《城市私有房屋管理條例》規(guī)定,，承租人將房屋擅自轉(zhuǎn)租，出租人有權(quán)解除租賃合同,。 《城市房地產(chǎn)管理法》則沒有規(guī)定非法轉(zhuǎn)租房屋的法律責(zé)任,。《城市公有房屋管理規(guī)定》規(guī)定承租人將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的,，出租人有權(quán)終止合同,，并可索賠損失。盡管《城市房屋租賃管理辦法》在第五章專門對房屋轉(zhuǎn)租進(jìn)行了規(guī)定,，但在無效轉(zhuǎn)租房屋的法律責(zé)任上,，只規(guī)定了行政處罰和刑事責(zé)任，并沒有無效房屋轉(zhuǎn)租的民事責(zé)任,，或是民事制裁的規(guī)定,。《合同法》也只規(guī)定,，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,，出租人可以解除合同。因此,，房屋承租人未經(jīng)出租人同意而轉(zhuǎn)租房屋,，出租人有權(quán)解除房屋租賃合同，這是法律的一致性規(guī)定,。因為承租人的擅自轉(zhuǎn)租行為,，直接違反租賃合同的約定，破壞了出租人對承租人的信任,，損害了出租人對房屋的所有權(quán)或處分權(quán),，造成房屋在客觀上形成多層次占有，從而使得房屋的毀損程度的可能性加重,，增加了出租人請求返還租賃物的困難,。但是，如果該無效的房屋轉(zhuǎn)租合同事實上已經(jīng)履行完畢或部分履行,。在這種情況下,，已交付的租金或者尚未交付的租金約定也屬于無效約定，是否也應(yīng)該返還,。而房屋租賃的一個特點,，就是承租人對他人房屋的使用收益，這種使用收益乃是基于承租人對房屋的實際占有狀態(tài)下發(fā)生的,，這種使用收益如果是基于無效合同而取得,，也應(yīng)該屬于返還的標(biāo)的。

　　無效合同是不具有法律約束力和不發(fā)生履行效力的合同,。作為無效合同來說,，其具有兩個特征：一是無效合同具有違法性，即合同違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定,，損害了公共利益和他人的合法權(quán)益,；二是無效合同具有無效性，就是合同從訂立時起,，就沒有法律約束力,。對于已經(jīng)履行的，應(yīng)當(dāng)通過返還財產(chǎn),、賠償損失等方式使當(dāng)事人的財產(chǎn)恢復(fù)到合同訂立前的狀態(tài),。對于房屋轉(zhuǎn)租行為而言，《城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定了合法轉(zhuǎn)租和非法轉(zhuǎn)租兩種情形,。合法轉(zhuǎn)租是承租人經(jīng)過出租人同意,，將承租的房屋轉(zhuǎn)租他人。非法轉(zhuǎn)租是承租在沒有取得出租人同意或者違反租賃合同中不得轉(zhuǎn)租約定的情況下,，擅自將房屋轉(zhuǎn)租他人的行為,。《合同法》第52條規(guī)定,，違反法律,、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效，非法轉(zhuǎn)租的租賃合同屬于無效后同,。根據(jù)《民法通則》第引條的規(guī)定,，民事行為被確認(rèn)為無效后，當(dāng)事人因該行為取得的財產(chǎn),，應(yīng)當(dāng)返還給受損失的一方,。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受的損失,。雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任,。

