Part 01

前言

自 1998 年我國(guó)開(kāi)始房地產(chǎn)市場(chǎng)改革以來(lái),，房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要性逐漸凸顯,，甚至成為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。但由于近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)熱,，房?jī)r(jià)居高不下,，已經(jīng)影響到了國(guó)民生活水平的提高，因此國(guó)家加大宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控力度,，以金融,、土地、稅收等多種調(diào)控政策為手段來(lái)規(guī)范我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序,。

從 2016 年 9月30日之后,，特別是在2018年3月17日之后，各省市陸續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)調(diào)控措施,，限購(gòu),、限貸、限售,、限價(jià)調(diào)控政策不斷升級(jí),。在這樣的大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)面臨嚴(yán)峻的形勢(shì),，銀行放貸緊縮,，融資渠道減少。雖然經(jīng)歷了一輪殘酷的行業(yè)調(diào)整后,，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)各項(xiàng)政策開(kāi)始放松,，行業(yè)企穩(wěn)回升，但行業(yè)的整體利潤(rùn)空間被極大壓縮是不爭(zhēng)的事實(shí),，因此控制成本勢(shì)在必行,，同時(shí)成本精細(xì)化管控也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、提高競(jìng)爭(zhēng)能力的有效途徑,。而房地產(chǎn)企業(yè)的成本構(gòu)成主要分為土地成本,、建安成本、人工成本以及納稅成本等,。鑒于我國(guó)土地供需狀況,、材料價(jià)格及員工薪酬的不斷上漲，前三項(xiàng)一直呈增長(zhǎng)趨勢(shì),，因此納稅成本控制應(yīng)是房地產(chǎn)企業(yè)提升利潤(rùn)的著重發(fā)力點(diǎn),。

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言,，土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)在納稅總額中占比最大的三大稅種之一，是針對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和地上建筑物中取得的增值額進(jìn)行征收的,，增值率越大稅率越高,，對(duì)房地產(chǎn)收益影響尤為重大。并且從 2007 年開(kāi)始,，由“預(yù)征制”轉(zhuǎn)為“清算制”,，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)土增稅率高，稅負(fù)重,，可籌劃空間大,，故針對(duì)土地增值稅設(shè)計(jì)籌劃方案，降低納稅成本,，從而提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力和資金利用效率,，這也是優(yōu)秀房企底蘊(yùn)沉淀及操盤能力之體現(xiàn),。

Part 02

相關(guān)政策

1993年11月26日國(guó)務(wù)院第十二次常務(wù)會(huì)議通過(guò)中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第138號(hào)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》,，該條例自1994年1月1日起開(kāi)始實(shí)施；1995年1月27日財(cái)政部發(fā)布財(cái)法字〔1995〕6號(hào)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》,，該細(xì)則自1995年1月1日起開(kāi)始實(shí)施,，上述條例及細(xì)則對(duì)納稅人、征稅范圍,、計(jì)稅依據(jù)及計(jì)算方法都做出了明確規(guī)定,，對(duì)具體實(shí)施辦法進(jìn)行了詳細(xì)說(shuō)明，標(biāo)志著土地增值稅在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)始正式征收,，是兩份綱領(lǐng)性文件,。2006 年12 月份國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布了國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，明確了土地增值稅的清算基本單位,、觸發(fā)條件等多個(gè)事項(xiàng),，自此，稅務(wù)機(jī)關(guān)開(kāi)始加大清算管理力度,。2016年4月國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布了財(cái)稅〔2016〕43號(hào)《財(cái)政部,、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅、房產(chǎn)稅,、土地增值稅,、個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》、2016 年11月國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布了國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)文《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》,，就應(yīng)稅收入,、與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金等問(wèn)題做出規(guī)定，一是營(yíng)改增后,，企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入為不含稅收入（企業(yè)采用增值稅一般征稅辦法的,，取得的收入中不包括銷項(xiàng)稅額,，企業(yè)采用簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法的，取得的收入中不包括增值稅的應(yīng)納稅額）,；二是營(yíng)改增后,，扣除項(xiàng)目中與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金不包括增值稅。

