銀行營業(yè)網(wǎng)點租賃,，需要防范哪些法律風險,？

悲壯的尼古拉斯 2021-12-29

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銀行網(wǎng)點租賃法律風險的防范要點

作者|儲江南（寧波銀行公司律師、寧波仲裁委員會仲裁員,，微信號：jiangnan_chu）,、李賀瑜（寧波銀行北京分行）

*本文經(jīng)作者授權(quán)發(fā)布，不代表其供職機構(gòu)及「高杉LEGAL」立場與觀點,，且不作為針對任何案件或問題的法律意見或建議*

銀行營業(yè)網(wǎng)點租賃是房屋租賃中較為特殊的類型,，區(qū)別于普通民宅租賃，營業(yè)網(wǎng)點租賃需要充分考慮抵押,、轉(zhuǎn)租,、門楣招牌等與銀行對外營業(yè)密切相關(guān)的內(nèi)容。對此,，我們結(jié)合自身法審經(jīng)驗,，從出租人,、租賃房屋及其他關(guān)鍵條款等方面，對銀行網(wǎng)點租賃中的常見法律風險進行分析,，并提出防范建議,。

一、對出租人的風險防范

出租人主體法律風險主要集中在出租人為無權(quán)出租人,。例如,，出租人不是房屋所有權(quán)人；出租人是轉(zhuǎn)租人,，但其轉(zhuǎn)租未取得房屋所有權(quán)人同意等,。銀行防范出租人法律風險以核驗其主體資格為主。

（一）出租人為房屋所有人

審查出租人是否是房屋所有權(quán)人,，一是查證,，核驗權(quán)屬證書的真實性，必要時須至不動產(chǎn)登記部門進行核實,；二是查人,，如房屋所有權(quán)人是自然人，需核驗身份證件,，如房屋所有權(quán)人是企業(yè),，需要核驗企業(yè)工商登記信息以及法定代表人/負責人、代理人（如有）身份證件,。實務(wù)中,，我們曾遇到房屋所有權(quán)人是未成年人的情況，此時需要其法定代理人書面同意才可承租,。銀行應(yīng)將上述已查明的證件作為租賃合同附件簽署備存,。

（二）出租人委托代理人出租

實務(wù)中，我們遇到房屋所有權(quán)人在境外,，出租事宜全程通過境內(nèi)代理人完成的情況,；也遇到房屋所有權(quán)人擁有較多產(chǎn)業(yè)，其名下商業(yè)房屋統(tǒng)一交由代理人運作的情形,。有些代理人可以出具公證授權(quán)書,，有些則不能。但無論何種情況,，代理人都應(yīng)出具授權(quán)書原件,，且銀行應(yīng)保留原件。同時,，為確保授權(quán)書的真實性,，銀行方應(yīng)與房屋所有權(quán)人核實，對于所有權(quán)人在境外的,，可采取視頻通話方式核實其真實意愿,，并錄像留存,。

授權(quán)內(nèi)容應(yīng)明確，不應(yīng)籠統(tǒng)寫明“委托XX辦理房屋出租及簽署合同事宜”,。一份完整的授權(quán)書通常應(yīng)包括以下內(nèi)容：1,、代理人身份信息；2,、具體授權(quán)事項（辦理房屋出租,、簽署合同、配合銀行辦理網(wǎng)點營業(yè)手續(xù)）,；3,、授權(quán)有效期；4,、出租人同意銀行對出租房屋進行裝修的意思表示,；5、出租人承諾協(xié)助辦理營業(yè)手續(xù)的意思表示（包括配合出具房屋權(quán)屬證明,、申辦施工許可證所需材料等）,；6,、出租人認可租賃合同全部內(nèi)容的意思表示,。

（三）出租人為多人

實踐中，銀行經(jīng)常會遭遇到房屋所有權(quán)人為多人的情況,，具體分為兩種：一是多人共同所有同一房屋,；二是銀行擬承租的房屋分為多個單元，但每個單元分屬不同的房屋所有權(quán)人,。前一種情況共有人多為親屬,、朋友關(guān)系，在談判時出租方意見相對容易統(tǒng)一,。但后一種情況,，所有人之間往往無任何關(guān)系，意見分散,，談判難度較大,。無論何種情形，我們建議銀行需要取得全部所有人之同意才予承租,。

