移投路專欄：美國投資與財富管理

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先溫習一下,。房產(chǎn)投資信托基金的全名是 real estate Investment Trusts, 小名是Reits, 也是它最為常用的名字,。

到底什么是Reits?

這樣講吧。美國東海岸某個大都市中心有一個金碧輝煌的寫字樓,。因為地理位置優(yōu)越,，經(jīng)濟欣欣向榮，出租空間供不應求, 簽約很多長期租戶,， 現(xiàn)金流極其穩(wěn)定,。你很想把這樣一種資產(chǎn)納入你投資組合的一部分。但這個地產(chǎn)要求的資金量比較大,。曾幾何時,，只有機構投資人和富豪們才有這個能力成為這種地產(chǎn)的擁有者。

但Reits的出現(xiàn)改變了這個狀況,。

它將眾多投資人的錢籌集到一起,，來購買和經(jīng)營這個寫字樓，大大降低了投資門檻,，讓中小投資人也可以成為金碧輝煌辦公室的房東,。

當然，Reits投資的房產(chǎn)不只是辦公樓,，還可能是酒店,，公寓樓，工業(yè)廠房,，工業(yè)倉儲,，等等。很多Reits是對房產(chǎn)進行收購和經(jīng)營,，靠租金和房產(chǎn)增值取得回報,。還有一些Reits是靠房貸利息取得收入。

其實中國的投資人,，無論是和美國有沒有關聯(lián),，無論打不打算移民,，無論孩子是不是在美國上學，都需要了解一下Reits這個東西,。為什么,？

多元化。從全球資產(chǎn)配置多元化的角度上講,，美國的資產(chǎn)應該在你的組合里有一席之地,。而Reits是個非常不錯的選擇。從資產(chǎn)類型多元化的角度上講,，房產(chǎn)應該在你的組合里有一席之地,。（當然很多中國人有著相反的問題，就是房產(chǎn)占比過大）,。

分散風險,。有很多國人已經(jīng)在美國投資房產(chǎn)了。大部分人是買個公寓或者房子出租出去,，或者購買私募房產(chǎn)基金,，投資地產(chǎn)的建設。無論是出租還是參與新房產(chǎn)的建設,，這都是一處房產(chǎn),。你怎么知道你買的房子會只漲不跌？ 你怎么知道你投資的新房產(chǎn)會順利完工,，順利運行,？ 而大型的Reits或者Reits ETF會投資不同的房產(chǎn)，因此會將這種單個房產(chǎn)的非系統(tǒng)性風險化解掉,。

門檻低,。在美國無論是買房，還是投資私募,，預付的資金都不低,。而你只需區(qū)區(qū)幾百美元，就可以購買Reits,，開始投資美國地產(chǎn),。

管理簡單。如果你在美國買了房出租,，做個住在海外的房東很煩的好不好,，一會兒冷氣壞了，一會兒哪漏水了,，一會兒租客交租晚了,。購買Reits， 你有專業(yè)的人員幫你挑選地產(chǎn)，有專業(yè)的人員幫你打理地產(chǎn),，省心省力,。（當然，Reits是有管理費的,。）

流動性。如果你看中一個好的投資機會,，或是有緊急現(xiàn)金需求,，你買的房子和私募基金是幫不了什么忙的，因為出售周期長,，或者有鎖定期限,。而Reits的交易則和股票沒什么兩樣，流動性非常好,，幾乎可以隨時變現(xiàn),。

成本。相比較直接購買實物資產(chǎn),，Reits在交易成本和稅收成本上都提供極大的優(yōu)勢,。比如，你買賣一只Reits的成本在10美元之下,。對于非美國稅務居民的中國投資人來說,，不用支付利得稅，分紅的稅率也只有10%,。

Reits的另外一個特點是有比較穩(wěn)定的現(xiàn)金流,， 因為它不去投資新房產(chǎn)的建設，而主要是能夠收取租金或者房貸的房產(chǎn),。另外一個原因是,，根據(jù)法律規(guī)定，Reits要將至少90%的凈收入以分紅的方式發(fā)放給投資人,。這對于那些希望有美元收入的人尤其合適,。

那Reits的收益如何呢？

2017年8月底,，F(xiàn)TSE NAREIT股權指數(shù)（包含美國上市的權益類Reits) 的分紅率是3.78%,。 這看起來不是特別高，是吧,？ 是不太高,，但我們現(xiàn)在處于超低利率的環(huán)境啊。你知道當今美國10年國債的收益率嗎,？ 現(xiàn)在是2.05%!

