3.逾期過戶的法律責(zé)任

二手房屋買賣合同合法有效,，未辦理物權(quán)登記的,，不影響合同效力。買方請(qǐng)求賣方履行合同,，并協(xié)助辦理房屋登記過戶手續(xù)的,，應(yīng)予支持。

【相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)提示】

【13】房屋買賣格式合同尾部通常有“雙方約定的補(bǔ)充條款”,，對(duì)合同條款及附件內(nèi)容的手寫修改或補(bǔ)充,，其效力應(yīng)優(yōu)先于《合同》的其他約定。合同空白欄尤其有關(guān)逾期付款,、逾期交房違約金比例的填充應(yīng)予明確,，空白即視為相關(guān)違約責(zé)任的未予約定，且存在對(duì)方當(dāng)事人事后補(bǔ)充不利于己的條款之風(fēng)險(xiǎn),。

【14】在對(duì)方違約而違約責(zé)任未約定或約定不明的情況下,，如一味堅(jiān)持自己要求對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任，而拒絕繼續(xù)履行,，可能導(dǎo)致被駁回訴訟請(qǐng)求的后果,。

【15】“毀約”與“違約”在合同約定中應(yīng)有明確界定，相應(yīng)的責(zé)任后果是否統(tǒng)一有必要加以澄清,，否則,，在一方“違約”，有很難認(rèn)定為根本違約的程度,，事后在訴訟中又同意繼續(xù)履行情況下,，很難認(rèn)定其為“毀約”，相應(yīng)的“毀約”條款便難以適用,。

【16】即便是合同有明確約定“先交全款再辦過戶”,，如過戶手續(xù)的辦理，系因雙方遞件手續(xù)在先,，稅款交納在后,，因賣方拒絕配合遞件，亦會(huì)被認(rèn)為違約,，由此導(dǎo)致合同解除的,，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

【17】過戶手續(xù)遲延辦理通常會(huì)成為賣方的主要責(zé)任,，在賣方無證據(jù)證明已盡通知義務(wù)情況下,，買方未履行催告或協(xié)助義務(wù)通常不會(huì)認(rèn)定構(gòu)成違約。未及時(shí)辦理過戶,，嗣后因政策原因?qū)е逻^戶手續(xù)辦理成為難題,，并不能當(dāng)然成為賣方主張合同無效的理由。

【18】在合同已對(duì)履行義務(wù)的先后順序有明確約定情況下，作為房屋買賣合同的賣方,，以懷疑對(duì)方的誠信及擔(dān)心過戶后余款難以追回為由,，要求“先交全款再辦過戶”如無合同依據(jù)，則構(gòu)成單方變更合同,，可能會(huì)承擔(dān)違約責(zé)任,。

【19】過戶與辦證應(yīng)明確約定,?！百u方逾期15天仍未交付房地產(chǎn)時(shí)，合同即告解除”,，該約定中的“交付房地產(chǎn)”應(yīng)理解為房屋本身的交付,，不涉及房屋產(chǎn)權(quán)證書的辦理。

4.定金條款表述與適用

二手房買賣合同簽訂和履行過程中,，給付定金一方不履行約定義務(wù)的,，無權(quán)要求對(duì)方返還定金；收受定金一方不履行約定義務(wù)的,，應(yīng)雙倍返還定金,。當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金,、保證金,、訂約金、押金或訂金等,，但未約定定金性質(zhì),，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，法院不應(yīng)支持,。

【相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)提示】

【20】“定金”與“訂金”,。能發(fā)生雙倍返還的為“定金”。如約定“訂金”,，則在一方違約時(shí),，不適用定金罰則。故購房合同中對(duì)“定金”的表述應(yīng)明確,，字面及解釋均應(yīng)符合法律規(guī)定的形式,，嗣后的該款收據(jù)內(nèi)容表述亦應(yīng)明確為購房“定金”，任何表述為“訂金”,、“小訂”,、“定錢”、“押金”,、“保證金”,、“信譽(yù)金”、“誠意金”、“意向金”,、“代購金”,、“違約擔(dān)保金”的做法，或?qū)υ摽钪Ц?、收取的不一致表述,，均有可能?dǎo)致不適用定金罰則的法律后果。同時(shí)亦要避免合同與收據(jù)對(duì)“定金”表述不一致性,。

