中國二手房市場起步于1998年的房改,。1998年中國全面取消福利分房，從上海開始啟動公房出售,，于是,，中介這個全新職業(yè)也開始在大陸出現(xiàn)，臺灣,、日本,、美國等地的經(jīng)紀品牌進入的同時,，一些本土中介品牌也不斷崛起。

從那年開始算起,，房地產(chǎn)中介這個行業(yè)走過了二十年歷史,。如今的房地產(chǎn)中介行業(yè)，已經(jīng)是一個擁有145萬經(jīng)紀人,、全國成交總量超過30萬億,、交易房源量超過2300萬套的房地產(chǎn)交易重點行業(yè),。

前幾天,，貝殼研究院發(fā)起了一場“中介20年”的回顧活動，攪動了房產(chǎn)經(jīng)紀圈的一場回憶潮,。貝殼研究院院長楊現(xiàn)領也對中介二十年做了系統(tǒng)的完整的回顧,，二十年來，從宏觀層,，房地產(chǎn)中介經(jīng)歷了從雜亂無緒到規(guī)范有序發(fā)展,；微觀層面，經(jīng)紀人的作業(yè)方式發(fā)生了天翻地覆的變化,。

今天我們就來跟隨貝殼研究院的研究脈絡,，聊聊房產(chǎn)中介這二十年的時代變遷以及在這種變遷路徑下，未來的房產(chǎn)經(jīng)紀會是什么樣,。

1,、洗牌三階段：一批倒下，一批崛起

如果從業(yè)經(jīng)歷足夠長,，應該能回憶起不少房產(chǎn)中介的品牌，他們的門店有些已經(jīng)完全消失,，有些在逐漸萎縮，有些從地方開始進入都全國,。

從時間上來看，房產(chǎn)中介的品牌之路有三個階段,。

1998年開始，中國的房地產(chǎn)經(jīng)紀開始起步,，尤其是從房改起步城市上海率先一步,，臺灣信義等品牌開始由臺灣開始進入上海,，和上海本地品牌上房置換等中介品牌并駕齊驅。

這些來自海外的中介品牌給中國二手房交易帶來了全新的理念,，給中國的買房人和二手房做了一遍二手房交易專業(yè)化的普及,。他們是中國二手房交易的先驅。直到2005年,，因生存問題和本土化不足的問題,，這些品牌開始收縮在中國的門店。

第二階段,，2005年到2010年，是中國特別是一線城市中介變化最大的五年,。

這幾年時間,，一批中介品牌崛起，也有一批中介品牌倒下,。比如中大恒基,、順馳等，都是在這個階段名噪一時的中介品牌,，中大恒基一度成為北京二手房交易的老大,，他們在這一階段崛起，也在這一階段逐步走向消亡,。

第三階段,，2010年至今，中介品牌格局基本已經(jīng)形成,。本土品牌占領了市場大部分空間,，早期來大陸的臺灣、日本經(jīng)紀品牌基本撤出大陸市場,。鏈家,、我愛我家、麥田房產(chǎn)等企業(yè)迅速崛起,，成為中國領軍的中介品牌,。在此期間，雖然有一些中介品牌出現(xiàn)了一些調整,，比如上海德佑品牌被鏈家并購之后,，開始以加盟品牌出現(xiàn)；比如悟空找房,、愛屋吉屋等互聯(lián)網(wǎng)中介品牌的出現(xiàn),，但總體上而言，出現(xiàn)了強者恒強,，品牌越來越集中的現(xiàn)象,。

2,、行業(yè)三階段：從“手拉手”到“多家委托”

二手房剛起步時，或者說市場最早期的時候,，二手房交易由賣方和買方直接交付,，這種形式多存在于熟人交易中，雙方互相認識,，有熟人關系做背書,，雙方自己協(xié)商完成二手房的交易。這是二手房市場交易的最早階段,，通俗點說,，可以稱為“手拉手”階段。

