看了大家來(lái)一下年終總結(jié),，我也心癢難耐，雖然是小地主,，從2013年春誤打誤撞進(jìn)入地產(chǎn)投資,，做起了小地主，后來(lái)因時(shí)間精力(在美國(guó)讀博)中間停止做兩年(2015,，2016沒(méi)有出手,，做其它的事情)，導(dǎo)致總體收益沒(méi)有那么高,，規(guī)模沒(méi)有急劇擴(kuò)大,。

2017年的主要戰(zhàn)績(jī)是，出手了兩棟房,，購(gòu)入了兩個(gè)豪宅,。

1.出手房產(chǎn)一：SFH，2013.5購(gòu)入,，3.4萬(wàn)現(xiàn)金拿下,，中間以$1000/month出租，收入大概$20k,，維修以及房產(chǎn)稅等支出大概$10k,，2016.12放在市場(chǎng)上賣(mài)，兩周后收到offer,，2017一月底成交,，7.5的價(jià)格賣(mài)掉，除掉各項(xiàng)費(fèi)用經(jīng)紀(jì)費(fèi),，到手6.2,，毛利潤(rùn)3.8萬(wàn)刀(兩年半時(shí)間)，年均投資回報(bào)約50%,。

2.出手房產(chǎn)二: Duplex, 2014.8以5.5現(xiàn)金拿下,，花1. 5修好，出租收入1500/month,租一年半,，租金收入3萬(wàn)，自住一年多時(shí)間直到2017.11月份以17.5的價(jià)格賣(mài)掉,，中間自住時(shí)租金收入兩萬(wàn),，租金合計(jì)總收入5萬(wàn),，賣(mài)掉除掉各項(xiàng)費(fèi)用以及經(jīng)紀(jì)費(fèi)用等，拿到16萬(wàn),，因此3年3個(gè)月,，毛利潤(rùn)是(16 5-1.5-5.5)14萬(wàn)，年投資回報(bào)約75%,。這個(gè)房產(chǎn)其實(shí)還有很大的升值潛力,，因?yàn)榧毙栌缅X(qián)，才以白菜價(jià)處理掉,，心里有點(diǎn)可惜,，但是無(wú)可奈何。

因?yàn)槭菍W(xué)生,，沒(méi)有工資收入,，只能以現(xiàn)金買(mǎi)房，導(dǎo)致回報(bào)率偏低,，如果能夠貸款買(mǎi),，回報(bào)率會(huì)是目前投資回報(bào)的4倍。

3.豪宅一: 4600sqt, short sale,買(mǎi)價(jià)26萬(wàn)，投入5萬(wàn)修好,，現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)值55萬(wàn),，資產(chǎn)凈值24萬(wàn)。修好后,，當(dāng)做度假屋出租,，曾經(jīng)以$1000/night租過(guò)好多晚上，最火的一個(gè)月租金收入1.1萬(wàn)美金,，不過(guò)其它月份平均4000/month租金收入,。不過(guò)房產(chǎn)稅挺貴，$10k/year,，打算再持有三五年,，到房市非常火爆的時(shí)候出手,，估計(jì)能夠賣(mài)到65刀,。

4.豪宅二: 3800sqt, foreclosure,面湖頂級(jí)學(xué)區(qū)，最貴豪宅區(qū)(周?chē)鷮?duì)面基本都是百萬(wàn)以及幾百萬(wàn)豪宅),，買(mǎi)價(jià)42.7,，修理7萬(wàn)，現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)值72萬(wàn)，資產(chǎn)凈值約22萬(wàn),。這個(gè)區(qū)是全市最好的區(qū),，周邊都是頂級(jí)豪宅，房產(chǎn)特點(diǎn)是每8年左右增值50%,，持有三五年,，房產(chǎn)估值會(huì)到100萬(wàn)(目前city估值73萬(wàn))。不過(guò)房產(chǎn)稅特別貴,，$21K/year,，如果長(zhǎng)租收入，5000/month,，短租收入約$10k/month,，正在猶豫是否該持有三五年出手，還是目前立即出手,，拿到目前的凈值20萬(wàn)左右,。(這個(gè)房產(chǎn)交易，自己沒(méi)有出首付等,，基本借別人的錢(qián),，屬于空手套白狼，但是中間發(fā)生很多的事情,，各種狗血不順利的事情出現(xiàn),，導(dǎo)致一夜之間白了好幾根頭發(fā)，但是最終得到解決,。)

