陽春3月，“317”新政兩周年剛過,，被壓抑了兩年多的北京樓市似乎出現了回暖跡象,。《證券日報》記者在北京東三環(huán),、北四環(huán)等多片區(qū)域進行二手房市場調查時發(fā)現,，小戶型房源成交速度明顯加快，1000萬元以上的改善型住宅降價促銷后也能很快脫手,。

“我年前（農歷新年）在九龍山地鐵站附近看上一套房子,，找了幾家中介公司打聽情況，房東誤以為潛在購房者很多,，于是提價20萬元,。本想過段時間再看看，沒想到年后就被人全款買走了,?！庇匈彿坑媱澋母迪壬ɑ└嬖V《證券日報》記者，他已經加快了看房步伐,。

有過同樣經歷的李女士也向《證券日報》記者表示,，為了買學區(qū)房，前段時間把東四環(huán)外的首套房賣了,，賣了500多萬元,，本以為市場還沒起來，就慢慢在海淀區(qū)看房,，結果看了兩個星期后發(fā)現,，以前還想砍價的房子迅速成交了?！皹I(yè)主根本不愿意降價了,，一套800萬元的房子，連10萬元的議價空間都不給,?！崩钆糠Q，“我沒辦法,，趕緊買了一套,，要不然害怕一直漲，猶豫不決反而損失更大,?！?/p>

成交周期縮短

“你看這套,，掛牌一周就賣出去了?！?月17日,，在東三環(huán)某大型房產中介機構門店里，一位穿著得體的經紀人向記者展示剛售出的房屋,，似乎希望以此證實北京二手房市場回春,。“2019年以來,，市場交易量上來了,。”他不斷重復說,，“量在價先,，北京樓市很快就要啟動（上漲）了,?！?/p>

隨后，《證券日報》記者隨機選擇了幾個小區(qū)詢問情況,。兩周后,，記者接到這位經紀人的電話，被告知上次詢問的一套房子已經賣出去了,?！熬褪沁@么快?！彼捳Z間透露出些許得意,，并表示“我再幫您看看其他小區(qū)吧？”

一位有購房意向的傅先生告訴記者,，他2018年底看上東三環(huán)一個次新小區(qū)的一居室,，68平方米標價505萬元，“我本來想讓家人再看一下,，這套房子就被人以495萬元的價格買走了,。年后同一小區(qū)又掛出來一套同戶型的房子，叫價就要525萬元,，我還沒來得及跟賣家討價還價,，又被人以505萬元全款買走了?！?/p>

據了解,，在二手房市場上，買家“全款”意味著不需要賣家去銀行配合走貸款流程,，同時能夠提前拿到售房款,，因此具有相當強的議價空間,。

一位資深的二手房經紀人告訴《證券日報》記者，2019年以來,，小戶型成交量明顯上漲,，一方面，房價有所下滑,；另一方面,，剛需人群不愿再持幣觀望，“尤其是5月份之前學籍采集,，時間不等人,，小戶型學區(qū)房在這段時間領漲?！?/p>

但是,，大戶型要想快速出手仍有降價空間，他表示,，“尤其是1000萬元以上的房子,，由于信貸政策趨緊，買房的杠桿率被控制在一個很低的范圍內,，總價高的改善型住宅最受影響,。”

者在調查時也發(fā)現,，大戶型二手房仍是穩(wěn)中有降,。例如北四環(huán)外學院路的次新小區(qū)逸成東苑，在3月17日成交了一套155平方米的三居室,，掛牌價為1450萬元,，成交價為1268萬元，降價182萬元,。而2018年5月份,，同戶型二手房的成交價還是1420萬元。

可以佐證的是,，3月31日,，鏈家系統(tǒng)顯示，當日成交量675套,，而去年此時只有145套,。從鏈家的二手房銷售數據來看，3月份,，鏈家成交量為10103,，同比上漲超30%。

