一,、買賣雙方按照交易程序過戶

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押,、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第25條第一款規(guī)定,，查封、扣押,、凍結(jié)協(xié)助執(zhí)行通知書在送達(dá)登記機(jī)關(guān)時(shí),，登記機(jī)關(guān)已經(jīng)受理被執(zhí)行人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)、特定動(dòng)產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)的過戶登記申請,，尚未核準(zhǔn)登記的,，應(yīng)當(dāng)協(xié)助人民法院執(zhí)行。人民法院不得對登記機(jī)關(guān)已經(jīng)核準(zhǔn)登記的被執(zhí)行人已轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)實(shí)施查封,、扣押,、凍結(jié)措施。

據(jù)此可以看出：

1,、未完成過戶可以查封

依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封,、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第25條第一款的規(guī)定,，在房屋買賣雙方交易過戶過程中,，房屋過戶到買受人名下之前，查封,、扣押,、凍結(jié)協(xié)助執(zhí)行通知書在送達(dá)登記機(jī)關(guān)時(shí)，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)協(xié)助人民法院執(zhí)行,。但是這并不意味著買受人就不能通過執(zhí)行標(biāo)的異議排除執(zhí)行,，比如買受人如果符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第28條的規(guī)定，可以據(jù)此排除執(zhí)行,。

2,、已完成過戶不可以查封

依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押,、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第25條第一款的規(guī)定,，人民法院不得對登記機(jī)關(guān)已經(jīng)核準(zhǔn)登記的被執(zhí)行人已轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)實(shí)施查封、扣押,、凍結(jié)措施,。原因很簡單，即已完成過戶的，房屋所有權(quán)已不屬于被執(zhí)行人,，法院不得查封他人的財(cái)產(chǎn)（且這不屬于可以查封案外人財(cái)產(chǎn)的情形）,。

二、法院強(qiáng)制過戶

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封,、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第25條第二款規(guī)定,，查封,、扣押、凍結(jié)協(xié)助執(zhí)行通知書在送達(dá)登記機(jī)關(guān)時(shí),，其他人民法院已向該登記機(jī)關(guān)送達(dá)了過戶登記協(xié)助執(zhí)行通知書的,，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先辦理過戶登記。

根據(jù)此規(guī)定,，如果其他人民法院已向該登記機(jī)關(guān)送達(dá)了過戶登記協(xié)助執(zhí)行通知書的,，則不得再查封正在過戶中的不動(dòng)產(chǎn)。