專業(yè)經(jīng)紀人的出現(xiàn),，讓房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)變得專業(yè)起來,。一個賣家為了盡快賣出房子，會將房子委托給多個中介機構,，各個中介機構通過自己的渠道去找到買家,。在這種交易方式之下，中介成了競爭對手,，因為他們誰負責交易,，誰能把房子賣掉誰拿傭金，所以天然是個激烈競爭的環(huán)境,。

那么,，從行業(yè)來看，現(xiàn)在是什么階段呢,？

今年開始,，市場在第二階段之后發(fā)生了一些細微的變化：中介之間的競爭關系，開始變?yōu)楹献餍缘母偁庩P系,，中介之間不是完全互相對立的角色,。這個階段的流程是，賣家通過多家委托的方式將房源交給中介,，而中介通過互聯(lián)網(wǎng)的方式完成合作,，最終找到匹配買房人進行成交。

和發(fā)達國家的獨家委托相比,，中國的房產(chǎn)經(jīng)紀的多家委托大環(huán)境沒有變化,，但在信息端，找房找客方式發(fā)生了一些的變化,。

3,、作業(yè)變化三階段：從貼條到互聯(lián)網(wǎng)

互聯(lián)網(wǎng)從2010年左右開始才進入到房產(chǎn)中介行業(yè)，現(xiàn)在不論是經(jīng)紀人還是買房人，都習慣打開手機,，使用APP尋找自己想要的信息,。

在互聯(lián)網(wǎng)出現(xiàn)之前，中介公司經(jīng)紀人的作業(yè)方式幾乎全部通過線下進行,。在城市的路燈燈箱或者電線桿和小區(qū)的留言墻上，一些紙張粘貼的痕跡幾乎就是中介早期“小廣告”作業(yè)方式的見證,。

貼條是那時中介的常規(guī)動作,。中介為了獲取房源和獲取客源，最常用的方式就是將房源寫在紙上,，紙張最后留下電話號碼,，有需要的買房人或者租客看到信息之后可以撕下聯(lián)系方式，跟中介取得聯(lián)系,；或者中介將收房需求寫在紙條上,，有需要掛牌的房主可以通過這種方式找到中介。

可以說,，在那個時代,，小區(qū)留言板等公共設施，就成了房產(chǎn)中介信息交換的主要渠道,。

此外,，發(fā)傳單也是當時主流的作業(yè)方式。中介將寫有房源的傳單挨家挨戶發(fā)到小區(qū)住戶,，有人要賣房,、買房或者出租房，就會通過傳單上的電話找到中介經(jīng)紀人,。

搜房等垂直門戶的出現(xiàn),，讓經(jīng)紀人的作業(yè)方式開始走向了互聯(lián)網(wǎng)化。這些網(wǎng)站開始聚集買房人和賣房人,，這自然成了中介從業(yè)者新的信息交換的平臺,。經(jīng)紀人開始將信息發(fā)布到互聯(lián)網(wǎng)上，房產(chǎn)中介的端口模式出現(xiàn),，經(jīng)紀人通過購買網(wǎng)站平臺端口的方式,，能將自己所發(fā)的信息排在前面獲得更多的曝光和電機，更便捷的獲取客戶,。

逐漸的,，互聯(lián)網(wǎng)成為房地產(chǎn)信息交換的主要渠道。當然,，這種方式造成了網(wǎng)絡上虛假房源的泛濫,。

而以鏈家為代表的企業(yè)推出真房源和經(jīng)紀人信息化的管理，標志著房產(chǎn)經(jīng)紀的作業(yè)方式全面進入到互聯(lián)網(wǎng)階段,。2012年起,，鏈家花重金打造真房源體系,，并從內部開始改革，和IBM合作打造了全員使用的內部系統(tǒng),，使經(jīng)紀人告別傳統(tǒng)作業(yè)方式,，通過內網(wǎng)信息的聯(lián)網(wǎng)方式，實現(xiàn)經(jīng)紀人系統(tǒng)內部的真實房源共享,，并且內網(wǎng)外網(wǎng)同步房源信息,，做到用戶所看到的也是最真實的信息。

