回憶起兩三年前的換房之路,，

我仍然暗自慶幸,，在對(duì)的時(shí)機(jī)，做了對(duì)的事情,。

我畢業(yè)后,，從四五千元收入起步，

買了兩套房子,，通過換房,，

最終實(shí)現(xiàn)了住進(jìn)珠江新城的小夢(mèng)想。

對(duì)我來說,，事情好像還發(fā)生在昨天,。

女人似乎天生適合買房，但有一點(diǎn)也很重要,，

不,！怕！麻,！煩?。ㄖ匾氖虑檎f三遍）

再加上一點(diǎn)點(diǎn)冒險(xiǎn)，

那么,，你離夢(mèng)想就很近了,。

01.

我一畢業(yè)就到了廣州。

當(dāng)時(shí)覺得廣州好破舊啊,，

可是深入了解后,，就愛上了它。

這個(gè)城市很有人情味,，我租過不少房子,，每個(gè)房東都挺好的。

可是那一年我和男朋友分手了,，

我要搬出來住,。

我是一個(gè)比較懶的人，以前都是男朋友張羅著租房,，

可是現(xiàn)在一個(gè)人,，我就在猶豫，

要不要買套房子,，因?yàn)樽约河蟹?，就不用老搬來搬去（還是因?yàn)槲覒泄?/p>

而且，我一位已婚閨蜜老和我訴苦說,，

她跟公婆住在一起,，很不習(xí)慣，很想有自己的小窩,，

如果她能有一套自己的房子,，

不開心的時(shí)候在小窩里面緩緩氣,，也是極好。

隨后我去問了老媽,，老媽說,，

如果房租和買房后的月供差不多，那就買房子,。

我想想也有道理哦,，反正每個(gè)月都要交房租，還不如月供,，

房子以后就是自己的了,。

說不定，像我閨蜜說的,，未來和老公吵架了,，也有地方去,。

于是,，我開始留意公司周邊的房子（也是因?yàn)閼校矚g住的離公司近哈）,。

我當(dāng)時(shí)月收入1萬左右,，

因?yàn)楣ぷ?年了，手上也有十幾萬現(xiàn)金,。

沒多久,，我就看好了一套39平方米的小房子，

在天河區(qū)的龍口西,，離天河區(qū)政府原址很近,。

用公積金貸款，月供1600元,，和我的房租差不多,。

于是沒有多想，就買下了我人生的第一套房,。

這個(gè)房子雖然很小,，但我特意請(qǐng)了設(shè)計(jì)師裝修，

一是讓住起來有家的感覺,。

二是我也留了一個(gè)小心眼,，想著大家都比較喜歡有設(shè)計(jì)感的房子，

以后出租和轉(zhuǎn)讓都比較容易,。

02.

命運(yùn)也是很神奇,，

當(dāng)我給自己買了安樂窩沒多久，

我找到了另一半,，

結(jié)婚后,，我們用76.5萬買了一套85平方米的兩居室,。

在越秀區(qū)的麓湖附近。

買這套房也沒考慮太多,，只是因?yàn)槲蚁矚g住在市中心,，

剛好那里有新樓盤，而且是廣州的傳統(tǒng)商業(yè)老區(qū),，

離廣州原來最高檔的商場(chǎng),，

廣州友誼商場(chǎng)和麗柏廣場(chǎng)也就10分鐘的路程，

可以說是鬧中取靜的地方,。

于是,，就買了。

當(dāng)時(shí)兩個(gè)人過日子的時(shí)候,，還覺得挺好的,，

畢竟出門就是商場(chǎng)，回家又很安靜,，太方便了,。

可是有了孩子之后發(fā)現(xiàn),，

這個(gè)樓盤沒有小區(qū),，孩子玩的地方不夠，物業(yè)管理也一般,。

我覺得應(yīng)該給孩子更好的居住環(huán)境,。

咳咳咳，此時(shí)的珠江新城,，已是廣州最中心的區(qū)域了,。

廣州圖書館、廣東博物館,、廣州市少年宮都集中在這里,。

于是我從2015年下半年，開啟了換房之路,。

03.

