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近日，在網(wǎng)上瘋傳的《房東跟租客說,，你要是申報租房抵扣個稅,，房子就不租給你了》文章 將房租抵扣個稅送上了熱搜榜。文中赤裸裸地揭示了租客和房東目前尷尬無措的局面：
沒錯,，這是當(dāng)下我們對“房租抵扣個稅”感到不安最明顯的表現(xiàn),。那么,，這個引發(fā)社會熱議的房租抵扣個稅究竟是什么來頭。 2019年1月1日,，新的個人所得稅專項扣除辦法開始實施,。個人所得稅專項附加扣除，是指個人所得稅法規(guī)定的子女教育,、繼續(xù)教育,、大病醫(yī)療、住房貸款利息,、住房租金和贍養(yǎng)老人等六項專項附加扣除,，只要符合上述六個條件中的一個或者多個條件，就可以進(jìn)行抵扣個稅的申報,。 于是,，對于身處在一線的城市的打工者來說，尤其是未婚未育的打工者來講,，大部分人就符合住房租金抵扣個稅,，憑借租房合同填報信息，根據(jù)租金來抵扣自己工資所上交的個稅,。這樣一來,，打工者在租房的過程中能省下一筆錢。 原本政策看似是好的,，但沒想到現(xiàn)實卻是殘酷的,。因為在這其中，牽扯到另一方的利益——一旦填報租房信息,，房東要繳稅了,。要知道，在此之前房東租房都不會繳稅,，我們國家稅務(wù)系統(tǒng)從來沒有嚴(yán)格檢查執(zhí)行過,。 由此誰能料到,這件“好事’卻引發(fā)了房東、租客和中介的博弈,，也引發(fā)了推漲房租的擔(dān)憂,。 一 因何何起？ 過去一年,，住房租賃市場諸多亂象屢見報端,。 2018年8月，北京市住建委集中約談自如,、相寓,、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人。明確要求住房租賃企業(yè)：不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源,；不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源,；不得通過提高租金誘導(dǎo)房東提前解除租賃合同等方式搶占房源,。 2018年末，多家住房租賃企業(yè)傳出爆雷跑路,，住房租賃資產(chǎn)證券化和過度金融化受質(zhì)疑,。與此同時，各地也加強(qiáng)打擊黑中介,、二房東,、一房多租等不法行為,。 2018年12月25日結(jié)束的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議中也指出,，要以解決新市民住房問題為主要出發(fā)點，補(bǔ)齊租賃住房短板,。 以上種種,，不難看出當(dāng)下的租賃市場問題重重。但與之矛盾的是,，我國的住房租賃市場卻有巨大的發(fā)展?jié)摿Α?/p> 據(jù)貝殼租房統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示,，2018年，全國的租房人群近2億人,，無論是政策走向,、行業(yè)發(fā)展、企業(yè)動作,，還是消費(fèi)者訴求,，都有了更為清晰的需求和信號，住房租賃市場呈現(xiàn)出前所未有的成長勢能,。 華泰證券研報稱,，我國租賃人口和租金水平將有較大提升空間，住宅租賃市場規(guī)模有望由2017年約1.2萬億元提升至2025年約2.33萬億元,，由此產(chǎn)生的個稅抵扣規(guī)模也十分龐大,。 于是，在這個亂象頻生但又蘊(yùn)育著巨大成長勢能的租賃市場中,，房租抵扣個人稅應(yīng)運(yùn)而生,。 對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,，從租賃市場發(fā)展的角度看,，租金抵扣個稅本身是為了大力發(fā)展租賃市場，所以從穩(wěn)定租賃市場的角度看,，也需要穩(wěn)定此類租金的概念,，這才是一個積極健康的租賃市場發(fā)展?fàn)顟B(tài)。 照此看來,，房租抵扣稅的試行看起來也就順理成章了,，那為何又演變成稅改之窘了,？ 二 一筆“難算”的賬 首先，我們來算一筆帳,。 先從房客的角度來分析,。新個稅法實施后，個人在主要工作城市租房的,，住房租金可以抵扣個稅,，抵扣的額度根據(jù)城市的體量不同分為1500、1100和800元三檔,。 那么,，這個抵扣能為租房者省多少個稅呢？
上述收入?yún)^(qū)間至少涵蓋了全國98%以上的工作人群,，也就是說,，絕大部分的人，房租抵扣個稅實際上能產(chǎn)生的最大效果就是每月少交1500*10%=150元的個稅,。極個別年收入40萬以上的小伙伴,，每月少交300塊。如果是年收入超過100萬的小伙伴,，每月可少交675元,。 接下來說說新個稅給房東帶來的變化。 假設(shè)年收入20萬的小李在上海工作,，租借了老王位于靜安區(qū)的一室戶老破小,，月租金為5000元。那么小李每月因為房租抵個稅可以省下150元的個稅,，而老李因為“財產(chǎn)租賃所得”,，每月要繳納的個稅為5000*（1-0.2）*20%=800元。 對比這筆賬單之后，老王同志肯定急得跳起來了：
