作者：王岑 楊恩乾（蘇州市中級(jí)人民法院）

來源：《人民司法（應(yīng)用）》2014年第11期

?  房屋回購(gòu)條款是房屋買賣交易中出現(xiàn)的一種合同約定,，由于其并非我國(guó)現(xiàn)行立法中的法律概念,，具體含義需要依據(jù)當(dāng)事人的合同來確定；但大體是指房屋按揭貸款合同中購(gòu)房人無力償還銀行貸款時(shí),，開發(fā)商作為連帶責(zé)任保證人承擔(dān)還款責(zé)任,，并由開發(fā)商對(duì)買賣房屋進(jìn)行回購(gòu)的約定。司法實(shí)踐中,，對(duì)于房屋回購(gòu)條款的性質(zhì)存在不同認(rèn)識(shí),，對(duì)其效力更有截然相反的判斷：有效論者以合同自由原則為依據(jù)給予肯定，無效論者則以流質(zhì)契約或違背物權(quán)法定原則加以否定,。認(rèn)識(shí)分歧除了理論見解不同之外,，所遵循的法律方法不同也導(dǎo)致了不同的結(jié)論,。本文先從理論上分析房屋回購(gòu)條款的性質(zhì)和效力,，再結(jié)合司法實(shí)踐中的一則案例，從法學(xué)方法論的角度分析房屋回購(gòu)條款案件的具體法律適用,，以期對(duì)同類案件的審理有所裨益,。

?  一、房屋回購(gòu)條款的性質(zhì)

?  我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)于回購(gòu)并無特別規(guī)定,，司法實(shí)務(wù)中對(duì)房屋回購(gòu)條款性質(zhì)的解釋主要有反擔(dān)保,、流質(zhì)條款以及解除權(quán)約定。在比較法和理論上與其最為貼近的概念是買回制度,。為了便于全面理解回購(gòu)條款的性質(zhì),，下面結(jié)合域外立法例和相關(guān)理論進(jìn)行比較評(píng)價(jià),，并對(duì)實(shí)務(wù)觀點(diǎn)予以分析。

?  相關(guān)立法例與理論

?  在立法例上,，大陸法系各主要國(guó)家都對(duì)買回制度有明確規(guī)定,，但對(duì)其性質(zhì)的界定并不相同。主要有三種模式：一是解除權(quán)模式,。出賣人的買回權(quán)只是合同的解除權(quán),。如法國(guó)民法典第1659條將買回權(quán)界定為出賣人據(jù)以返還基本價(jià)金及償還法律規(guī)定各種費(fèi)用而保留更新取得買賣標(biāo)的物權(quán)利的條款，該條系屬“買賣的取得及解除”一章,。日本民法典第579條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)的出賣人,，得依與買賣契約同時(shí)訂立的買回特約，將買受人支付的價(jià)金及契約費(fèi)用返還,，而將其買賣解除,。”二是物權(quán)取得模式,。為奧地利民法所采,，依該國(guó)民法典第1067條、第1068條規(guī)定,，買回權(quán)之保留以不動(dòng)產(chǎn)之買賣為限,，未經(jīng)登記者，僅有債權(quán)的效力,。但根據(jù)該法典第1070條及第1079條規(guī)定,，已經(jīng)登記的買回權(quán)有物權(quán)的效力，即因出賣人買回的意思表示,，而得對(duì)第三人請(qǐng)求交出標(biāo)的物,。[1]三是債權(quán)模式。主要是德國(guó)立法,，德國(guó)民法典第456條規(guī)定：“買回的成立：（1）出賣人已在買賣合同中保留買回權(quán)的,，出賣人以買受人為相對(duì)人而作出行使買回權(quán)的表示（譯者注：行使買回權(quán)的表示，是單方的,、不要式的意思表示）時(shí),，買回成立。該表示無須使用就買賣合同而定的形式,。（2）有疑義時(shí),，出賣的價(jià)款也適用于買回的價(jià)款?！钡冢?）款是一條解釋規(guī)則,，指的是在雙方當(dāng)事人不另有約定，或當(dāng)事人的意思不明，或不能依情事作出不同解釋時(shí),，就發(fā)生該條文所規(guī)定的法律效果,，也就是發(fā)生以出賣的借款為買回的價(jià)款這一法律效果。[2]