基于上述國(guó)家政策,，各省市依據(jù)當(dāng)?shù)刈陨砬闆r相繼出臺(tái)相關(guān)指導(dǎo)性文件,，例如湖南省稅務(wù)局2014年4月發(fā)布湖南省地方稅務(wù)局公告2014年第7號(hào)文《湖南省地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地增值稅管理的公告》；2015年6月發(fā)布湖南省地方稅務(wù)局公告2015年第4號(hào)文《湖南省地方稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅管理的公告》,；2018年6月發(fā)布了國(guó)家稅務(wù)總局湖南省稅務(wù)局2018年第7號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局湖南省稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問(wèn)題的公告》,。一系列的土增稅相關(guān)發(fā)文形成了湖南省內(nèi)較為完善的土地增值稅預(yù)征、清算體系,。

Part 03

近十年土增稅納稅情況

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)年鑒及湖南省統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù),，全國(guó)房地產(chǎn)銷售收入由2012年的6.45萬(wàn)億元，增長(zhǎng)至2021年的18.19萬(wàn)億元,，年平均增長(zhǎng)率達(dá)20%,。全國(guó)土地增值稅納稅金額由2012年的2719億元，增長(zhǎng)至2021年的6896億元,，年平均增長(zhǎng)率達(dá)17%,；土地增值稅納稅金額占全國(guó)總稅收的比例也由2012年的2.3%，增長(zhǎng)至2021年的3.99%,。而湖南省土地增值稅納稅金額由2012年的50.71億元,，增長(zhǎng)至2021年的277.61億元；土地增值稅納稅金額占全省總納稅金額的比例由2012年的5.29%,，增長(zhǎng)至2021年的8.54%,。

由此可見(jiàn)，中央,、地方兩個(gè)層面的土地增值稅政策法規(guī)及指導(dǎo)文件的制定,，加強(qiáng)了我國(guó)稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)于土地增值稅的征收管理制度，使得我國(guó)土地增稅的稅收收入隨著房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展而穩(wěn)步提升,，為我國(guó)地方政府的財(cái)政收入的增長(zhǎng)發(fā)揮了極為重要的作用,。

但站在房地產(chǎn)企業(yè)的角度，土地增值稅也壓縮了其利潤(rùn)空間,，限制了項(xiàng)目的現(xiàn)金流,，因此在法律法規(guī)允許范圍內(nèi)合理避稅，成為了優(yōu)秀房企精細(xì)化管理不可缺失的一環(huán),。

Part 04

土地增值稅相關(guān)概念

土地增值稅是對(duì)發(fā)生有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán),、地上建筑物的行為并取得增值收入的單位及個(gè)人征收的一種稅，是專門針對(duì)增值部分進(jìn)行征收的。從概念上來(lái)看其包含的基本要素如下：

納稅義務(wù)人：不論自然人,、法人,，不論經(jīng)濟(jì)性質(zhì)，不論內(nèi)外資企業(yè),、是否中國(guó)公民,，不論部門。

征稅范圍：新建房地產(chǎn)的有償轉(zhuǎn)讓（包括土地使用權(quán)及地上建筑物的轉(zhuǎn)讓）,、存量房地產(chǎn)的買賣,。根據(jù)定義，重點(diǎn)關(guān)注轉(zhuǎn)讓和取得收入,，可知出租,、繼承、贈(zèng)與,、抵押,、交換、代建等均不屬于此范圍,。

計(jì)稅依據(jù)：增值額,，增值額=應(yīng)稅收入-扣除項(xiàng)目金額。其中應(yīng)稅收入為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲得的貨幣和非貨幣收入,，由于營(yíng)改增的影響,，現(xiàn)在土地增值稅應(yīng)稅收入是不包含增值稅的?？鄢?xiàng)目包含取得土地使用權(quán)支付的金額，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用,，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格,，財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目,。

