本文由行根、新芽聯(lián)合創(chuàng)作,。

如何有效降低土地增值稅,，主要有四點基本思路：

a、增加扣除成本費用,；

b,、獲得更低的計稅稅檔；

c,、選擇更節(jié)稅的申報和分攤方式,；

d、延伸產(chǎn)業(yè)鏈,，通過關(guān)聯(lián)公司,，實現(xiàn)利潤分流。

01

在普通住宅的售價制定中,，如果,，計算增值率在20%附近，我們可以考慮適當調(diào)低售價,，使增值率低于20%,，從而享受免征土增。

土地增值稅暫行條例》第8條的規(guī)定：納稅人建造普通標準住宅出售,，增值額未超過扣除項目金額20％的,。 免征土地增值稅。增值稅率超過20%的,，應就其全部增值額累進征收土增,。 　　 　　

#例如,，某地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售建造的普通住宅,，可采取如下不同的銷售價格：

第一種方案，銷售價格為19500元/平,，扣除項目金額共計16500元/平,，增值額為3000元/平，增值率18.2％，未超過20％,，免征土增稅,；

第二種方案，銷售價格為20000元/平,，扣除項目金額共計16500元/平,，增值額為3500元，增值率21.2％,，超過20％,，未超過50％。按30％稅率增收土增,，應繳土地增值稅1050元/平,；

顯然，第一種方案,，由于增值額沒有超過扣除項目金額的20％,，享受了免征土地增值稅的優(yōu)惠，最終不單實現(xiàn)了更好的利潤,，也更利于去化,。

02

根據(jù)稅法規(guī)定，對于企業(yè)的利息支出,，可以分兩種方式確定扣除：

第一種,，據(jù)實扣除法：

財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的,，允許據(jù)實扣除,，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率，其允許扣除費用：出具證明的利息 (取得土地使用權(quán)費用 開發(fā)成本)×5%

第二種,，10%比例扣除法：

納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的,，其允許扣除費用：(取得土地使用權(quán)支付費用 開發(fā)成本)×10%。

企業(yè)在選擇是否將利息支出作為單獨扣除項目據(jù)實扣除時,，如果預計利息費用較高,，主要靠負債籌資，一般采取據(jù)實扣除法,；如果融資成本較低,，一般采取比例扣除法。

#例如,，企業(yè)開發(fā)一處房產(chǎn),，為取得土地使用權(quán)支付1000萬元，開發(fā)成本1200萬元,，可計算分攤的利息支出為200萬元,，不超過商業(yè)銀行同期同類貸款利率,。第一種，不提供金融機構(gòu)證明,，可扣除費用：（1000＋1200）×10%＝220（萬元）,；第二種，提供金融機構(gòu)證明,，可扣除費用：200＋（1000＋1200）×5%＝310（萬元）,。

顯然，此情況下,，采取據(jù)實扣除法更利于節(jié)稅,。

除正常的金融渠道貸款外，與控股股東或其他企業(yè)的資金往來,，最好能通過委托貸款等形式,，取得金融機構(gòu)的合法票據(jù)，這樣在利息支出扣除時就能掌握主動,，降低增值額,。

03

在二手項目股權(quán)并購中,，往往由于地主拿地早,，拿地成本很低。這種項目,，我們可以采取提高開發(fā)成本,，降低稅檔。

在項目定位上,，盡量提升產(chǎn)品定位,、拔高設(shè)計，提升小區(qū)景觀,、和配套設(shè)施建設(shè),，把毛坯房變成裝修房，從而提高成本,，增加產(chǎn)品競爭力,，稀釋增值率。

#舉個簡單粗暴的例子,，同樣賺3000塊每平,，2萬的售價對1.7萬的扣除成本，增值率只有17.6%,；而1.5萬的售價對1.2萬的扣除成本,，就是25%的增值率。通過做高成本的同時,，做高售價,，盡管利潤空間沒變，但是增值率降低,，從而降低稅檔,。

04

在計算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的期間費用時，除利息支出外,，都不是按實際發(fā)生數(shù)扣除,，而是以土地價款和開發(fā)成本合計金額作為基礎(chǔ)按比例計算扣除。

按照規(guī)定,，屬于公司總部發(fā)生的期間費用,，如：管理人員工資、福利費,、辦公費,、差旅費、業(yè)務招待費等不能作為扣除項目,，其實際發(fā)生數(shù)對土地增值稅的計算沒有直接影響,。