其它房產(chǎn)收入,，曾經(jīng)以2.4萬(wàn)在2013.5買(mǎi)下來(lái)的一個(gè)duplex，今年租金收入5.2萬(wàn)刀(去年是4.3萬(wàn),，請(qǐng)不要質(zhì)疑這個(gè)數(shù)據(jù)的可靠性,，我是怎么做到的, 因?yàn)闀?huì)有報(bào)稅，有記錄,，有每月流水),，我想租金回報(bào)率年達(dá)到200%，倒是也是付出了大量時(shí)間和精力,，感覺(jué)很不劃算,，打算賣(mài)掉這顆大白菜。

我知道本論壇很多老地主，投資大佬,，收益頗豐,，我的這點(diǎn)投資回報(bào)不會(huì)放在眼里,，沒(méi)有任何驚艷之處。此貼也不是炫耀貼,。只是對(duì)目前的兩套豪宅,，怎么處理以期實(shí)現(xiàn)最大化，猶豫不定,。目前初步打算立即處理掉豪宅二，持有豪宅一三五年,，到高點(diǎn)時(shí)再拋售,。請(qǐng)問(wèn)各位投資高手有何高見(jiàn)。在此表示感謝,。

個(gè)人打算幾個(gè)月內(nèi)離開(kāi)目前所在城市(中西部)去加州硅谷等工作發(fā)展,。目前所在地沒(méi)有很大發(fā)展前途，工作機(jī)會(huì)也不太多,，也不是很喜歡目前周?chē)黄瑹o(wú)極的莊稼地,，開(kāi)車(chē)幾個(gè)小時(shí)都是一個(gè)樣，雖然芝加哥就在附近,。

個(gè)人經(jīng)驗(yàn)總結(jié):

1.買(mǎi)房產(chǎn)投資,，要做好最壞的打算，很多不順利的事情發(fā)生,，是因?yàn)槟悴恢滥悴恢溃?strong>要留有預(yù)備金, 否則你的利潤(rùn)回報(bào)會(huì)大打折扣,，被迫賤賣(mài)資產(chǎn)。其中我的第二個(gè)房產(chǎn)就是被賤賣(mài),，至少少賣(mài)5萬(wàn)刀,。

2.不要借高利貸，寧愿少賺或者不做,。如果你有十足的把握,，能夠盡快的刷掉這個(gè)包袱。

3. refinancing的時(shí)候,，很多銀行不支持以公司名義LLC的重貸,，房產(chǎn)需要轉(zhuǎn)到個(gè)人名下，才能做重貸,。

4.估價(jià)師很多是混蛋,，很可能會(huì)搞砸你的重貸。如果估價(jià)結(jié)果不理想,，要盡快重新找估價(jià)師重估,，不要讓原來(lái)的估價(jià)師修改估價(jià)(appeal)。

5.很多contractor, handyman是渣子,，美國(guó)社會(huì)的毒瘤,，十個(gè)人中九個(gè)騙,，跟他們打交道要非常小心。如果你想利潤(rùn)最大化,，最好有可靠的裝修團(tuán)隊(duì),。簽訂合同要小心，規(guī)定好完工日期,，如果完工不了,，要有處罰條款，否則你會(huì)等著哭吧,。

6.很多房產(chǎn)眾籌網(wǎng)站不靠譜,，掛羊頭賣(mài)狗肉，本質(zhì)是Hard money lender披上了一層互聯(lián)網(wǎng)的外衣,，從他們那里拿錢(qián),，和傳統(tǒng)銀行沒(méi)有什么區(qū)別。我在這上面吃了大虧,，浪費(fèi)了我很多時(shí)間和機(jī)會(huì),。