?  在理論上,，主要有以下幾種學(xué)說：一是再買賣契約說,。如臺(tái)灣學(xué)者梅仲協(xié)先生所言：在買賣契約之保留買回權(quán)者，該買回契約在買賣契約訂立時(shí),，即已成立,。唯其效力之發(fā)生，則系于出賣人的買回意思表示,，而此買回之意思表示,，則系單獨(dú)行為，故一經(jīng)出賣人行使其買回權(quán),，契約即生效也,。[3]史尚寬先生也認(rèn)為買回是以買回意思表示為其停止條件之再買賣契約。[4]大陸也有學(xué)者持此種觀點(diǎn),，認(rèn)為買回是標(biāo)的物所有權(quán)移轉(zhuǎn)后的買回,，是前后兩個(gè)買賣法律關(guān)系的銜接，在買回的雙方當(dāng)事人之間先有了一個(gè)買賣法律關(guān)系,，買回權(quán)的行使在出賣人與買受人之間又形成了新的法律關(guān)系,，即形成新的買賣合同（再買賣契約）。[5]

?  另有觀點(diǎn)認(rèn)為,，買回是一種約定解除權(quán),。約定解除權(quán)并不以合同尚未履行或尚未完全履行者為限，縱然合同已經(jīng)履行,，仍然可以成立約定解除,，其典型例子便是買回。買回作為發(fā)生約定解除權(quán)的情形之一,，其特點(diǎn)在于可于合同履行后再行解除,。我國(guó)法律對(duì)于買回沒有規(guī)定，但基于合同自由原則,，自然可由當(dāng)事人自由約定,。[6]

?  從以上域外立法例和相關(guān)理論可以看出，當(dāng)事人在不動(dòng)產(chǎn)買賣過程中通過合同方式約定買回不動(dòng)產(chǎn),，是實(shí)踐中常見的交易安排,，也是國(guó)外立法中的成熟制度，盡管各國(guó)采取的立法模式不盡相同,。我國(guó)學(xué)者也對(duì)其有相當(dāng)研究，說明買回制度在我國(guó)同樣應(yīng)該發(fā)揮其特點(diǎn)，以滿足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的交易需求,。因此,，實(shí)踐中出現(xiàn)房屋回購(gòu)條款案件，司法機(jī)關(guān)宜充分尊重市場(chǎng)交易主體的自主安排,，審慎地作出判斷,，盡量維護(hù)其效力。

?  觀點(diǎn)評(píng)析與結(jié)論

?  司法實(shí)踐中關(guān)于房屋回購(gòu)條款性質(zhì)的認(rèn)識(shí),，主要有反擔(dān)保,、流押條款、解除權(quán)約定等觀點(diǎn),。

?  1.反擔(dān)保,。反擔(dān)保是指?jìng)鶆?wù)人或第三人向擔(dān)保人作出保證或設(shè)定物的擔(dān)保，在擔(dān)保人因清償債務(wù)人的債務(wù)而遭受損失時(shí),，債務(wù)人向擔(dān)保人作出清償,。反擔(dān)保并非一種獨(dú)立的擔(dān)保方式，從本質(zhì)上講也是擔(dān)保,。我國(guó)擔(dān)保法第四條規(guī)定：“第三人為債務(wù)人向債權(quán)人提供擔(dān)保時(shí),，可以要求債務(wù)人提供反擔(dān)保。反擔(dān)保適用本法擔(dān)保的規(guī)定,?！币虼耍课莼刭?gòu)條款是否屬于反擔(dān)保,，主要看其是否承擔(dān)了擔(dān)保功能,。從房屋回購(gòu)條款通常規(guī)定在按揭合同中的實(shí)踐習(xí)慣看，出賣人作為買受人的保證人向銀行承擔(dān)了保證責(zé)任,，回購(gòu)具有擔(dān)保出賣人的功能,，可以解釋為一種非典型擔(dān)保方式的反擔(dān)保。

