這幾天，一則“園區(qū)湖濱一號小區(qū),，停車位售價竟然喊出了42萬元”的消息在朋友圈里引起了熱議,。不過，園區(qū)湖濱一號小區(qū)的地下車庫里的車位,，和周邊小區(qū)售價一二十萬的車位,，并沒有明顯區(qū)別，可是售價為何能如此懸殊呢,？

隨著越來越多的蘇州人加入“有車一族”,，小區(qū)的車位供不應求，停車難成了普遍問題,，高價車位現(xiàn)象層出不窮,。去年車位限購政策出臺，一定程度上確保了小區(qū)業(yè)主車位自用情況,，防止市場上出現(xiàn)囤積車位的現(xiàn)象,，非區(qū)域內(nèi)業(yè)主使用租賃期限不得超過6個月，在政策層面對于炒車位情形也起到抑制的作用,。

高價車位出現(xiàn)的原因

據(jù)悉,，園區(qū)湖濱一號小區(qū)的高價車位是業(yè)主自己賣的。小區(qū)地理位置優(yōu)越房價高,，車位配比嚴重不足,，這些都是推高車位售價的主要因素。面對稀缺的車位,，不少沒有購買或租不到車位的業(yè)主,，也是大倒苦水，亂停車現(xiàn)象,，經(jīng)常導致小區(qū)早晚高峰出現(xiàn)擁堵狀況,。

地下車位的價格和房子所處地段、單價等有關,，且建地下車位難度大,，成本高。一個地下車位的標準面積是5米×2.5米,，人們直觀看到的10多平方米只是使用面積,，它的建筑面積其實是30平方米左右。開發(fā)商會把車庫建設占用的通道,、拐角,、支柱等面積攤進去，這往往要20多平方米。在成本上,，地下車位還要建通風,、排水、消防,、照明,、智能管理系統(tǒng)等，如果按1平方米計算,，地下建筑成本一般是地上建筑的1.5倍,。業(yè)內(nèi)人士透露，事實上,，地下車位涉及的公攤面積和建造內(nèi)容并無統(tǒng)一標準,，具體報價還是開發(fā)商操縱，想買車位的業(yè)主如果認為面積有誤差,，建議向開發(fā)商要求，共同委托測量機構核實,。

強大的車位需求也是逼高車位價格的原因,。在蘇州，一戶一車甚至一戶多車的現(xiàn)象非常普遍,，一些開發(fā)較早的房地產(chǎn)項目在規(guī)劃中并未配備足夠的車位,，車位在供不應求的情況下，漲價就成為必然,。但也不排除一些開發(fā)商借機將車位配比設計為不足1：1,，人為制造供需矛盾，抬高車位價,。還有一些住戶一次性囤積了多個車位,，再以高價出售，使“炒車位”情形出現(xiàn),。

車位租售的規(guī)定

現(xiàn)在市場上存在的車位有兩種,，一種是產(chǎn)權車位。這種車位和房產(chǎn)一個道理,，房產(chǎn)證是永久的,，而土地證是有期限的。根據(jù)物權法規(guī)定,，住宅使用土地使用期限屆滿后自動續(xù)期,，所以不需要為產(chǎn)權車位使用年限的問題擔憂。部分地區(qū)車位產(chǎn)權和房產(chǎn)產(chǎn)權是合并登記的,，不單獨發(fā)證,，但有的地區(qū)則是分開辦理的。

而使用權車位是指沒有產(chǎn)權的車位，其實是一種車位租賃的行為,。根據(jù)《合同法》第214條規(guī)定：“租賃期限不得超過20年,。超過20年的，超過部分無效,?！睒I(yè)主在簽合同時最緊要考慮的問題就是要問清“年限”，如果到真出問題的時候就只能通過打官司才能解決了,。

并不是所有的地下車位開發(fā)商都是可以出售的,，地上停車位、無約定的地下停車位,、已被公攤的地下車位和人防工程車位這四種車位是不能對外出售的,。

《物權法》七十四條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi),，規(guī)劃用于停放汽車的車位,、車庫的歸屬，由當事人通過出售,、附贈或者出租等方式約定,。如果開發(fā)商所售的地上車位屬于規(guī)劃范圍內(nèi)用于停放車輛的區(qū)域，且開發(fā)商與業(yè)主在《商品房買賣合同》內(nèi)對此明示該面積未計入公攤且屬于開發(fā)商所有,，開發(fā)商完全有權售賣該地上車位,。如果當初修建小區(qū)并未規(guī)劃，后期劃分的停車位是無權出售的,，屬于小區(qū)所有業(yè)主所有,。