其中取得土地使用權(quán)支付的金額是指企業(yè)取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款及相關(guān)費(fèi)用，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本包含征地和拆遷補(bǔ)償,、前期工程費(fèi),、建筑安裝成本、基礎(chǔ)設(shè)施,、公共配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用,。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用即三大期間費(fèi)用，銷售,、管理和財(cái)務(wù)費(fèi)用,，關(guān)鍵取決于財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息處理，如能獲得金融機(jī)構(gòu)證明，并能夠以項(xiàng)目分?jǐn)倿橐罁?jù)而求出的利息支出,，允許據(jù)實(shí)扣除,。若有其他土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用支出，可按照土地取得成本與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成之和的 5%的范圍內(nèi)進(jìn)行扣除,。即：開(kāi)發(fā)費(fèi)用=利息費(fèi)用+（取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）x5%,。針對(duì)沒(méi)有金融機(jī)構(gòu)證明或不允許以項(xiàng)目分?jǐn)倿橐罁?jù)而求出的利息支出，同其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用合并以后,，在土地取得成本和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和 10%的限額范圍內(nèi)予以扣除,。即：開(kāi)發(fā)費(fèi)用= （取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）x10%（注：利息最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額）。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金包括城建稅及教育費(fèi)附加（營(yíng)改增前包括營(yíng)業(yè)稅,，營(yíng)改增后因增值稅為價(jià)外稅,，故不在此內(nèi)）。舊房和建筑物的評(píng)估價(jià),，這僅在存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目中需要考慮,。財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目是說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可按購(gòu)得土地使用權(quán)支付價(jià)款、開(kāi)發(fā)成本之和加計(jì)20%扣除,。需特別關(guān)注的有兩點(diǎn)：一是成本的發(fā)生是在項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)還是紅線范圍外,，對(duì)于紅線范圍外的成本，除非在土地出讓合同中有特別約定,，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在土增稅清算的時(shí)候?qū)⒖赡苷J(rèn)定不能計(jì)入扣除項(xiàng)目,；二是對(duì)于人力行政部、財(cái)務(wù)管理部,、營(yíng)銷管理部,、成本管理部以及開(kāi)發(fā)報(bào)建部等與工程建設(shè)沒(méi)有直接關(guān)聯(lián)的部門的期間費(fèi)用，公司提供的組織結(jié)構(gòu)文件不能充分證明上述部門與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目直接相關(guān),，稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為這些部門的期間費(fèi)用不能作為開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用扣除,，只能占用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除額度。

稅率：采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率,，具體如下:

計(jì)算公式：應(yīng)納稅額=增值額*對(duì)應(yīng)稅率-扣除項(xiàng)目金額*速算扣除系數(shù)

清算單位及條件：以開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目為基本清算單位,，如果項(xiàng)目分期進(jìn)行，則清算單位為分期的項(xiàng)目,。既有普通住宅又有非普通住宅的,，應(yīng)該分開(kāi)核算。而對(duì)于清算條件,，又分為主動(dòng)清算和被動(dòng)清算,，具體如下：

①企業(yè)應(yīng)主動(dòng)申請(qǐng)土地增值稅清算的條件：開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目已百分之百地售出；項(xiàng)目雖未竣工,，但已全部轉(zhuǎn)讓,；直接轉(zhuǎn)讓上地使用權(quán),。②稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行清算的條件：已出售面積占全部可售面積的比例達(dá)到百分之八十五以上，或雖未超百分之八十五,，可剩余面積已經(jīng)租賃或者自己使用,；獲得預(yù)售許可證已滿三年房屋還未全部售出；企業(yè)申請(qǐng)稅務(wù)登記的注銷前還有清算手續(xù)未完成的,。

Part 05

土增稅可籌劃點(diǎn)

1,、普通住宅的稅收優(yōu)惠：依照實(shí)施細(xì)則第 11 條，企業(yè)轉(zhuǎn)讓普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,，且增值率≤20%的,，無(wú)需繳納土地增值稅。符合普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的條件：小區(qū)容積率大于1.0,；套內(nèi)建筑面積120 平方米或建筑面積小于144平方米,；最終銷售價(jià)格小于同級(jí)別住宅的均價(jià)的 1.2 倍。當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目同時(shí)存在普通住宅,、非普通住宅,、非住宅等多個(gè)業(yè)態(tài)時(shí)，往往別墅,、洋房,、小高層及商鋪等業(yè)態(tài)增值率較高，而剛需型的高層住宅增值率較小,，因此在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期可對(duì)各個(gè)業(yè)態(tài)土增稅合理籌劃,，將項(xiàng)目整體成本合理分?jǐn)偅员ＷC普通住宅的增值率不突破20%,，充分利用該項(xiàng)優(yōu)惠政策,。

