關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 納稅 申報(bào) 會(huì)計(jì)

　　2018年5月17日,，國家稅務(wù)總局公告[2018] 26號頒發(fā)了2018年新版企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報(bào)表,。在填報(bào)說明中，有一項(xiàng)變化需要房地產(chǎn)企業(yè)特別關(guān)注,。

　　主要變化

新版企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報(bào)表填報(bào)說明就第4行“特定業(yè)務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅所得額”增加了以下內(nèi)容：“企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工后,，其未完工預(yù)售環(huán)節(jié)按照稅收規(guī)定的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算的預(yù)計(jì)毛利額在匯算清繳時(shí)調(diào)整，月（季）度預(yù)繳納稅申報(bào)時(shí)不調(diào)整,。本行填報(bào)金額不得小于本年上期申報(bào)金額,。”

?新版規(guī)定：“從事房地產(chǎn)開發(fā)等特定業(yè)務(wù)的納稅人,，填報(bào)按照稅收規(guī)定計(jì)算的特定業(yè)務(wù)的應(yīng)納稅所得額,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的預(yù)售收入，按照稅收規(guī)定的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算的預(yù)計(jì)毛利額填入“特定業(yè)務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅所得額”,。企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工后,，其未完工預(yù)售環(huán)節(jié)按照稅收規(guī)定的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算的預(yù)計(jì)毛利額在匯算清繳時(shí)調(diào)整，月（季）度預(yù)繳納稅申報(bào)時(shí)不調(diào)整,。本行填報(bào)金額不得小于本年上期申報(bào)金額,。”

?舊版規(guī)定：從事房地產(chǎn)開發(fā)等特定業(yè)務(wù)的納稅人,，填報(bào)按照稅收規(guī)定計(jì)算的特定業(yè)務(wù)的應(yīng)納稅所得額,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的預(yù)售收入，按照稅收規(guī)定的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算的預(yù)計(jì)毛利額填入“特定業(yè)務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅所得額”,。

　　我們的觀察與建議

房地產(chǎn)企業(yè)通常在預(yù)售時(shí)就取得的預(yù)收款計(jì)入資產(chǎn)負(fù)債表的預(yù)收款類科目,，在交房時(shí)（部分企業(yè)在竣工備案時(shí)）將預(yù)收款結(jié)轉(zhuǎn)入利潤表的收入類科目。

根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知：

?第六條,，“企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入,，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。”

?第九條,，“企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額,。開發(fā)產(chǎn)品完工后,，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額,，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額,。”

?第三條,，“企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā),，建造、銷售住宅,、商業(yè)用房以及其他建筑物,、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品,。除土地開發(fā)之外,，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案,?！?/p>

在本次規(guī)定出臺以前，實(shí)操中一些企業(yè)的做法是在取得預(yù)收款的當(dāng)期季度申報(bào)時(shí)按照當(dāng)?shù)匾?guī)定的預(yù)計(jì)毛利率計(jì)入當(dāng)期特定業(yè)務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅所得額,，在結(jié)轉(zhuǎn)收入的當(dāng)期季度申報(bào)時(shí)抵扣前期已經(jīng)按照預(yù)計(jì)毛利率計(jì)算或者按照31號文的口徑視同結(jié)轉(zhuǎn)收入計(jì)算的應(yīng)納稅所得額,，即用負(fù)數(shù)直接沖減預(yù)繳申報(bào)表上的“特定業(yè)務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅所得額”欄次數(shù)據(jù)。

本次規(guī)定出臺后,，企業(yè)不得在會(huì)計(jì)結(jié)轉(zhuǎn)收入的當(dāng)期抵扣之前已經(jīng)按照預(yù)計(jì)毛利率計(jì)算或者按照31號文的口徑視同結(jié)轉(zhuǎn)收入計(jì)算的應(yīng)納稅所得額,，這將導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)需要就同一筆售樓款在預(yù)售和結(jié)轉(zhuǎn)收入的當(dāng)期季度申報(bào)時(shí)預(yù)繳兩次企業(yè)所得稅，在年度匯算清繳時(shí)可能需要申請退稅,。這將增加企業(yè)的現(xiàn)金流壓力及資金成本,，同時(shí)，企業(yè)還將面臨實(shí)操中退稅困難等問題,。

示例1：預(yù)售與竣備入伙在同一納稅年度

A房地產(chǎn)公司2018年二季度取得預(yù)售收入100億元，三季度完成竣工備案并結(jié)轉(zhuǎn)收入,，當(dāng)?shù)匾?guī)定企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率為20%,。項(xiàng)目實(shí)際利潤率為30%。

說明：由于三季度申報(bào)的時(shí)候不得抵扣二季度已預(yù)繳的稅款,，需要在匯算清繳時(shí)申請退稅,。預(yù)收款對應(yīng)預(yù)繳的所得稅款理論上占用的期間為七個(gè)半月，考慮到退稅難度等因素，實(shí)際資金占用時(shí)間可能更長,。

示例2：竣備入伙在預(yù)售的下一個(gè)納稅年度

A房地產(chǎn)公司2018年二季度取得預(yù)售收入100億元,，2019年一季度完成竣工備案并結(jié)轉(zhuǎn)收入，當(dāng)?shù)匾?guī)定企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率為20%,。項(xiàng)目實(shí)際利潤率為30%,。

說明：對于在一季度結(jié)轉(zhuǎn)收入的項(xiàng)目，預(yù)售款對應(yīng)預(yù)繳的所得稅款理論占用的時(shí)間超過一年,，實(shí)際資金占用時(shí)間可能更長,。

示例3：預(yù)售與竣備在同一納稅年度，入伙在下一個(gè)納稅年度

A房地產(chǎn)公司2018年二季度取得預(yù)售收入100億元,，2018年四季度完成竣工備案,，2019年一季度入伙并結(jié)轉(zhuǎn)收入，當(dāng)?shù)匾?guī)定企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率為20%,，項(xiàng)目實(shí)際利潤率為30%,。

說明：對于在一季度結(jié)轉(zhuǎn)收入的項(xiàng)目，實(shí)際利潤對應(yīng)的所得稅款理論占用的時(shí)間超過一年,，實(shí)際資金占用時(shí)間可能更長,。

綜上，考慮到房地產(chǎn)企業(yè)特殊的所得稅納稅模式,，此次申報(bào)表的填表要求調(diào)整,，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在一定時(shí)間暫時(shí)性的重復(fù)納稅。以上述示例來看,，對于銷售收入100億元的項(xiàng)目,，根據(jù)其開盤預(yù)售與竣備入伙的時(shí)間不同，約有5億元至7.5億元的稅款需要暫時(shí)性地重復(fù)繳納,，按年10%的資金成本,、資金占用為期一年來計(jì)算，增加整個(gè)項(xiàng)目的成本5,000至7,500萬元,。

我們建議企業(yè)提前進(jìn)行測算并評估該影響,。安永也會(huì)持續(xù)關(guān)注該方面的動(dòng)態(tài)并將為您分享更多的進(jìn)展。

原標(biāo)題：【安永稅務(wù)】房地產(chǎn)稅務(wù)快訊——2018年新版企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報(bào)表對房地產(chǎn)企業(yè)的影響