我很認(rèn)真地研究了珠江新城的樓盤,，

發(fā)現(xiàn)很多都沒有大型的小區(qū)，

最后鎖定在凱旋新世界,。

經(jīng)歷過兩次買房后,，我有些心得，

一是看樓盤的設(shè)計(jì),；二是看住的人,；三是看物業(yè)管理。

這些因素都決定了房子未來是不是越來越值錢。

（因?yàn)檎f不定哪天,，你還會(huì)賣房,，所以就要選擇會(huì)升值的房子）

凱旋完全按豪宅的架構(gòu)來設(shè)計(jì)，

小高層,，樓間距特別寬,，

有超大的花園，多個(gè)泳池和會(huì)所,，

很多公司老外高管,、領(lǐng)事館的人都住在里面，

物業(yè)管理,、小區(qū)綠化等都很專業(yè),，

樓下還有高端的商鋪裙樓——廣粵新天地。

我很多朋友都喜歡在那里喝個(gè)下午茶什么的,。

這就是理想中的居住環(huán)境啊,。

當(dāng)時(shí)我了解過，在2013,、2014和2015年這三年,，

珠江新城的房?jī)r(jià)沒怎么漲過，大概在5萬/平左右,。

可是當(dāng)時(shí)深圳的房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到10萬/平,。

我覺得珠江新城被低估了，即使?jié)q不到10萬,，漲到六七萬也是可能。

但因?yàn)轭A(yù)期漲幅不是很高,，所以我就沒有放手一搏,，

不敢貸款太多買進(jìn)190平方米的，

而是選擇了還能負(fù)擔(dān)得起的150平方米的戶型,。

所以,，我的行為不是炒房，而是換房,。

04.

從換房的角度想問題,，我就輕松很多了。

如果房?jī)r(jià)跌的話,，我和大家一樣一起跌,，

但是珠江新城作為廣州的CBD，肯定更抗跌,。

如果漲起來,，那漲幅肯定要更大一些。

當(dāng)時(shí)我看了好幾套，最后選擇了一套業(yè)主急售的房子,。

因?yàn)樗亲錾獾?，急需回籠資金，

所以價(jià)格在那幾套中是最低的,，

4.5萬/平,，總價(jià)680萬，

算下來總價(jià)要比市場(chǎng)價(jià)低五六十萬,。

中介查到房子的產(chǎn)權(quán)是清晰后,，

我立馬和業(yè)主簽定意向合同，交了兩萬元的定金,，

這樣房子就可以封盤了,，其他人買不到了。

我和業(yè)主約定四個(gè)月后過戶,。

其實(shí)當(dāng)時(shí)我還沒賣那2套房,，手上也沒有多少現(xiàn)金，

我只是直覺地認(rèn)為,，如果現(xiàn)在不簽,，

等我把那2套房子賣了，再買凱旋這套,，

估計(jì)房?jī)r(jià)都漲到900萬了,，豈不是很虧？

機(jī)不可失,，時(shí)不再來,。

我就冒險(xiǎn)了一回，先簽了,。

當(dāng)時(shí)我是很樂觀地認(rèn)為,，可以很快賣掉2套房子，

后來才發(fā)現(xiàn)不如預(yù)想中順利,，

而且個(gè)中的麻煩,，如果不是很堅(jiān)持的人，可能就會(huì)放棄了,。

05.

