|
購(gòu)房二手房應(yīng)注意的問(wèn)題
一,、簽訂二手房購(gòu)買合同應(yīng)注意的問(wèn)題,。 二手房買賣一般都通過(guò)中介，簽訂的是中介提供的格式合同,，購(gòu)房者法律知識(shí)不足,，對(duì)格式條款中三方權(quán)利義務(wù)不對(duì)等的狀況認(rèn)識(shí)不清，致很房屋出賣人和買受人發(fā)生糾紛時(shí)自己的權(quán)利得不得有效維護(hù),。這里就二手房買賣簽訂合同應(yīng)注意點(diǎn)問(wèn)題說(shuō)幾點(diǎn),。 1、 二手房包括商品房,、經(jīng)濟(jì)適用房,、拆遷房、職工集資建房,、小產(chǎn)權(quán)房,。注意出商品房之 外，其他的二手房或者不允許買賣,，或者對(duì)買賣設(shè)置了各種限制如城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋,，買賣行為無(wú)效。在購(gòu)買時(shí)應(yīng)注意,。這里談一下商品房二手房的買賣,。 2、 房屋產(chǎn)權(quán)狀況,。未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋和產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議的房屋不宜購(gòu)買,。未取得產(chǎn)權(quán)證的房 屋不得轉(zhuǎn)讓，簽訂買賣合同的,，合同有效,，雖不能享有房屋所有權(quán)，但享有買賣合同上的債權(quán),。 房屋產(chǎn)權(quán)人以登記為準(zhǔn),，實(shí)踐中因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)發(fā)生糾紛最常見(jiàn)的是夫妻共同財(cái)產(chǎn)登記在一人名下，以一人名義出售簽訂合同,，沒(méi)有及時(shí)辦理過(guò)戶的,，房?jī)r(jià)上漲以后，其配偶以未經(jīng)其同意為由主張房屋買賣合同無(wú)效,。因?yàn)闆](méi)有過(guò)戶,，涉及到法院、房管局,，牽涉很多精力,。如果房屋屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn),，在簽訂買賣合同時(shí)要求夫妻雙方共同簽字，如果房屋屬于其他共同共有,，要求共有人共同簽字或者由其他共有人的授權(quán)委托書,。 3、 要查明房屋沒(méi)有抵押,、查封,、被保全等情況?？傻椒抗芫诌M(jìn)行查詢,。如果房產(chǎn)有以上情 況，建議不要購(gòu)買,。另外要明確房屋是否劃入拆遷范圍,，如果屬于拆遷范圍，則不能過(guò)戶,。出賣人應(yīng)將抵押事實(shí)與涉及拆遷事實(shí)明確告知買受人,，沒(méi)有告知的，要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任,。涉及抵押貸款的房子可以交易,，但禁止過(guò)戶。需要原產(chǎn)權(quán)人先還清貸款或者轉(zhuǎn)按揭,，解除抵押,，才允許過(guò)戶。 對(duì)房屋所有權(quán)屬有疑問(wèn)的,，可以持房屋所有權(quán)證或其他權(quán)屬證明直接到頒發(fā)該證書的區(qū)縣房管部門核實(shí)該房屋是否權(quán)屬受限,，能否過(guò)戶交易。 4,、 房屋是否出租,，如果房屋正在出租，要弄清楚租期,、原房主收取租金情況,，決定是否購(gòu) 買。 房屋涉及出租的,，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán),，買受人確定購(gòu)買的,，要確認(rèn)出賣人出賣之前已經(jīng)通知承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán),，要求出賣人出具承租人放棄購(gòu)買的證明。 