　　就無效房屋轉(zhuǎn)租合同的當(dāng)事人來說,，承租人在訂立房屋轉(zhuǎn)租合同時，應(yīng)該了解轉(zhuǎn)租人是有轉(zhuǎn)租房屋的權(quán)利,，訂立合同時應(yīng)辦理法律規(guī)定的登記備案手續(xù),。因此，轉(zhuǎn)租合同中的承租人一方主觀上有過錯是明顯的,。對轉(zhuǎn)租人一方,，其轉(zhuǎn)租行為往往具有兩種主觀心理狀態(tài)，其一是明知未經(jīng)出租人同意或者是故意違反租賃合同擅自轉(zhuǎn)租,，二是因為疏忽大意的過失原因而造成擅自轉(zhuǎn)租房屋的情況,。轉(zhuǎn)租人也是具有過錯的當(dāng)事人。所以,，無效房屋轉(zhuǎn)租合同的當(dāng)事人雙方都依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)無效合同的法律后果,。

　　表現(xiàn)在對有關(guān)無效合同規(guī)定法律精神的不同理解上，在處理無效房屋轉(zhuǎn)租合同所引起的法律后果時出現(xiàn)了不同的處理意見,。

　　第一種主張認(rèn)為,，由于法律規(guī)定無效合同的后果之一是返還財產(chǎn)，因此,，房屋轉(zhuǎn)租合同一旦被確認(rèn)無效以后,，承租人應(yīng)該歸還占用的房屋，對于實際使用房屋期間的收益-租金,，也應(yīng)該支付給轉(zhuǎn)租人,。已經(jīng)支付租金的、租金不再退還,。①問題在于,，如果依照這樣的處理方法，無效房屋轉(zhuǎn)租合同和有效房屋轉(zhuǎn)租合同的當(dāng)事人都可以達(dá)到相同的目的-收取租金,。無效房屋轉(zhuǎn)租合同的承租人一方如果不按實際使用期限交付租金,，則轉(zhuǎn)租人也可以基于無效轉(zhuǎn)租合同要求對方支付房屋租金。顯然,，非法的行為人是不能享有任何民事權(quán)利,。就無效民事行為進(jìn)行分析，無效民事行為是指因為欠缺民事法律行為的有效要件而不能產(chǎn)生當(dāng)事人預(yù)期法律后果的行為,。無效民事行為之所以自始不具有任何法律約束力,，就是因為行為本身不能產(chǎn)生行為人預(yù)期的后果。所以，如果無效房屋轉(zhuǎn)租合同的轉(zhuǎn)租人有權(quán)收取因轉(zhuǎn)租而約定的租金,，則使其基于無效合同達(dá)到了預(yù)期的目的,。從財產(chǎn)所有權(quán)取得的角度分析，無效房屋轉(zhuǎn)租合同的出租人取得租金也沒有法律上的根據(jù),，《民法通則》第72條規(guī)定,，財產(chǎn)所有權(quán)的取得，不得違反法律規(guī)定,。這種所有權(quán)取得的法律規(guī)定包括兩個方面，其一是取得財產(chǎn)的法律事實必須合法,，即設(shè)立,、變更、終止民事法律關(guān)系的行為或者事件要符合法律的規(guī)定,。取得財產(chǎn)的法律事實只有原始取得和繼受取得,。原始取得是因為一定的法律事實，法律確認(rèn)某項財產(chǎn)的最初取得,。繼受取得是以原所有人的所有權(quán)為依據(jù),，基于某種法律事實而轉(zhuǎn)移財產(chǎn)所有權(quán)；其二是取得財產(chǎn)的形式必須合法,，包括必須辦理法律規(guī)定的手續(xù),。非法轉(zhuǎn)租他人房屋而收取租金，違背了出租人的真實意思,，并且不能辦理法律規(guī)定的租賃登記,。可見,，既認(rèn)定房屋轉(zhuǎn)租合同非法無效,，又確認(rèn)行為人有權(quán)基于非法行為取得財產(chǎn)，造成邏輯上的矛盾,。反過來說,，非法的房屋轉(zhuǎn)租人無法取得租金，則體現(xiàn)出無效房屋轉(zhuǎn)租合同的承租人不從基于無效合同支付租金,，或者有權(quán)基于無效合同取得返還的租金,。