?  2.流質(zhì)契約,。流質(zhì)契約是在抵押權(quán)設(shè)立時(shí)至債務(wù)履行期屆滿前,，抵押權(quán)人和抵押人約定在主債權(quán)清償期屆滿債權(quán)人未受清償時(shí)，抵押人將其抵押財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)移轉(zhuǎn)為債權(quán)人的約款,。法律依據(jù)是物權(quán)法第一百八十六條的規(guī)定：“抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前,，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有?！惫P者認(rèn)為不能將房屋回購(gòu)條款簡(jiǎn)單地解釋為流質(zhì)契約,，主要理由：（1）從該法律規(guī)范適用的前提要件來看，應(yīng)當(dāng)有抵押權(quán)的存在,。如果不存在抵押權(quán),，直接適用該條件就存在法律方法上的障礙,。（2）流質(zhì)契約無效僅僅指的是直接將抵押財(cái)產(chǎn)所有權(quán)歸于債權(quán)人的所有權(quán)處分行為不生效力，但不會(huì)影響到抵押權(quán)本身的有效性押權(quán)人享有的是抵押物權(quán),，具有排他性,，如果承認(rèn)流質(zhì)契約可以讓抵押權(quán)人處于更加優(yōu)勢(shì)的地位，導(dǎo)致抵押人利益受損的風(fēng)險(xiǎn)加大,。然而，房屋回購(gòu)條款安排,，出賣人并不享有物權(quán)人的排他性權(quán)利,，流質(zhì)契約旨在避免的風(fēng)險(xiǎn)在這里基本不存在,。

?  3.解除權(quán)約定。筆者認(rèn)為,，根據(jù)我國(guó)的法律規(guī)定和房屋回購(gòu)條款的內(nèi)容，回購(gòu)條款在性質(zhì)上屬于約定解除權(quán),，其功能在于擔(dān)保開發(fā)商承擔(dān)連帶保證之后追償權(quán)的實(shí)現(xiàn),，形式上是一種非典型擔(dān)保，權(quán)利屬性上屬于形成權(quán),。

?  首先，房屋回購(gòu)條款是非典型擔(dān)保,。房屋回購(gòu)條款一般都是與房屋按揭合同聯(lián)立,，出賣方承擔(dān)了真實(shí)的連帶保證責(zé)任,，出賣方對(duì)于買受人享有追償還款的權(quán)利,，出賣人對(duì)買賣房屋的回購(gòu)，正是為了實(shí)現(xiàn)其真實(shí)的債權(quán),。該條款承擔(dān)的擔(dān)保功能甚為明顯,，這也符合當(dāng)事人的訂約目的。

?  其次,，房屋回購(gòu)條款是約定解除權(quán),。當(dāng)事人約定房屋回購(gòu)條款的主要目的在于擔(dān)保出賣人追償權(quán)的實(shí)現(xiàn)，而其擔(dān)保功能的發(fā)揮有賴于出賣人僅依其單方意思表示就可以回到出賣人請(qǐng)求買受人返還房屋所有權(quán)的狀態(tài),，即解除權(quán)的行使。從這個(gè)意義上講，將房屋回購(gòu)條款解釋為再買賣契約也不妥當(dāng),。因?yàn)槿绻麨樵儋I賣契約,，當(dāng)事人對(duì)于回購(gòu)房屋的價(jià)款又沒有約定，而且出賣人作為再買賣的買受人,，必須首先履行其付款義務(wù),。但房屋回購(gòu)安排中，事實(shí)上出賣人是代替買受人歸還了銀行貸款，是保證人的追償權(quán),。這種解釋將出賣人置于不利地位,，有違當(dāng)事人約定該條款的目的。

?  最后，該約定解除權(quán)是形成權(quán),。如前所述,，房屋回購(gòu)條款擔(dān)保功能的發(fā)揮依賴于出賣人的單方解除行為,，在權(quán)利屬性上應(yīng)該是形成權(quán)。形成權(quán)可以由當(dāng)事人約定,，不論在法律規(guī)定還是理論上都不存在問題：法律規(guī)定上,，我國(guó)合同法對(duì)于約定解除權(quán)有明確的規(guī)定,；在理論上，形成理由的內(nèi)容多數(shù)都是由法律直接規(guī)定的,，但是這些內(nèi)容也可以在締約自由的范圍內(nèi)由當(dāng)事人自己協(xié)商確定,。而要這樣做必須有一個(gè)前提條件，就是作為該形成權(quán)基礎(chǔ)的法律關(guān)系許可當(dāng)事人自由約定行使形成權(quán)的條件。在形成理由是依據(jù)合同以及約定的情況下,，形成權(quán)相對(duì)人的同意就成為對(duì)方侵入其權(quán)利范圍的正當(dāng)理由。[7]因此,，在買受人與出賣人簽訂的房屋回購(gòu)條款中，只要買受人的意思表示真實(shí)有效,，將出賣人的解除權(quán)解釋為形成權(quán)在理論上完全成立。

