讓法律難題變得簡單，讓法學研究更接地氣,。法律緣創(chuàng)始人陳旭,、張丹系一對法律伉儷。

三藏說

司法查封房屋：系司法機關(guān)對房屋作出不得過戶的限制措施,，交易中心的系統(tǒng)里會根據(jù)司法文書做相應(yīng)標記,。買過房的親，大多做過產(chǎn)調(diào)，在產(chǎn)調(diào)中有一類信息叫司法限制狀況信息,。房屋若不小心被查封了,，司法限制狀況信息中則會反映出司法查封的情況。各位親這時還是看看其他吉宅吧,，因為存在司法查封的房屋是無法完成過戶的,。所以買房需謹慎，產(chǎn)調(diào)很重要,！

交易中的房屋,，所有權(quán)還登記在出賣人名下，亦有相應(yīng)對外公示信息,，故而若出賣人因負債而成為被執(zhí)行人的,，法院可依據(jù)公示的權(quán)屬信息查封房屋。此時,，對于房屋買受人而言,，無疑是晴天霹靂。買受人將面臨房屋過戶阻礙,，或由此引發(fā)訴訟,，甚是無辜！為平衡各方利益,，對交易中的房屋買受人給予必要保護,，實踐中形成了一些處理意見，并最終以司法解釋的形式確認了交易中房屋有條件排除司法查封的規(guī)則,。實踐中,，這些規(guī)則對于因財產(chǎn)保全而對交易中房屋采取的查封也適用。

一,、最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封,、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定第十七條（法釋〔2004〕15號）

被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人,，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn),，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封,、扣押,、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有,，但未辦理過戶登記手續(xù)的,，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封,、扣押,、凍結(jié),。

以上司法解釋條款關(guān)于排除的條件可以總結(jié)為：

（一）查封前已支付全部房款；

（二）查封前已實際占有房屋,；

（三）買受人無過錯,。

二、最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定第二十八條（法釋〔2015〕10號）

金錢債權(quán)執(zhí)行中,，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議,，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同,；

（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn),；

（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行,；

（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記,。

三、兩個司法解釋的條款的比較

（一）04年解釋適用范圍不僅限于不動產(chǎn),，15年解釋僅限于不動產(chǎn),。

（二）對于交易中的房屋而言，15年解釋中確立的排除條件更為寬松,。

法律緣創(chuàng)始人陳旭,、張丹均為法學博士，歷經(jīng)法院和市場,，實務(wù)經(jīng)驗滿滿,，辦理各類案件3000余件，致力深耕于金融商事,、房產(chǎn)工程、婚姻家庭,、勞動保障等法律領(lǐng)域,。撰寫的論文榮獲全國法院系統(tǒng)一等獎，在《法律適用》,、《人民司法》,、《人民法院案例選》、《上海審判實踐》等全國級,、省市級刊物上刊登100余篇,；編撰的案例入選最高人民法院第9號指導性案例，有多則入選最高法院公報案例,、典型案例,。陳旭系華東政法大學本碩，復旦大學博士,，現(xiàn)從事券商法律合規(guī)工作,，曾任上海某法院中層,、審判員，曾主持部門工作,；張丹系南京師范大學本碩,，復旦大學博士，于上海某高校任教,，并從事律師實務(wù),，曾任上海某法院審判員。