那么，便造成無效房屋轉(zhuǎn)租合同的承租人可以基于無效合同取得財產(chǎn)-房屋的使用收益,。而無效房屋轉(zhuǎn)租合同的承租人同樣依法無權(quán)根據(jù)無效合同取得收益,。這樣，人民法院或者仲裁機構(gòu)在裁決時往往陷入兩難的境地,。第二種觀點認(rèn)為,，非法轉(zhuǎn)租的收益屬于不當(dāng)?shù)美瑧?yīng)當(dāng)返還給出租人。②根據(jù)《民法通則》第92條“沒有合法根據(jù),，取得不當(dāng)利益,，造成他人損失的，應(yīng)當(dāng)將取得的不當(dāng)利益返還受損失的人”的規(guī)定可見,，因不當(dāng)?shù)美l(fā)生的債具有二個明顯的特點：（1）必須有一方因為不當(dāng)?shù)美軗p失,。但是，房屋出租人并不能說是因此遭受了損失,。損失是由于一定的行為導(dǎo)致權(quán)利人的財產(chǎn)權(quán),、人身權(quán)受到損害并造成財產(chǎn)減少或者滅失的客觀事實。這種損失既有直接損失,，即受害人現(xiàn)有財產(chǎn)的減少,，又有間接損失，即應(yīng)當(dāng)?shù)玫降睦嬗捎谠馐苓`法行為的損害而沒有得到,，不當(dāng)?shù)美顺袚?dān)返還財產(chǎn)的一項要件必須在損失和取得不當(dāng)利益之間存在因果關(guān)系,，違法行為直接引起損害事實的發(fā)生。對于出租人而言,，其收益已經(jīng)由于房屋租賃合同的履行而得到實現(xiàn),，或者由于房屋租賃合同的法律效力而得到保障。房屋的非法轉(zhuǎn)租并不造成出租人現(xiàn)有財產(chǎn)的減少,，也不必然造成出租人必得利益的喪失,。（2）不當(dāng)?shù)美氖聦嵤怯捎谑軗p失的一方主觀過錯造成的，受益人取得不當(dāng)?shù)美麜r的主觀狀態(tài)并不作為返還不當(dāng)?shù)美谋匾獥l件,。③但對于無效房屋轉(zhuǎn)租合同來說,，合同的雙方當(dāng)事人主觀上都存在過錯的狀態(tài)。在房屋轉(zhuǎn)租合同糾紛中,，糾紛的當(dāng)事人是無效合同雙方當(dāng)事人,，通常房屋的出租人并不介入訴訟或仲裁（因為是否屬于無效合同必須由人民法院或仲裁機構(gòu)確認(rèn)），而返還財產(chǎn)的處理對于法院或仲裁機構(gòu)乃屬于“不告不理”的情形,。反而言之,，如果將無效房屋轉(zhuǎn)租合同的租金作為不當(dāng)?shù)美颠€給房屋所有人或出租人，又產(chǎn)生了另一個問題,，就是無效房屋轉(zhuǎn)租中的轉(zhuǎn)租人便由于無效的行為在處理結(jié)果上造成損失-房屋在非法轉(zhuǎn)租階段的使用收益,。這種損失不是無效行為本身造成的，而是審判或仲裁機構(gòu)的介入并將該收益轉(zhuǎn)交第三人而形成的,。非法轉(zhuǎn)租人一方面必須依房屋租賃合同向出租人支付租金,，另一方面由于非法轉(zhuǎn)租房屋，造成既不能使用房屋,，又不能取得租金,。這樣，無效行為的法律后果-恢復(fù)原狀，便無法達(dá)到,。所以,，這種租金應(yīng)作為無效房屋轉(zhuǎn)租合同的不當(dāng)?shù)美颠€給出租人的觀點是不能成立的。

　　第三種觀點則認(rèn)為非法的房屋轉(zhuǎn)租收益屬于非法所得,，應(yīng)該收歸國家所有④,。《城市房屋租賃管理辦法》第32條規(guī)定,，未征得出租人同意和辦理登記備案,，擅自轉(zhuǎn)租房屋的，其租賃行為無效,，沒收非法所得,，并處以罰款。非法所得,，在這里事實上包括二個方面的內(nèi)容，一是非法的房屋轉(zhuǎn)租人取得的租金,；二是非法的承租人實際使用房屋的收益,。因此，租金已經(jīng)交付的,，從轉(zhuǎn)租人處沒收,；租金沒有交付的，從承租人處沒收,。