?  二,、房屋回購(gòu)條款的效力

?  關(guān)于房屋回購(gòu)條款的效力,，主要有有效論和無效論兩種觀點(diǎn)，下面分別予以分析,。因無效論的觀點(diǎn)在前文已有所提及，本節(jié)重點(diǎn)闡明房屋回購(gòu)條款有效的理由,。

?  無效論

?  認(rèn)為房屋回購(gòu)條款無效的理由主要是物權(quán)法定原則和流質(zhì)契約,。對(duì)于房屋回購(gòu)條款不屬于流質(zhì)契約已如前述，此處主要討論其是否違反物權(quán)法定原則。

?  無效論觀點(diǎn)認(rèn)為,，房屋回購(gòu)條款是一種擔(dān)保行為，我國(guó)擔(dān)保法和物權(quán)法都沒有規(guī)定這種擔(dān)保方式違反了物權(quán)法定原則,。

?  首先,，法律沒有規(guī)定的擔(dān)保方式是非典型擔(dān)保，但并非當(dāng)然無效,。從法律適用的角度看,，擔(dān)保法是對(duì)擔(dān)保行為的規(guī)范，也是對(duì)擔(dān)保行為的認(rèn)可,，但并不能得出擔(dān)保法沒有規(guī)定的擔(dān)保方式就是無效擔(dān)保的結(jié)論,。司法實(shí)踐中普遍存在對(duì)擔(dān)保法沒有規(guī)定的擔(dān)保方式持懷疑態(tài)度的認(rèn)識(shí)，一些司法者認(rèn)為擔(dān)保法沒有規(guī)定的擔(dān)保行為,，即屬于無效擔(dān)保行為,。實(shí)際上，擔(dān)保行為是當(dāng)事人在實(shí)踐中選擇的債權(quán)保障方式,，法律有規(guī)定的,，屬于典型擔(dān)保方式，法律沒有規(guī)定的,，屬于非典型擔(dān)保方式,，并不能統(tǒng)統(tǒng)歸入無效擔(dān)保中?？隙ǚ堑湫蛽?dān)保既符合民法尊重當(dāng)事人意思自治的基本原則,，又鼓勵(lì)了制度創(chuàng)新，有利于新型擔(dān)保方式的嘗試和發(fā)展,，能夠在促進(jìn)金融和經(jīng)濟(jì)的繁榮中起到作用,。[8]筆者贊同以此種觀點(diǎn)處理實(shí)踐中的非典型擔(dān)保案件。

?  其次,，我國(guó)物權(quán)法第五條規(guī)定了物權(quán)法定原則,，即物權(quán)的種類和內(nèi)容由法律規(guī)定。該條文屬于不完全法條,，因?yàn)樗]有給出明確的法律后果,。在不完全法條中，存在著一些隱含性要件,，需要通過法律解釋加以明確,。[9]我們可以合理地推斷出違反該條款的物權(quán)內(nèi)容無效,，但由于該條文在性質(zhì)上屬于法律原則，有必要與其他條款結(jié)合起來共同適用,。譬如,，物權(quán)法規(guī)定動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)的成立要件是轉(zhuǎn)移質(zhì)押物的占有，如果沒有移轉(zhuǎn)占有的,，我們可以依據(jù)該條文和第二百一十二條的規(guī)定認(rèn)定動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押無效,。但是，不能先將當(dāng)事人的約定認(rèn)定為我國(guó)物權(quán)法沒有規(guī)定的物權(quán)種類,，再以該條文否定其效力,，合適的做法應(yīng)是該約定不能取得物權(quán)法規(guī)定的物權(quán)內(nèi)容或物權(quán)效力。因此,，簡(jiǎn)單地以房屋回購(gòu)條款違反物權(quán)法定原則而認(rèn)為其無效,，在法律方法上難以成立。

?  有效論

?  在沒有明確具體法律規(guī)定可以援用的情況下,，司法裁判者如果以一項(xiàng)法律原則認(rèn)定民事法律行為無效,，必須保持最大的慎重，且應(yīng)當(dāng)給予充分的論證,，否則應(yīng)遵從意思自治這一民法基本原則,。因此，筆者認(rèn)為房屋回購(gòu)條款原則上應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效,。除上述理由之外,，以下再?gòu)亩鄠€(gè)角度論證房屋回購(gòu)條款有效的妥當(dāng)性。

