業(yè)主委員會(huì)有權(quán)解除前期物業(yè)服務(wù)合同

——河南濮陽(yáng)中院判決某業(yè)委會(huì)訴某物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

裁判要旨

業(yè)主大會(huì)系業(yè)主自治性組織，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),，業(yè)主委員會(huì)已另行與其他物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同的,，其有權(quán)解除前期物業(yè)服務(wù)合同。

案情

2011年7月21日,，被告某物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱某物業(yè)公司）與某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議,，由被告某物業(yè)公司對(duì)某小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)，合同期限自2011年7月21日至2014年7月21日,，同時(shí)該協(xié)議約定某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)移交的資料,。

2017年8月16日該小區(qū)所在縣鎮(zhèn)人民政府根據(jù)某小區(qū)籌備設(shè)立業(yè)主委員會(huì)的申請(qǐng)，作出同意籌備設(shè)立業(yè)主委員會(huì)的批復(fù),。2017年9月3日,，該小區(qū)召開業(yè)主大會(huì)，選舉成立某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱某業(yè)委會(huì)）,，且小區(qū)所在縣鎮(zhèn)人民政府批復(fù)認(rèn)可全體業(yè)主選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)程序符合相關(guān)規(guī)定,，選舉結(jié)果有效，小區(qū)業(yè)委會(huì)遂向房地產(chǎn)管理局登記備案,。2018年3月23日,，小區(qū)業(yè)委會(huì)發(fā)出通知，不再要求某物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù),，并附有408戶業(yè)主簽字,，后于2018年5月8日與另一物業(yè)管理公司簽訂了物業(yè)服務(wù)合同。2018年5月9日,，業(yè)委會(huì)向被告某物業(yè)公司發(fā)出通知,，并送達(dá)其工作人員，要求終止前期物業(yè)合同,，三天內(nèi)撤離小區(qū),，并移交物業(yè)用房及相關(guān)資料。但被告某物業(yè)公司以小區(qū)業(yè)委會(huì)成立不合法,，不具備訴訟主體資格,；其與小區(qū)業(yè)主簽訂的系正式物業(yè)合同，不是前期物業(yè)合同,；業(yè)委會(huì)要先經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)解聘才能選聘新的物業(yè)服務(wù)公司等為由進(jìn)行抗辯,。雙方多次協(xié)商無(wú)果，故某業(yè)委會(huì)訴至法院。

裁判

河南省濮陽(yáng)縣人民法院經(jīng)審理認(rèn)為,，業(yè)主大會(huì)系業(yè)主自治性組織,，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《物業(yè)解釋》）第十條的規(guī)定,，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)提起訴訟,，故某業(yè)委會(huì)在本案中作為原告提起訴訟，主體適格,。某小區(qū)于2017年9月3日召開業(yè)主大會(huì),，并選舉成立業(yè)主委員會(huì)，前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議履行期限為2011年7月21日至2014年7月21日,，被告某物業(yè)公司未被繼續(xù)選聘為物業(yè)服務(wù)企業(yè),，且業(yè)主委員會(huì)已另行與其他物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，被告某物業(yè)公司不存在繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的情形,，雙方之間前期物業(yè)服務(wù)合同終止。判決被告某物業(yè)公司于判決生效后十五日內(nèi)搬離某小區(qū),，并依照《物業(yè)解釋》第十條規(guī)定,，移交相關(guān)設(shè)備等。

案件宣判后,，被告某物業(yè)公司提起上訴,，濮陽(yáng)市中級(jí)人民法院經(jīng)審理后判決駁回上訴，維持原判,。

評(píng)析

1.業(yè)主大會(huì)的成立以及業(yè)主委員會(huì)的選舉均屬于小區(qū)業(yè)主對(duì)小區(qū)事務(wù)的一種自我管理,、自我約束機(jī)制。業(yè)主委員會(huì)的成立及其成員的產(chǎn)生等事項(xiàng)均屬于小區(qū)業(yè)主行使管理權(quán)的內(nèi)容,。根據(jù)物權(quán)法第七十五條規(guī)定：“業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì),，選舉業(yè)主委員會(huì)。地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助”,。此處需要注意,，不是經(jīng)過(guò)有關(guān)部門的批準(zhǔn)、認(rèn)可,。行使管理權(quán)的主體為小區(qū)業(yè)主,，除行政主管機(jī)關(guān)基于行政管理的需要外，其他組織和個(gè)人無(wú)權(quán)對(duì)業(yè)主委員會(huì)成立及其產(chǎn)生進(jìn)行干預(yù),，本案中某物業(yè)公司并非小區(qū)業(yè)主,，無(wú)權(quán)對(duì)業(yè)主委員會(huì)成立的相關(guān)事宜提出異議。

2.判斷是否屬于前期物業(yè)服務(wù)合同主要應(yīng)以物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否由業(yè)主大會(huì)選聘為標(biāo)準(zhǔn),。在業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前,，無(wú)論是建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，還是業(yè)主與建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，從性質(zhì)上均屬于前期物業(yè)服務(wù)合同的范疇,。本案特殊之處在于被告某物業(yè)公司與小區(qū)部分業(yè)主簽訂了物業(yè)服務(wù)合同,，該服務(wù)合同性質(zhì)如何認(rèn)定？物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)的對(duì)象是小區(qū)全體業(yè)主,，負(fù)責(zé)的是整個(gè)小區(qū)的物業(yè)服務(wù),，不能等同于一般民事主體之間的合同簽訂，更不能只考慮單個(gè)業(yè)主的意思表示,，若將簽訂物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利交到小區(qū)各個(gè)業(yè)主手中,，就很難對(duì)小區(qū)事務(wù)進(jìn)行有效的自我管理，且本案中涉及部分業(yè)主所簽服務(wù)合同的簽訂時(shí)間均在小區(qū)業(yè)主大會(huì)召開,、業(yè)委會(huì)成立之前,，其從性質(zhì)上來(lái)說(shuō)，還是屬于前期物業(yè)服務(wù)合同的范疇,。

3.業(yè)主委員會(huì)有權(quán)解除前期物業(yè)服務(wù)合同,。依照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十六條：“前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是,，期限未滿,、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止,?！痹跇I(yè)主大會(huì)召開并選舉業(yè)主委員后，若業(yè)主委員會(huì)已經(jīng)另行選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè),，前期物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止,；此處需要注意的是無(wú)論前期物業(yè)服務(wù)合同中是否約定服務(wù)期限，在前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)過(guò)程中,，若業(yè)主大會(huì)召開并成立業(yè)主委員會(huì),，業(yè)主委員會(huì)另行選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，前期物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)均終止,。這是因?yàn)殡S著小區(qū)建設(shè)完成,，業(yè)主的不斷入住，業(yè)主對(duì)于小區(qū)事務(wù)如何管理的需求不斷增加,，新的需求也不斷出現(xiàn),，考慮到建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)與這種不斷增加的業(yè)主需求之間存在差距，應(yīng)將選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利交到業(yè)主手中,，這也是小區(qū)業(yè)主行使小區(qū)事務(wù)自治權(quán)利的必然要求,。

本案案號(hào)：（2018）豫0928民初4014號(hào)，（2018）豫09民終2021號(hào)

案例編寫人：河南省濮陽(yáng)縣人民法院 房善增 徐朦朦

（人民法院報(bào)）