類別：行業(yè)研究 機(jī)構(gòu)：安信證券股份有限公司 研究員：黃守宏 日期：2019-02-28

市場跟蹤:申萬一級房地產(chǎn)行業(yè)周換手率6.06,較上周提升53.44%,從申萬一級其他行業(yè)表現(xiàn)來看,房地產(chǎn)板塊交投活躍度在各板塊排名中屬于中等偏下位置。周收益率+4.53%,較上周收益率提升2.62pct,上周非銀金融,、通信、電子等板塊領(lǐng)漲,地產(chǎn)收益率處于中位。當(dāng)前股票組合招商蛇口,、中南建設(shè)。

一手房成交升117.82%:全國41 城一手房成交面積397.39 萬方,同比下降22.62%,環(huán)比上升117.82%,累計同比下降31.23%;其中一線4 城成交面積48.35 萬方,同比上升44.12%,環(huán)比上升162.41%,累計同比上升13.16%;二線19 城成交面積218.31 萬方,同比下降28.79%,環(huán)比上升168.32%,累計同比下降38.50%;三線18 城成交面積130.74 萬方,同比下降24.62%,環(huán)比上升58.16%,累計同比下降24.46%,。

二手房成交環(huán)升148.60%:全國15 城二手房成交面積98.94 萬方,同比下降6.65%,環(huán)比上升148.60%,累計同比下降10.70%;其中,一線2 城成交面積24.90 萬方,同比下降16.09%,環(huán)比上升143.85%,累計同比下降24.94%;二線9 城成交面積69.39 萬方,同比上升3.93%,環(huán)比上升151.93%,累計同比上升0.06%;三線4 城成交面積4.65 萬方,同比下降51.30%,環(huán)比上升127.54%,累計同比下降48.98%,。

可售庫存環(huán)升0.01%,去化周期增加0.83 周:1)全國15城可售庫存套數(shù)同比上升32.58%,環(huán)比上升0.01%;其中一線4 城同比上升39.66%,環(huán)比上升1.40%;二線8 城同比上升35.03%,環(huán)比下降1.08%;三線3 城同比下降0.82%,環(huán)比下降0.82%。2)全國15 城可售庫存去化周期34.45 周,較上周增加0.83 周;其中一線4 城去化周期40.85 周,較上周增加2.04 周;二線8 城去化周期34.15 周,較上周增加0.12 周;三線3 城去化周期20.19周,較上周增加0.28 周,。

土地成交量跌價升:1)100 大中城市供應(yīng)規(guī)劃建筑面積676.09 萬平米,累計同比-35.19%,相對過去四周變化幅度為-61.90%;100 大中城市掛牌均價2323 元/平米,同比+43.32%,環(huán)比+0.09%;2)100 大中城市成交總建面1008.20 萬平米,累計同比-28.63%,相對過去四周變化幅度為-52.66%;100 大中城市成交總價285.65 億元,累計同比-35.80%,相對過去四周變化幅度為-50.45%;100 大中城市成交樓面價2833 元/平米,同比+11.71%,環(huán)比+139.68%;3)100 大中城市土地溢價率8.28%,其中一,、二、三線城市土地溢價率分別為3.72%,、8.96%,、2.84%。

政策方面:住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于等38 項住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見的通知》,意見反饋截止時間為2019 年3 月15 日,根據(jù)該通知,住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易,城鎮(zhèn)新建住宅建筑應(yīng)全裝修交付,四層及四層以上住宅建筑或超過9 米的新建住宅建筑應(yīng)設(shè)電梯等,。

投資建議:當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)類似于11 年末12 年初,相似的小周期,、相似的土地購置費(fèi)增速發(fā)力、相似的融資環(huán)境緊張,、相似的土地市場逐步轉(zhuǎn)冷,、相似的政策底;但不一樣的是,我們認(rèn)為這一輪政策的松綁應(yīng)該是適度調(diào)整,、適度糾偏的過程,博弈不同于以往周期中的全面松開?；谶m度糾偏的判斷,因城施策的導(dǎo)向或?qū)⒊掷m(xù),從而使得城市間的輪動效應(yīng)更為明顯;城市輪動的分化也將陸續(xù)傳導(dǎo)到微觀企業(yè)層面,進(jìn)而影響企業(yè)經(jīng)營與業(yè)績等,。1)行業(yè)在土地、銷售,、融資集中度三重提升的邏輯仍適用,建議關(guān)注強(qiáng)融資優(yōu)勢的一線龍頭房企如萬科A,、招商蛇口、保利地產(chǎn)等;2)關(guān)注險資積極入股的企業(yè),如華夏幸福,、金地集團(tuán)等以及增速相對穩(wěn)定且有高分紅的企業(yè)如榮盛發(fā)展等;3)成長突出的企業(yè)在周期輪動中一般有較強(qiáng)的表現(xiàn),建議關(guān)注新城控股,、中南建設(shè)、旭輝控股(H股),、融創(chuàng)中國(H 股)等;4)在行業(yè)由增量進(jìn)入存量時代,園區(qū)類企業(yè)的開發(fā)+運(yùn)營模式具備業(yè)績水龍頭+業(yè)績安全墊的雙重優(yōu)勢,這一類企業(yè)可關(guān)注如張江高科等;另外,物業(yè)服務(wù)類企業(yè)在未來具備一定的發(fā)展空間,可關(guān)注南都物業(yè),、碧桂園服務(wù)(H 股)等。

風(fēng)險提示:政策因素,、經(jīng)營風(fēng)險,、市場成交不及預(yù)期、銷售不及預(yù)期,。