【21】買方交付定金作為簽訂房屋買賣合同的擔(dān)保,，應(yīng)屬立約定金。作為立約定金,，其法律效力的發(fā)生與主合同是否發(fā)生法律效力并無關(guān)系,，其生效是獨(dú)立的，在主合同之前即成立,。買受人交付定金,，有必要對(duì)定金性質(zhì)予以明確：履約定金還是立約定金。如系后者,，出賣方選擇拒絕訂立合同時(shí),，買受人只能接受雙倍返還定金的賠償。定金收據(jù)雖為合同,，但無法承載規(guī)范的房屋買賣合同所具備的必要條款,。故房屋交易達(dá)成意向，不僅需要擬定盡可能內(nèi)容詳盡的合同,，且應(yīng)成為交付定金的前提,。

【22】定金或訂金交付前，一定要確定權(quán)屬主體,、賣方資質(zhì),，現(xiàn)場(chǎng)看房，到房管部門驗(yàn)證,，就主要的交易條款達(dá)成意向并能基本確定,，一防遇到騙子，二防事后反悔,。尤其在面對(duì)低價(jià)誘惑時(shí)更應(yīng)謹(jǐn)慎耐心,，勿圖省事，避免先交定金,、倉促交易而上當(dāng)受騙,。

5.房屋質(zhì)量的交接處理

二手房買賣合同的出賣人應(yīng)就買賣標(biāo)的物向買受人承擔(dān)質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任。

【相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)提示】

【23】“交鑰匙”與“交房”非同一概念,，交鑰匙不等于交付房屋,，往往出賣人交了鑰匙,，但因租賃關(guān)系或共有關(guān)系，或其他原因,，導(dǎo)致對(duì)出賣房屋有異議的案外人或第三人占據(jù)房屋,，不予交付，此情況下,，是否由出賣人承擔(dān)責(zé)任或有能力解決實(shí)際交房問題,，皆不明確，故二手房買賣合同中應(yīng)對(duì)出賣人的全面履行交房義務(wù)及違約責(zé)任約定明確,。

【24】二手房簽約前,，買受人對(duì)房屋內(nèi)居住人員的情況應(yīng)有所了解，對(duì)是否影響合同生效后的履行存在障礙應(yīng)有判斷,，并在合同中對(duì)出賣人雖交了鑰匙但買受人仍無法入住的違約責(zé)任及損失賠償作出約定,。

【25】“交房”通常與“交鑰匙”合二為一,，如何交鑰匙,，有必要在合同中明確程序。在發(fā)生爭(zhēng)議情況下,，一方辯稱已交付,，一方辯稱索要過，均稱遭到對(duì)方拒絕,，如何避免舉證上的困擾,，可事先約定一方行使權(quán)利或履行義務(wù)遭拒時(shí)，有一個(gè)雙方都認(rèn)可的確認(rèn)途徑,，盡量較之提存公證簡(jiǎn)便,，比如約定雙方都認(rèn)可的第三方單位或自然人，明確雙方遵守的通知方式,。

【26】因履行法院生效判決而為房屋騰退,、交付義務(wù)，為防止強(qiáng)制騰退義務(wù)一方人為破壞,，對(duì)房屋現(xiàn)狀的確認(rèn),、交鑰匙及驗(yàn)房最好安排具有公信力的第三方參與，起到證據(jù)保護(hù)的見證作用,，同時(shí)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)情況最好有照片說明,。

【27】房屋交付前出于報(bào)復(fù)故意毀壞門窗鎖及裝修，導(dǎo)致非吉屋,、非現(xiàn)狀移交,，如經(jīng)鑒定非自然損壞而系人為破壞，由此產(chǎn)生的修復(fù)費(fèi)用及評(píng)估費(fèi)用均應(yīng)由交付義務(wù)方承擔(dān),。

【28】買受方對(duì)二手房屋進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查及驗(yàn)收時(shí),，注意查看房屋墻壁,、墻角、天花板是否有裂痕和滲漏,，尤其陽臺(tái),、衛(wèi)生間附近地板是否潮濕發(fā)霉，門窗的通風(fēng),、采光狀況是否良好,，管線燈座是否正常，主體承重結(jié)構(gòu)是否改動(dòng)等,，并將看房結(jié)果形成記錄,，由雙方簽字確認(rèn)。

【29】對(duì)于明確約定“現(xiàn)狀交付”的二手房,，對(duì)未來房屋交付的“現(xiàn)狀”,，應(yīng)盡可能詳細(xì)地事先列明交接清單，此外,，還應(yīng)列明交接家私家電或其它設(shè)施的價(jià)值,，以免交接時(shí)發(fā)現(xiàn)破壞或缺失，為提起損害賠償標(biāo)準(zhǔn)提供依據(jù),，否則,，因無法舉證可能導(dǎo)致訴請(qǐng)被駁回。