二,、合同中需要注意的條款 1,、定金條款,。定金不宜規(guī)定過(guò)高或者過(guò)低，以不超過(guò)房款20%為宜,。定金條款一般買方反悔不購(gòu)買房屋的,，定金不予退還；賣方反悔的,，應(yīng)雙倍返還定金,。定金條款應(yīng)約定明確如何構(gòu)成違約，定金返還的期限以及超出期限賣方的責(zé)任,。 交付定金后如果確有理由反悔的,，可以尋求律師幫助，設(shè)法拿回定金,。 2,、購(gòu)房款支付期限及方式條款。購(gòu)房款建議分批支付,，與簽訂合同,、騰空房屋、辦理過(guò)戶,、遷出戶口等聯(lián)系起來(lái),，如約定簽訂合同時(shí)支付定金，以不超過(guò)總房款的20%為宜,；騰空房屋交付鑰匙繳納房款40%,，辦理過(guò)戶后交付30%賣主遷出戶口后交付剩余房款。雙方協(xié)商確定賣方交房和辦理過(guò)戶的期限,，期限不宜太長(zhǎng),，以免因房?jī)r(jià)浮動(dòng)造成交易雙方尋找借口違約。 3,、中介收費(fèi)條款,。對(duì)中介提供的格式條款要仔細(xì)審查，穩(wěn)妥起見(jiàn)可以委托律師全程陪同,。不簽訂正式買賣合同要做到不付錢,，不承諾。向中介交費(fèi)用或者房款要索要證據(jù),，如發(fā)票,、收據(jù)，要求中介蓋公章并要求經(jīng)手人簽名,。堅(jiān)持交易時(shí)三方確認(rèn)交易內(nèi)容,、涉及簽訂合同、收取房款等重要事項(xiàng),，必須出賣人和買受人親自確認(rèn),。 中介提供的格式條款中有各種關(guān)于中介收費(fèi)的陷阱,，房屋買賣雙方要提起注意。比如約定收取總房款的一定比例中介費(fèi)之外,，還在定金條款中規(guī)定如果出賣方違約,，定金雙倍返還買受人，中介收取原定金的一半,，買受人能取得的違約賠償只要定金的一半,，或者買受人違約定金不予返還，中介也要收取定金的一半,，而出賣人能得到的就只有定金的一半,，這就是典型的中介收費(fèi)陷阱。 因此在三方合同中,，應(yīng)明確約定中介除收取中介費(fèi)外,，不再收取其他費(fèi)用。如果一方違約,，致使合同不能履行的,，適用定金條款的，中介可以得到定金的十分之一作為服務(wù)費(fèi),。 交易不成的,，涉及向中介或者賣方索要退款的，約定中介退款期限以及延期退款的相應(yīng)違約責(zé)任,。 4,、違約責(zé)任條款。違約責(zé)任條款與定金條款只能選擇適用其一,?？梢约s定在交納第一批購(gòu)房款之前如果一方違約適用定金條款，在交納第一批購(gòu)房款之后,，一方違約的,，適用違約責(zé)任條款。 違約在各個(gè)環(huán)節(jié)都可能發(fā)生,。幾個(gè)主要環(huán)節(jié)的違約責(zé)任要規(guī)定明確,。主要是買受人支付購(gòu)房款以及出賣人交房、過(guò)戶及解除合同時(shí)中介或者出賣人返還購(gòu)房款等幾個(gè)環(huán)節(jié),，合同中需要明確約定期限及延期履行的責(zé)任,。期限屆滿沒(méi)有完成該環(huán)節(jié)的，約定出賣人或者買受人應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任并約定超過(guò)一定期限構(gòu)成根本違約,，無(wú)責(zé)任人可主張解除合同并要求對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任,。 其他如買方或者賣方單方面解除合同的違約責(zé)任、房屋質(zhì)量違約責(zé)任、因買方原因無(wú)法過(guò)戶違約責(zé)任,、賣方在交房時(shí)轉(zhuǎn)移或更換房屋附屬設(shè)施的違約責(zé)任,，雙方自行約定,。買賣雙方尤其是買方可以對(duì)其關(guān)注的問(wèn)題要求賣方如實(shí)告知并簽訂補(bǔ)充協(xié)議作為合同附件,。 