附楊某某與宏達(dá)公司,、鄒某某申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴案

案情簡介：2012年7月2日,，廣發(fā)銀行股份有限公司杭州新城支行（以下簡稱廣發(fā)新城支行）、杭州國源偉業(yè)貿(mào)易有限公司（以下簡稱國源公司）,、宏達(dá)公司,、鄒某某因金融借款合同糾紛訴至法院，浙江省杭州市中級人民法院于2012年9月27日作出（2012）浙杭商初字第63號民事調(diào)解書（以下簡稱63號民事調(diào)解書）,，內(nèi)容為：宏達(dá)公司同意于2012年7月13日被廣發(fā)新城支行扣劃的4000萬元,，作為代國源公司歸還的部分借款。國源公司于調(diào)解書生效之日起三十日內(nèi)歸還廣發(fā)新城支行借款本金7801460.41元,，支付利息1094917.76元,，若國源公司未按規(guī)定履行付款義務(wù)，則由宏達(dá)公司承擔(dān)還款責(zé)任,。鄒某某同意將案涉房屋轉(zhuǎn)讓給宏達(dá)公司作為補(bǔ)償,。房屋折抵價(jià)格另行商定。同年10月18日,，宏達(dá)公司,、國源公司、鄒某某達(dá)成協(xié)議：鄒某某補(bǔ)償給宏達(dá)公司的案涉房屋同意作價(jià)2300萬元,。后三方因不動(dòng)產(chǎn)登記糾紛訴至山西省五寨縣人民法院,，山西省五寨縣人民法院于2012年12月18日作出（2012）五民初字第329-2號民事判決書（以下簡稱329號民事判決書），判決國源公司,、鄒某某在判決生效后七日內(nèi)協(xié)助宏達(dá)公司辦理案涉房屋的產(chǎn)權(quán)變更手續(xù),，將房屋所有權(quán)人及土地使用權(quán)人登記為宏達(dá)公司。判決生效后，宏達(dá)公司申請強(qiáng)制執(zhí)行,。山西省五寨縣人民法院于2013年4月1日向杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局送達(dá)民事裁定書,、協(xié)助執(zhí)行通知書，要求該局協(xié)助將案涉房屋解除查封并過戶至宏達(dá)公司名下,。但因當(dāng)時(shí)房屋系預(yù)售房屋,，未實(shí)際交付，預(yù)售合同備案購房人為鄒某某,，不具備變更登記條件,，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局僅將相關(guān)法律文書留存?zhèn)浒付茨苻k理變更登記手續(xù)。具備登記條件后,，上述房屋登記在房產(chǎn)開發(fā)商杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司（以下簡稱濱江公司）名下,，未能及時(shí)變更登記到宏達(dá)公司名下，但宏達(dá)公司一直實(shí)際占有使用該房屋,，并支付物業(yè)管理費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用,，一審法院在執(zhí)行（2016）浙0109執(zhí)8127號申請執(zhí)行人錢某某與被執(zhí)行人鄒某某民間借貸糾紛一案中，于2016年9月29日作出執(zhí)行裁定書,，查封案涉房屋,。宏達(dá)公司因此提出異議，要求撤銷（2016）浙0109執(zhí)8127號執(zhí)行裁定書,，一審法院審查后,，認(rèn)為宏達(dá)公司的異議理由成立，作出（2016）浙0109執(zhí)異29號執(zhí)行裁定書,，中止對案涉房屋的執(zhí)行,。

另查明，一審法院通過郵政快遞向錢某某送達(dá)了（2016）浙0109執(zhí)異29號執(zhí)行裁定書,，經(jīng)網(wǎng)絡(luò)查詢,，簽收時(shí)間為2016年11月19日。同月28日,，錢某某與楊某某簽訂債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議,，錢某某確認(rèn)楊某某取得（2016）浙0109民初10525號民事調(diào)解書確定的債權(quán)；同年12月1日,，錢某某以書面形式通知鄒某某債權(quán)轉(zhuǎn)讓,，12月2日，楊某某向一審法院提起執(zhí)行異議之訴,。2016年12月5日,，楊某某向一審法院申請變更其為申請執(zhí)行人，一審法院于同月14日裁定變更其為（2016）浙0109執(zhí)8127號案件申請執(zhí)行人,。

裁判原文節(jié)選

一審【案號：杭州市蕭山區(qū)人民法院（2016）浙0109民初18716號】法院在執(zhí)行過程中,，案外人對執(zhí)行標(biāo)的主張享有實(shí)體權(quán)利提出異議,，法院經(jīng)審查認(rèn)為理由成立，應(yīng)裁定中止執(zhí)行,，申請執(zhí)行人對此不服,，可以提起異議之訴，請求對執(zhí)行標(biāo)的許可執(zhí)行,。本案中,，錢某某將（2016）浙0109民初10525號民事調(diào)解書確定的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給楊某某并予以書面確認(rèn)，楊某某成為該債權(quán)的實(shí)際權(quán)利人,，且楊某某在本案庭審前已經(jīng)一審法院裁定為申請執(zhí)行人,，故楊某某作為原告主體適格。宏達(dá)公司認(rèn)為楊某某起訴已經(jīng)超過法律規(guī)定的除斥期間,，與事實(shí)不符，不予采信,。