?  第一,，從利益衡量的角度考慮,，應(yīng)當(dāng)肯定房屋回購(gòu)條款的效力。在法律規(guī)定不明確的情況下,，利益衡量是一種較為常用的法律方法,，通過利益衡量斟酌相關(guān)權(quán)利的特色與功能，盡量使其符合當(dāng)事人間之利益狀態(tài),。利益衡量過程中需要充分考慮各種不同利益,。按照利益的層次結(jié)構(gòu)理論，利益可以分為當(dāng)事人的具體利益,、群體利益、制度利益和社會(huì)公共利益,。[10]在房屋回購(gòu)條款的安排中涉及個(gè)體利益層面的主體有銀行,、買受人、出賣人以及買受人的債權(quán)人,。銀行是整個(gè)房屋交易過程中提供資金的一方,，其利益焦點(diǎn)在于資金回籠安全,。房屋回購(gòu)安排中，由實(shí)力雄厚的出賣人作為連帶保證責(zé)任人,，擴(kuò)大了責(zé)任財(cái)產(chǎn)范圍,，能夠充分保障銀行的利益。對(duì)于買受人來說,，在無力償還銀行貸款而由出賣人承擔(dān)償還義務(wù)后,，通過房屋回購(gòu)方式清償對(duì)出賣人的債務(wù)。在回購(gòu)價(jià)格合理的情況下,，不會(huì)損及任何一方的利益,。

?  此外還需要考慮的利益群體是買受人的債權(quán)人。如果房屋回購(gòu)行為會(huì)不當(dāng)?shù)販p少買受人的責(zé)任財(cái)產(chǎn),，則必然侵害購(gòu)房人債權(quán)人的利益,，因此房屋回購(gòu)的價(jià)格必須合理，這是房屋回購(gòu)中的關(guān)鍵問題,?？梢詤⒄盏聡?guó)立法，在當(dāng)事人對(duì)回購(gòu)價(jià)格有異議時(shí),，依買賣合同的價(jià)格,。在房屋回購(gòu)價(jià)格過低的情況下，購(gòu)房人的債權(quán)人可以通過行使撤銷權(quán)的方式得到救濟(jì),。因此,，通過以上分析，各方利益均能得到較好的平衡和保護(hù),。

?  從制度利益的角度分析,，承認(rèn)房屋回購(gòu)條款的效力，能夠最大程度體現(xiàn)合同自由的合同法制度利益和物權(quán)法物盡其用的價(jià)值目的,。物權(quán)法制度的價(jià)值“在使其利用,，而不在使其所有，亦即法律所以保護(hù)所有權(quán)者,，乃期其充分利用,，以發(fā)揮物之效能，而裕社會(huì)之公共福利,?！盵11]因此，承認(rèn)房屋回購(gòu)條款的效力而不是牽強(qiáng)地以流質(zhì)契約或違反物權(quán)法定原則否定其效力,，更能體現(xiàn)物權(quán)法制度利益,，且不會(huì)損害社會(huì)公共利益。

?  第二,，從物權(quán)法相關(guān)立法資料來看,，也能夠支持房屋回購(gòu)條款有效的觀點(diǎn),。我國(guó)物權(quán)法立法過程中，對(duì)于是否規(guī)定典權(quán)有過爭(zhēng)議,。在《全國(guó)人大法律委員會(huì)關(guān)于〈中華人民共和國(guó)物權(quán)法（草案）〉修改情況的匯報(bào)》關(guān)于典權(quán)部分提到,，“有些專家再次要求恢復(fù)原草案關(guān)于典權(quán)的規(guī)定。法律委員會(huì)研究認(rèn)為,，我國(guó)傳統(tǒng)的典權(quán),，目的除融資外，主要是為保留祖產(chǎn)祖業(yè)?，F(xiàn)在,，如果保留典權(quán)，主要目的是為融資,。在現(xiàn)實(shí)生活中,，如果需要資金，可以通過不動(dòng)產(chǎn)抵押,、出租,、約定買回等方式解決，規(guī)定典權(quán)沒有多大意義,。因此,，建議不再恢復(fù)原草案關(guān)于典權(quán)的規(guī)定?！睆纳鲜鑫餀?quán)法立法資料來看,，物權(quán)法的立法者確實(shí)為約定買回預(yù)留了制度操作空間。

