最高院：未實際占有,、使用租賃物,，無權(quán)主張“買賣不破租賃”！

方圓5810 2018-10-06

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作者：初明峰劉磊

最高院：未實際占有,、使用租賃物,，無權(quán)主張“買賣不破租賃”！

裁判概述：

租賃權(quán)作為物權(quán)化的債權(quán),，應以租賃人對租賃物實際占有,、使用作為設立的時間，本案中,，根據(jù)利群公司提交的證據(jù),，可以推定租賃權(quán)設立的時間應為2005年4月利群集團淄博購物廣場開業(yè)前,。在承租人取得租賃權(quán)之后，出租人與銀行辦理'借新還舊'貸款,，將原抵押權(quán)注銷,，重新設立的抵押權(quán)，不得對抗出租人的租賃權(quán),。

案情摘要：

1,、2004年11月6日，晟欣公司（出租人）與利群擔保公司（承租人）簽訂《房屋及租賃合同》：租賃期限25年,，自2005年10月1日計算租賃期和租金,。經(jīng)查明，2005年4月,，利群擔保公司對租賃房屋就進行了實際占有,、使用。

2,、另查明,，2002年12月26日至2004年5月19日期間，齊商銀行共向晟欣公司發(fā)放貸款共計7000萬元（分四筆）,。晟欣公司以自己開發(fā)的在建工程為前述貸款提供抵押擔保并辦理抵押登記,。

3、2005年12月28日,，晟欣公司于與齊商銀行簽訂借款合同：借款金額7000萬元,，借款用途為'借新還舊'。同日,，原抵押被注銷,，并辦理了新的抵押登記。

4,、晟欣公司無力清償借款,，齊商銀行依據(jù)生效判決要求拍賣案涉抵押物，利群擔保公司依據(jù)租賃合同認為其有權(quán)繼續(xù)租賃案涉房屋,。

爭議焦點：

租賃權(quán)設定在先還是抵押權(quán)設定在先,？

法院認為：

關(guān)于租賃權(quán)的設立時間。本案租賃權(quán)設立的依據(jù)應當認定為2004年11月6日的《房屋及設備租賃合同》,。租賃權(quán)作為物權(quán)化的債權(quán),，應以租賃人對租賃物實際占有、使用作為設立的時間,，本案中,，根據(jù)利群公司提交的證據(jù)，可以推定租賃權(quán)設立的時間應為2005年4月利群集團淄博購物廣場開業(yè)前,。

關(guān)于抵押權(quán)的設立時間,。雖然在一定意義上此筆貸款與之前的晟欣公司與齊商銀行雙方債權(quán)債務關(guān)系及抵押關(guān)系有連續(xù)性,，但對該筆貸款的用途，應根據(jù)淄博中院（2007）淄民二初字第14號民事判決,，認定為'貸新還舊',。貸新還舊是在舊貸款尚未清償?shù)那闆r下，借貸雙方再次簽訂貸款合同,，以新貸出的款項清償舊的貸款,。對這種安排下的法律后果，應當認為原貸款合同已經(jīng)履行完畢,，即7000萬元新貸款合同簽訂并履行后,，其所涵蓋的先期四份貸款合同已經(jīng)履行完畢。根據(jù)《中華人民共和國擔保法》第五十二條的規(guī)定'抵押權(quán)與其擔保的債權(quán)同時存在,，債權(quán)消滅的,，抵押權(quán)也消滅'。故隨著原四份貸款合同的主債務履行完畢,，相應的抵押權(quán)也一并消滅,。此時，齊商銀行對涉案房屋的抵押權(quán),，應當視為自2005年11月28日起重新成立，晚于利群擔保公司租賃權(quán)的設立時間,，即租賃在先,，抵押在后。

案例索引：

（2013）執(zhí)監(jiān)字第67號

實務分析：

根據(jù)擔保法之規(guī)定：抵押物在抵押后設立租賃，實現(xiàn)抵押權(quán)導致抵押物被買受,，買受人無權(quán)適用買賣不破租賃規(guī)則主張權(quán)利,。因此,，抵押權(quán)和租賃權(quán)的設立先后是判斷權(quán)益孰優(yōu)孰劣的關(guān)鍵，對于抵押權(quán)的設立,，毫無爭議以抵押登記日期為準,。對于租賃權(quán)的設立時間，實務中有四種觀點：1,、以《租賃合同》的簽訂日期為租賃權(quán)的設立時間,；2、以承租人支付租賃費用的時間為租賃權(quán)的設立時間,；3,、以承租人實際占有、適用租賃物的時間為租賃權(quán)的設立時間,；4,、以登記機關(guān)登記備案《租賃合同》的時間為租賃權(quán)的設立時間。本文援引的最高院的本判例支持第3中觀點,，筆者認為該種解讀符合'買賣不破租賃'的立法本意,，特推薦本判例！

同時,，本文判例中存在借新還舊將抵押登記注銷重新設立抵押登記的細節(jié),，租賃權(quán)設立在兩次抵押設立的時間中間，同一抵押物為舊貸提供抵押時,，租賃權(quán)未設立,，在解除舊貸抵押后重新為新貸設立抵押時，存在抵押事實,。此情形下,，法院認為舊貸抵押設立時，抵押物存在被租賃的事實,，符合《擔保法解釋》第六十五條規(guī)定的情形,。