摘要：房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序后,，其向在銀行保證金賬戶中的按揭保證金如何處理,？按揭合同如何履行？現(xiàn)行企業(yè)破產(chǎn)法沒(méi)有明確規(guī)定,，實(shí)務(wù)中處理并不一致,?；诒ＷC合同的從屬性以及擔(dān)保物權(quán)的行使規(guī)則，按揭保證金符合相應(yīng)條件即可認(rèn)定為金錢質(zhì)權(quán),。管理人雖無(wú)權(quán)解除按揭保證合同,，但可以依法取回按揭保證金。

 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè),；保證人破產(chǎn),；按揭保證金；管理人

 近年來(lái),，在經(jīng)濟(jì)下行的大趨勢(shì)下，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)政策的調(diào)整以及市場(chǎng)的飽和,，各地涌現(xiàn)大量中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)潮,。鑒于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過(guò)程中大量存在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為購(gòu)房人向銀行按揭貸款購(gòu)房提供保證（一般保證或連帶保證）擔(dān)保的方式，實(shí)踐中引發(fā)大量糾紛,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序后,，按揭保證金的性質(zhì)、按揭合同的履行,、按揭保證金的取回兼及債權(quán)人的保護(hù)等成為實(shí)務(wù)面臨的難題,。筆者試對(duì)上述問(wèn)題逐一分析。

 一,、按揭保證金的實(shí)操

 按揭保證金,，又稱“按揭貸款保證金”，在我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中普遍存在,。以商業(yè)住房為例,，具體操作方法是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)先與銀行簽訂《按揭貸款合作協(xié)議書》等類似合同，約定銀行為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)樓盤的購(gòu)房人（購(gòu)房人亦為借款人,，貸款人則為某銀行）發(fā)放住房按揭貸款,，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在某銀行開立保證金專戶（專戶內(nèi)資金僅用于承擔(dān)保證責(zé)任且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無(wú)權(quán)支取，但可以享有利息請(qǐng)求權(quán)）,，并按著發(fā)放住房貸款余額的一定比例（如10%）存入保證金專戶,，為銀行的按揭貸款提供一般或連帶責(zé)任擔(dān)保。當(dāng)購(gòu)房人取得房地產(chǎn)證,，并辦妥以銀行為抵押權(quán)人的抵押權(quán)登記手續(xù)后,，銀行將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保證金賬戶中的對(duì)應(yīng)保證金退還給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。其間,，若購(gòu)房人未按合同約定按期還本付息的,，銀行有權(quán)直接從保證金賬戶中扣劃相關(guān)款項(xiàng)?！栋唇屹J款合作協(xié)議書》簽訂之后,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始進(jìn)行房產(chǎn)對(duì)外銷售等活動(dòng),。

 實(shí)踐操作中，也存在部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者約定按揭貸款保證金由購(gòu)房人承擔(dān)的模式,。在購(gòu)房人繳納按揭貸款保證金的情形中,，當(dāng)購(gòu)房人取得房產(chǎn)證并辦妥抵押權(quán)登記后，再由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將按揭貸款保證金退還購(gòu)房人,。

 二,、按揭保證金的性質(zhì)

 關(guān)于按揭保證金的性質(zhì)是否屬于保證金，我國(guó)現(xiàn)行《物權(quán)法》抑或《擔(dān)保法》均無(wú)明確規(guī)定,。2000年《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問(wèn)題的解釋》第85規(guī)定：“債務(wù)人或第三人將其金錢以封戶,、封金、保證金等形式特定化后,，移交債務(wù)人占有作為債權(quán)擔(dān)保,，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人可以以該金錢優(yōu)先受償,?！睉?yīng)當(dāng)說(shuō)該條規(guī)定比較原則性，特別是何為“形式特定化”“移交債權(quán)人占有”等,，均有解釋的空間和必要,。

 最高人民法院2015年公報(bào)案例之中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行安徽省分行訴張大標(biāo)、安徽長(zhǎng)江融資擔(dān)保集團(tuán)有限公司保證金質(zhì)權(quán)確認(rèn)之訴案中,，安徽省高院終審認(rèn)為,，當(dāng)事人依約為出質(zhì)的金錢開立保證金專門賬戶，且質(zhì)權(quán)人取得對(duì)該專門賬戶的占有控制權(quán),，符合金錢特定化和移交占有的要求,，即使該賬戶內(nèi)資金余額發(fā)生浮動(dòng)，也不影響該金錢質(zhì)權(quán)的設(shè)立,。

