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2007年8月9日，股市暴跌了400點,，投資者們虧損了數(shù)十億美元，美國聯(lián)邦儲備銀行和世界各地的央行開始向股市注入了數(shù)十億現(xiàn)金,，以防恐慌繼續(xù)蔓延,！ 這種資金注入就是新資本主義的運作，即建立在債務(wù)和央行操控下的經(jīng)濟制度的運作,，央行通過玩弄世界貨幣供應(yīng)來操控股市,，就像用信用卡新賬單來支付舊賬單一樣！ 數(shù)百萬辛苦勞動的人民,，眼睜睜的看著他們的房子在房地產(chǎn)市場中貶值,，他們的儲蓄在債券市場中貶值,，他們的退休金組合在股市中貶值！ 在新的金錢規(guī)則和新的資本主義下,，一個問題是大部分人沒有接受過為退休而做的理財培訓(xùn)和財商教育,！ 另一個問題是，新的資本主義要求人們對其無法控制,、無法施加杠桿作用的資產(chǎn)做投資,，在市場崩潰時，大多數(shù)人能做的就是只能絕望的看著自己的財富被掠奪走,！ 新的資本主義把數(shù)百萬人的錢拿去投資,，卻不容許他們控制或者利用杠桿，而我由于能加以控制和利用杠桿作用,，我能在很短時間內(nèi)獲得更多的財富,，同時風(fēng)險最小,！ 貨幣的貶值使大多數(shù)人的財務(wù)前景不可靠,，他們在未來需要更多的錢，因為生活物資變得昂貴了,！ 沒有杠桿作用,，大多數(shù)工薪階層無法存足夠的錢以備不時之需，因為他們存的錢越多,，錢的價值就越低,！ 如果你退休后沒有足夠的錢生活，你要怎么做呢,？ 這就是第四財商：撬動金錢的杠桿如此重要的原因了,，利用杠桿作用，可以讓別人的錢為你工作,！ 杠桿作用就是用更少的東西做更多的事情,，把錢存入銀行，是不能發(fā)揮杠桿作用的,，存入銀行只能有多少錢用多少錢,！ 如果投資者缺乏控制其投資的理財智慧，利用杠桿就會有很大的風(fēng)險,，如同你買了一輛沒有方向盤的汽車,，卻又猛踩油門！ 在房地產(chǎn)市場崩潰時遭受損失的那些人,，原本指望房地產(chǎn)持續(xù)上漲,，讓他們的房產(chǎn)增值。 許多人在房價飛漲的時候把房子抵押了,，但是現(xiàn)在房子的價值卻比他們的欠款還要低,，他們沒有對他們的投資加以控制,，只能任憑市場擺布！ 當(dāng)房價下跌時,，房子的資產(chǎn)凈值降低,，許多房東覺得自己損失了錢，其實是由于通貨膨脹,，并不是資產(chǎn)價值的增加,！ 當(dāng)房子價值看似增加的時候，其實是貨幣的購買力降低了,！當(dāng)他們覺得更富有的時候,，就借更多的錢并且花掉他們，經(jīng)濟的發(fā)展被建立在貨幣貶值和國債增長的基礎(chǔ)上,！ 財富效應(yīng)源于對資產(chǎn)凈值的幻想,，資產(chǎn)凈值是資產(chǎn)減去負(fù)債后剩下的值，房價上漲時,，大多數(shù)人覺得他們資產(chǎn)凈值已經(jīng)上升了,，實際上是貨幣貶值了！
房子的價值只是估算的,，只有等到售出時，才知道它的實際價格,，很多人過度夸大了他們房子的估值,，但是他們卻依據(jù)估值對房子做了抵押，借了很多錢,，欠款已經(jīng)高于他們賣掉房子的所得了,！ 2.資產(chǎn)凈值通常建立在價值下降的房產(chǎn)上的 3.資產(chǎn)凈值的上升往往是貨幣價值下跌引起的，房子價值并沒有上升,，只是買同樣的房子,，需要花費更多的美元而已！ 政治家最大的恐懼是民眾感覺不好,，舊的資本主義建立在艱難的經(jīng)濟基礎(chǔ)上,，新的資本主義則建立在感覺良好的經(jīng)濟基礎(chǔ)上的，只要個人資產(chǎn)凈值上升,，建立在負(fù)債而不是生產(chǎn)上的繁榮就會繼續(xù),，當(dāng)人們得到他們想要的東西之后，誰還有反對意見呢,？ 許多理財顧問告訴你，高收益意味著高風(fēng)險,，換句話說,，杠桿作用是要冒風(fēng)險的,，其實只有在投資不能控制資產(chǎn)的時候才有風(fēng)險！ 理財智慧是控制的關(guān)鍵所在,，理財智慧可以提高控制的能力,！ 以我的300套公寓舉例，獲得房產(chǎn)的第一步就是提高租金,，房產(chǎn)已經(jīng)盈利了,，與現(xiàn)有租金形成了現(xiàn)金流，但是我的目標(biāo)或者商業(yè)計劃是提高每套公寓的租金,！ 1.根據(jù)市場行情,，提高現(xiàn)在的租金 2.在每個單元安裝洗衣機和烘干機，額外收取租金,！ 3.對房屋進行改良與增建,，如美化景觀和重新粉刷！ 這種收入的提高是不需要追加投資的,，只要學(xué)會管理資產(chǎn)就可以,！ 下一個可控制的目標(biāo)是降低支出，降低管理成本,！ 房產(chǎn)管理是提高房地產(chǎn)盈利能力的一個關(guān)鍵因素,，和大多數(shù)人一樣，我討厭管理房產(chǎn),，所以我選擇了一個房產(chǎn)管理公司的事業(yè)伙伴來管理我的房子,！ 