2、土地成本的分?jǐn)偡绞竭x擇：根據(jù)湖南省地方稅務(wù)局公告2014年第7號(hào)《湖南省地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地增值稅管理的公告》第四條規(guī)定,，對(duì)于分期,、分批次開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，應(yīng)按各批次的占地面積比例分?jǐn)偼恋爻杀?；?duì)于同一項(xiàng)目包含不同業(yè)態(tài)的應(yīng)按建筑面積比例分?jǐn)偼恋爻杀荆珜?duì)占地相對(duì)獨(dú)立的不同業(yè)態(tài),，應(yīng)按占地面積比例分?jǐn)偼恋爻杀?。因?strong>對(duì)于同時(shí)包含高層住宅、別墅,、小高層,、公寓及商業(yè)綜合體等多個(gè)業(yè)態(tài)的項(xiàng)目而言，按占地面積指標(biāo)相比按建筑面積分?jǐn)偼恋爻杀灸苡行Ы档蛣e墅,、小高層等業(yè)態(tài)的增值率,，但同時(shí)可能會(huì)提高高層住宅的增值率，因此需結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)行充分論證來(lái)選擇土地成本分?jǐn)偡绞健Ａ硗?，文件中“占地相?duì)獨(dú)立”的概念沒(méi)有給出明確的解釋,，因此在項(xiàng)目前期需做好各業(yè)態(tài)、樓棟的合理組合,，避免土增稅清算時(shí)概念認(rèn)定風(fēng)險(xiǎn),。

3、地下車位是否辦理產(chǎn)權(quán)：根據(jù)湖南省地方稅務(wù)局公告2014年第7號(hào)《湖南省地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地增值稅管理的公告》,，其第三條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的可售地下車庫(kù)（位）,，按照非住宅類型房地產(chǎn)清算”。這里分為兩種情況：①如果項(xiàng)目中的可售地下車位如果是有產(chǎn)權(quán)車位,，出售時(shí)是轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán),，則地下車位按照非住宅類型清算；②如果項(xiàng)目中的可售地下車位屬于無(wú)產(chǎn)權(quán)車位,，出售時(shí)轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán),，則地下車位不參與土增稅清算，相應(yīng)的收入,、成本應(yīng)在土增稅清算時(shí)調(diào)出,。從湖南省一般的地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際而言，地下車位多為虧損業(yè)態(tài),，如能并入非住宅類型清算,，能極大降低該類型的業(yè)態(tài)的增值率。因此車位辦理產(chǎn)權(quán)證是一個(gè)籌劃方式,，但車位辦理產(chǎn)權(quán)需補(bǔ)繳地價(jià)款,，補(bǔ)繳土地價(jià)款具體如下：①地下一層補(bǔ)繳土地價(jià)款＝地下國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓面積×該宗地所在區(qū)域地上基準(zhǔn)地價(jià)×20%；②地下二層補(bǔ)繳土地價(jià)款＝地下國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓面積×該宗地所在區(qū)域地上基準(zhǔn)地價(jià)×10%,；⑤地下三層及以下不須補(bǔ)繳土地價(jià)款,。辦理車位產(chǎn)權(quán)的難度較大，要協(xié)調(diào)溝通多個(gè)政府部門,，征求相關(guān)一列的部門同意后方能進(jìn)行,，將極大的消耗開(kāi)發(fā)商的各項(xiàng)資源，因此是否辦理車位產(chǎn)權(quán),，需綜合考慮補(bǔ)繳的地價(jià),、消耗的資源與降低的土增稅負(fù)。