 在中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司鄂爾多斯分行與獻(xiàn)縣紅星偉業(yè)建筑器材租賃站申訴,、申請(qǐng)案中，最高人民法院（2016）最高法民申3399號(hào)民事裁定認(rèn)為,，銀行在發(fā)放住房貸款過(guò)程中,，開發(fā)商在銀行設(shè)立保證金專戶，并按主合同貸款金額的一定比例存入保證金為買房人的債務(wù)提供保證金擔(dān)保時(shí),，雙方已經(jīng)形成了用保證金賬戶的資金為個(gè)人住房貸款提供擔(dān)保的書面合意,。而且，賬戶資金均用于保證金的退還和貸款本息的扣劃,，沒(méi)有用于保證金以外業(yè)務(wù),，也符合特定化的要件。因此,，雖然保證金賬戶資金所有權(quán)屬于開發(fā)商,，但銀行擁有賬戶資金的實(shí)際控制權(quán),，符合移交債權(quán)人占有的要件，構(gòu)成金錢質(zhì)押,。

 上述兩件判決中,，最高法院分別對(duì)“形式特定化”“移交債權(quán)人占有”兩個(gè)要件進(jìn)行個(gè)案解釋，觀點(diǎn)一以貫之,。至此,，或可以得出結(jié)論，房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)務(wù)中按揭保證金賬戶內(nèi)的保證金性質(zhì)屬于擔(dān)保法意義上的保證金,，雖然賬戶余額可能會(huì)發(fā)生變化,。

 三、按揭合同的履行

 從合同法理論關(guān)于合同主從關(guān)系的標(biāo)準(zhǔn)將合同區(qū)分為主合同和從合同,。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按揭貸款法律關(guān)系之中,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與銀行之間簽訂的按揭貸款合同屬于從合同，而主合同則為購(gòu)房人與銀行之間簽訂的借貸合同,。此時(shí)，銀行為債權(quán)人,，購(gòu)房人為債務(wù)人,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為保證人。當(dāng)保證人進(jìn)入破產(chǎn)程序,，主合同尚未履行完畢時(shí)按揭貸款合同（特別是涉及保證條款部分）的履行,，對(duì)銀行的利益影響深遠(yuǎn)。

（一）是否存在選擇履行權(quán)

 實(shí)務(wù)中,，鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與銀行之間簽訂的《按揭貸款業(yè)務(wù)合作協(xié)議》等類似文件約定了包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)保證責(zé)任,、督促還款等法律義務(wù)，銀行承擔(dān)持續(xù)為符合條件的購(gòu)房人提供借款等義務(wù),，有人認(rèn)為,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序后，《按揭貸款業(yè)務(wù)合作協(xié)議》屬于雙方均未履行完畢的合同,，管理人亦可以選擇履行保證責(zé)任,。

 筆者認(rèn)為，這是對(duì)《企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條的誤讀,?！镀髽I(yè)破產(chǎn)法》第十八條第一款規(guī)定了破產(chǎn)程序啟動(dòng)后，管理人有權(quán)對(duì)債務(wù)人與對(duì)方當(dāng)事人均未履行完畢的合同決定解除或者繼續(xù)履行,；但是保證合同（或者相關(guān)條款）既不屬于雙務(wù)合同,，也不屬于雙方均為履行完畢的合同。

 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為銀行提供按揭保證金的擔(dān)保合同（或條款）,，屬于單務(wù)合同,，不符合《企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條規(guī)定的管理人選擇履行權(quán)的范疇,。

（二）按揭合同履行的異化

 保證人房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序后，而主合同即購(gòu)房人與銀行之間簽訂的借貸合同卻往往處于尚未履行完畢的狀態(tài),。

 依據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第46條第一款的規(guī)定：“未到期的債權(quán),，在破產(chǎn)申請(qǐng)受理時(shí)視為到期?！惫P者認(rèn)為,，債權(quán)人銀行有權(quán)依據(jù)企業(yè)破產(chǎn)法的規(guī)定向管理人就保證合同申報(bào)債權(quán)。

 實(shí)務(wù)中,，由管理人對(duì)債權(quán)人申報(bào)的債權(quán)進(jìn)行提存,，視主債務(wù)到期后實(shí)際履行情況確定是否需要清償；管理人也可以在一個(gè)確定的時(shí)間點(diǎn)按照破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)分配方案或重整計(jì)劃對(duì)債權(quán)人進(jìn)行清償后獲得對(duì)購(gòu)房人的追償權(quán),。