我抵押的300套公寓的利率只有4.95%，低利率提高了整個房產(chǎn)的價值,，追加了利率為6.5%的二次抵押,，我的綜合利率為5.5%，低利率是控制和發(fā)揮杠桿的重要方式,！ 通過增加租金,，降低支出，減少負(fù)債和降低負(fù)債利率來提高房產(chǎn)的資產(chǎn)值,！ 我不是盯著股票和共同基金的價格在市場中上下波動,，我想做的是控制我的財務(wù)報表，利用理財智慧控制收入,、支出,、負(fù)債以及投資的最終價值，我可以控制我自己的財富命運,！ 第一,，杠桿的作用有很多類型，大部分人熟悉的是OPM,也就是利用別人的錢，實際上增加收入,，守住錢財,，制定預(yù)算，發(fā)揮杠桿作用和運用信息都是杠桿的形式,！ 第二,，大多數(shù)投資者投資紙質(zhì)資產(chǎn)，但很少能讓投資者控制,！ 第三,，收益提高并不意味著風(fēng)險提高，因為這些資產(chǎn)都是受我控制的,，隨著理財智慧的提高,，投資回報還會進一步增加！ 第四,，大多數(shù)理財顧問都不是投資者 理財顧問只是銷售員,，大多數(shù)情況下，他們的職業(yè)和財務(wù)杠桿比例為1:1,，意味著他們的收入只是工資,！ 第五，財商教育提高理財智慧 大多數(shù)人投資紙質(zhì)資產(chǎn)是因為他們不需要也不想控制,，他們只需要把錢交給投資顧問,，希望他們是一個稱職的人。如果人們想要對投資加以控制,，就需要有更多的理財智慧,，而財商教育是可以提高理財智慧的！ 第六,，杠桿作用有兩個方向 杠桿作用可以使你變得更富也可以使你變得更窮,，這就是運用杠桿需要理財智慧和財務(wù)控制的原因！ 學(xué)習(xí)市場交易,，包括房地產(chǎn)交易是投資者財商教育中非常重要的一部分,，房地產(chǎn)投資者也運用期權(quán)，他們會首付一部分,，然后剩余的資金去銀行貸款,，而我的房地產(chǎn)投資大部分基于租金和房產(chǎn)的管理成本，所以房產(chǎn)市場的興衰對我的影響不大,！ 第七,，大多數(shù)理財顧問推薦多元化投資的時候，他們所推薦的并不是真正的多元化,，其實他們只推薦了一個紙資產(chǎn),，多元化投資并不能守住紙資產(chǎn)的價值，還有一個是共同基金已經(jīng)是多元化的投資組合了！ 專業(yè)投資者從不做多元化投資,，只做兩件事,， 第一件事是集中于大的投資項目， 第二件事就是避險,，避險是對保險的另外一種說法！ 集中投資是運用復(fù)雜杠桿作用,、獲得更高收益和把風(fēng)險降低的關(guān)鍵所在,！ 集中投資需要更多理財智慧，理財智慧是你得知道自己在投資什么,！ 在金融世界,，投資者可以為兩樣?xùn)|西投資：資本利得和現(xiàn)金流！
2.為現(xiàn)金流而投資,，相對而言風(fēng)險要小一些,，并且是為了獲得收入而投資， 盡管儲蓄也可以獲得收入,，但是儲蓄收益太低,，也不能利用杠桿！ 我買了公寓就是為了獲得現(xiàn)金流,，不同的是,，我可以借用銀行的錢，來獲得較高的收益,！ 市場上有三種類型的投資者,， 1.僅為了獲得資本利得的投資者 2.僅為獲得現(xiàn)金流的投資者 3.既想獲得資本利得又想獲得現(xiàn)金流的投資者 成為一名好的房地產(chǎn)投資者，有3個必要的因素,， 1.好的伙伴 2.好的財務(wù)能力 房地產(chǎn)投資成功的要訣在于財務(wù)能力 3.好的管理 能夠控制這三個要素的情況下,，我會用債務(wù)融資，否則堅決不會融資,！ 賺到更多的錢需要更高級的投資策略 1.OPM,，銀行投資了80%,但是我收獲了100%的利潤！ 2.ROI：投資回報,，當(dāng)一個投資者既獲得資本利得又獲得現(xiàn)金流的時候,，我只計算現(xiàn)金流，因為資本利得只有賣出的時候才能兌現(xiàn),！ 3.IRR：內(nèi)部收益率,，內(nèi)部收益率是衡量一個受到很好控制很好投資的另一種回報和杠桿！ 資金回收策略 我們前期支付的首付，可以通過價值提升再次通過銀行貸款出來,，這樣就把我們的投入全部拿出來了,，并且還能持續(xù)獲得收入！ 從零開始 1.生來貧窮和從未接受過財商教育,，并不意味著你不能變得富有,！ 很多人一碰到問題就退縮了，這意味著他們永遠(yuǎn)也不能富有了,！ 2.從小事做起并小心謹(jǐn)慎 我花了385美元參加了房產(chǎn)投資課程,，然后購置了一套房子，一年后出售房子凈賺了9萬美元,，這個收益是非常不錯的,！ 3.敢于夢想 我們不過量入為出的生活，我們勤于學(xué)習(xí)并謹(jǐn)慎投資以增加我們的財富,！ 理財智慧越高,，即使沒有一分錢，你也能賺很多錢,，在新的資本主義的規(guī)則下,，不投入一分錢就能賺錢確實是可能的！ 財商是理財智慧的衡量尺度,，無限的回報意味著無限的理財智慧,，無限的財商！
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