4,、稅率臨界點(diǎn)：由于有四級(jí)超率累進(jìn)稅率的存在,，導(dǎo)致四個(gè)級(jí)距上每一個(gè)稅率都對(duì)應(yīng)著不同的臨界點(diǎn)，而高臨界點(diǎn)上計(jì)算出來(lái)的稅負(fù)明顯比低臨界點(diǎn)上的稅負(fù)高得多,，雖然高臨界點(diǎn)代表著高收入,，但土地增值稅稅率將進(jìn)入更高一檔,，最終可能反噬利潤(rùn)。若增值率恰好略高于臨界點(diǎn),，這時(shí)存在著較大的籌劃空間,，應(yīng)設(shè)計(jì)籌劃方案，以便降低稅負(fù),。對(duì)于稅率臨界點(diǎn)的籌劃主要是兩個(gè)方面：①成本扣除,。各大開(kāi)發(fā)商對(duì)于開(kāi)發(fā)成本方面均有一套經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，當(dāng)項(xiàng)目各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)及項(xiàng)目檔次定下來(lái)后,，成本數(shù)據(jù)也就定下來(lái)了,，操作空間較小，無(wú)非加精裝銷售或是提高一些建造標(biāo)準(zhǔn),；②銷售價(jià)格確定,。一般來(lái)說(shuō)建設(shè)階段產(chǎn)生的成本、費(fèi)用難以控制,，但是銷售價(jià)格在一定范圍內(nèi)波動(dòng)卻是簡(jiǎn)單不過(guò),，因此定價(jià)對(duì)稅負(fù)臨界點(diǎn)籌劃影響容易控制。關(guān)于臨界點(diǎn)的售價(jià)計(jì)算如下：

假設(shè)不含稅銷售收入為P,，除與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金以外的扣除項(xiàng)目金額為 C,，需繳納的增值稅稅率為 9%，城建稅稅率為 7%,，教育費(fèi)附加稅率為3%,，地方教育附加稅率為2%，得到的具體計(jì)算公式為:

全部扣除項(xiàng)目金額=C+P*9%*(7%+3%+2%)=C+1.08%P

按20%臨界點(diǎn)計(jì)算即[P-(C+1.08%P)]/(C+1.08%P)≤20%,，可解得P≤1.2156C,，轉(zhuǎn)換為含稅定價(jià)P≤1.2156C*1.09=1.3250C，就是說(shuō)如果銷售價(jià)格不超過(guò)項(xiàng)目扣除金額的1.3250倍,，增值率低于20%,，該數(shù)據(jù)只針對(duì)于普通住宅。同理,，在增值率為50%時(shí),得出該增值率區(qū)間對(duì)應(yīng)的定價(jià)系數(shù)上限為 1.6619,在該區(qū)間,，當(dāng)P=1.6619C，此時(shí)銷售收入最大,，可獲得最大收益,；增值率為100%時(shí)對(duì)應(yīng)的定價(jià)系數(shù)上限為2.2281,增值率為 200%時(shí),對(duì)應(yīng)的定價(jià)系數(shù)上限為3.3111。經(jīng)計(jì)算土地增值稅各檔次所對(duì)應(yīng)的最高定價(jià)系數(shù)后,，整理可得下表:

隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，沉淀了大量的稅務(wù)籌劃手段,，本文限于篇幅不再詳細(xì)介紹,，比如從集團(tuán)層面出發(fā),，成立房地產(chǎn)下游建筑公司及材料貿(mào)易公司，適度提高項(xiàng)目建安成本,，從而降低土增稅,；精裝銷售時(shí)將家電家具等不能加計(jì)扣除的成本項(xiàng)目單獨(dú)與客戶簽訂銷售合同，從而降低清算收入等等方式,。

Part 06

土增稅籌劃實(shí)例

本文實(shí)例項(xiàng)目為湖南省內(nèi)某項(xiàng)目,，出于商業(yè)機(jī)密考慮，本文不透露案名與位置,，其各項(xiàng)指標(biāo)及貨值數(shù)據(jù)如下：

項(xiàng)目總占地面積為14萬(wàn)方,，業(yè)態(tài)包含高層住宅、別墅,、公寓,、商鋪（獨(dú)棟）等業(yè)態(tài)，均為毛坯交付,，預(yù)計(jì)總貨值為25億元,，其中車位為可售無(wú)產(chǎn)權(quán)車位，不參與土增稅清算,。項(xiàng)目未獲取開(kāi)發(fā)貸款,，無(wú)可提供金融機(jī)構(gòu)證明的利息支出，銷售費(fèi)用按全案含稅貨值3%預(yù)估,，管理費(fèi)用按全案貨值2%預(yù)估,，總成本及費(fèi)用如下：