（四）出租人為轉(zhuǎn)租人

《民法典》第716條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意,，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的,，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效,；第三人造成租賃物損失的，承租人應(yīng)當賠償損失,。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,，出租人可以解除合同,。”

由上可知,，轉(zhuǎn)租存在較大法律風險,，一旦原租賃合同被解除，轉(zhuǎn)租合同也無以為繼,，房屋將被收回,，所以原則上應(yīng)盡量避免轉(zhuǎn)租。但現(xiàn)實情況是,，很多優(yōu)質(zhì)地段,、適宜商業(yè)使用的房屋早已被他人承租，現(xiàn)在的出租人都是轉(zhuǎn)租人,，且轉(zhuǎn)租人原承租期限都很長,，短期內(nèi)銀行根本無法跟“一房東”直租，只能跟“二房東”轉(zhuǎn)租,。對于轉(zhuǎn)租,，銀行需要從兩方面進行調(diào)查：

其一，對房屋所有權(quán)人進行求證,，意在取得所有權(quán)人同意轉(zhuǎn)租的證明,。實務(wù)中，房屋所有權(quán)人同意轉(zhuǎn)租的證明分為兩種,；一種是房屋所有權(quán)人與轉(zhuǎn)租人原始租賃合同中明確“同意承租人轉(zhuǎn)租”,，另一種是房屋所有權(quán)人單獨向銀行出具同意轉(zhuǎn)租函。為避免條款爭議,，假使能直接接觸到房屋所有權(quán)人,，我們建議還是由房屋所有權(quán)人單獨向銀行出具同意轉(zhuǎn)租函。同意轉(zhuǎn)租函應(yīng)當包含以下內(nèi)容：1,、房屋所有權(quán)人同意轉(zhuǎn)租人將房屋轉(zhuǎn)租銀行,；2、房屋所有權(quán)人同意銀行裝修,、安裝門招和燈箱,；3、房屋所有權(quán)人同意協(xié)助銀行辦理營業(yè)手續(xù),；4,、如房屋所有權(quán)人與轉(zhuǎn)租人終止或解除合同的，房屋所有權(quán)人同意與銀行按轉(zhuǎn)租合同的條件重新簽署租賃合同,。

其二,，對轉(zhuǎn)租人的調(diào)查，旨在了解轉(zhuǎn)租人信用狀況,。如轉(zhuǎn)租人信用情況較差,，存在拖欠房租等情形時,，房屋所有權(quán)人很可能與之解除租賃合同，進而影響銀行的承租,。故,，銀行方應(yīng)主動向房屋所有權(quán)人、物業(yè)公司等了解轉(zhuǎn)租人以往履約情況,，核查其是否存在欠繳房租,、物業(yè)費、水電費等情形,，以及是否因其他事件引發(fā)了房屋所有權(quán)人的不滿,。

二、對承租房屋的風險防范

承租房屋法律風險主要集中在房屋是否存在不得出租或不適宜出租的情形,。

（一）承租房屋的合法性審查

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋（2020修正）》（法釋[2020]17號）第2條規(guī)定：“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋,，與承租人訂立的租賃合同無效?！蓖瑫r,，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《商品房屋租賃管理辦法》第6條指出：“有下列情形之一的房屋不得出租：（一）屬于違法建筑的……”

對此，銀行應(yīng)避免承租違法建筑,，包括即將被拆遷,、權(quán)屬不清晰或被司法查封的房屋。如果承租違法建筑,，銀行有可能面臨更換網(wǎng)點,、營業(yè)中斷的風險。因銀行承租該類房屋亦屬有過錯方,，根據(jù)《民法典》第157條規(guī)定：“民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后,，……有過錯的一方應(yīng)當賠償對方由此所受到的損失,；各方都有過錯的，應(yīng)當各自承擔相應(yīng)的責任……”,。出租人明知是違法建筑而出租,，銀行明知是違法建筑或疏于審查而承租，雙方均有過錯,，都應(yīng)承擔責任,。