看一看Reits歷史收益率與10年國債的spread (收益率差),。

上圖顯示的是過去25年美國10年國債和美國權益類Reits指數(shù)的收益率。綠色是Reits,，灰色是國債,。

用更直接的方式來表示,，下圖是同樣時段的收益率差：

大家可以明顯看到2008年的收益率差的突升。那是因為金融危機期間Reits價格的大跳水,，使得收益率即刻飆升,。（價格和分紅率成反比。如果分紅不變,，價格高則分紅率低,，價格低則分紅率高）。

值得一提的是,，不要因為Reits是地產(chǎn)投資而把它當作成長型股票來投資,，指望Reits在短期內能夠帶給你非常高的資本利得（capital gain, 因為價格的變動而帶來的收益）。它和投資穩(wěn)健的大型分紅公司更為接近,。

不要忘了,，Reits投資的是有穩(wěn)定現(xiàn)金流的地產(chǎn)，不是開發(fā)型地產(chǎn),，而且90%的凈收入都給你分了紅了,！

當然，Reits并不是沒有資本利得,，它的全部收益包括分紅和資本利得,，尤其是長期的資本利得。而且,， 在2008年Reits價格跳水的時候,，如果能乘機買入，那你來年的收益就不僅僅是分紅了,，資本利得能占相當大的一部分,。不過，那需要怎么樣的決斷力啊,。

那Reits和股票相比呢,？

以上數(shù)據(jù)截至日期是2014年底，回顧過去1年到40年的美國Reits和股市的回報,。從左到右依次是：Reits,， 美國大盤股，美國小盤股,，債券,，通脹率。

可以看出,，從收益方面說,，還是不錯的。 但和股票相比，Reits最大的特點是波動性沒有股市那么大,，相對平穩(wěn),。

聽起來似乎不錯？ 馬上要買,？ 先別那么著急,，我們也聽一聽Reits這東西的弊端。

首先,， 從收益上講,，我們上面提到，不要指望它短期內給你超群的回報,。

稅務方面,，分紅是要按照普通收入來繳稅的,，通常是你的最高邊際稅率,。（收入的資本利得部分是按照資本利得稅率繳稅）。但是如果在退休賬戶里購買（401K,， IRA等）,，則可以延遲繳稅。

雖然它相對比較平穩(wěn),，但還是和股市有著一定的關聯(lián)性,。歷史上Reits和股市的相關性一般在50%－60之間。所以,，Reits可以分散一部分股市風險,，但因為和股市的相關性， 分散效果比較有限,。

市面上公開交易的Reits大概有200只左右,。要挑選適合你的，比較優(yōu)異的Reits,，也還是需要一定的homework的,。

那么如何投資Reits呢？

其實非常簡單,，可以開設一個網(wǎng)上交易賬戶,，便可以像交易股票一樣來購買Reits。,。

你不但可以購買單只的Reits,， 也可以購買Reits 的ETF。ETF根據(jù)一定的標準（行業(yè),，類型,，地域等）挑選多只Reits，所以可以提供不錯的風險分散。而且你如果沒有時間或者專業(yè)知識來分析單只的Reits,，ETF是個不錯的簡單和相對安全的途徑,。

下面給大家列一下市場上的Reits ETF， 以資產(chǎn)量排序,。

( 資產(chǎn)規(guī)模：B：10億,， M： 1百萬）

有星號標記的是賣空股權，意思是如果不看好地產(chǎn)市場,，可以購買這個來做空）

最便宜,，規(guī)模也比較大的是SCHH， VQN,， FREL,。 有興趣的朋友可以研究下。

總之,， 購買美國的Reits是一個投資地產(chǎn),，做全球資產(chǎn)配置非常不錯的途徑。你可以考慮將其作為你地產(chǎn)投資組合里的一個部分,。返回搜狐,，查看更多