|
【案情】 2013年7月,，趙女士（甲方）委托山東日照A房產(chǎn)置換有限公司（乙方）（以下簡(jiǎn)稱A公司）代為尋找房源,，并在該公司提供的格式居間合同上簽字。合同第5條約定“甲方購買乙方提供的房源,，應(yīng)支付房屋實(shí)際成交價(jià)1.5%的服務(wù)費(fèi)用,。”第7條約定“甲方自查看乙方提供信息房屋之日起1年內(nèi),，自己或通過他方（無論是其他房屋中介或個(gè)人）與乙方提供的房屋業(yè)主達(dá)成交易,，則視為本次中介成功，甲方即構(gòu)成違約并應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任,。若購買房產(chǎn),，甲方除應(yīng)支付正常服務(wù)傭金外，還應(yīng)按該房屋實(shí)際成交價(jià)的10%支付違約金,?！钡?條約定“本協(xié)議中所指的甲方包括但不限于甲方本人、親屬,、朋友,、同事及能夠證明有隸屬關(guān)系的單位等?！彪S后,，A公司多次帶趙女士看房，其中包含位于山東日照某小區(qū)的涉案房屋,，但最終趙女士并未通過A公司購買該房屋,，而是由趙女士的丈夫王某通過日照B房產(chǎn)中介公司以105萬元的價(jià)格從原房主張某處購買。A公司知曉上述購房事實(shí)后,，因傭金問題與趙女士發(fā)生爭(zhēng)議,。A公司在居間合同上補(bǔ)寫了趙女士一欄及涉案房屋情況后，訴至法院,，要求趙女士按居間合同約定支付傭金1.57萬元及違約金1萬元,。 本案最后判決駁回A房產(chǎn)置換有限公司的訴訟請(qǐng)求。 【分歧】 針對(duì)雙方簽訂的居間合同的效力及傭金和違約金支付問題，存在以下兩種分歧： 第一種觀點(diǎn)認(rèn)為,，雙方簽訂的居間合同中的傭金約定系雙方真實(shí)意思表示,，不違反法律規(guī)定，雙方均應(yīng)按照約定行使權(quán)利,、履行義務(wù),。另外根據(jù)《合同法》第114條規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金,，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法,。因此，如果約定違約金的數(shù)額不過份高于造成的損失,，違約方應(yīng)當(dāng)支付,。 第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，居間合同中居間人促成合同成立的,，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬且由居間人自負(fù)居間活動(dòng)的費(fèi)用，居間人未促成合同成立的,，不得要求支付報(bào)酬,，但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。趙女士委托A公司購買房屋的行為已經(jīng)構(gòu)成居間關(guān)系,，但A公司只是向趙女士提供了看房服務(wù)但其并未最終促成趙女士與賣房人之間的房屋買賣合同,，因此無權(quán)要求趙女士支付傭金和違約金。 【評(píng)析】 筆者傾向于第二種觀點(diǎn),，理由如下： 首先,，從居間合同的法律特征分析。根據(jù)《合同法》第424條規(guī)定,，居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù),，委托人支付報(bào)酬的合同。居間作為中介的一種形式,，其宗旨是把同一商品的買賣雙方聯(lián)系在一起,，以促成交易后取得合理傭金的服務(wù)?！逗贤ā返?26條規(guī)定,，因居間人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的，由該合同的當(dāng)事人平均負(fù)擔(dān)居間人的報(bào)酬,。由此我們得知,，居間人取得傭金必須具備兩個(gè)要件：第一，所介紹的合同必須成立,；第二,，合同的成立與居間人的介紹有因果關(guān)系。只有兩者同時(shí)具備,，委托人才負(fù)有支付傭金的義務(wù),。本案中的趙女士通過A公司求租房屋,，A公司作為居間人提供了訂立媒介服務(wù)，但趙女士并未因A公司的媒介服務(wù)促成房屋買賣合同的成立,，因此A公司不能要求趙女士支付傭金,。 其次，從格式條款的內(nèi)涵進(jìn)行分析,。根據(jù)《合同法》第39條規(guī)定,，格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。本案原告A公司與被告趙女士簽訂的服務(wù)委托合同,，系由原告方為重復(fù)使用而向被告提供的事先擬定的條款,，原、被告雙方未進(jìn)行協(xié)商而僅是由被告在合同上簽字而后由原告再另行補(bǔ)寫其他內(nèi)容,，因此原,、被告之間簽訂的服務(wù)委托合同系格式條款合同。 第三,，從格式條款的效力分析,。根據(jù)《合同法》第40條規(guī)定，提供格式條款一方免除其責(zé)任,、加重對(duì)方責(zé)任,、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無效,。中介活動(dòng)的核心是促成合同簽訂,、完成交易，而不僅是進(jìn)行居間行為,。A公司與趙女士簽訂的服務(wù)委托合同第7條和第8條的約定,，A公司提供給趙女士的房產(chǎn)信息，只要趙女士在此后1年內(nèi)與房主完成交易,，而不管公司最終作用都必須付費(fèi),。然而，A公司無權(quán)因趙女士已看房,，而剝奪其選擇他人服務(wù)的權(quán)利,。因此，該條款加重了趙女士的責(zé)任,、排除了趙女士主要權(quán)利,、免除了A公司的核心義務(wù)，應(yīng)屬霸王條款,，故該條款無效,。A公司安排趙女士看房,，只能說進(jìn)行了中介活動(dòng),，并不等于已促成合同簽訂,、完成交易,，且涉案交易的完成，起決定性作用的恰恰是他人，而非A公司，但A公司卻依據(jù)事先與趙女士簽訂的格式合同主張傭金及違約金,，法院不應(yīng)當(dāng)支持。 第四,，從居間人的權(quán)利救濟(jì)分析,。根據(jù)《合同法》第427條的規(guī)定，居間人未促成合同成立的,，不得要求支付報(bào)酬,，但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。居間活動(dòng)費(fèi)用是居間人在促使合同成立的活動(dòng)中支出的必要費(fèi)用,，與報(bào)酬不是一個(gè)概念?，F(xiàn)實(shí)生活中很多房屋中介雖然與服務(wù)者簽訂了服務(wù)協(xié)議但，往往只是向服務(wù)者提供了看房服務(wù),，后因價(jià)格或其他原因未能促成買賣雙方達(dá)成最終的買賣協(xié)議,。因此，居間人雖然為促成合同成立付出了勞務(wù)和費(fèi)用,，但因合同未促成，仍不能請(qǐng)求支付傭金,，只能請(qǐng)求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用,，如居間活動(dòng)中支出的交通費(fèi)等。故本案A公司可以根據(jù)自己提供中介服務(wù)的實(shí)際支出另行提起訴訟,。 ?。ㄗ髡邌挝唬荷綎|省日照市東港區(qū)人民法院） |
|
|