司法實務(wù)中也基本依據(jù)雙方過錯程度裁判責任承擔。如最高人民法院(2017)最高法民申1189號周治輝與張澤燕租賃合同糾紛申訴,、申請民事裁定書中指出：“案涉租賃房屋未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證……案涉《房屋租賃合同》無效,。張澤燕作為出租人，明知房屋未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證而出租,，應(yīng)當對合同無效承擔主要責任,；周治輝作為承租人簽訂合同時對租賃房屋的現(xiàn)狀沒有盡到謹慎審查義務(wù),，對合同無效應(yīng)當承擔次要責任。因此,，原審判決根據(jù)雙方的過錯程度認定張澤燕負主要責任即80%,，周治輝負次要責任即20%并無不當?！毙枰赋龅氖?，如違法建筑出租方賠償能力較差，即使法院判決其承擔部分責任,，在其無法賠償?shù)那樾蜗?，裝修等損失很有可能最終實際由銀行自擔。

（二）承租房屋為小產(chǎn)權(quán)房

對于該類房屋,，自法律而言,，本不應(yīng)承租。但實務(wù)中,，有不少此類房屋地段極佳,，周邊配套成熟，商業(yè)氣氛濃厚,，就有銀行看中此地,，非租不可。如經(jīng)權(quán)衡,，銀行仍決定承租,，我們建議采取以下風控措施：

1、對“小產(chǎn)權(quán)房”情況進行充分背景調(diào)查,，特別是向銀保監(jiān),、建委、市場監(jiān)管等部門咨詢是否會影響銀行辦理支行營業(yè)手續(xù),。

2,、對出租人進行調(diào)查，核實出租人信用情況,、履約能力,，特別是調(diào)查出租人是否具備支付違約金、賠償金的能力,；排摸相鄰“小產(chǎn)權(quán)房”的承租率是否較高,，其他租戶是否已在此連續(xù)經(jīng)營多年。

3,、在租賃合同中特別約定：如因房屋所有權(quán),、使用權(quán)等問題導致銀行不能登記注冊、不能通過監(jiān)管部門審批等，或因該房屋所有權(quán),、使用權(quán)等發(fā)生糾紛影響銀行正常經(jīng)營的,，出租人應(yīng)賠償銀行一定數(shù)額的違約金，且還應(yīng)賠償裝修損失,。

（三）承租房屋為抵押房產(chǎn)

結(jié)合早前《物權(quán)法》第190條之規(guī)定及《民法典》第405條的反對解釋,，如不動產(chǎn)抵押在先，租賃關(guān)系將無法對抗抵押權(quán),。抵押權(quán)人有權(quán)請求法院騰退租戶后拍賣,、變賣抵押物。據(jù)此,，在“先抵后租”的情形下,，銀行可能面臨兩個風險：一是租賃合同被提前終止，被迫中斷營業(yè),；二是如抵押人清償能力較弱,，則銀行的損失可能無法獲賠。所以,，銀行在承租房屋時有必要在不動產(chǎn)登記部門對抵押情況進行查詢,。

與承租“小產(chǎn)權(quán)房”情況類似，有的已抵押房屋地理位置優(yōu)越,，適宜作為銀行網(wǎng)點,。如執(zhí)意承租，我們建議銀行采取的風控措施有：

1,、摸清抵押債務(wù)情況,。銀行應(yīng)主動了解抵押物評估價值、抵押物擔保債務(wù)余額,、債務(wù)人的信用情況,、履約能力等。如抵押物估值較高,，剩余債務(wù)金額較少,，且債務(wù)人信用狀況較好的，則抵押物被處置的幾率就低,，銀行承租該抵押房屋的風險就較小。

2,、約定單獨違約責任,。由出租人承諾，如因抵押權(quán)人行使抵押權(quán)導致銀行無法承租的,，出租人除按合同約定承擔違約責任,，還要賠償銀行裝修等損失。

3,、適時運用代位清償制度,。《民法典》524條規(guī)定：“債務(wù)人不履行債務(wù),，第三人對履行該債務(wù)具有合法利益的，第三人有權(quán)向債權(quán)人代為履行,；但是,，根據(jù)債務(wù)性質(zhì)、按照當事人約定或者依照法律規(guī)定只能由債務(wù)人履行的除外,。債權(quán)人接受第三人履行后,，其對債務(wù)人的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人，但是債務(wù)人和第三人另有約定的除外,?！本痛硕裕敵鲎馊藷o法履行債務(wù)時,，作為對該抵押債務(wù)有合法利益的第三人,，承租銀行完全可以代替出租人履行債務(wù)，并通過法定的債權(quán)轉(zhuǎn)移取得抵押權(quán),。如此一來,，銀行方既維系了租賃關(guān)系，又取得了抵押債權(quán),，可謂一舉兩得,。

