上周五,，12月1日，多倫多地產(chǎn)局與加拿大競爭局之間的官司有了進一步的判決---多倫多地產(chǎn)局必須允許會員個人或創(chuàng)辦的公司/網(wǎng)站向公眾公布包括成交價格和經(jīng)紀傭金等MLS數(shù)據(jù),。有中文媒體推測說，這個判決將嚴重沖擊整個地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè);  更有個別讀者留言說,，50%的地產(chǎn)經(jīng)紀都會失業(yè),。情況真地會如此嚴重嗎？

我們知道,，類似的判決和數(shù)據(jù)公開,，在南方鄰居的美國，早好幾年前就實現(xiàn)了,，但是,，並沒有造成大批地產(chǎn)經(jīng)紀人下崗失業(yè)的局面。為什么呢,？其實,，每個行業(yè)都在與時俱進的變革中，地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)也不能例外,。

數(shù)據(jù)公開,，公眾對房地產(chǎn)業(yè)的知識水平提高了，會督促專業(yè)的地產(chǎn)經(jīng)紀人進一步提升自身的能力與價值,，改進服務(wù)的方法和質(zhì)量,。社會在改變，公眾對地產(chǎn)經(jīng)紀提供服務(wù)的要求與期望也在改變,，那么,，適應(yīng)這些改變的專業(yè)地產(chǎn)經(jīng)紀人依然會生存發(fā)展。退一步講,，或許有少量知識老化的地產(chǎn)經(jīng)紀會被淘汰,，但是，更多的掌握新知識新技能的靑年人在進入,，整個行業(yè)還會長盛不衰,。

安省現(xiàn)有的房地產(chǎn)交易制度

在我們所居住的安大略省(Ontario) ，絕大多數(shù)的房地產(chǎn)交易在合同談判階段至少有四方參與,，即買家/賣家/買方經(jīng)紀/賣方經(jīng)紀,。(有些重大交易的談判階段，會有律師等專業(yè)人士介入,。)

在本地本行業(yè)的長期傳統(tǒng)中,，存在著設(shè)計精巧又合情合理的買賣傭金制度。通常,，由賣家支付總額傭金(TotalCommission) 給賣方經(jīng)紀公司(Listing Brokerage) ,，賣方經(jīng)紀公司再將總傭金分成兩份,，自己留下一部分給賣方經(jīng)紀，另一部分在成交后支付給買方經(jīng)紀公司(Co-opBrokerage) ,，最后分到幫買家買到房子的買方經(jīng)紀手中,。由于總額傭金都是由賣家支付的，買家朋友使用自己的買方經(jīng)紀時,，並不用付費給買方經(jīng)紀,，等同免費得到專業(yè)服務(wù)。

這樣的買賣傭金制度是否對賣家不公平,？也不是啦,！如果我們看過去幾年甚至幾十年的房價升幅，我們就會發(fā)現(xiàn),，絕大多數(shù)賣房的人是賺了大錢的,。那么，賺了錢的人為整個交易系統(tǒng)提供運作費用,，金額只是幾個百分點,，應(yīng)該不算什么大的負擔。反過來講,，大家買房子的時候,，總是感到手中的錢不夠多，就不要再付費給經(jīng)紀人了,。這樣的制度正好體現(xiàn)出加拿大特有的人性化關(guān)懷,。

買家經(jīng)紀應(yīng)為買家做什么？

其實,，在電腦聯(lián)網(wǎng)之后,，尤其是普及了手機和移動互聯(lián)的今天，數(shù)據(jù)已經(jīng)是無處不在,，提供房源信息與成交數(shù)據(jù)早已經(jīng)不是地產(chǎn)經(jīng)紀吸引潛在買家的方法,。反而是，如何運用成交數(shù)據(jù)為買家朋友爭取利益成為買方經(jīng)紀人的工作價值之所在,。

