現(xiàn)實生活中,，很多朋友因為積蓄不夠但又迫切想要買房,，所以將目光房子二手房上，但是二手房交易手續(xù)相當復雜,，所以一不小心就會出現(xiàn)合同糾紛,。為了避免出現(xiàn)二手房合同糾紛問題，我們應該注意什么?出現(xiàn)合同糾紛之后我們又該怎么辦?

1,、現(xiàn)實生活中二手房買賣合同糾紛常見的幾種類型

近年來,，隨著二手房交易數(shù)量的增多，二手房屋買賣合同的糾紛也越來越多,，綜合辦案實踐,，就二手房交易過程中容易出現(xiàn)的糾紛簡單總結(jié)為幾種常見類型：一房多賣情形下，多個當事人均要求履行合同引起的糾紛;以他人名義購房,，借名人與登記人發(fā)生糾紛;一方當事人確實為購房出資,，但不能證明當事人之間系借名關系;買方逾期支付房款;賣方逾期辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù);因中介行為引起的糾紛;房屋買賣合同對定金性質(zhì)約定不明確;因要求解除房屋買賣合同或確認房屋買賣合同無效引起的糾紛;因房屋質(zhì)量引起的糾紛;因“陰陽合同”引起的糾紛等等。

2,、二手房買賣交易不可避免的牽涉到過戶的問題,，那么房屋買賣合同簽訂后，遲遲未辦過戶,，責任應當由誰承擔,？

房屋買賣合同簽訂以后，買方交付了房款,，并實際占有了房屋,，賣方未履行辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，屬于違反買賣合同約定義務的行為,，賣方應承擔相應的違約責任,，買方如果對這套房子志在必得，一定要盡早起訴,，同時為避免賣方另將房屋轉(zhuǎn)賣他人,，最好將房屋進行保全;如果買方志在違約金的賠付,，須將已支付給賣方的房款取回再行起訴，以防賣方因敗訴而拖欠所支付的房款及違約金,。

3,、一房多賣的情況已經(jīng)變得很常見，尤其是在二手房買賣交易過程中,，如果在一房多賣情形下,，多個當事人均要求履行合同的，這種情況應該怎么處理,？

一房多賣的情況已經(jīng)變得很常見,，尤其是在二手房買賣交易過程中，如果在一房多賣情形下,，多個當事人均要求履行合同的,，這種情況應該怎么處理?

出賣人就同一房屋分別簽訂數(shù)份買賣合同，在合同均為有效的前提下,，買受人均要求繼續(xù)履行合同的,，原則上應按照以下順序確定履行合同的買受人：(1)已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記;( 2)均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已經(jīng)實際合法占有房屋的;(3)均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,，又未合法占有房屋,，應綜合考慮各買受人實際付款數(shù)額的多少及先后、是否辦理了網(wǎng)簽,、合同成立的先后等因素,，公平合理的予以確定。

4,、在二手房買賣交易過程中，經(jīng)常見到這樣的情形,，買家以他人名義購房,，此情形如果借名人與登記人之間發(fā)生合同糾紛的，應該如何處理,？

當事人約定一方以他人名義購買房屋,，并將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權(quán)益,，借名人依據(jù)合同約定要求登記人(出名人)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的,，可予支持。但是,，該房屋因登記人的債權(quán)人查封或其他原因依法不能辦理轉(zhuǎn)移登記,，或者涉及善意交易第三人利益的除外。這里的前提是,，當事人之間已經(jīng)就借名購房達成了書面協(xié)議,，或有證據(jù)能夠證明借名的事實,。且借名人不得以其系實際出資人為由，對方善意第三人,，但若第三人知道或應當知道該情形的除外,。

5、在現(xiàn)實生活中二手房買賣交易簽訂合同時,，作為買家應該注意哪些問題,？

二手房屋買賣合同的糾紛的起因源于合同，一些糾紛可以通過買賣雙方嚴謹?shù)暮贤s定來避免,，或可以通過合同約定使糾紛簡單化,，給遵守合約一方帶來最大利益。

二手房買賣時,，三個合同特別重要,，第一個合同是中介委托合同，如果是通過中介買房,，那中介一般不會讓你直接見賣房人,，他們會擔心你會跨越他，直接和賣房人達成協(xié)議,。所以,，中介一定會讓你跟他簽一個中間合同。