（四）承租房屋被買賣的分析

《民法典》第725條規(guī)定：“租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力,?！薄睹穹ǖ洹飞鲜鲆?guī)定對原《合同法》第229條作出了調(diào)整，強調(diào)必須“占有期限內(nèi)發(fā)生的所有權(quán)變動”才不會影響租賃合同效力,。如此,，如果銀行僅是簽署租賃合同，但是沒有及時接收,、占有房屋,，那么此時房屋所有權(quán)人出售房屋的，“買賣就會破租賃”,，銀行承租權(quán)利無法得到保障,。

問題的關(guān)鍵在于司法實務(wù)中哪些情形可視作房屋已被承租銀行所占有？對此,，作為比較規(guī)范的銀行網(wǎng)點承租業(yè)務(wù),，通常都會有“房屋交接記錄”與“鑰匙簽收記錄”，且該記錄會由出租人,、承租人簽章或相應(yīng)的授權(quán)代理人簽字確認,，同時明確交接時間。這樣的記錄即可作為占有房屋的直接證據(jù)。值得注意的是,，承租人如僅僅提交房鑰匙和房屋鎖的照片,，不會被法院認定已占有房屋。如最高人民法院（2018)最高法民申3628號謝從義,、吳冬至再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書指出：“謝從義提交的鑰匙照片顯示為一把金屬制鑰匙及U型鎖,，不能證實與涉案房屋之間的關(guān)系，也無法證明華騰置業(yè)公司向其交付房屋的事實”,。

三,、其他事項的風險防范

除對出租人、出租房屋進行審查外,，在租賃合同中還有租期,、用途、裝飾裝修,、標識懸掛等條款,，其審查重點在于應(yīng)符合法律法規(guī)，并與銀行的實際需求相匹配,。

（一）租賃期限

1,、免租期。營業(yè)網(wǎng)點承租一般都會約定裝修免租期,，免租期應(yīng)當非常明確,，避免“三個月”這種模糊說法，要有具體的開始和截止日期,。

2,、轉(zhuǎn)租期限。《民法典》第717條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人,，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的,，超過部分的約定對出租人不具有法律約束力，但是出租人與承租人另有約定的除外,?！?/p>

考慮到網(wǎng)點辦公的穩(wěn)定性、裝修投入等因素,，銀行承租期限不宜太短,。我們在實務(wù)中遇到轉(zhuǎn)租人與房屋所有權(quán)人租期僅剩3年的情況，并不符合銀行使用需求,。此時,，銀行應(yīng)要求轉(zhuǎn)租人必須和房屋所有權(quán)人達成延長租期的協(xié)議，或者要求所有權(quán)人與銀行就原租賃合同到期后的租賃事項簽署合同,。在上述業(yè)務(wù)中，我們即要求轉(zhuǎn)租人與房屋所有權(quán)人簽署了補充協(xié)議，又延長了5年租期,，且房屋所有權(quán)人明確同意轉(zhuǎn)租銀行,。

（二）房屋交付

1、明確約定交付時間,。同時,，為方便后續(xù)裝修施工，合同應(yīng)約定出租人交付銀行經(jīng)出租人簽章的房屋所有權(quán)證明,、房屋相關(guān)驗收合格證明,、竣工驗收圖紙（包括結(jié)構(gòu)、水,、電,、暖、消防等）,。

2,、約定應(yīng)達到的交付狀態(tài)。如出租人是否拆除相關(guān)設(shè)施,，還是現(xiàn)狀交付,；出租人應(yīng)提供安全的供電、照明,、通訊,、供水等系統(tǒng)或設(shè)施，預留上下水管道接口等,。具體移交時由出租人與銀行做好交接清單記錄,。

（三）租金條款

1、完整表述租金條款,。租金條款應(yīng)包括租金標準,、年度總金額、支付期限,、支付方式等,，必要時可以附加《租金支付明細表》，詳細列明每期租金支付的時間,、金額,。我們建議租金不可一次性預付太多，可考慮每季度,、每半年支付一次,。一方面，預付太多租金,，后續(xù)如與出租人發(fā)生糾紛,，而出租人又無法退還租金時,，可能造成銀行損失；另一面,，如出租人因自身債務(wù)問題導致房屋被司法處置,，潛在買家考慮到之后銀行每期租金的穩(wěn)定現(xiàn)金流，可能更愿意承買該被處置房屋,。故債權(quán)人不會輕易要求法院騰退租戶,，銀行網(wǎng)點營業(yè)也將更加穩(wěn)定。