土地增值稅清算方案一：土地成本按建筑面積比例分?jǐn)傊粮鳂I(yè)態(tài)，建安成本按可售面積分?jǐn)傊粮鳂I(yè)態(tài),，最終結(jié)果如下,，普通住宅增值率為20%，免征土增稅,，非普通住宅增值率為138%,，適用稅率50%，最終清算土增稅為5257萬(wàn)元,；非住宅增值率為129%,，適用稅率50%，最終清算增值稅為14396萬(wàn)元,，項(xiàng)目整體土增稅為19653萬(wàn)元,。從結(jié)果來(lái)看，雖然普通住宅享受了免稅政策,，但是其他兩個(gè)業(yè)態(tài)增值率過(guò)多,，導(dǎo)致項(xiàng)目整體土增稅稅負(fù)率達(dá)到了8.43%，方案優(yōu)化空間較大,。

土地增值稅清算方案二：土地成本按占地面積比例分?jǐn)傊粮鳂I(yè)態(tài),，建安成本按可售面積比例分?jǐn)傊粮鳂I(yè)態(tài),，最終結(jié)果如下，普通住宅增值率為22%,，適用稅率30%,，最終清算土增稅為7263萬(wàn)元；非普通住宅增值率為75%,，適用稅率40%,，最終清算土增稅為3308萬(wàn)元；非住宅增值率為134%,，適用稅率50%,，最終清算增值稅為14799萬(wàn)元，項(xiàng)目整體土增稅為25370萬(wàn)元,。與方案一相比,，非普通住宅增值率降低65%，適用稅率由50%降低至40%,，對(duì)應(yīng)土增稅降低1949萬(wàn)元,，但由于非普通住宅增值率突破20%，適用稅率跳檔至30%,，因此項(xiàng)目整體土增稅增加了5717萬(wàn)元,，稅負(fù)率為10.88%，該方案可針對(duì)普通住宅增值率做優(yōu)化,。

土地增值稅清算方案三：針對(duì)方案二中普通住宅增值率達(dá)到22%突破免稅臨界點(diǎn),，可采用的稅籌方式有很多，比如前文提到的稅率臨界點(diǎn)定價(jià)系數(shù),，普通住宅增值率只超過(guò)免稅臨界點(diǎn)2%,，因此可稍微降低其售價(jià)以達(dá)到免稅條件；或是通過(guò)前期在總包合同約定條款中側(cè)重對(duì)高層住宅業(yè)態(tài)成本的認(rèn)定等等,。本方案采用毛坯改精裝方式來(lái)做籌劃,，該種方式需考慮項(xiàng)目所在城市、板塊客戶群體對(duì)精裝房的接受度,，毛坯改精裝是否會(huì)對(duì)項(xiàng)目去化產(chǎn)生不利影響,，由于本項(xiàng)目所在版塊精裝項(xiàng)目較多，因此該種方式可行,。具體手段為：高層住宅精裝標(biāo)準(zhǔn)為850元/㎡,，售價(jià)提高1200元/㎡，項(xiàng)目總貨值增加至287,117 萬(wàn)元,，總成本增加精裝成本 22,085 萬(wàn)元,。從結(jié)果來(lái)看：普通住宅增值率降至19%，免征土增稅，項(xiàng)目整體土增稅相比方案二降低7252萬(wàn)元至18118萬(wàn)元,，稅負(fù)率降低至6.87%,，相比方案一整體土增稅降低1535萬(wàn)元，但非住宅業(yè)態(tài)增值率依然較高,，可繼續(xù)優(yōu)化。