專業(yè)的買方經(jīng)紀人至少應(yīng)該為買家做好兩大工作,，首先是精確估算房價，在談判開始前做好細致的準備工作,。過去的實際工作經(jīng)驗表明,，房價也是可以精算的！通常,，有經(jīng)驗的經(jīng)紀人看過大量的房子,，更掌握動態(tài)的成交數(shù)據(jù)，會在大量已售和待售物業(yè)中,，找出可比較的例子,，綜合考慮如下因素:地理位置,，占地大小，房屋建筑面積,，建造年代及裝修新舊,，以及同類物業(yè)現(xiàn)時市場上的供求比，就可推算出待購物業(yè)的合理價格,，幫買家出Offer時已經(jīng)心中有數(shù),，就不會讓買家買貴了。潛在買家朋友們看過多少房子呢,？精算過程中怎樣對不同的房子做價格分析？我們知道,，熟能生巧,，有經(jīng)驗的經(jīng)紀人和普通買家朋友對房地產(chǎn)知識的掌握還是不一樣的。

二是運用專業(yè)的談判能力和技巧,，用各種方法盡量說服賣家和賣方經(jīng)紀接受有利于買家的售價,，為買家省錢。說實話,，同一個房子,，不同的買方經(jīng)紀去談判，談成的價格可以相差不少,，區(qū)別就在于買方經(jīng)紀的經(jīng)驗和能力,。談判經(jīng)驗是在一次次的實踐中磨練出來的，成熟的專業(yè)地產(chǎn)經(jīng)紀人可能有數(shù)百次上千次的談判經(jīng)驗,，假設(shè)某一位朋友有10次買賣房子的經(jīng)驗,，我們能說普通買家朋友的談判經(jīng)驗可以等同專業(yè)的地產(chǎn)經(jīng)紀人嗎？

房地產(chǎn)價格談判要考慮談判參與者的心理因素,。不巧的是,，如果買家朋友親身上陣參加談判，很容易對中意的房子表現(xiàn)出超過必要的熱情程度,，從而被賣家抓住弱點,，反而買不到好價錢。專業(yè)的地產(chǎn)經(jīng)紀人應(yīng)該克制情緒,，用談判技巧為買家爭取省錢的機會,。記得幾年前，我為另一位買家朋友談成了合同與價格,，也為買家預(yù)留了有關(guān)貸款及驗房的保護性條款,。然后，我的買家因驗房發(fā)現(xiàn)的小問題合法地退出合同並取回訂金,。然后,，賣家第二次上市把房子賣給了第二個買家,，最終價格倒比先前我為第一個買家談成的價格高出2%來。換句話講,，我為第一個買家談成的價錢是低了2%的價格,。

此外，一個真正有經(jīng)驗的專業(yè)地產(chǎn)經(jīng)紀還可以為客戶朋友做更多的重要工作,。例如,，在帶買家客人看房時，要象半個驗屋師,，能幫買家事先發(fā)現(xiàn)待買房屋是否有重大隱患,。在幫買家客人起草合同時，需要有律師一樣淸晰的頭腦並使用嚴謹?shù)奈淖?，組成能保護買家利益的買賣合同,。(當然，地產(chǎn)經(jīng)紀不可能代替律師,。) 此外,，幫助異地來多倫多買房的客人預(yù)先審批房屋貸款，讓他們一落地就可以無后顧之憂地全心全意地選購房屋,。

對買家客人來講,，最有利的局面就是，有專業(yè)的地產(chǎn)經(jīng)紀帶領(lǐng)整個購買過程,，又能介紹專業(yè)的驗屋師/律師/銀行經(jīng)理隨時提供專業(yè)服務(wù),。這樣，買家客人就有了雙保險,，買家的利益得到最大程度的保護,。

說到底，數(shù)據(jù)是死的,，地產(chǎn)經(jīng)紀人是活的,。無論如何，是人在服務(wù)人,，數(shù)據(jù)只起到輔助作用,。更重要的是，作為專業(yè)地產(chǎn)經(jīng)紀的人是會不斷進步的,！