本案的爭議焦點(diǎn)是宏達(dá)公司就案涉房屋是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益,。（1）63號民事調(diào)解書中已確定鄒某某將案涉房屋轉(zhuǎn)讓給宏達(dá)公司，作為宏達(dá)公司為國源公司承擔(dān)債務(wù)的補(bǔ)償,；329號民事判決書判決鄒某某和國源公司協(xié)助過戶,，故案涉房屋已經(jīng)通過法院生效的調(diào)解書及判決書，確認(rèn)了以房抵債的真實(shí)性,；（2）63號民事調(diào)解書確定宏達(dá)公司同意被廣發(fā)新城支行扣劃的4000萬元,，作為代國源公司歸還的部分借款，鄒某某將案涉房屋轉(zhuǎn)讓給宏達(dá)公司作為宏達(dá)公司償還前述債務(wù)的補(bǔ)償,；另在之后的協(xié)議書中約定,，案涉的房屋補(bǔ)償給宏達(dá)公司2300萬元（另國源公司的汽車作價(jià)700萬元），故雙方債務(wù)真實(shí)的情況下,，該以房抵債協(xié)議可視為買賣合同的一種變通形式,，房款與債務(wù)抵銷，可視為宏達(dá)公司已支付案涉房屋全部價(jià)款,；（3）雙方當(dāng)事人對宏達(dá)公司實(shí)際占有,、使用該房屋，并支付物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用這一事實(shí)并無異議,；（4）宏達(dá)公司在329號民事判決書生效后,，亦向法院申請了強(qiáng)制執(zhí)行，因當(dāng)時(shí)房屋未實(shí)際交付,，而未能變更,，故非宏達(dá)公司原因未辦理過戶登記；且房管部門已根據(jù)法院協(xié)助執(zhí)行通知書作了備案登記,。綜上,，宏達(dá)公司提出的異議符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定,，其異議成立。一審法院對執(zhí)行標(biāo)的作出中止執(zhí)行裁定,，符合法律規(guī)定,。楊某某請求對案涉房產(chǎn)許可執(zhí)行的理由不成立，不予采納,。據(jù)此,，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十三條第一款第（二）項(xiàng),、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條之規(guī)定,，浙江省杭州市蕭山區(qū)人民法院作出（2016）浙0109民初18716號民事判決：駁回楊某某的訴訟請求。案件受理費(fèi)156800元,，由楊某某負(fù)擔(dān),。

二審【案號：浙江省杭州市中級人民法院（2017）浙01民終6610號】《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，“金錢債權(quán)執(zhí)行中,，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議,，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同,；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn),；（三）已支付全部價(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行,；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記,。”本案中,，宏達(dá)公司提出的異議符合上述司法解釋第二十八條的規(guī)定,，具體理由如下：1、雖然案涉房屋現(xiàn)仍登記在房產(chǎn)開發(fā)商濱江公司名下,，但被執(zhí)行人鄒某某系該房預(yù)售合同備案購房人,，且在329號民事判決生效后，山西省五寨縣人民法院根據(jù)宏達(dá)公司的申請于2013年4月1日向杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局送達(dá)了協(xié)助執(zhí)行通知書,，要求協(xié)助辦理過戶手續(xù),，因當(dāng)時(shí)房屋未實(shí)際交付，不具備變更登記條件而未果,，但該協(xié)助執(zhí)行通知書的效力仍存在,，本案應(yīng)能將案涉房屋變更登記至鄒某某名下后繼續(xù)執(zhí)行。2,、鄒某某將案涉房屋轉(zhuǎn)讓給宏達(dá)公司作為宏達(dá)公司代償債務(wù)的補(bǔ)償,，該以房抵債的真實(shí)性已經(jīng)由63號民事調(diào)解書和329號民事判決書所確認(rèn)，房款與債務(wù)抵銷,，可視為宏達(dá)公司已支付案涉房屋全部價(jià)款,。3,、現(xiàn)有證據(jù)能夠證明宏達(dá)公司在人民法院查封之前已合法占有使用了案涉房產(chǎn)。4,、宏達(dá)公司在329號民事判決書生效后,，亦向法院申請了強(qiáng)制執(zhí)行，因當(dāng)時(shí)房屋未實(shí)際交付,，而未能變更,，故非宏達(dá)公司原因未辦理過戶登記；且房管部門已根據(jù)法院協(xié)助執(zhí)行通知書作了備案登記,。綜上,，楊某某的上訴理由不能成立，不予支持,。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚,，適用法律準(zhǔn)確，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定,，判決如下：駁回上訴,，維持原判。二審案件受理費(fèi)人民幣156800元,，由上訴人楊某某負(fù)擔(dān)。