這時(shí),，我最急迫的是賣掉手頭的2套房子，籌到五成首付所需的340萬,。

按照當(dāng)時(shí)市價(jià),，

龍口西那套39平的可賣175萬，麓湖那套可賣300萬左右,。

這樣加起來我的首付是沒有問題的,。

可是我把兩套房子掛出去一個(gè)多月,，都無人問津。

這時(shí),，我就有點(diǎn)捉急了,。

你想想，我這邊簽了購房合同,，那邊兩套房子還沒賣出去,，

毀約的話，我要交違約金,。

于是,，我開始想辦法。

沒人找中介買,，我就主動(dòng)出擊,，問身邊的朋友是否有興趣。

正好有做服裝生意的朋友感興趣,，

但沒有那么多首付,，可以申請(qǐng)商業(yè)貸款。

于是我主動(dòng)提出首期可以分批給,，只要能盡快辦賣房手續(xù),。

這也是快速回籠資金的方法哦。

因?yàn)樗氖赘稕]多少,，她的貸款才是大頭,。

只要她的貸款申請(qǐng)批下來，

銀行會(huì)立即轉(zhuǎn)我122.5萬元的房款,，解決我迫切需要現(xiàn)金的問題,。

我朋友分兩年付清首付，這時(shí)候,，房子也大幅上漲到了340萬,。

（這也是有點(diǎn)冒險(xiǎn)，如果她不付清呢,？不過想著是朋友，問題不大,，還是女人的直覺哈）

我覺得信得過的朋友,，分期給首付是可以接受的。

06.

接著就到處理麓湖那套85平的房子了,。

因?yàn)槲蚁氡M快賣掉,，最好的方法就是降價(jià)。

是否一定要降價(jià),，降多少呢,？

我當(dāng)時(shí)是經(jīng)過一番計(jì)算的。

如果這套房順利賣掉，

那我買凱旋那套就是首套房了,，

貸款利率和契稅都會(huì)降低,，可以省起碼20萬。

于是我決定比市場(chǎng)價(jià)低20萬賣,。

當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)南向是320萬,，我的是東北向，所以我的心理底價(jià)是300萬,。

后來被壓到了290萬,，已經(jīng)準(zhǔn)備簽約了，

可是買方突然反價(jià)280萬,。

中介說買家已經(jīng)看了半年的房子,，房?jī)r(jià)都一直沒怎么動(dòng)，

他覺得未來房?jī)r(jià)會(huì)跌,，堅(jiān)定反價(jià),。

但我是覺得房?jī)r(jià)就要漲了，當(dāng)時(shí)正處于臨界點(diǎn),，

我想他過了一年后,，估計(jì)要四五百萬才能買到這套房了。

我就不同意,，女人的直覺又再次發(fā)揮作用,。

也是幸運(yùn)，

沒多久就有一對(duì)剛結(jié)婚的小夫妻看中了我的房子,，

最后以308萬成交,，還比我的底價(jià)高一點(diǎn)。

而且這對(duì)小夫妻的首付已經(jīng)準(zhǔn)備好了,，還是商業(yè)貸款,，

所以我一下子就有了充裕的現(xiàn)金，貸款也很快批了下來,。

當(dāng)時(shí)真是分秒必爭(zhēng)啊,。

給首付、商業(yè)貸款,、過戶,、除名這些都是需要時(shí)間的，

而且還是兩套房前后處理,。

這時(shí)候,，和中介的關(guān)系好，就顯得很重要了,。

因?yàn)檫@些手續(xù)有一個(gè)盡心盡力的中介幫忙催著的話,，進(jìn)程會(huì)快很多,，

這也是我的經(jīng)驗(yàn)，

無論買房還是賣房,，都要和中介搞好關(guān)系,，

我看人憑感覺，跟人交往也是將心比心,。

這樣,，等這些手續(xù)全部辦完后，我的名下才沒有房子,，

我才可以簽訂正式的購房合同,，申請(qǐng)首套房的貸款。

（也幸好當(dāng)時(shí)首套房的申請(qǐng)不認(rèn)貸,，2017年才開始認(rèn)房又認(rèn)貸）

呃,，時(shí)間真的掐得好緊。

07.

終于在第三個(gè)月,，處理完兩套房子的除名,，

我變成了無房人士，和業(yè)主簽了正式合同,。

這個(gè)時(shí)候,，我考慮的問題是，

我要付三成首付,，還是五成首付,？

因?yàn)槲沂窍氚褎P旋的房子先出租，

那么我又要計(jì)算了,，計(jì)算每個(gè)月的租金能否抵消月供款,。

我了解了一下2016年初珠江新城的租賃情況，

150平的租金水平大概在1.5萬元/月左右,。

正好,，如果我按五成首付的話，每個(gè)月1.5萬的租金就可把月供款抵消了,。

于是我就選擇了首付五成,。

這樣，雖然我沒有享受到首套三成首付的政策,，

但是我享受到首套的利率下浮,、契稅下浮政策。

契稅從3%下降到1.5%,，省了10萬。

首套房利率是八五折,，比二套房利率上浮10%,，相當(dāng)于省了25%的利息,。

最后如期在約定的四個(gè)月過戶。

過戶的時(shí)候,，房子已經(jīng)漲到800萬了,，相當(dāng)于賺了120萬了。

對(duì)了,，我買凱旋的時(shí)候是沒有考慮學(xué)位的問題,，

我的第二套是有學(xué)位，但學(xué)位一般,，所以對(duì)學(xué)位房這塊沒有太多的建議 ,。

嗯嗯，如果買房的目的不一樣,，思路的規(guī)劃也是不一樣的,。

08.