由此，老王同志不得不趕緊跳出來想對策來應(yīng)對那“平白無故丟失的800元”,。 看到了這里,，恍惚間你應(yīng)該明白，房租抵扣個稅看起來是一筆“租客笑了,，房東慌了”的簡單賬,，但事實上這很可能是一個“大魚吃小魚，弱勢群體要遭殃”的故事,。 三 羊毛出在羊身上 果不其然,，新規(guī)實施以來，筆者在網(wǎng)上頻頻看到關(guān)于房東“威脅漲價”和退租的新聞,。 在北京租房的小張可以稅前扣除1500元,，但房東知道這個消息后,，卻給小張潑了一盆冷水,，“如果你申報租金扣除，稅務(wù)局找我收稅的話,，我會把錢加到房租上,，目前房租是不含稅的價格?！?/p> 小張的遭遇并非個例,，就連筆者這兩天交租都遇到同樣的問題，筆者的室友跟房東溝通后是這樣回復(fù)的：
此外,，還有很多網(wǎng)友也都在在社交媒體上反映,，自己向房東索要其身份信息，但遭到拒絕,，房東以提交信息后可能被征稅為由,，規(guī)勸租客不要申報個稅租金扣除，甚至有房東還表示如果進(jìn)行扣除就要租客退房,。 由此,，一邊是個稅可能抵扣幾十塊，另一邊是房租可能上漲幾百塊,，權(quán)衡之下,，很多租客為了避免與房東鬧僵而被掃地出門，被迫選擇不再申報租金支出扣除，無法享受到國家發(fā)放的個稅減稅紅包,。 事實上,，自如客們在申報扣除個稅抵扣的“紅包”時也遭遇了一番波折。 1月4日,，媒體報道自如讓租客申報個稅房租抵扣時不填“組織”而填“房東個人”,，自如管家的理由是：自如只是受業(yè)主委托代為管理，屬于第三方,，不是出租方,。 分析稱，這可以起到避稅的作用,?！斑@對于已經(jīng)擁有200萬租客，年租金收入超過10億的自如而言,，能省下一筆不菲的稅費(fèi)支出,。” 不過,，1月4日晚,，自如表示，填報個稅住房租金專項扣除可選擇“組織”,，填寫相應(yīng)公司信息,。自如客服表示，為了更加順利地完成住房租金抵扣個稅申報,，租客可根據(jù)與自如簽訂的租賃合同,，選擇相應(yīng)公司進(jìn)行申報。 有自如客抱怨：“本來我填了出租人是合同甲方自如,，結(jié)果管家說應(yīng)該填房主,，費(fèi)了半天勁改成房主，結(jié)果就在剛剛又告訴讓改成自如,。都啥時候了,，還能改嗎？你們是耍租客呢,？” 于是,，在這樣的背景下，個人房東或可能變相漲租,。如果你申請了住房租金專項扣除個稅,，房東就要面臨"開發(fā)票"等稅務(wù)的金額的增加，損失利益,。為了確保自己的"私利",，房東自然會要求漲租,。此外，也不能排除在一些“黑心房東”推波助瀾下,，會引發(fā)一波“漲價潮”,。 由此一看，羊毛還是出在羊身上,，受傷害的仍是租客本身,。 四 問題的根源在哪？ 房租抵扣個稅僵局顯現(xiàn),，問題的根源在哪了,？ 有些人說，稅務(wù)部門應(yīng)該出面做出一個解釋,，這次個稅抵扣申報不會掛鉤出租房屋征稅,，這樣房主和租客都安心了，大家也就敢申報了,。 其實沒有想的那么簡單,。 因為出租房屋納稅是稅法規(guī)定的，稅務(wù)部門只是執(zhí)行機(jī)關(guān),，如果稅務(wù)部門表態(tài)說租房不用交稅,，那么就是違法了稅法，稅務(wù)部門就違法了,，所以稅務(wù)部門不可能去“背這個鍋”,，稅務(wù)部門很難出面進(jìn)行這樣的表態(tài)或解釋。 細(xì)究之下,，不難發(fā)現(xiàn)問題的根源出自稅法，即“該修法減免出租稅了”,。 從去年開始,，國家把大力發(fā)展住房租賃這一塊兒提到了很高的位置，并納入了房地產(chǎn)市場的長效機(jī)制中,，提出了“租購并舉”的方針,，需要注意的，“租”可是放在前面,，位置可不是隨便放的,。 那么既然要大力發(fā)展住房租賃市場，鼓勵大家把房子拿出來提供出租,，那么就應(yīng)該要有鼓勵的政策,，比如出租房屋稅收的減免等。 優(yōu)惠政策其實有很多種方式,，除了直截了當(dāng)?shù)販p免房屋出租稅外,，還可以采取在交易稅中抵扣的方式。比如房主出租房屋如果這些年一共納了3萬元的稅，那么在房主把這套房屋出售時,，就可以抵扣3萬元的交易稅費(fèi),。 當(dāng)然，稅法的修改也不是一朝一夕的事,，而且不僅涉及稅務(wù)部門,，還包括人大,、財政等多個部門的協(xié)同。不過，既然大力發(fā)展住房租賃市場是國家已定的重要方針,，那么就應(yīng)該拿出一些實實在在的優(yōu)惠政策，鼓勵老百姓拿出房子去出租,。 這樣看來,，僵局似乎也沒那么難解開了。 但自古以來,，魚和熊掌不可兼得,，滿足一方利益的同時必定要損害另一方的利益。由此,，不能同時兼顧租客和房東的利益的“房租抵扣個稅”實行起來注定沒那么容易,。 |
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