?  第三,，為了彌補(bǔ)物權(quán)法定原則的僵化不足,，也應(yīng)當(dāng)承認(rèn)房屋回購(gòu)條款的效力。交易本身可以摻雜物權(quán)和債權(quán)的安排,，當(dāng)物權(quán)被法定以后,，用債的安排來補(bǔ)物權(quán)的不足尤其常見，比如土地所有人與地上權(quán)人在設(shè)定地上權(quán)的契約中約定多項(xiàng)有關(guān)該土地利用的事項(xiàng),，雖不得登記,，但仍有相互拘束的債權(quán)效力，在德國(guó)稱此為“伴隨的債權(quán)關(guān)系”,。[12]因此,，實(shí)踐中當(dāng)事人因各種原因不愿意通過抵押物權(quán)的方式，而是通過債權(quán)的安排來保障債權(quán)實(shí)現(xiàn)的,，司法機(jī)關(guān)也應(yīng)當(dāng)以債法來評(píng)價(jià)其安排,。

?  最后，通過無效行為轉(zhuǎn)換也可以承認(rèn)房屋回購(gòu)條款的效力,。法律行為的要件各不相同,，當(dāng)事人在法律行為無效，也即最初的效果意思不能實(shí)現(xiàn)時(shí),，可能希望完成相近似的法律行為,，此種期望是一種“轉(zhuǎn)換的效果意思”，以求實(shí)現(xiàn)相近似的法律效果或經(jīng)濟(jì)目的,。法律為尊重當(dāng)事人的意思,，經(jīng)由效果意思的解釋，使原本無效的法律行為轉(zhuǎn)化成其他有效的法律行為,，此項(xiàng)制度稱為“無效行為的轉(zhuǎn)換”,。[13]物權(quán)的設(shè)定、移轉(zhuǎn)行為雖然無效,，但是該行為符合其他法律行為的生效條件的,，許可其產(chǎn)生相應(yīng)的法律后果。[14]因此,，即使認(rèn)為房屋回購(gòu)條件中的物權(quán)行為無效,，根據(jù)無效物權(quán)行為轉(zhuǎn)換為其他有效法律行為的原則，也可以承認(rèn)房屋回購(gòu)條款的效力,。

?  三,、房屋回購(gòu)條款的法律適用

?  以上對(duì)于房屋回購(gòu)條款進(jìn)行了理論探討，但實(shí)踐中法律方法的不同也能導(dǎo)致不同的結(jié)論,，因此有必要從法律方法論的角度闡述房屋回購(gòu)條款的法律適用,。以下結(jié)合陳某訴江蘇侖山湖發(fā)展有限公司房屋買賣合同糾紛一案，適用請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)分析法和歸入法討論具體的法律適用,。

?  法律適用的第一步是確定需要適用的法律,，但確定前提，而不是從前提中得出結(jié)論,，才是真正的困難所在,，也是易于出錯(cuò)的地方。從前提中得出結(jié)論是一個(gè)必然的,、自發(fā)的過程,，然而困難在于發(fā)現(xiàn)前提，在這里邏輯是不起作用的,。[15]從裁判的角度出發(fā),，應(yīng)先根據(jù)案件事實(shí)找出需要適用的法律，再據(jù)原告的訴訟請(qǐng)求確定請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)規(guī)范,。

?  本案的基本事實(shí)是,，甲方中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行句容市步步高分理處（貸款人）、乙方崔某（陳某前妻,，借款人）,、丙方侖山湖公司（保證擔(dān)保人）簽訂了個(gè)人住房按揭合同一份,。根據(jù)合同約定，“丙方承諾,，自本合同簽訂之日起,，至乙方取得房產(chǎn)證書，辦妥抵押登記并將有關(guān)抵押文件交甲方收?qǐng)?zhí)之日止,，對(duì)乙方所欠甲方的全部貸款本金,、利息、逾期利息,、罰息及其他相關(guān)費(fèi)用承擔(dān)連帶保證責(zé)任,。（一）在發(fā)生下列情況之一時(shí)，承擔(dān)按原價(jià)回購(gòu)該房屋房產(chǎn)及其權(quán)益,，償付乙方所欠甲方全部債務(wù),，并放棄抗辯權(quán)：……（二）乙方未能按本合同規(guī)定按時(shí)清償貸款本息及相關(guān)費(fèi)用的，甲方直接從丙方在甲方開立的保證金賬戶中扣收,，由丙方負(fù)責(zé)向乙方催收,。乙方連續(xù)三個(gè)月或任何一期逾期超過三個(gè)月或累計(jì)六個(gè)月未償還貸款本息的，甲方向丙方發(fā)出履行回購(gòu)責(zé)任通知書,，丙方在接到通知書后七天內(nèi)回購(gòu)房產(chǎn),，償還乙方所欠甲方全部到期或未到期債務(wù)?！?/span>

