長期以來，開發(fā)商為促銷車位（庫）,，快速回籠資金,，規(guī)定本小區(qū)車位（庫）只售賣不承租,，捂盤銷售等問題，不斷引發(fā)業(yè)主與開發(fā)商,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾,，而這些讓小區(qū)業(yè)主鬧心的事，未來將可以通過法律途徑解決,。

本月,，廣西區(qū)、南寧市兩級司法行政部門分別發(fā)布了《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例（修訂草案征求意見稿）》（以下簡稱“物業(yè)管理征求意見稿”）,、《南寧市停車場管理?xiàng)l例（草案征求意見稿）》（以下簡稱“停車場管理征求意見稿”）,。

上述兩份征求意見稿均對現(xiàn)有的居住區(qū)停車位管理規(guī)則等相關(guān)問題做了修改和完善，文鰩地產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)作為一支專注于廣西房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的專業(yè)律師團(tuán)隊(duì),，對上述兩份征求意見稿的內(nèi)容進(jìn)行整理,、分析并結(jié)合全國各地省份的政策進(jìn)行深度解讀。

新規(guī)一：小區(qū)空余車位對外銷售,、只售不租將面臨處罰

舊規(guī)：2016年《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十三條：

新規(guī)：2019年《物業(yè)管理征求意見稿》第七十三條第三款、第八十七條第（九）款：

從兩個(gè)條例可以看出,，相較于舊規(guī),，新規(guī)完善了建設(shè)單位專有車位車庫的租售管理規(guī)則，而關(guān)于該條款,，我們認(rèn)為需要注意的是：

1.新規(guī)明確禁止開發(fā)商將車位出售給非業(yè)主,。相較于舊的條例，新條例對于車庫的銷售范圍進(jìn)行了一刀切,，不再允許符合條件的情況下開發(fā)商將車位出售給非業(yè)主,。

此規(guī)定一定程度上確保了小區(qū)業(yè)主車位自用情況，防止市場上出現(xiàn)囤積車位的現(xiàn)象,在政策層面對于炒車位情形也起到抑制的作用,。這就意味著房地產(chǎn)企業(yè)將失去大量車位/車庫投資客,。而對于剛需住宅樓盤，多數(shù)業(yè)主因剛購置房產(chǎn),，且小區(qū)停車位價(jià)格太高,，資金緊張暫不考慮購置車位。如何快速清盤,，回籠資金,，將是擺在房企面前的問題。

2.空余車位不得只售不租的,。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定,，不作為共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偟膶Ｓ挟a(chǎn)權(quán)車位，屬于開發(fā)商所有,。開發(fā)商有權(quán)對其進(jìn)行售賣或出租,。舊條例僅規(guī)定車位車庫應(yīng)當(dāng)優(yōu)先銷售,、出租給本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主，因此開發(fā)商只售不租車位并沒有違反法律明文規(guī)定,。

若新規(guī)出臺后,，將通過立法的形式明確禁止開發(fā)商就地下車位只售不租的行為，違反相關(guān)行為將受到相應(yīng)處罰,。

3.存在上述違規(guī)情形的,，先責(zé)令改正；逾期未改正,，進(jìn)行處罰,。對于違規(guī)銷售、只售不租的行為,，《物業(yè)管理征求意見稿》并未規(guī)定直接受到處罰,，允許開發(fā)商自行改正，只有逾期未改正的,，才進(jìn)行處罰,，最低五萬，最高二十五萬,。但《物業(yè)管理征求意見稿》中并未規(guī)定具體的執(zhí)法部門,。

《南寧停車場管理?xiàng)l例征求意見稿》第二十五條、四十九條：

而在南寧市發(fā)布的《停車場管理征求意見稿》中,，同樣明確了開發(fā)商未按規(guī)定將配建用于機(jī)動(dòng)車停放的尚未出售的車位,、車庫出租，或者車位,、車庫出租未首先滿足業(yè)主需要的禁止性規(guī)定,。