在房屋買賣合同中，開發(fā)商必須申明該小區(qū)里的地下車位的產(chǎn)權屬于單獨轉(zhuǎn)讓,，不隨房子一起賣,。如果沒有類似的文字說明，地下車位也應當歸業(yè)主按份共有,，其收益也應歸業(yè)主,。

賣房子的時候已經(jīng)把地下車位的面積分攤到每個業(yè)主的身上，并且按比例收過錢了,，再把這樣的地下車位賣給業(yè)主,，就是重復收錢。這類地下車位辦不了產(chǎn)權證,，屬全體小區(qū)業(yè)主,，嚴格的說屬于小區(qū)的配套設施。

有的地下車位是人防工程,，所謂人防工程,，是指為了保障戰(zhàn)亂時期人員的掩蔽,、人民防空指揮、醫(yī)療救護而單獨修建的位于地下的防護建筑,，是國家強制要求配套的建筑,，這樣的車位是禁止開發(fā)商銷售的。

限購政策出臺確保車位供應

去年9月18日,，蘇州出臺規(guī)定,，對市區(qū)新建住宅小區(qū)汽車停車位出售、附贈和出租等行為進行了進一步管理,，普通商品住宅每戶業(yè)主限購1個車位,。此規(guī)定一定程度上確保了小區(qū)業(yè)主車位自用情況，防止市場上出現(xiàn)囤積車位的現(xiàn)象,，非區(qū)域內(nèi)業(yè)主使用租賃期限不得超過6個月,，在政策層面對于炒車位情形也起到抑制的作用。對于已經(jīng)建成且車位配建比例不足1：1的小區(qū)也出臺措施,，保證車位的供應,。

開發(fā)商配套建設的汽車停車位，其歸屬由當事人通過出售,、附贈或者出租等方式約定,。開發(fā)商擬出售停車位數(shù)量少于本區(qū)域要求購買汽車停車位業(yè)主的房屋套數(shù)時，應當通過抽簽,、搖號等公平方式確定，每戶業(yè)主只能購買一個汽車停車位或者車庫,。開發(fā)商應明示并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示擬出售,、附贈或者出租汽車停車位的產(chǎn)權證明文件和出售、出租價格以及平面位置圖等,，系人防車位的需在平面位置圖和現(xiàn)場明確標注,。

對于停車位已經(jīng)建成且配建比例不足1：1的分期交付小區(qū)，開發(fā)商可以臨時租賃給本物業(yè)管理區(qū)域已經(jīng)入住業(yè)主1個汽車停車位,，臨時租期不得超過小區(qū)尚未交付房屋的交付時間,，待小區(qū)全部交付后對汽車停車位進行處置。停車位已經(jīng)建成且配建比例滿足1：1的分期交付小區(qū),，先期入住業(yè)主可以購買或承租,、受贈1個汽車停車位；入住業(yè)主仍有需求的,，可以臨時租賃一個汽車停車位,，臨時租賃期限不得超過小區(qū)尚未交付房屋的交付時間。新交付房屋業(yè)主對尚余汽車停車位有優(yōu)先購買,、承租權,。

對于停車位配建比例不足1：1的小區(qū)，開發(fā)商不得將汽車停車位附贈予特定業(yè)主；配建比例滿足1：1或以上的,，附贈汽車停車位不得超過1個/戶,。受贈業(yè)主仍有承租、購買汽車停車位需求的,，參照富余汽車停車位購買,、承租方法辦理。

小區(qū)房屋全部交付滿6個月后,，建設單位在征求未購買或受贈,、承租汽車停車位業(yè)主需求意見，并滿足其購買,、承租1個汽車停車位需求后,，有未銷售、出租的富余汽車停車位的,，可向本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已經(jīng)有1個車位或車庫業(yè)主出售或出租,；仍有富余汽車停車位的，可以出租給有需求的已有2個車位的業(yè)主,。本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主對富余汽車停車位無需求的,，可以出租給本物業(yè)管理區(qū)域外的使用人，出租給本物業(yè)管理區(qū)域外使用人的,，租賃期限不得超過6個月,。

小區(qū)房屋全部交付后，開發(fā)商可自行或委托小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)管理尚未處置的汽車停車位,，不得以承包經(jīng)營,、整體打包或變相出售等方式處置給其他單位或個人。小區(qū)配建的訪客汽車停車位不得出售,、附贈或出租,。