有幾個(gè)想要總結(jié)的。

1 要買就買市中心的房子,，最好是豪宅型的房子,，因?yàn)橄∪毙裕瑳Q定了它即使跌,，也會(huì)很抗跌,。漲的話也比別人漲得快。

2 買房之前,，要進(jìn)行不同城市,、不同區(qū)域的橫向和縱向?qū)Ρ取１热?015年的時(shí)候,，深圳的房?jī)r(jià)都漲到這么高了,，廣州作為一線大城市，每年幾十萬人進(jìn)來,，房?jī)r(jià)是不可能不動(dòng)的,。

3 買房要看好時(shí)機(jī)，合適的話,，立馬下手,，不要猶豫，先鎖定房子,。

4 換房的時(shí)候要果斷,，給信得過的朋友首付分期，是可以的,，重要的是你拿到了現(xiàn)金,。

5 買房后如果不是立馬入住的話，要計(jì)算好租金,，做好月供和租金之間的規(guī)劃,。不要把日子過得太緊巴巴的,。

6 要和中介搞好關(guān)系，如果他們真心對(duì)你好,，你就會(huì)省心很多并且有錢賺哦,。

7 有時(shí)候買房需要一點(diǎn)冒險(xiǎn)精神。但前期要算好最壞的情況,，如果可以承受,，冒險(xiǎn)一點(diǎn)就不怕。

錢先生說幾點(diǎn)

1,、長(zhǎng)輩往往會(huì)從小就教育我們,，不要借錢。十幾年前的我們不敢貸款買房,，甚至提前還貸,，都是正常的，因?yàn)橐呀?jīng)被洗腦了,?？墒牵５穆肥呛茈y變得有錢的,。女主很厲害,，她的媽媽也很厲害，沒有走尋常路,。

2,、買房的第一要素就是地段。要么有地鐵有優(yōu)質(zhì)學(xué)位,，要么是富人聚堆的地方,。如果年輕錢少，不能一步到位,，那就有計(jì)劃地?fù)Q房,。不要死守郊區(qū)或被城市規(guī)劃邊緣化的地方。

3,、有錢人之所以有錢,，是因?yàn)樯朴诮枇ΑＥ髂軌虺蔀閺V州頭號(hào)國(guó)際社區(qū)的業(yè)主,，最大的力,，是房?jī)r(jià)一路上漲的東風(fēng)。在風(fēng)稍稍停歇的時(shí)候,，她把握住了機(jī)會(huì),。

4、未來的房?jī)r(jià)會(huì)刮什么風(fēng)？

第一,，城鎮(zhèn)化進(jìn)程遠(yuǎn)未結(jié)束,，長(zhǎng)期仍然看好，尤其一線以及強(qiáng)二線城市對(duì)人口的吸納力很強(qiáng),，十年翻番的概率還是很高的。

第二,，短期房市基本被凍結(jié)了,，漲價(jià)預(yù)期發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，目前的主基調(diào)是防暴跌,，比如深圳出了個(gè)15%的幅度控制,。那么，對(duì)于想買房換房的人來說,，這段時(shí)間就是看盤踩盤的黃金時(shí)間,，就是有機(jī)會(huì)撿漏撿便宜貨的時(shí)間。

第三,，從各種指標(biāo)看,，購房力都被拉高到一個(gè)近乎極限的位置了，各地可能陸續(xù)還會(huì)出來一些暖市的政策調(diào)整,，但大的轉(zhuǎn)向至少在明年上半年很難看到,。

5、住什么房子永遠(yuǎn)都比不上跟什么人住重要,。