2,、明確收款賬戶,。實務(wù)中遇到出租人為多人的情況，為便宜行事,，收款賬戶通常只約定其中一人賬戶,。此時需要在合同中特別約定“承租人向該賬戶支付租金即視為承租人履行了本合同項下付款義務(wù)。出租人不得以其之間的費用分配事項向承租人提出任何主張,，出租人之間的糾紛與承租人無關(guān),。”

3,、發(fā)票條款,。基于合規(guī)性及成本考量,，發(fā)票條款必不可少,。為防止出租人拖延開具發(fā)票，我們建議在合同中約定“如出租人未能按約定提供承租人增值稅專用發(fā)票的,，應(yīng)每遲延一日向承租人支付合同首年月租金 X％的違約金,。同時，承租人有權(quán)延遲支付下期房租,，并且承租人對因此產(chǎn)生的延遲支付不承擔任何責任,。”

不過,，有法院并不支持承租人以出租人未按時開票為理由而延付租金的做法,。如北京市第三中級人民法院在(2021)京03民終5387號華人巨擘公司與付金雷等合同糾紛二審民事判決書中就指出：“在租賃關(guān)系中，出租人最重要的義務(wù)是按照合同約定將租賃物交付承租人并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途,。承租人最重要的義務(wù)是按照約定交付租金并按照約定的方法或租賃物的性質(zhì)使用租賃物,。……合同義務(wù)分為主給付義務(wù),、從給付義務(wù),、附隨給付義務(wù)。華人巨擘公司關(guān)于未開具發(fā)票或未足額開具發(fā)票有權(quán)拒付到期款項的主張,，其實質(zhì)是在行使同時履行抗辯權(quán),，根據(jù)涉案當事人之間的約定,，由于主給付義務(wù)與從給付義務(wù)之間沒有對價和牽連關(guān)系，因此不適用同時履行抗辯制度,，現(xiàn)有證據(jù)表明,，華人巨擘公司無權(quán)以張繼利、賈好妮,、張同安、付金雷未開具發(fā)票或未足額開具發(fā)票為由有權(quán)拒絕支付相應(yīng)款項”,。但即便如此,，我們認為上述約定仍應(yīng)保留，一是對出租人起到提示和震懾的作用,，二是恐怕也會有法院持不同見解,，繼而支持承租人的抗辯。

（四）門招懸掛事宜

在特定情況下,，房屋的某種特性是銀行非?？粗氐模偈乖撎匦圆淮嬖?，銀行就有可能不予承租,，那么對于該特性的條款設(shè)計要格外注意。如銀行在承租過程中,，往往會特別注重房屋的標識懸掛事項,，那么有關(guān)標識懸掛的約定就是該租賃合同的關(guān)鍵條款之一。我們就需要額外增加標識無法設(shè)立時銀行的解除權(quán)及對相應(yīng)損失的分擔等條款,。

銀行網(wǎng)點必須配備門招,，合同中應(yīng)明確約定門招懸掛位置，如無約定則出租人并無義務(wù)提供門招位置,，而這是不符合銀行實際需求的,。為避免出租人懸掛其他門招、廣告,，我們建議約定“出租人承諾在承租人租賃房屋對應(yīng)門楣處不得懸掛,、粘貼其它非承租人的廣告、招牌,、展示屏等宣傳展示物,。”

因門招同時具有廣告宣傳效應(yīng),，出租人極有可能要求額外收費,。例如在北京黃金地區(qū)的寫字樓，在其頂部懸掛標識,，每年可能需要千萬以上費用,。鑒于門招具有較高經(jīng)濟價值,，租賃合同中應(yīng)對門招費用有明確約定，建議將門招懸掛與租金價格進行整體談判,，盡量爭取銀行有權(quán)以較優(yōu)惠的價格甚至免費懸掛門招,。

