越資質等級承接業(yè)務問題,。被告認為,，原告承接巾山小區(qū)物業(yè)服務管理項目屬超越資質等級承接業(yè)務。原告在2012年4月29日與巾山小區(qū)業(yè)主委員會簽訂《巾山小區(qū)物業(yè)管理服務合同》時,，不具備二級物業(yè)服務企業(yè)資質,，即使原告當時具備三級資質，根據(jù)建設部《物業(yè)服務企業(yè)資質管理辦法》（第164號）第八條規(guī)定,，三級資質物業(yè)服務企業(yè)只能承接20萬平方米以下住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務,，根據(jù)古城街道辦事處政府網(wǎng)站的資料，巾山小區(qū)的面積為25萬平方米,。原告認為,，被告以原告三級資質不能承接巾山小區(qū)物業(yè)管理項目，作出《巾山小區(qū)物業(yè)管理服務合同》是無效合同的推論是完全錯誤的,。根據(jù)2007年11月26日《物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法》第八條的規(guī)定“三級資質物業(yè)服務企業(yè)可以承接20萬平方米以下住宅項目和5萬平米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務”,，規(guī)定用詞“可以”不是“應當”,，“可以”意味著并非法律上的強制性規(guī)定。巾山小區(qū)物業(yè)管理項目為21萬平方米,，包括幼兒園是25萬平方米,，實際住宅面積才18萬平方米（含店面不收物業(yè)服務費），所以原告承接巾山小區(qū)物業(yè)并未違反法律規(guī)定,。

本院認為,，根據(jù)建設部《物業(yè)服務企業(yè)資質管理辦法》第三條規(guī)定：物業(yè)服務企業(yè)資質等級分為一、二,、三級,。第七條規(guī)定：新設立的物業(yè)服務企業(yè)，其資質等級按照最低等級核定,，并設一年的暫定期,。原告于2011年4月27日成立，作為新設立的物業(yè)服務企業(yè),，資質等級為暫定三級,，直至2012年12月28日紹興市建設局網(wǎng)站發(fā)布公布：經(jīng)我局審查，同意核準紹興文邦物業(yè)物理有限公司,、紹興壹名物業(yè)管理有限公司等兩家企業(yè)物業(yè)服務企業(yè)叁級資質,，現(xiàn)予以公告。綜上可知,，2012年4月29日與巾小區(qū)業(yè)主委員會簽訂《巾山小區(qū)物業(yè)管理服務合同》時,，原告處于正式核定三級資質的過程中，《巾山小區(qū)物業(yè)管理服務合同》第三條第二款載明：（原告）具有國家三級物業(yè)管理資質,。原告簽約之時并未獲得正式的三級資質,。根據(jù)浙江省高級人民法院民一庭《關于審理物業(yè)服務合同糾紛案件適用法律若干問題的意見（試行）》第十一條規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)以隱瞞或者偽造有關資質,、資格證書等形式騙取簽訂物業(yè)服務合同的,，業(yè)主委員公可請求依法變更或撤銷物業(yè)服務合同或部分條款。根據(jù)該規(guī)定,，本案原告（業(yè)主）未經(jīng)業(yè)主大會授權也無權直接以自己名義請求變更或撤銷物業(yè)服務合同或部分條款,。

《物業(yè)服務企業(yè)資質管理辦法》第八條規(guī)定，三級資質物業(yè)服務企業(yè)可以承接20萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務,。原告認為自己以（三級或暫定三級）資質承接的25萬平方米建筑面積的巾山小區(qū)（包括幼兒園）物業(yè)管理項目,，但實際物業(yè)管理住宅面積才18萬平方米（含店面不收物業(yè)服務費），并不違反法律規(guī)定,。本院認為,，2012年4月29日原告與業(yè)委會簽訂《巾山小區(qū)物業(yè)管理服務合同》時不具備二級資質（2013年7月1日獲得二級資質），原告以三級（暫定）資質簽訂物業(yè)管理合同承接的25萬平方米建筑面積的巾山小區(qū)（包括幼兒園）物業(yè)管理項目事實,，原告稱實際物業(yè)管理住宅面積才18萬平方米（含店面不收物業(yè)服務費）,。根據(jù)《物業(yè)服務企業(yè)資質管理辦法》第十九條規(guī)定：物業(yè)服務企業(yè)超越資質等級承接物業(yè)管理業(yè)務的,，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告，責任限期更正,，并處1萬元以上3萬元以下罰款,。本院認為，若確如被告所言,，合同期內（2012年4月29至2013年4月28日）原告承接的巾山小區(qū)物業(yè)管理住宅項目超過了20萬平方米,、非住宅項目超過了5萬平方米，存在超越資質等級承接業(yè)務業(yè)為,，被告可以向行政主管部門反映處理,。