相較于廣西區(qū)發(fā)布的《物業(yè)管理征求意見稿》，明確了執(zhí)法部為住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門,，而對于違規(guī)行為處罰更嚴(yán)厲,，罰金上限五十萬元。

小區(qū)車位只售不租問題在全國均普遍存在,，不少省份均出臺相關(guān)禁止性規(guī)定,，其中：

2009年《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》雖明確禁止小區(qū)停車位“只售不租”，但如何處罰卻沒有相關(guān)規(guī)定,，檢查整治以督促整改為主,。

2018年《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：開發(fā)商對于小區(qū)車位不得“只售不租”，一旦違反規(guī)定就要處以50萬元罰款,。

2017年《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》,，其中對車庫、車位只售不租的,，逾期不改正的,，處5萬元以上10萬元以下罰款,。

由此可見，廣西尤其是南寧發(fā)布的《停車場管理征求意見稿》中關(guān)于車位“只售不租”的處罰金額在其他省份中還是比較高,。若此條例出臺,，將解決廣西無上位法規(guī)定禁止小區(qū)車位只售不租的立法問題。

新規(guī)二：車位對小區(qū)外出租不得超過6個(gè)月

舊規(guī)：2016年《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十三條

新規(guī)：2019年《物業(yè)管理征求意見稿》第七十三條第四款,、第八十七條第（十）款：

舊規(guī)在車位對外出租的問題上只需要滿足一個(gè)條件：即車位配比大于房屋套數(shù)的,，否則不得對外進(jìn)行出租。而對于違反上述規(guī)定的,，僅做不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或過戶的手續(xù),，對于出租車位而言，并沒有太大的影響,。

而修改的新規(guī)意見稿中,，對車位對外出租的條件做了限制規(guī)定：

1.首先滿足小區(qū)業(yè)主購置及租賃需求；

2.租期最多只能六個(gè)月,。

同時(shí),，在違規(guī)責(zé)任上也修改更為嚴(yán)格，改為了罰款處罰措施：

1.責(zé)令限期改正,；

2.逾期未改正,，除5-10萬元罰款。

對于增加了租期的限制條件,，我們認(rèn)為：由于《物業(yè)管理征求意見稿》明確禁止了開發(fā)商將車位出售給非業(yè)主的行為；因此,，為了避免開發(fā)商采用以租代售的形式,，不斷延長車位租期的狀況，向非業(yè)主進(jìn)行變相銷售,，損害業(yè)主的權(quán)益,，對租賃期限特別做了限制。

新規(guī)三：車位應(yīng)與房屋同步銷售,，但如何處罰卻沒有相關(guān)規(guī)定

舊規(guī)：2016年《廣西物業(yè)管理?xiàng)l例》：

新規(guī)：2019年《物業(yè)管理?xiàng)l例征求意見稿》第七十三條：

新規(guī)征求意見稿中關(guān)于車位的銷售規(guī)定,，延續(xù)了舊規(guī)的規(guī)定，即用于銷售的車位應(yīng)當(dāng)與房屋同步銷售,，但新仍未對違規(guī)情形如何處罰進(jìn)行作出相關(guān)規(guī)定,。

不可否認(rèn)，該條款設(shè)置的目的是為了遏制開發(fā)商抬高車位價(jià)格,，使購房者買到價(jià)格合理且心儀的車位,。但沒有匹配相應(yīng)的處罰條款，等于形同虛設(shè),。在房地產(chǎn)交易市場上,，不難發(fā)現(xiàn)仍有不少開發(fā)商“捂車位”惜售,，而坐地起價(jià)。

我們認(rèn)為：若要解決該問題,，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)完善處罰措施,，可以參考成都市的做法，凡是新建商品房項(xiàng)目首次申請辦理預(yù)售許可證的同時(shí),，開發(fā)企業(yè)應(yīng)將車位銷售一并納入預(yù)售方案中,，否則不予辦理預(yù)售許可證。