而從成交周期來看，據貝殼研究院數據顯示,， 3月份,，購房者成交周期79.2天，環(huán)比微降,，但仍處歷史高位,，市場成交節(jié)奏緩慢。不過,，另有業(yè)內人士也稱,，3月份市場已經改變，由于網簽數據的滯后性,，這些“熱度”或許將會體現在4月份的成交量數據中,。

北京樓市現“小陽春”？

事實上,，“317”新政實施后的兩年時間里,，北京陸續(xù)出臺多項調控措施，涉及商業(yè)用房限購限售,、加大土地供應力度,、推行共有產權房、公積金貸款政策調整等方面,。隨之而來的,，是樓市長達近兩年的持續(xù)降溫,。

以2017年3月17日為臨界點,，以兩年為時間單位衡量，“317”新政出臺后兩年,，北京新房成交約50843套,，比“317”新政出臺前兩年減少約45%；“317”新政出臺后兩年,，北京二手房成交近28萬套,，比“317”新政出臺前兩年減少約42%?？梢哉f,，北京樓市進入“冰河世紀”。

如今的北京樓市,，則出現了“破冰”的跡象,。

中原地產的統(tǒng)計顯示，2019年3月份,，占據市場主體的北京二手房,，共實現16051套的交易量，環(huán)比上漲163.5%，同比增長43.9%,。這一數據還創(chuàng)下了最近10個月以來的新高,。新房市場的成交量同樣明顯增長。

按照貝殼研究院的觀點,，這輪市場的升溫主要是季節(jié)性因素導致,。從歷史數據來看，每年春節(jié)后市場均出現回升,，今年也不例外,。通過歷史對比可以發(fā)現，今年3月成交環(huán)比增幅與2018年同期相當,，但與2015年-2016年市場較熱時相比,，回升力度仍然相對溫和。

不過,，“從絕對量來看,，當前成交水平處歷史中等水平，市場不存在過熱跡象,?！?/p>

在價格方面，貝殼研究院統(tǒng)計的3月份北京二手房成交均價為61420元/平方米,，環(huán)比上漲2.5%,。其中原因在于，中心城四區(qū)成交占比環(huán)比提升2.5個百分點,。因此,，“若剔除結構性原因，3月均價漲幅在歷史周期中不大”,。

此外,，從業(yè)主來看，新入市業(yè)主也沒有明顯漲價,，3月新增掛牌均價保持穩(wěn)定,，環(huán)比上漲0.3%。業(yè)主近半年報價也保持平穩(wěn),，一季度業(yè)主上調掛牌價的次數占比雖環(huán)比上升,，但仍有近八成業(yè)主下調報價。

根據貝殼研究院統(tǒng)計,，2019年3月份,，北京二手房市場處于弱勢回溫態(tài)勢，成交量表現好于去年,，同比增加23.2%,。隨著市場的回升，均價穩(wěn)步上揚，漲幅在歷史周期中不大,。在北京房地產調控政策依然保持高壓,、新房供應相對充裕的條件下，市場不存在快速升溫的基礎,，后期市場可能會轉入季節(jié)性向下調整,，均價漲勢后期難以持續(xù)。

從新增供需來看,，3月份,，北京鏈家二手房新增供需雖環(huán)比季節(jié)性回升，但月內四周持續(xù)回落,。且同比看,，北京鏈家新增房源量同比下滑26.7%，新增客源量基本持平,，帶看量同比增長14%,，長期看買賣雙方入市積極性仍處低位。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為,，當前市場預期平穩(wěn),，房地產調控政策依舊高壓，再疊加新房高庫存的分流影響,，市場不存在快速升溫的基礎,。2019年市場仍處在溫和升溫通道中，3月份成交量或處年內月度高位,，后期成交將季節(jié)性回調,，均價大幅上漲無動力支撐，將小幅波動,。

（原標題為：《買房族稱業(yè)主不愿再被砍價北京二手房市場弱勢中升溫》）