鏈家?guī)恿诵袠I(yè)的改革,，隨后我愛我家,、中原地產(chǎn)等企業(yè)也步其后塵，啟動信息化革命,。中介徹底告別傳單和貼條時代,。

4、未來的中介會是什么樣,？

按照中國房地產(chǎn)經(jīng)紀的發(fā)展軌跡,，那么，未來今年,，中國房地產(chǎn)經(jīng)紀會怎么樣呢,？

首先，真房源會成為行業(yè)的標配,。

虛假房源能獲得流量,，給經(jīng)紀公司或者經(jīng)紀人帶來短暫的客源，但長期以來損失的是信譽和品牌,。貝殼研究院做了一個統(tǒng)計,，以鏈家品牌為例，近半年,，鏈家積累了50萬位購房者,，如果都要經(jīng)歷一次假房源的磨難，那么他們浪費的時間成本折算成金額將高達1.1億元,。

在傳統(tǒng)的作業(yè)方式下,，買房人或者租客無法獲知房源的真假，但在互聯(lián)網(wǎng)普及的情況下,，房源信息的真假辨別變得簡單,，通過虛假房源來欺騙用戶的行為的成功性變得越來越低，客觀上提供了推動真房源普及的環(huán)境,。

一個中介行業(yè)的大佬曾經(jīng)回答記者“怎么樣的中介才能賺錢”的提問時,，他說，不騙人的中介都能賺錢。這句話值得行業(yè)深思,，在當下的環(huán)境下,，當“騙人”的成本越來越高時，市場將提供給更專業(yè)服務質量更優(yōu)的經(jīng)紀人更多的回報,，良性競爭開關被開啟,。

不過，在行業(yè)進步的同時,，有一個不容忽視的現(xiàn)象,。貝殼研究院院長楊現(xiàn)領分享了一組來自鏈家的數(shù)據(jù)：全國鏈家2018年上半年二手房房源錄入150萬套、客源錄入480萬次,、成交量17萬套、帶看量430萬次,，總帶看里程1561萬公里相當于將長征走了1250遍,。

而從成交情況來看，鏈家平均每年每人成交房源5套,。也就是說,，鏈家的經(jīng)紀人，平均2.4個月成交一套房,，平均人效并不高,。

經(jīng)紀人之間、經(jīng)紀公司之間的單兵作戰(zhàn)的壁壘成為人效提升的一個阻礙,。

從發(fā)達國家的經(jīng)驗來看,，房地產(chǎn)經(jīng)紀人走向共生共贏是大勢所趨。在美國,、日本等國家,，通過MLS系統(tǒng)，可以實現(xiàn)不同經(jīng)紀公司的經(jīng)紀人協(xié)同合作,，共同完成二手房交易流程,，可以大大縮減交易時間，增加交易效率,。

而此前在中國,，由于沒有房源共享體系和分工協(xié)助機制和標準，經(jīng)紀公司之間存在嚴重的壁壘,，造成經(jīng)紀公司之間無法實現(xiàn)客源共享,。

今年新成立的貝殼找房試圖遵循發(fā)達國家的方式，并進行本土化的改造,，打造一個經(jīng)紀人合作網(wǎng)絡,，這個名為“ACN”的“共生型網(wǎng)絡”（Co-live），旨在改善經(jīng)紀行業(yè)長期以來單兵作戰(zhàn)的作業(yè)模式，讓行業(yè)得以實現(xiàn)共享房源,、分工協(xié)作,、聯(lián)賣共贏。

在上面的文章中,，我們提到,，互聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)信息化的建設讓經(jīng)紀公司不同門店的經(jīng)紀人之間的合作變得簡單，而ACN網(wǎng)絡的出現(xiàn),，將會讓不同品牌的經(jīng)紀門店之間的合作變得可行,，同行之間將成為合作型的競爭關系。

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