但是,，這種法律規(guī)定的責(zé)任是行政責(zé)任，是由人民政府房地產(chǎn)管理部門對非法轉(zhuǎn)租房屋的責(zé)任者給予的行政處罰,，并不能作為人民法院進(jìn)行民事制裁的依據(jù),。而民事制裁是人民法院對嚴(yán)重違反民事法律規(guī)范應(yīng)負(fù)民事責(zé)任的行為人所采取的民事處罰措施。其中的沒收非法所得,，必須是在民事活動中,，嚴(yán)重?fù)p害國家集體或者他人合法權(quán)益的違法行為人。非法房屋轉(zhuǎn)租行為雖然侵害了房屋出租人的權(quán)利,，但不能說這種轉(zhuǎn)租必然會造成出租人的財產(chǎn)損失,。在已經(jīng)有相應(yīng)的行政處罰措施的情況下，不能將這種對出租人的侵害行為歸屬于嚴(yán)重范疇,。而罰款由于是一種嚴(yán)厲的制裁措施,，民法通則規(guī)定適用時必須“依照法律規(guī)定”。在沒有法律規(guī)定的情況下,，不能適用罰款,。事實上，如果人民法院以民事制裁的措施對違法房屋轉(zhuǎn)讓進(jìn)行沒收非法所得，罰款,，同樣不能達(dá)到無效行為的法律效果,，即將行為恢復(fù)到原來的狀態(tài)。這種后來狀態(tài)體現(xiàn)為轉(zhuǎn)租人對房屋的使用收益,，轉(zhuǎn)租人既沒有實際占有使用房屋,，也沒有取得他人因使用房屋而支付相應(yīng)的代價，客觀上形成轉(zhuǎn)租人處于損失狀態(tài),。

　　以上可見,，由于對于無效房屋轉(zhuǎn)租處理沒有明確的法律依據(jù)，導(dǎo)致在理論上和實踐中存在不盡相同的看法,，這些不同的主張在實踐中因為不同的應(yīng)用導(dǎo)致不同的審判結(jié)果,，違反了法律的同一性原則，不符合法律規(guī)定的原意,。因此,，必須嚴(yán)格依照無效行為的法律精神來處理無效房屋轉(zhuǎn)租合同。就無效合同來說,，由于合同本質(zhì)上違反法律規(guī)定,，因此，合同從訂立時起就沒有法律約束力,，對于己經(jīng)履行的,，應(yīng)當(dāng)通過返還財產(chǎn)、賠償損失等方式使當(dāng)事人的財產(chǎn)恢復(fù)到合同訂立前的狀態(tài),。無效房屋轉(zhuǎn)租合同訂立前的狀態(tài)就是房屋轉(zhuǎn)租人向出租人支付租金,，并享有對房屋的使用收益權(quán)利。無效房屋轉(zhuǎn)租合同沒有履行的,，便不再履行,。對于已經(jīng)履行的無效房屋轉(zhuǎn)租合同，恢復(fù)原狀的情況應(yīng)是承租人將房屋退還給轉(zhuǎn)租人占有使用,，并將占有房屋期間相當(dāng)于轉(zhuǎn)租人向出租人支付的租金額交付給轉(zhuǎn)租人,。在這里，由于非法轉(zhuǎn)租人以約定的租金額取得房屋的有使用和收益,，在因非法轉(zhuǎn)租而沒有實際占有使用房屋期間以相同的租金額得以返還,，是房屋轉(zhuǎn)租人和出租人共同確認(rèn)的房屋使用收益。事實上,，行為人之所以會非法轉(zhuǎn)租,，其往往是為了謀求相應(yīng)的利益，絕大多數(shù)情況下,，轉(zhuǎn)租人往往以高于原租金的租價進(jìn)行轉(zhuǎn)租,，因此,，高于原租金的差額就應(yīng)該予以返還。例如,，某甲以每月500元的租金向某乙租房一間,，租期一年。但甲不顧租賃合同有不得轉(zhuǎn)租的約定,，擅自以每月600元的租金將房屋轉(zhuǎn)租某丙,。某丙在交了3個月的租金并實際使用了3個月后被某乙發(fā)現(xiàn)，乙便解除了和某甲的租房合同,。這里甲應(yīng)退還給丙因轉(zhuǎn)租3個月的盈利300元,。這樣的處理，一方面達(dá)到了恢復(fù)原狀的目的,，另一方面,，又使得無效的合同當(dāng)事人不能基于無效行為達(dá)到獲利的預(yù)期目的。