但若采用適當人員分配方法和其他合理組織管理方法，使這些費用能夠作為開發(fā)成本列支,，則可增加扣除項目數(shù)額,，從而減少應繳納的土地增值稅。

企業(yè)可以在組織人事上把總部的一些人員下放或兼職于某一個具體地產(chǎn)項目中去,。例如,，總部某處室領(lǐng)導兼任某地產(chǎn)項目的負責人，那么這位負責人的有關(guān)費用可以分攤一部分到房地產(chǎn)成本中去,。期間費用減少并不影響房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除,，而房地產(chǎn)開發(fā)成本增加則可以增加土增稅扣除項目金額，從而達到節(jié)稅目的,。

05

對民營房地產(chǎn)企業(yè)來說，土地增值稅清算應對的總體思路就是延伸價值鏈,，多造“殼公司”,，將利潤向上下游延伸，比如成立建筑,、裝修,、園林綠化、服務,、貿(mào)易等公司,。

要做好稅務籌劃，就需要將簡單問題復雜化,。否則,，如只在一間公司內(nèi)部做籌劃,，籌劃的空間、手段,、效果都會有限,。

一方面，將利潤分流到關(guān)聯(lián)公司,，起到降低土地增值額以及適用土地增值率的雙重效果,；另一方面，分流利潤的外圍公司利用財政獎勵和優(yōu)惠政策,，降低整體稅負,。

這些公司有的可能在稅負較低的地區(qū)，如組建的園林公司位于高新科技園區(qū),，屬于國家重點扶持的高新技術(shù)企業(yè),，其企業(yè)所得稅稅率可適用15%的優(yōu)惠稅率；有的可能享受相應的稅收優(yōu)惠政策,，如組建廣告公司或咨詢管理類公司,，利用其所得稅免稅政策，將手續(xù)費,、代理費,、廣告費、咨詢費,、勞務費向其輸出,；有的可能有虧損的情況，如收購一個當年虧損嚴重的公司,，進行企業(yè)所得稅的抵免,。

這種操作，我們可以從許多上市房企的年報披露中,，可窺一斑,。

06

利用代建房：

2018年的時候，不少房企朋友希望我介紹身邊有購買總部需求的客戶,。如果房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)之初便能確定最終用戶,，就完全可以采用代建房方式進行開發(fā)，而不采用稅負較重的開發(fā)后銷售方式,，由于產(chǎn)權(quán)沒有轉(zhuǎn)移,，就不涉及到土增。當然,，這種事情可遇不可求,。

利用合作建房：

我國稅法規(guī)定，對于一方出地,，一方出資金,，雙方合作建房,，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅,。比如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購得一塊土地的使用權(quán)準備修建住宅,，則該企業(yè)可以預收購房者的購房款作為合作建房的資金。這樣,，從形式上就符合了一方出土地，一方出資金的條件,。

這樣,，只有在房企建成后轉(zhuǎn)讓屬于自己的那部分住房時，才就這一部分繳納土地增值稅,。

07

年初的時候,，有群友問新芽，為什么他們公司要合并申報一期二期項目,。其實,，不只是合并申報不同期項目，合并或獨立申報同一樓盤高層,、洋房等不同利潤的產(chǎn)品項目也是常見的稅籌方式,。

#舉個簡單的例子，登山哥公司,，2016年同時開發(fā)了兩個項目,。項目A，售價1億,，可扣除費用4000萬,；項目B，售價1.5億,，可扣除費用1億,。

選擇分別核算：

A項目，增值率,，6000÷4000=150%,，土增稅，6000×50%-4000×15%=2400萬,。

B項目,，增值率，5000÷10000=50%,，土增稅,，5000×30%=1500萬。

合計土增,，A B=3900萬,。

選擇合并核算：

總售價,，2.5億；合計可扣除費用,，1.4億,；增值率，78.6%,；土增稅,，1.1×40%-1.4×5%=3700萬。

如不考慮其它稅費,，此項目,，合并計算土增減少200萬。

在合并不同房地產(chǎn)項目共同申報時應注意,，“普通住宅”和非普通住宅項目,，應分別核算增值額。一般情況下,，土增稅需要按項目單獨清算,，如需合并項目清算的，首先在立項時就要有所籌劃,，否則到后期就有困難,。

08

一些公共開發(fā)成本，需要按某種方法分攤到各個產(chǎn)品的開發(fā)成本中去,，例如直接成本法,、占地面積法、建筑面積法,、層高系數(shù)法等,。不同的成本分攤方法會產(chǎn)生不同結(jié)果，對稅負會產(chǎn)生較大影響,。比如,，某地稅務局考慮到商鋪的層高較大，規(guī)定商鋪的建筑面積系數(shù)可以按1.4倍計算,。

在進行土地增值稅清算時,，預先進行多種測算，清楚了解不同成本分攤方式下的稅負結(jié)果,，選擇對自己有利的分攤方式處理公共開發(fā)成本,，可以有效實現(xiàn)節(jié)稅。