?  合同簽訂后,，農(nóng)行步步高分理處依約將崔某所借76萬元匯給了侖山湖公司，侖山湖將房屋交付崔某,。崔某分17次共向農(nóng)行還貸24萬元后,，連續(xù)3期未能依約還貸，農(nóng)行便向侖山湖公司發(fā)出關(guān)于履行回購(gòu)責(zé)任通知書,，要求對(duì)崔某購(gòu)買的房屋進(jìn)行回購(gòu),。收到通知后，侖山湖公司將崔某所欠貸款本息54萬余元償還農(nóng)行,，并向崔某發(fā)出律師函和書面告知函,，告知崔某該公司將履行房屋回購(gòu)義務(wù)，雙方簽訂的商品房買賣合同解除,。嗣后,，侖山湖公司將涉案房屋賣給案外人許某，并辦理了過戶手續(xù),。同年,，陳某與崔某離婚，約定訟爭(zhēng)房屋之權(quán)利義務(wù)關(guān)系由陳某享有與承擔(dān)。陳某遂向法院提起訴訟,。

?  原告的訴訟請(qǐng)求是要求侖山湖公司賠償違約損失160萬元,，請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)是合同法關(guān)于違約責(zé)任的規(guī)定，即合同法第一百零七條“當(dāng)事人不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行,、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！币虼私Y(jié)合原告的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)，該案件應(yīng)當(dāng)適用的法律是合同法,，也即應(yīng)當(dāng)在合同法規(guī)范的大前提下進(jìn)行推理論證并得出裁判結(jié)論,。

?  由于本案當(dāng)事人對(duì)于案件事實(shí)沒有爭(zhēng)議，因此可以直接依照歸入法進(jìn)行推導(dǎo),，即按照請(qǐng)求權(quán)是否產(chǎn)生,，以及請(qǐng)求權(quán)后來是否消滅和變更的邏輯順序分步分析。

?  原告的請(qǐng)求權(quán)是否已經(jīng)產(chǎn)生,？原,、被告之間是否存在有效合同？原告能否依據(jù)合同法第一百零七條要求侖山湖公司承擔(dān)損害賠償責(zé)任,？合同法第一百零七條下請(qǐng)求權(quán)的前提條件是存在違約行為,。雙方當(dāng)事人之間訂立了有效的房屋買賣合同，對(duì)此均無異議,。但被告認(rèn)為合同有效成立,，之后由于原告違約，被告已經(jīng)通知原告解除合同,。如果合同因原告的違約行為被解除,，原告自然也不能再依據(jù)合同法第一百零七條的規(guī)定要求被告承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

?  關(guān)于合同是否已經(jīng)被解除,。本案不存在合意解除的情況,，也無法定解除的事實(shí)。被告方解除合同的依據(jù)是行使約定解除權(quán),。原告與侖山湖公司之間的商品房買賣合同中并無合同約定解除的條款,，侖山湖公司所依據(jù)的合同條款是個(gè)人住房按揭合同第十一條第（二）款規(guī)定的房屋回購(gòu)條款。該條款是否包含了約定解除權(quán)的內(nèi)容,？這就涉及對(duì)合同內(nèi)容的解釋,，核心是對(duì)回購(gòu)的理解?；刭?gòu)并非我國(guó)立法上適用的法律概念,，因此對(duì)其解釋應(yīng)當(dāng)依照合同解釋的一般原則進(jìn)行。顯然單純從文義上解釋回購(gòu)難以得出準(zhǔn)確的結(jié)論，必須從當(dāng)事人訂立的兩份合同的整體意思表示進(jìn)行解釋,。在三個(gè)法律關(guān)系中,，侖山湖公司承擔(dān)的是對(duì)于銀行的保證責(zé)任，一旦乙方不能履行還款義務(wù),，侖山湖公司需要向銀行支付乙方的所有貸款,。為了保證侖山湖公司在履行了保證義務(wù)后，能夠追償?shù)酱兜馁J款,，侖山湖公司才與乙方簽訂了回購(gòu)條款,，其真實(shí)目的在于乙方無清償能力時(shí)，可以通過回購(gòu)房屋保障自己代付的貸款,?；刭?gòu)條款的真正目的在于擔(dān)保侖山湖公司的追償權(quán)，其擔(dān)保功能的發(fā)揮則在于回購(gòu)條件具備時(shí),，開發(fā)商可以依據(jù)回購(gòu)條款行使合同的解除權(quán),。因此，從合同整體進(jìn)行解釋,，回購(gòu)條款應(yīng)當(dāng)解釋為附條件的解除合同條款,。