（五）違約責任條款

1、違約金的約定,。違約金的金額或計算方式應(yīng)該非常明確,，實務(wù)中一般雙方要求金額對等。銀行作為承租人,，首要保證網(wǎng)點不因租賃問題影響營業(yè),。如果違約金較低，那么出租人毀約的風險增加,，例如有第三人以更高的價格承租,，出租人可能就會違約，給銀行造成不良影響,。所以,，違約金金額可以適當加大。而且,，因為銀行在前期已投入裝修費用,，如果出租人違約，應(yīng)約定出租人除支付違約金外,，還應(yīng)賠償銀行裝修損失,，并退還銀行已支付但未使用的租金。

如銀行方違約的,，出租人通常會主張6個月的租金作為違約金,。租賃之初，出租人一般要求承租人繳納3個月租金作為租賃保證金,，在約定違約金時,，如果約定出租人有權(quán)扣除租賃保證金且再支付6個月違約金的，對銀行顯然不公,。此外,，實務(wù)中房租一般每三年有一定漲幅，該漲幅在合同中是明確約定的,。所以,，如果違約金的約定不是具體金額，而是以“6個月租金”表述的,，那么應(yīng)明確約定“系按照合同終止或者解除時的月租金標準計算”,。

2、提前退租條款,。銀行在租賃房屋時,，可能認為將來不會退租,，又擔心出租人提前收回房屋，所以有時不會約定提前終止合同條款,。但銀行確實會遇到因更換辦公地點導致提前退租的情形,。由于合同中沒有相關(guān)約定，銀行只能與出租人另行協(xié)商,，簽署補充協(xié)議,。如出租人不同意提前退租，則銀行無法單方終止或者解除合同,。故,，在簽署租賃合同時就約定提前終止合同條款是有必要的。

實踐中,，如銀行有權(quán)提前退租，出租方肯定也要求有權(quán)提前收回房屋,，雙方需要在對等中找到平衡,，既不能讓一方隨便提前解除合同，也不能讓銀行“無退出機制”,。鑒于上述情況,，我們建議做如下約定：（1）出租人有權(quán)提前收回房屋，承租人有權(quán)提前退租,，但要提前6個月書面通知對方,；（2）提前解除合同的一方需要向?qū)Ψ街Ц?個月租金作為違約金，銀行租賃保證金可以抵扣違約金,；（3）如果出租人提前收回房屋的,，除支付違約金、退回租賃保證金,、退還已支付但未使用的租金外,，還應(yīng)賠償銀行裝修損失；（4）如果是銀行提前退租的,，銀行無權(quán)要求對方賠償裝修損失,。

（六）租賃期滿且不再續(xù)簽的處理

1、房屋返還,。房屋返還按是否需要恢復原狀分為“原狀返還”和“現(xiàn)狀返還”,。

原狀返還對銀行的要求較高，要求將房屋恢復成承租時的原始狀態(tài),。如銀行承租房屋時,，房屋已自帶裝修，那么合同中應(yīng)禁止約定“原狀返還”,，因為銀行不可能在退租時恢復原始裝修,。但對于部分高端寫字樓,，銀行承租時寫字樓單元即為“毛坯”，出租方要求所有租戶在退租時,，必須將房屋恢復原始狀態(tài),，不能殘留裝修。對于該類情況,，銀行在綜合考慮成本,、可操作性的前提下，可以接受“原狀返還”,。

現(xiàn)狀返還則較為簡單經(jīng)濟,，也是目前實務(wù)中較多銀行偏愛的方式。對于“現(xiàn)狀返還”,，銀行不用考慮拆除裝修的成本,，直接將到期房屋返還出租方即可。合同中往往約定“承租人可將屬承租人購置的,，可搬離且搬離不影響租賃房屋繼續(xù)使用的物品,，如空調(diào)室外機、電話,、報警器,、地毯、辦公家具等物品搬離,。室內(nèi)外裝修承租人一律不得拆,、毀，由出租人無償獲得,?！?/p>

2、營業(yè)執(zhí)照變更,。銀行承租營業(yè)用房,，會將營業(yè)用房作為某支行注冊登記住址。退租時,，出租人要求承租人退租后立即變更注冊地址,。雙方會就變更注冊地址的期限進行約定。我們建議要結(jié)合工商變更具體情況約定,，給自身留足充分操作時間,。例如“承租人在返還承租單元的同時，有將承租人或其相關(guān)單位之工商注冊地址從該單元遷出的義務(wù),，承租人應(yīng)在返還承租單元后30個工作日內(nèi)盡快遷出,。”

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