4、原告是否完全履行物業(yè)服務合同被告能否拒付物業(yè)費問題,。被告認為,，原告物業(yè)服務不到位。原告小區(qū)大門保安形同虛設,，各種車輛及外來人員自由出入,，埋下極大安全隱患；單元入口道路損壞,，樓道路燈多年未亮,，多次反映仍未得到修復，嚴重影響居民的日常生活,；公路樓道亂張貼,、亂涂畫等“牛皮癬”現(xiàn)象普遍；中心花園水池長期干涸且骯臟不堪,；犬只出入花園,，糞便泛濫，未見制止,；小區(qū)西大門兩旁店鋪長期占道經(jīng)營,，未見勸阻,。原告進入小區(qū)“強行服務”期間,，房前屋后樹木得不到養(yǎng)護，大量枯死,。原告認為,，中國的物業(yè)整體比較低端，小區(qū)并不是完全封閉的小區(qū),，小商小販是有的,，他們大都是中午進來，原告也制止過,，叫他們不要用高音喇叭,，保安也能起到一定的作用,。單元燈若壞了，原告公司根據(jù)反映肯定會派電工修理,。公共樓道亂張貼不單是物業(yè)難題,，也是城市建設的一個難題，水果店西側張貼已經(jīng)處理,。公園的水池原來是壞得還漏水,，但經(jīng)過修理不漏水了，將水池一次性灌滿水需要2000元成本太高,，犬只出入花園,，原告也制止過的，小區(qū)內西門經(jīng)營的兩排店鋪是收物業(yè)管理費的,。小區(qū)割草留下的草堆現(xiàn)已由原告出資運走了,，枯樹問題不是原告服務范圍內。

本院認為,，根據(jù)《巾山小區(qū)物業(yè)管理服務合同》第1條,、第2條、第3條,、第4條,、第5條、第第6條,、第9條,、第13條之規(guī)定，結合原,、被告的陳述及答辯,，原告中心花園水池更換水、及時補栽補種,，維護好小區(qū)的綠化管理等方面不完全履行物業(yè)服務合同確定的維護,、養(yǎng)護、管理和維護義務的事實應予認定,。

本院認為,，業(yè)主大會及業(yè)主委員會的召開、選舉,、表決等事項屬業(yè)主自治范圍,，因此提起民事訴訟的，不予受理,。原告與巾山小區(qū)業(yè)主委員會簽訂《巾山小區(qū)物業(yè)管理服務合同》,，在業(yè)主委員會（或經(jīng)業(yè)主大會授權的業(yè)主）請求依法變更或者撤銷前，應認定為合法有效,，并對業(yè)主具有約束力,。若原告超越物業(yè)服務資質等級承接業(yè)務情況屬實,，被告可依法向有關行政部門檢舉控告。原告不完全履行物業(yè)服務合同確定的維護,、養(yǎng)護,、管理和維護義務屬實。根據(jù)《最高人民法院關于審理物業(yè)服務企業(yè)案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：物業(yè)服務企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務合同約定的或者法律,、法規(guī)規(guī)定以及相關行業(yè)規(guī)范確定的維修,、養(yǎng)護、管理和維護義務,，業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)承擔繼續(xù)履行,、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持,?！督砩叫^(qū)物業(yè)管理服務合同》第九條違約責任2規(guī)定：如因乙方（文邦公司）未履行合同約定的義務，導致甲方（巾山小區(qū)業(yè)主委員會）造成人身重大安全事故應承擔全部責任,。沒有完成約定的服務質量目標要求,，給甲方造成經(jīng)濟損失，乙方應給予甲方相應補償,。甲方有權責令乙方限期整改,，整改無效的甲方有權終止合同，并追究乙方民事責任,。根據(jù)上述規(guī)定,，被告可請求物業(yè)服務企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失,，并依據(jù)《巾山小區(qū)物業(yè)管理服務合同》第九條違約責任2規(guī)定主張各項違約責任,，但不能拒付物業(yè)管理費。

根據(jù)《最高人民法院關于審理物業(yè)服務企業(yè)案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：經(jīng)書面催交,，業(yè)主無正當理由拒約交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業(yè)旨,，物業(yè)服務企業(yè)請求支付物業(yè)費的，人民法院應予支持,。物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)接照合同約定以及相關規(guī)定提供服務,，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務為抗辯理由的，人民法院不予支持,。綜上,，原告要求被告支付物業(yè)管理費的主張,，本院予以支持,。至于原告主張物業(yè)費繳納遲延違約金問題于法無據(jù)，本院不予支持,。依照《中華人民共和國物業(yè)管理條例》第十一條第三,、四項,、第十二條第一款，第十五條第（二）項,、《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條,、第二條、第三條,、第六條,，參照《物業(yè)服務企業(yè)資質管理辦法》第八條之規(guī)定，判決如下：

一,、被告盧祖更于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內支付給原告紹興文邦物業(yè)管理有限公司從2012年5月1日至2013年7月31日止的物業(yè)管理服務費計人民幣536.58元,。

二、駁回原告紹興文邦物業(yè)管理有限公司的其他訴訟請求,。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務,，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息,。

案件受理費50元,，減半收取25元，由被告盧祖更負擔,。

如不服本判決,，可在本判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀,，并按對方當事人的人數(shù)提出副本,，上訴于浙江省臺州市中級人民法院［在遞交上訴狀后七日內，按照不服一審判決部分的上訴請求數(shù)額交納上訴案件受理費,，逾期不交按自動撤回上訴處理,。款匯：臺州市財政局,，開戶行：臺州市農(nóng)行,，賬號：19-**********0225089001）。

如法律文書生效后,，義務人不自覺履行義務的,，權利人可在法律文書確定履行期間的最后一日起二年內向本院申請執(zhí)行。逾期申請的,，本院不予受理,。

代理審判員　　葉再頌

二〇一四年一月十日

代理書記員　　余燕蘋