三、合同履行中需注意事項(xiàng) 1,、房屋質(zhì)量 賣家對(duì)出售房屋的質(zhì)量問(wèn)題承擔(dān)的責(zé)任,。 賣家在出售房屋時(shí)故意隱瞞房屋質(zhì)量問(wèn)題，賣家應(yīng)進(jìn)行賠償,。嚴(yán)重的,，買家可以要求解除合同并追究賣家的違約責(zé)任。 出賣人如實(shí)告知或買受人明知房屋的瑕疵的,，出賣人對(duì)房屋質(zhì)量問(wèn)題不承擔(dān)責(zé)任,。 房屋存在隱藏的瑕疵，非出賣人在裝潢,、使用中產(chǎn)生,，系房屋固有的，除非有證據(jù)證明賣方明知的,，否則賣方不承擔(dān)責(zé)任,。 2、買受人支付購(gòu)房款 二手房買賣也可申請(qǐng)銀行貸款,，買賣雙方應(yīng)約定如何支付購(gòu)房款,，如果采取貸款形式的，應(yīng)約定不能辦理貸款時(shí)買受人如何支付購(gòu)房款,、違約責(zé)任等,。 3、辦理過(guò)戶及戶口遷移問(wèn)題,。 買賣房產(chǎn)之后因及時(shí)辦理過(guò)戶,，買受人沒(méi)有及時(shí)辦理過(guò)戶，房?jī)r(jià)上漲后很多房屋出賣人不積極協(xié)助買受人辦理房屋過(guò)戶,，甚至一屋兩賣,，買受人起訴的，合同有效,，但如果后來(lái)的買受人辦理過(guò)戶的,，合同中對(duì)此沒(méi)有約定的，原買受人的權(quán)利得不到保護(hù),，有的出賣人惡意訴訟,，是買受人經(jīng)過(guò)幾年訴訟才能得到終審判決，還要申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。 二手房買賣出現(xiàn)糾紛進(jìn)入訴訟時(shí),，有幾個(gè)基本技巧,。出賣人明確表示不履行合同的，買受人起訴要求出賣人履行合同的同時(shí),，應(yīng)申請(qǐng)對(duì)該房屋進(jìn)行保全,，確保其不能過(guò)戶，是出賣人不能一屋兩賣,，保障買受人訴訟目的的實(shí)現(xiàn),。在房屋交付不能時(shí)，如何追究賣方的違約責(zé)任,？在合同中約定出賣人的違約責(zé)任,，賣方拒不履行的，要求其按此期間周邊二手房上漲標(biāo)準(zhǔn)支付違約金,。 有些人購(gòu)置房產(chǎn)是為戶口遷移,，這里就要對(duì)原房主的戶口登記情況進(jìn)行核實(shí)，出賣人承諾戶口遷出的日期,，并明確約定違約責(zé)任,。 4、簽訂合同后需要確認(rèn)的一些問(wèn)題,。 水電,、暖氣、物業(yè),、電話費(fèi),、有線電視費(fèi)、寬帶費(fèi)是否已經(jīng)結(jié)清,，公共維修基金是否繳納,。房屋買賣雙方逐項(xiàng)結(jié)清，對(duì)雙方的權(quán)利義務(wù)都是保障,。 四,、委托中介售房需注意的問(wèn)題 1、 委托中介是不要采取全權(quán)委托,、獨(dú)家代理的方式,。對(duì)中介的授權(quán)進(jìn)行限制。如代理出售 房屋的底價(jià),，中介代理權(quán)有效期,，簽訂合同或收款有產(chǎn)權(quán)人親自確認(rèn)方有效，不能按約定時(shí)間,、價(jià)格出售房屋的責(zé)任,，不通過(guò)中介出售房屋的情況下如何處理等約定明確,。 2、 房屋權(quán)屬證書有產(chǎn)權(quán)人持有,。交給中介復(fù)印件,，并在復(fù)印件上標(biāo)明約束性語(yǔ)言。 3,、 堅(jiān)持交易時(shí)是三方共同確認(rèn),。 4、 簽署合同,、文件不能留白,。 5,、 需要中介持有房款的,，明確支付房款期限及延期付款責(zé)任。 6,、 交易價(jià)格,、中介費(fèi)、契稅承擔(dān)等約定明確,。 |
|
|
來(lái)自： 我的網(wǎng)上書館 > 《購(gòu)房借鑒》
