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餐飲選址的第一步是確定你做什么類型的產(chǎn)品,、做什么品類,，有了目標(biāo)之后再考察你所在城市的各個(gè)商圈，通過商圈的客流,、交通,、租金以及人均消費(fèi)水平來選擇你的店鋪地址。 每一次選址,，對(duì)商圈進(jìn)行調(diào)研都是不可缺少的步驟,。而選商圈，就是選擇跟你所做品類主流客群的匹配度最高的區(qū)域,。 一,、觀察商圈環(huán)境不同的商圈形態(tài)，有不同的消費(fèi)人群,，對(duì)品類的喜好程度不一樣,。 比如高校，消費(fèi)群體更偏愛客單價(jià)低的產(chǎn)品,，如奶茶類型的飲品,；而社區(qū)更偏愛健康的、客單價(jià)相對(duì)較高的品類,。 怎么判斷一個(gè)商圈到底適不適合開店呢,？可以從以下兩個(gè)指標(biāo)來進(jìn)行評(píng)估： 1、商圈類型 主要有學(xué)校,、社區(qū),、寫字樓和商業(yè)體等,消費(fèi)特點(diǎn)也有所不同。比如寫字樓一般白天訂單多，社區(qū)晚上訂單會(huì)偏多,。覆蓋的商圈類型越多,，則商圈的環(huán)境越好。通過百度,、高德地圖或一些第三方的外賣選址工具,，就可以查看商圈熱力圖。 一般來說，鐵路,、公路,、機(jī)場(chǎng)，比如一樓,、負(fù)一樓,、美食廣場(chǎng)等，這里的消費(fèi)人群大多趕時(shí)間,，適合做快餐；在商場(chǎng)或者購(gòu)物中心,，大家有閑暇時(shí)間逛逛,、希望吃得像樣點(diǎn)，則適合做特色餐飲,。 2,、人群屬性 主要是指商圈消費(fèi)人群的特點(diǎn),，比如年齡結(jié)構(gòu)、收入水平,、興趣等,，它決定了商圈消費(fèi)特點(diǎn)、客單價(jià)的高低,、口味的偏好等,。可以通過市場(chǎng)調(diào)研的方式，了解住宅或?qū)懽謽欠績(jī)r(jià)和租金情況,、入住率,、車位情況等，來輔助判斷,。 上班族多的寫字樓,，適合做便捷的午餐快餐；高級(jí)寫字樓適合做商務(wù)餐,；住宅區(qū)則適合晚上做家庭宴請(qǐng),，白天做快餐外賣...... 二,、預(yù)估商圈容量品牌所經(jīng)營(yíng)的品類在同一商圈有飽和度,、有邊界，這個(gè)邊界就是商圈的供需關(guān)系,。而門店供應(yīng)數(shù)量和需求人數(shù)以及品類,、人均，則關(guān)系到商圈的供需關(guān)系,。 1,、商圈內(nèi)的需求人數(shù)＞門店供應(yīng)數(shù)量 如果商圈內(nèi)的需求人數(shù)>門店供應(yīng)數(shù)量，則代表這個(gè)商圈還有新增門店數(shù)量的空間,，為增量型商圈,。 2、商圈內(nèi)的需求人數(shù)＜門店供應(yīng)數(shù)量 如果商圈內(nèi)的需求人數(shù)<門店供應(yīng)數(shù)量,，則代表這個(gè)商圈已經(jīng)沒有新增門店數(shù)量的空間,，為存量型商圈。 在不同商圈因?yàn)槿巳航Y(jié)構(gòu)不一樣,，人均消費(fèi)能力不一樣,，消費(fèi)需求不一樣，則會(huì)影響到品類的占比,。 因此,，在增量型商圈，需求對(duì)于品類與人均,，相對(duì)更具備寬容度,。在存量型商圈，更符合需求的品類與人均,，則更容易獲得消費(fèi),。 比如說某商圈已經(jīng)開了好幾家酸菜魚店，這時(shí)再開一家口味相似價(jià)格也差不多的酸菜魚店,，進(jìn)去的話基本上是自尋死路,。 通過人均和品類我們可以總結(jié)出： 同品類同價(jià)格的餐飲店數(shù)量多的商圈,，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更大；而同價(jià)格不同品類的餐飲店進(jìn)入同一個(gè)商圈,，存活率則會(huì)更高,。 那么如何判斷商圈容量呢？