7.大家以后想暴富,，成為地產(chǎn)大亨，要做房產(chǎn)投資鏈條的高端,，不要做最低端,。最低端的就是買(mǎi)房出租，賺租金和房產(chǎn)升值(如果這句話冒犯了大家,，請(qǐng)?jiān)?,。房地產(chǎn)投資的高端具體指哪些，我想這里很多地產(chǎn)前輩會(huì)知道,，請(qǐng)大家補(bǔ)充經(jīng)驗(yàn)交流,。但是你想財(cái)務(wù)自由，老有所依,，做投資房是不錯(cuò)的選擇,。 如果你有100萬(wàn)現(xiàn)金，找到合適的點(diǎn)和房產(chǎn)投資項(xiàng)目,，很容易實(shí)現(xiàn)月凈收入1-2萬(wàn)的目標(biāo),，實(shí)現(xiàn)初步的財(cái)務(wù)自由。

8.房產(chǎn)投資最好走向傳統(tǒng)銀行低利息借貸的途徑購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn),，實(shí)現(xiàn)財(cái)富的逐步積累,，假以時(shí)日，財(cái)富會(huì)非?？捎^,。經(jīng)過(guò)今年的大風(fēng)大浪,，我以后會(huì)穩(wěn)健些，不要追求100%以上的回報(bào)以冒很大的風(fēng)險(xiǎn),。比較好的地產(chǎn)投資模式是,，有一份穩(wěn)定的高薪工作，在業(yè)余時(shí)間做房產(chǎn)投資,，這樣融資成本比較低,，風(fēng)險(xiǎn)也比較小。

9.房產(chǎn)要合理配置：房產(chǎn)財(cái)富的增加,，主要是靠房產(chǎn)凈值的增加,，租金的收入積累還是比較慢的。一個(gè)好的投資標(biāo)的,，在很短的時(shí)間內(nèi) (幾個(gè)月到一到兩年)，可以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)和財(cái)富的快速增加(比如20萬(wàn), 50萬(wàn),，幾百萬(wàn)),，但是如果要利用租金，積累出十萬(wàn),，那需要多少時(shí)間以及房產(chǎn)啊,。但是白菜有高的現(xiàn)金流，白玉房有高的凈值,，如果合理搭配,，有充沛的現(xiàn)金流，能夠充分實(shí)現(xiàn)白玉房的增值,， 降低風(fēng)險(xiǎn),，實(shí)現(xiàn)投資收益最大化。

10.地產(chǎn)投資起步階段,，借貸最好和本地的小銀行,，而不是大銀行打交道。因?yàn)楸镜匦°y行貸款政策比較靈活,，審核標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)寬松,。我是非常憎恨和Wells Fargo打交道的，每次試圖跟它借錢(qián),，給的答案都是No,毫無(wú)預(yù)兆的關(guān)閉我的賬戶以及信用卡,，雖然我的第一個(gè)銀行賬戶和第一張信用卡是從wells fargo辦理的，用了那么多年,。

總之,，今年的目標(biāo)(實(shí)現(xiàn)家庭財(cái)富增長(zhǎng)50萬(wàn)刀，包括收入和資產(chǎn)凈值)沒(méi)有全面的實(shí)現(xiàn),，但是實(shí)現(xiàn)了及格目標(biāo)(30-40萬(wàn)刀,，近20萬(wàn)刀的收入以及30萬(wàn)左右的資產(chǎn)凈值增加),。期待在接下來(lái)的5年左右時(shí)間，挖掘更好的投資項(xiàng)目,，通過(guò)資產(chǎn)的再投資和合理分配,，實(shí)現(xiàn)年穩(wěn)定收入100萬(wàn)的目標(biāo)(年收入以及資產(chǎn)凈值)。