?  我國(guó)合同法第九十三條第二款規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件,，解除合同的條件成就時(shí),，解除權(quán)人可以解除合同。又根據(jù)合同法第九十六條規(guī)定,，當(dāng)事人依照本法第九十三條第二款規(guī)定主張解除合同的,，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方，合同自通知到對(duì)方時(shí)解除,。本案中,，銀行向侖山湖公司發(fā)出關(guān)于履行回購(gòu)責(zé)任通知書后，解除合同的條件成就,。侖山湖公司解除合同還需要履行通知義務(wù),，此后侖山湖公司分別向原告發(fā)出了律師函和書面告知函，告知該公司將履行回購(gòu)義務(wù),，雙方簽訂的商品房買賣合同解除,。

?  接下來需要考慮的是房屋回購(gòu)的價(jià)格問題。既然房屋回購(gòu)條款是一種約定解除權(quán),，確定回購(gòu)價(jià)款的原則應(yīng)當(dāng)依照合同解除的后果進(jìn)行處理,。根據(jù)合同法第九十七條規(guī)定，合同解除后,，尚未履行的,，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì),，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀,、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失,。房屋回購(gòu)中的合同解除屬于合同履行之后的解除,，其后果主要是恢復(fù)原狀，守約方如果有損失的,，還可以要求對(duì)方賠償,。因此，回購(gòu)的價(jià)格原則上應(yīng)當(dāng)以房屋買賣合同約定的價(jià)格為準(zhǔn),，如果賣方還有其他損失的,，可以主張損害賠償。在本案中,，當(dāng)事人在房屋回購(gòu)條款中沒有約定回購(gòu)價(jià)格，侖山湖公司按照商品房買賣合同原價(jià)購(gòu)回,，對(duì)原告來說難謂不公,，侖山湖公司的回購(gòu)行為有效完成。

?  通過以上分析,，可以得出原告要求侖山湖公司賠償違約損失的請(qǐng)求權(quán)不能成立的結(jié)論,，應(yīng)當(dāng)駁回其訴訟請(qǐng)求。本案一,、二審法院作出了同樣的處理,。

【注釋】

[1]翟云嶺：“論買回權(quán)”，載《法學(xué)論壇》2002年第1期,。

??[2]《德國(guó)民法典》,，陳衛(wèi)佐譯，2010年版,，第157—58頁(yè),。

??[3]梅仲協(xié)：《民法要義》，中國(guó)政法大學(xué)出版社1998年版,，第52—53頁(yè),。

??[4]史尚寬：《債法各論》，中國(guó)政法大學(xué)出版社2000年版,，第70頁(yè),。

??[5]隋彭生：“論作為用益?zhèn)鶛?quán)的典權(quán)”，載《政治與法律》2011年第9期,。

??[6]韓世遠(yuǎn)：《合同法總論》（第三版）,，法律出版社2011年版，第513頁(yè)。

??[7]孫憲忠譯注：“德國(guó)民法中的形成權(quán)”,，載《環(huán)球法律評(píng)論》2006年第4期,。

??[8]曹士兵：《中國(guó)擔(dān)保制度與擔(dān)保方法》，中國(guó)法制出版社2008年版,，第19頁(yè),。

??[9]鄒碧華：《要件審判九步法》，法律出版社2010年版,，第103頁(yè),。

??[10]梁上上：“利益的層次結(jié)構(gòu)與利益衡量的展開”，載《法學(xué)研究》2002年第1期,。

??[11]鄭玉波：《民法總則》,，中國(guó)政法大學(xué)出版社2003年版，第17頁(yè),。

??[12]蘇永欽：“法定物權(quán)的社會(huì)成本”,，載《中國(guó)社會(huì)科學(xué)》2005年第6期。

??[13]王澤鑒：《民法總則》,，北京大學(xué)出版社2009年版,，第490頁(yè)；韓世遠(yuǎn)：《合同法總論》（第三版）,，法律出版社2011年版,，第181頁(yè)。

??[14]孫憲忠：《物權(quán)法》,，社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社2011年版,，第68頁(yè)。

??[15][德]齊佩利烏斯：《法學(xué)方法論》,，金振豹譯,，法律出版社2009年版，第125頁(yè),。