第二個合同是房屋買賣合同,，這個合同上,，買房人一定要簽仔細房屋原來的所有權(quán)是誰，房屋的面積有多大,，房屋的價格是多少,，各種費用的結(jié)清問題。對于出賣人來講,，成本最低的方法就是簽訂一個相對細致的合同,，各個條條框框都簽訂好了，也能避免糾紛,。

如果買二手房時不是一次性付清的,，那就得簽銀行貸款抵押合同。這個合同涉及到賣房人,，買房人,，賣房人的貸款銀行，買房人的貸款銀行,，還可以再加三方,，賣房人的貸款銀行指定的保險公司，買房人的貸款銀行指定的保險公司,，還有中介公司,，這個貸款行為可能涉及到七方,，因此比較復雜。這種情況下,，對于消費者來說,，要想簽訂一個細致的合同，可以請個律師,。

6,、如果在二手房買賣交易過程中，賣家違約,，作為買家是否有權(quán)解除合同,？應怎么處理？

為了維護市場經(jīng)濟的交易秩序,，合同解除權(quán)不能任意行使,，即使賣方違約，買家要行使解除權(quán)仍需要具備合同解除權(quán),。解除權(quán)分為約定解除權(quán)和法定解除權(quán),。約定解除權(quán)即雙方協(xié)商一致在合同內(nèi)約定的一方可以解除合同的條件，該條件具備時,，一方可以通知解除合同,。法定解除權(quán)即合同法規(guī)定的對方違約情況下的解除權(quán)，主要包括對方逾期履行經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍不履行,、對方違反合同致使己方不能實現(xiàn)合同目的,、對方明示或以自己的行為表明將不履行合同的等等。在以上情況之一的,，才可以解除合同,。

7、關于本期訪談您還有什么需要補充的嗎,？

定金在二手房交易中經(jīng)常涉及,，就定金的相關問題簡要補充幾點：定金是指買賣雙方在訂立買賣合同或履行合同之前，為了擔保合同的訂立或履行而由一方向另一方支付一定數(shù)額的金錢作為訂約或履約的保證金,。《合同法》第八十九條規(guī)定“當事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔保,。債務人履行債務后,，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的,，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的,，應當雙倍返還定金?！痹摋l通常也稱為定金罰則條款,。

1)定金交付越多,，是否賠償越多?《合同法》第九十一條“定金的數(shù)額由當事人約定，但不得超過主合同標的額的百分之二十,?！币约白罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第一百二十一條“當事人約定的定金數(shù)額超過主合同標的額百分之二十的，超過的部分,，人民法院不予支持,。”定金數(shù)額最多不能超過房屋價款的百分之二十,。如果一方違反訂金合同約定,，多交的定金部分，另一方需要退還或不需要雙倍返還,。因此,，超過法律規(guī)定數(shù)額的“定金”，不是法律意義上的“定金”,，不適用定金罰則,。

2)買賣合同未能達成一致協(xié)議，定金罰則是否適用?雙方因買賣合同條款沒有達成一致意見,，而未能簽訂買賣合同,，即使交付了定金，“定金罰則”也得不到適用,。因此,，不一定交付了定金，就一定能夠保證合同的順利簽約,，或適用定金罰則,。在此，筆者建議：雙方在簽訂定金合同或交付定金時,，應先就買賣合同條款達成一致意見,，并將買賣合同附于定金合同后;或?qū)①I賣合同主要條款在定金合同中列明;或?qū)⒍ń饤l款寫進買賣合同內(nèi)。以避免日后一方以買賣合同未能達成一致意見為由,，不簽訂買賣合同,，發(fā)生定金罰則條款不能適用的情形。

3)“定金”與“訂金”的區(qū)別,。“定金”與“訂金”只有一字之差,，“定金”是法律上的概念，法律對定金有明確的規(guī)定,，具有擔保性,，適用定金罰則，但“訂金”法律沒有明確的加以規(guī)定,，一般視為預付款,，且不具有擔保性,，不適用定金罰則。 根據(jù)最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第一百一十八條的規(guī)定“當事人交付留置金,、擔保金,、保證金、訂約金,、押金或者訂金等,，但沒有約定定金性質(zhì)的，當事人主張定金權(quán)利的,，人民法院不予支持,。”筆者建議,，雙方在合同中應當明確所付款項為“定金”,，并約定付定金的一方違約，無權(quán)要求返還定金,，另一方違約,，應雙倍返還定金。

來源：中顧法律網(wǎng)