可以借用現(xiàn)在外賣大數(shù)據(jù)的方法: 1、觀察頭部商戶的單量 如果頭部商戶有幾家,，月銷也很高,，證明商圈的容量比較大；相反如果頭部商戶里的月銷一般,，則證明商圈的容量一般,。 2、利用二八法則進(jìn)行測(cè)算 商圈預(yù)估單量=20%頭部商戶的月銷之和÷80% 如果我們用品類預(yù)估的單量除以整體商圈預(yù)估的單量,，同樣可以了解該品類在商圈的銷量占比,，從而知道該品類在商圈的需求熱度。 三、商圈的競(jìng)爭(zhēng)激烈程度商圈的競(jìng)爭(zhēng)程度主要通過五個(gè)指標(biāo)來判定,。 ★前兩個(gè)指標(biāo)是商圈商家數(shù)量和同品類商家數(shù)量,。 可以反映出到底有多少商家競(jìng)爭(zhēng)，這些數(shù)據(jù)都可以在一些外賣平臺(tái)上搜索到,。 ★第三個(gè)指標(biāo)是商圈競(jìng)爭(zhēng)系數(shù),。 這里有個(gè)計(jì)算公式:同品類競(jìng)爭(zhēng)系數(shù)=同品類門店數(shù)÷同品類總單量 商圈競(jìng)爭(zhēng)系數(shù)越大，競(jìng)爭(zhēng)越激烈,，需要采取的活動(dòng)力度也會(huì)越大,，同時(shí)對(duì)于服務(wù)品質(zhì)和口味的要求也會(huì)越高。 ★第四個(gè)指標(biāo),，商圈人均消費(fèi)。 商圈人均消費(fèi)主要幫助確定價(jià)格主線,。不同商圈的消費(fèi)水平不一樣,，這就直接影響了餐廳入駐之后的營(yíng)業(yè)額。如果你的餐廳定價(jià)明顯高于這個(gè)商圈人均消費(fèi)水平,，而且近期或者將來也沒有打算修改價(jià)格或者作出調(diào)整,，那么這個(gè)商圈就不是你的目標(biāo)商圈。 ★第五個(gè)指標(biāo)，品類利潤(rùn)預(yù)估,。 現(xiàn)在,，很多外賣門店并不是死于沒有單量，而是死于沒有利潤(rùn),。有些商圈的老板更是只能保本甚至虧錢來獲得高銷量,。 在決定是否選擇該商圈時(shí)，一定要了解品類的利潤(rùn)情況，測(cè)算競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的利潤(rùn)來反推需要多少銷量,，才能夠支撐運(yùn)營(yíng)成本,。 四,、商圈的配套設(shè)施這個(gè)屬于商圈的硬件設(shè)施，比如交通是否方便,，附近的居民是否方便到達(dá),，道路是否復(fù)雜？周圍是否配備有完善的基礎(chǔ)設(shè)施,，如停車場(chǎng),、醫(yī)院？其他商業(yè)設(shè)施如住宅,、寫字樓,、銀行等，也都是要考慮的要素,。 商圈是增量還是存量,，品類、人均與需求的匹配度如何,，品類的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境和人均的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的大小,，決定了這個(gè)商圈適合開什么樣的店，也就是決定了你能不能在這個(gè)商圈開店,。 只有找到那些存在需求并且同類型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手少的商圈,，才能增加你開店的成功率。 在選擇商圈的時(shí)候,，先了解四個(gè)問題： 1,、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手信息，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是否過多,； 2,、商圈的成本，包括租金,、轉(zhuǎn)讓費(fèi)等,； 3、個(gè)人預(yù)算,，能夠用于開店的資金,； 4、商圈未來的發(fā)展,。 繞開那些不適合的商圈和商鋪,，只選適合的商圈和商鋪,，這個(gè)是很多人開店成功的秘密。
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