 四,、按揭保證金的取回

 管理人是否有權(quán)對(duì)該部分保證金行使取回權(quán)呢？實(shí)務(wù)中處理不一,，有法院支持訴訟取回按揭保證金,，盡管主合同尚未屆期。筆者認(rèn)為,，取回按揭保證金應(yīng)符合《企業(yè)破產(chǎn)法》的規(guī)定,。

 依據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第三十條：“破產(chǎn)申請(qǐng)受理時(shí)屬于債務(wù)人的全部財(cái)產(chǎn)，以及破產(chǎn)申請(qǐng)受理后至破產(chǎn)程序終結(jié)前債務(wù)人取得的財(cái)產(chǎn),，為債務(wù)人財(cái)產(chǎn),。”以及同法第一百零七條第二款：“債務(wù)人被宣告破產(chǎn)后,，債務(wù)人稱為破產(chǎn)人,，債務(wù)人財(cái)產(chǎn)稱為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)時(shí)對(duì)債務(wù)人享有的債權(quán)稱為破產(chǎn)債權(quán),?！卑唇冶ＷC金屬于債務(wù)人財(cái)產(chǎn)；如債務(wù)人進(jìn)入破產(chǎn)清算程序,，按揭保證金轉(zhuǎn)化為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn),。

 依據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第三十七條規(guī)定：“人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)后，管理人可以通過(guò)清償債務(wù)或者提供為債權(quán)人接受的擔(dān)保,，取回質(zhì)物,、留置物?！北緱l規(guī)定取回按揭保證金,，管理人應(yīng)通過(guò)清償債務(wù)或者提供為債權(quán)人接受的擔(dān)保，方可為之,，也就是說(shuō),，取回質(zhì)物,、留置物要得到債權(quán)人的首肯，符合公平原則,。正是因?yàn)槿』刭|(zhì)物,、留置物涉及到管理人作出處分債務(wù)人財(cái)產(chǎn)/破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的決定，《企業(yè)破產(chǎn)法》第69條才規(guī)定了管理人取回質(zhì)物,、留置物需經(jīng)法院許可,、報(bào)告?zhèn)鶛?quán)人委員會(huì)的程序，切實(shí)對(duì)管理人進(jìn)行監(jiān)督,。

 五,、銀行扣劃保證金的性質(zhì)

 實(shí)務(wù)中，銀行根據(jù)《按揭貸款業(yè)務(wù)合作協(xié)議》等合同約定購(gòu)房人違約時(shí),，扣劃按揭保證金是否屬于個(gè)別清償,。實(shí)務(wù)爭(zhēng)議很大。從按揭保證金的債務(wù)人財(cái)產(chǎn)/破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)屬性角度分析,，銀行扣劃保證金行為確實(shí)有實(shí)現(xiàn)個(gè)別清償?shù)南右伞?/span>

 筆者認(rèn)為,，依據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》規(guī)定的精神，銀行扣劃保證金的行為不屬于無(wú)效的個(gè)別清償或者可撤銷的偏頗清償行為,。按揭保證金屬于金錢質(zhì)權(quán),，并且其取回規(guī)則為對(duì)債權(quán)人進(jìn)行清償或者提供為債權(quán)人接受的擔(dān)保。鑒于此,，銀行行使優(yōu)先受償權(quán)并不損害其他債權(quán)人抑或債務(wù)人的利益,，不違反《企業(yè)破產(chǎn)法》公平清理債權(quán)債務(wù)的精神,。

 另外,，當(dāng)銀行因某一購(gòu)房人違約扣劃保證金時(shí)，同時(shí)債務(wù)人則取得對(duì)該購(gòu)房人的追償權(quán),。該追償權(quán)屬于債務(wù)人財(cái)產(chǎn)/破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)范疇,，可用以清償債務(wù)。

 六,、結(jié)論

 實(shí)踐之樹長(zhǎng)青,。房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中按揭保證金問(wèn)題遠(yuǎn)比本文介紹的復(fù)雜的多。比如,，實(shí)踐中《按揭貸款業(yè)務(wù)合作協(xié)議》等合同常約定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保證保證金賬戶余額充足的義務(wù),，鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已進(jìn)入破產(chǎn)程序，銀行是否享有不安履行抗辯權(quán),，拒絕釋放部分保證金呢,？由購(gòu)房人提供的按揭貸款保證金如何處理？等都亟待理論和實(shí)務(wù)的統(tǒng)一,。