再審【案號：浙江省高級人民法院（2018）浙民再325號】本案的爭議焦點(diǎn)是：宏達(dá)公司對案涉房屋是否享有足以排除的民事權(quán)益,。

一,、宏達(dá)公司主張查封時(shí)已取得案涉房屋的所有權(quán)進(jìn)而得以排除執(zhí)行是否成立。

（一）宏達(dá)公司在本案二審判決生效后取得案涉房屋所有權(quán)的事實(shí)能否作為其再審主張排除執(zhí)行的依據(jù)

本案二審判決生效后,，宏達(dá)公司已經(jīng)取得案涉房產(chǎn)的所有權(quán),，宏達(dá)公司據(jù)此主張排除執(zhí)行，楊某某應(yīng)另案主張權(quán)利,。但宏達(dá)公司現(xiàn)取得案涉房屋的所有權(quán)是因本案原生效判決認(rèn)定其享有排除執(zhí)行的民事權(quán)益,，并駁回申請執(zhí)行人楊某某的訴訟請求，一審法院據(jù)此撤銷了相關(guān)查封措施,，山西省五寨縣人民法院發(fā)出的協(xié)助過戶通知書得以執(zhí)行,。而再審作為生效裁判的救濟(jì)程序，本身就要對原審認(rèn)定宏達(dá)公司享有排除執(zhí)行的民事權(quán)益這一結(jié)論作出判斷,，楊某某作為原審當(dāng)事人也無法另案主張權(quán)利,，宏達(dá)公司在原審判決生效后取得所有權(quán)的事實(shí)不能作為其再審主張排除執(zhí)行（查封）的依據(jù)。

（二）宏達(dá)公司主張依據(jù)相關(guān)法律文書已取得案涉房屋的所有權(quán)是否成立

63號民事調(diào)解書是宏達(dá)公司與鄒某某在借款合同糾紛中達(dá)成的,，在宏達(dá)公司同意代償國源公司借款后,，鄒某某同意以其名下房屋作為對宏達(dá)公司的補(bǔ)償，329號民事判決書是基于宏達(dá)公司與鄒某某的抵債協(xié)議作出的,，內(nèi)容是由鄒某某等協(xié)助宏達(dá)公司辦理案涉房屋的過戶手續(xù),，兩者均屬于給付性質(zhì)的法律文書,。山西省五寨縣人民法院民事裁定書內(nèi)容為解除查封，協(xié)助執(zhí)行通知書是基于329號民事判決書的給付內(nèi)容所作,。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋（一）》第七條“人民法院,、仲裁委員會在分割共有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)等案件中作出并依法生效的改變原有物權(quán)關(guān)系的判決書、裁決書,、調(diào)解書,，以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第二十八條所稱導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立,、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的人民法院,、仲裁委員會的法律文書”之規(guī)定,，前述63號民事調(diào)解書、329號民事判決書以及山西省五寨縣人民法院的民事裁定書,、協(xié)助執(zhí)行通知書均不屬該司法解釋規(guī)定的改變原有物權(quán)關(guān)系的生效法律文書以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交裁定書,、以物抵債裁定書。宏達(dá)公司在查封時(shí)尚未取得案涉房屋的所有權(quán),。