而同步銷售,，并非購房者買房子的同時(shí)必須買車位,，而是開發(fā)商在銷售房子時(shí)，必須同時(shí)提供該樓盤相應(yīng)車位的預(yù)售細(xì)節(jié),，包括價(jià)格,。購房者可以選擇買或不買相關(guān)樓盤的房子車位，防止開發(fā)商隨意定價(jià)的問題,。

新規(guī)四：經(jīng)“兩個(gè)過半數(shù)”業(yè)主同意可在共有場地劃定車位

新規(guī)：2019年《物業(yè)管理?xiàng)l例征求意見稿》第七十三條：

《南寧停車場管理?xiàng)l例征求意見稿》第二十六條：

兩份征求意見稿均明確經(jīng)業(yè)主同意可在共有場地劃定車位,，未成立業(yè)主委員會的具體操作步驟如下：

1. 劃定范圍：只能在道路、場地,、架空層等公共區(qū)域,，且不能占用疏散通道、消防通道及綠化用地等影響和妨礙正常生活的地方,。

2. 劃定流程：兩個(gè)過半數(shù),，即專有面積業(yè)主過半數(shù)且全體業(yè)主過半數(shù)。

3. 決議內(nèi)容：車位分配方式,、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),、收益分配方式。

4. 備案手續(xù)：書面報(bào)備街道辦事處

成立業(yè)主委員會的,，根據(jù)程序較為簡單,，可按照管理規(guī)約決定。

我們認(rèn)為,，對于一些車位配比不足的小區(qū)或沒有地下停車場的老舊小區(qū),，沒有成立業(yè)主委員會的小區(qū)，可以依據(jù)上述步驟,，選擇合適的位置,，劃定一定比例的車位，因?qū)儆跇I(yè)主公共區(qū)域,，小區(qū)業(yè)主可自行確定分配方式或?qū)I(yè)主出租使用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，該費(fèi)用由全體業(yè)主享有并分配使用。

不過上述決議流程較為復(fù)雜，對于劃定車位后續(xù)管理也存在很多問題,，誰來管,？怎么管？我們建議的做法是成立業(yè)主委員會（相關(guān)流程詳見文鰩團(tuán)隊(duì)為業(yè)主提供業(yè)委員會成立全流程服務(wù)流程產(chǎn)品）,，經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會通過后方案后,，委托第三方服務(wù)公司進(jìn)行車位建設(shè)和管理。

新規(guī)五：共用部分停車位費(fèi)歸全體業(yè)主

新規(guī)：2019年《物業(yè)管理?xiàng)l例征求意見稿》第七十五條：

以往小區(qū)公共區(qū)域的停車費(fèi),、電梯廣告費(fèi),、智能快遞柜管理費(fèi)……這些小區(qū)公共收益的歸屬、使用和管理常常是一筆糊涂賬,。為此,，在征求意見稿明確，利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于業(yè)主共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的停車,、廣告等公共收益（公共收入在扣除30%的物業(yè)管理服務(wù)成本后的凈收入）歸全體業(yè)主所有。

公共收益用于補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金和經(jīng)業(yè)主大會決定的業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi),、業(yè)主委員會委員工作補(bǔ)貼和其他支出等,。

車位雖小，但因車位引起的業(yè)主,、開發(fā)商,、物業(yè)服務(wù)公司三方之間的糾紛越來越多，已經(jīng)逐步演化成新的社會問題,，此次對于居住區(qū)車位管理的相關(guān)規(guī)定修改,，廣西區(qū)及南寧市均參考了全國其他地市的有關(guān)規(guī)定基礎(chǔ)上進(jìn)行了修改，從全國范圍來看,，相關(guān)處罰非常嚴(yán)格,，能夠看出政府各部門對該類問題已經(jīng)引起重視并積極推動(dòng)立法規(guī)范，文鰩團(tuán)隊(duì)將持續(xù)關(guān)注有關(guān)車位租售及管理的問題,，第一時(shí)間為大家進(jìn)行解讀。