土地增值稅清算方案四：針對(duì)方案三非住宅業(yè)態(tài)增值率過(guò)高的問(wèn)題,，可采用的方式是可通過(guò)成本對(duì)象化來(lái)籌劃,，由于非普通住宅增值率為75%，距離稅率臨界點(diǎn)還有25%的籌劃空間,，也就是說(shuō)當(dāng)非普通住宅增值率增加至100%時(shí),，適用稅率依然為40%，對(duì)非普通住宅土增稅沒(méi)有影響,。因此在項(xiàng)目前期成本合約規(guī)劃的時(shí)候,，可將成本往非住宅業(yè)態(tài)傾斜，降低非住宅業(yè)態(tài)的增值額,，輔以定價(jià)策略可達(dá)到降低非住宅業(yè)態(tài)土增稅的目的,，本文不做詳解介紹。本方案采用車位辦理產(chǎn)權(quán)證的手段,，將地下車位納入非住宅業(yè)態(tài)清算,，對(duì)其他業(yè)態(tài)清算結(jié)果不會(huì)產(chǎn)生影響。從結(jié)果來(lái)看：由于車位辦理產(chǎn)權(quán)證,，需補(bǔ)繳土地款2372萬(wàn)元,，但非住宅業(yè)態(tài)增值率降低至41%，適用稅率降低至30%,，非住宅業(yè)態(tài)土增稅為6773萬(wàn)元,，相比方案三降低8034萬(wàn)元，整體土增稅降低至10073萬(wàn)元,。

通過(guò)對(duì)四個(gè)方案的對(duì)比,，最終方案四對(duì)比方案一增加凈利潤(rùn)10630萬(wàn)元，土地增值稅降低9573萬(wàn)元,。但如前文所說(shuō),，車位辦理產(chǎn)權(quán)證難度較大，所耗費(fèi)的不僅僅是補(bǔ)繳的地下空間使用費(fèi)2372萬(wàn)元資金,。

Part 07

結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)作為一個(gè)開(kāi)發(fā)時(shí)間漫長(zhǎng),、開(kāi)發(fā)過(guò)程復(fù)雜、資金需求量大的行業(yè),，由于流入行業(yè)中的資金量在減少,，加上疫情后人民群眾房地產(chǎn)投資的欲望在降低，房地產(chǎn)企業(yè)生存已經(jīng)較為艱難,，而隨著國(guó)家對(duì)土增稅清算力度加大,，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的精細(xì)化管理提出了更高的要求,，現(xiàn)在越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)為了合理控制土增稅稅負(fù)，開(kāi)始開(kāi)展土增稅籌劃工作,。因此本文對(duì)土地增值稅政策及納稅情況做了簡(jiǎn)單介紹,，并結(jié)合湖南省某房地產(chǎn)項(xiàng)目做了初步土增稅籌劃，由于篇幅限制本文只針對(duì)一些典型的籌劃手段做了展示,，有需求或者感興趣的朋友可關(guān)注公眾號(hào),，獲取更多相關(guān)資訊。

政策原文：

1,、國(guó)務(wù)院令第138號(hào)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》

（http://www.chinatax.gov.cn/chinatax/n810341/n810825/c101434/c29917167/content.html）

2,、財(cái)法字〔1995〕6號(hào)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》

（http://www.chinatax.gov.cn/chinatax/n369/c1441/content.html）

3、國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》

（http://www.chinatax.gov.cn/chinatax/n369/c1440/content.html）

4,、財(cái)稅〔2016〕43號(hào)《財(cái)政部,、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅、房產(chǎn)稅,、土地增值稅,、個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》

（http://www.chinatax.gov.cn/chinatax/n363/c2138564/content.html）

5、國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)文《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》

(http://www.chinatax.gov.cn/n810341/n810755/c2393295/content.html)

6,、湖南省地方稅務(wù)局公告2014年第7號(hào)文《湖南省地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地增值稅管理的公告》

(http://hunan.chinatax.gov.cn/show/20190725027840)

7,、湖南省地方稅務(wù)局公告2015年第4號(hào)文《湖南省地方稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅管理的公告》

(http://hunan.chinatax.gov.cn/show/20190725027794)

8、國(guó)家稅務(wù)總局湖南省稅務(wù)局2018年第7號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局湖南省稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問(wèn)題的公告》

(http://hunan.chinatax.gov.cn/show/20190725027791)