二,、宏達(dá)公司主張享有排除執(zhí)行的物權(quán)期待權(quán)是否成立。

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定“金錢債權(quán)執(zhí)行中,，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議,，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同,；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn),；（三）已支付全部價(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行,；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記”,。根據(jù)該司法解釋規(guī)定，主張適用本條規(guī)定的案外人必須具備買受人身份,，而且,，該買受人與被執(zhí)行人就被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)在查封前已經(jīng)簽訂合法有效的書面買賣合同并合法占有該不動(dòng)產(chǎn)。本案中,，查封行為發(fā)生時(shí),，案涉房產(chǎn)并未登記在被執(zhí)行人鄒某某名下，宏達(dá)公司也沒有與被執(zhí)行人鄒某某簽訂正式的書面買賣合同,，不符合適用該條規(guī)定的主體條件和形式條件,；即使預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓情形可以參照適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條之規(guī)定，宏達(dá)公司據(jù)以主張民事權(quán)益的基礎(chǔ)是63號民事調(diào)解書確認(rèn)的宏達(dá)公司與鄒某某以房抵債合意以及事后宏達(dá)公司與被執(zhí)行人鄒某某達(dá)成的具體以房抵債數(shù)額確認(rèn)協(xié)議,，雙方之間是債務(wù)清償關(guān)系,，而非一般的房產(chǎn)買賣合同關(guān)系,，宏達(dá)公司依據(jù)以物抵債協(xié)議并不足以形成優(yōu)先于一般金錢債權(quán)、針對案涉房屋的物權(quán)期待權(quán),。

本案的特殊性在于,，案涉房屋被查封前，山西省五寨縣人民法院已經(jīng)先期查封了案涉房屋,，并依據(jù)329號民事判決書已經(jīng)向當(dāng)?shù)胤抗懿块T送達(dá)了過戶登記協(xié)助執(zhí)行通知書,，山西省五寨縣人民法院解除查封的目的是為辦理過戶登記，只是因案涉房屋系預(yù)售房屋,，未實(shí)際交付給預(yù)售合同備案購房人鄒某某,，不具備變更登記條件而未能辦理變更登記手續(xù)；同時(shí),，一審法院根據(jù)錢某某的執(zhí)行申請查封案涉房屋時(shí),，案涉房屋尚未登記在鄒某某名下，其所作的查封為預(yù)查封,，需等待案涉房屋過戶登記在鄒某某名下時(shí),，該預(yù)查封方能轉(zhuǎn)為正式查封，錢某某（后變更為楊某某）申請執(zhí)行的執(zhí)行依據(jù)為普通金錢債權(quán),。因此,，本案還涉及針對同一執(zhí)行標(biāo)的物的非金錢債權(quán)執(zhí)行（交付特定物）與金錢債權(quán)執(zhí)行的終局執(zhí)行程序競合問題，宏達(dá)公司在原審,、再審中亦對后一金錢債權(quán)執(zhí)行提出異議,。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第八條第一款“案外人既基于實(shí)體權(quán)利對執(zhí)行標(biāo)的提出排除執(zhí)行異議又作為利害關(guān)系人提出執(zhí)行行為異議的，人民法院應(yīng)當(dāng)依照民事訴訟法第二百二十七條規(guī)定進(jìn)行審查”之規(guī)定,，并為減少當(dāng)事人訟累，本案再審應(yīng)一并對宏達(dá)公司的異議進(jìn)行審理,。山西省五寨縣人民法院已在一審法院查封案涉房屋前送達(dá)了過戶登記協(xié)助執(zhí)行通知書,，結(jié)合山西省五寨縣人民法院在一審法院查封前已經(jīng)先期查封案涉房屋，其解除查封是為辦理過戶登記的需要,，宏達(dá)公司在一審法院查封前已經(jīng)占有,、使用案涉房屋等事實(shí)，并根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封,、扣押,、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十五條第二款“查封、扣押,、凍結(jié)協(xié)助執(zhí)行通知書在送達(dá)登記機(jī)關(guān)時(shí),，其他人民法院已向該登記機(jī)關(guān)送達(dá)了過戶登記協(xié)助執(zhí)行通知書的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先辦理過戶登記”之規(guī)定,，原審對楊某某的準(zhǔn)許執(zhí)行案涉房屋的訴訟請求不予支持,，符合本案實(shí)際,。

綜上所述，原審法院認(rèn)定事實(shí)清楚,，法律適用存在瑕疵,，但實(shí)體處理并無明顯不當(dāng)。楊某某的再審請求不能成立,，本院不予支持,。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第一項(xiàng),，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百三十四條的規(guī)定,，判決如下：

維持浙江省杭州市中級人民法院（2017）浙01民終6610號民事判決。

本判決為終審判決,。