2017年6月5日，《新疆維吾爾自治區(qū)物業(yè)管理條例》(下簡稱《條例》)正式對外公布，并將于7月1日起施行,。此前的5月27日,，《條例》由自治區(qū)第十二屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十九次會議通過。從2000年頒布《新疆維吾爾自治區(qū)城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》,，到后來廢止,，再到如今即將實施的《條例》，歷經(jīng)17年,，新疆首個本地化的物業(yè)管理地方性法規(guī)終獲自治區(qū)人大常委會審議通過,。

亮點一：街道辦負(fù)責(zé)指導(dǎo)成立業(yè)主大會

今后，街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府將肩負(fù)起指導(dǎo),、監(jiān)督小區(qū)成立業(yè)主大會工作,。

亮點二：動用維修資金需2/3業(yè)主同意

《條例》首次明確規(guī)定，凡涉及使用專項維修資金,；改建,、重建建筑；改變共有部分用途,，利用共有部分盈利這幾項內(nèi)容，需經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意,。針對其他事項的決定,，也需經(jīng)專有部分占總建筑物面積過半數(shù)業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半的業(yè)主同意。

亮點三：小區(qū)內(nèi)車庫,、車位需先滿足業(yè)主需求

小區(qū)停車位的分配和使用是業(yè)主普遍關(guān)心的問題,。《條例》明確：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建造的車庫,、車位,，計入容積率且作為建筑物共有部分進(jìn)行分?jǐn)偟模晃从嬋肴莘e率,，或者利用建筑物防空地下室,、建筑物共用設(shè)備層建造、劃定的,；或占用小區(qū)道路,、共用場地劃定的車位均屬于業(yè)主共有?！?/p>

這意味著,，但凡是共用場地的車庫、車位,，今后將由業(yè)主共同享有,。只有計入容積率且未作為建筑物共有部分進(jìn)行分?jǐn)偟模ㄔO(shè)單位才可以向業(yè)主附贈、出售,、出租,。

《條例》規(guī)定，“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車庫,、車位應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足業(yè)主的需要,。”只有當(dāng)車庫,、車位滿足業(yè)主需要后,，才可以向物業(yè)管理區(qū)域以外的其他人出租，但不得出售,。且除管理規(guī)約,、業(yè)主大會另有規(guī)定的外，出租期限一次不超過12個月,。

此外,，《條例》規(guī)定，對于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車庫,、車位尚有空余的,，物業(yè)管理人是不得占用業(yè)主共有道路、場地設(shè)置車庫,、車位的,。

亮點四：不得限水限電限氣催繳物業(yè)費

物業(yè)公司為了催繳物業(yè)費，對業(yè)主限水限電的事例并不鮮見,，《條例》規(guī)定,，物業(yè)管理人不得因業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費限制業(yè)主的水、電,、氣,、熱卡充值,影響業(yè)主正常生活。

亮點五：部分違規(guī)行為將承擔(dān)法律責(zé)任

《條例》詳細(xì)規(guī)定了違規(guī)者應(yīng)負(fù)的法律責(zé)任,，如建設(shè)單位未向房屋買受人明示物業(yè)管理區(qū)域,、前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約的,，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正,；逾期不改的，處1萬元以上5萬元以下罰款,；建設(shè)單位,、物業(yè)管理人、專業(yè)維修單位,、專業(yè)經(jīng)營單位不履行或者拖延履行保修,、維修,、養(yǎng)護(hù)責(zé)任的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正,，逾期不改的,，處10萬元以上20萬元以下的罰款，造成業(yè)主損失的,，依法承擔(dān)賠償責(zé)任等,。

針對各類違法行為，除了進(jìn)行罰款,、賠償損失外,，主體責(zé)任人或責(zé)任單位還將承擔(dān)民事乃至刑事責(zé)任。

據(jù)統(tǒng)計,，目前小區(qū)車位（庫）類型主要分為以下幾種：

1.敞開式地上車位

由于小區(qū)的土地使用權(quán)歸全體業(yè)主,，通過在小區(qū)土地上劃線確定的車位，開發(fā)商無權(quán)出售,，這些成為都屬于全體業(yè)主共同使用,。

2.地下車庫（位）建筑面積分?jǐn)?/strong>

如果地下車位作為公攤面積被小區(qū)業(yè)主分?jǐn)偭耍?strong>開發(fā)商就無權(quán)出售，應(yīng)該屬于小區(qū)全體業(yè)主所用,，嚴(yán)格地說是屬于小區(qū)的配套設(shè)施,，可以由業(yè)主委員會委托給物業(yè)公司出租給業(yè)主使用，出租收益扣除管理成本后劃入小區(qū)維修基金,。

3.改造車位

還有一類車位是在小區(qū)規(guī)劃時就沒有載明的,，開發(fā)商為了謀取利益私自在建筑物的地下空間改造成的停車位（庫），這種車位由于沒有計算在建筑物的建筑面積內(nèi),，因此無法取得產(chǎn)權(quán)證，除非開發(fā)商繳納土地出讓金并辦理產(chǎn)權(quán)證,，才能夠合法出售,，否則仍然屬于業(yè)主共有。

4.三面有護(hù)圍的地上車庫（位）

如果開發(fā)商在規(guī)劃時明確了這類車庫（位）有獨立的用地面積和建筑面積,，經(jīng)過房管局審批核發(fā)了產(chǎn)權(quán)證,，那么開發(fā)商就可以正常出售。

5.地下車庫（位）屬于人防工程

還有一類停車位,，是人防工程車位,，有的是和普通車位在同一樓層，二者并沒有特別明顯的區(qū)別,，唯一可以區(qū)分的是,，人防工程車位區(qū)域中有厚厚的大鐵門，在遇到災(zāi)害或者戰(zhàn)事時用于提供避難場所使用,。根據(jù)《中華人民共和國人民防空法》第5條規(guī)定：人民防空工程平時由投資者使用管理,，收益歸投資者所有,。具體講就是，開發(fā)商投資建設(shè)了人防工程車位,，所以應(yīng)當(dāng)享有所有權(quán),、收益等所有權(quán)的相應(yīng)全能。而國家也沒有法律法規(guī)禁止開發(fā)商以轉(zhuǎn)讓或出租的方式處理人防工程車位的使用權(quán),，因此,，開發(fā)商有權(quán)對人防車位使用權(quán)做出轉(zhuǎn)讓或出租的處理。不過如果開發(fā)商將人防工程造價納入到公攤物業(yè)中,，由全體業(yè)主買單,，那么車位就該歸全體業(yè)主所有。

6.地下車庫（位）建筑面積未分?jǐn)?/strong>

如果車位建筑面積未分?jǐn)?，且開發(fā)商取得了產(chǎn)權(quán)證,，開發(fā)商就能出售車位，前提是只能出售給本小區(qū)的業(yè)主,，但如果跟業(yè)主沒有事先確定,，就不一定屬于開發(fā)商了。對這一點,，不少城市都有相應(yīng)規(guī)定,，比如《北京市城市房屋管理辦法》第13條規(guī)定：“按照國家和本市規(guī)定可以單獨轉(zhuǎn)讓的地下停車庫等附屬建筑物、構(gòu)筑物不隨同轉(zhuǎn)讓的,，應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中載明,；沒有載明的，視為一并轉(zhuǎn)讓,?！?也就是說如果業(yè)主和開發(fā)商在房屋買賣合同中沒有對開發(fā)商擁有產(chǎn)權(quán)的地下車庫進(jìn)行特別約定，車庫也應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主按份共有,，其收益也應(yīng)歸業(yè)主,。