關(guān)于小區(qū)規(guī)劃車位與車庫所有權(quán)歸屬問題,，一直是困擾司法實(shí)踐的難點(diǎn)之一。在物權(quán)法頒布實(shí)施以前,，針對(duì)該問題就存在兩種不同的意見,，一種是車位、車庫應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主共有,，另一種是車位,、車庫的歸屬，業(yè)主與開發(fā)商有約定的,，按照約定,；沒有約定或者約定不明確的，屬于業(yè)主共有,。物權(quán)法頒布以后,，從其條文表述來看，其基本與第二種意見一致,，即認(rèn)為屬于業(yè)主共有的財(cái)產(chǎn)是那些不可分割,、不宜也不可能歸任何業(yè)主專有的財(cái)產(chǎn)，如電梯等公用設(shè)施,、綠地等公用場所,。而車位或車庫從性質(zhì)上屬于小區(qū)的配套設(shè)施，購房業(yè)主并非一定要購買車位或車庫,，通過出售,、附贈(zèng)或者出租等方式約定業(yè)主專有或者專用的，既容易操作,，也可以避免糾紛,。但我們也發(fā)現(xiàn)，如果當(dāng)事人之間對(duì)于車位,、車庫權(quán)屬?zèng)]有作出約定的話,，法律條文卻未給出明確規(guī)定,，因此，對(duì)該問題有必要進(jìn)一步予以探討,?？紤]到車位、車庫的權(quán)屬問題十分重要,，涉及小區(qū)業(yè)主的利益,，小編將結(jié)合案例，對(duì)該條文的理解進(jìn)行一定的討論明晰,。

法院判決意見摘要：

本院認(rèn)為，商品房項(xiàng)目附屬地下車庫,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可按規(guī)定出售,，并辦理房地產(chǎn)登記。被上訴人兩灣公司將涉案車位出售給原審第三人,，并將車位號(hào)及面積等情況注記于原審第三人的房地產(chǎn)權(quán)證附記欄內(nèi),，原審第三人即成為涉案車位權(quán)利人,。上訴人陳某某作為小區(qū)業(yè)主，又實(shí)際使用車位,，對(duì)于車位正在出售的情況應(yīng)當(dāng)知曉,，但長期以來并未提出購買，因此上訴人陳某某關(guān)于享有涉案車位優(yōu)先購買權(quán)的上訴意見,，缺乏依據(jù),，本院不予采納。雙方就涉案車位屬于不定期租賃關(guān)系,，被上訴人在出售車位時(shí),，給予了上訴人合理期限以騰出車位，未侵害上訴人合法權(quán)益,。上訴人要求被上訴人賠償租金差價(jià)損失的請(qǐng)求,，缺乏依據(jù)，本院難以支持,。

對(duì)于《物權(quán)法》74條中”應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要“的理解,，小編以為是開發(fā)商修建了車位、車庫之后,，應(yīng)當(dāng)首先將其出租,、出售給業(yè)主，而不能通過高價(jià)給第三人以獲取暴利,，如果業(yè)主有能力購買,，則應(yīng)當(dāng)出售給業(yè)主；如果業(yè)主沒有能力購買,，應(yīng)當(dāng)在出售后盡量保障業(yè)主租用,。值得注意的是，從上文案例中可以看出,，目前司法主流觀點(diǎn)是“滿足需求”并不是說一定要賦予業(yè)主優(yōu)先購買權(quán),，而強(qiáng)調(diào)是在同等出售的情況下，不管其他人是否提出比業(yè)主更高的條件,，只要業(yè)主有能力購買,，則應(yīng)優(yōu)先考慮業(yè)主的需要而不能先賣給第三人。同時(shí),，小編以為,，法律也不會(huì)保護(hù)在權(quán)利上睡覺的人，若在合理期限內(nèi),，業(yè)主沒有提出購買主張,，而開發(fā)商認(rèn)為即使出售了部分車位、車庫也能滿足小區(qū)業(yè)主需求時(shí),，其依法處理規(guī)劃內(nèi)的車位,、車庫也并無不妥,。

      《物權(quán)法》第七十四條第二款規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi),，規(guī)劃用于停放汽車的車位,、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售,、附贈(zèng)或出租等方式約定,。

法院判決意見摘要：

“法律對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的停車位歸屬規(guī)定了約定優(yōu)先原則。某甲瑞安市南方大廈業(yè)主委員會(huì)在訴訟期間未提供證據(jù)證明雙方約定或某乙公司承諾將訴爭停車位作為小區(qū)業(yè)主共有停車位,，法律也未明確規(guī)定在業(yè)主與開發(fā)商對(duì)停車位約定不明情況下的歸屬”,。同時(shí)，“具體行政行為具有公定力,。瑞安市房產(chǎn)管理局局已于2009年向被上訴人某乙公司頒發(fā)了訴爭地下車位房產(chǎn)權(quán)證,。且根據(jù)商品房買賣合同和分層分戶建筑面積計(jì)算書，訴爭的地下車位沒有計(jì)入公攤面積由業(yè)主分?jǐn)?。?jù)此,，上訴人主張?jiān)V爭車位歸其所有的依據(jù)不足，原判予以駁回,，并無不當(dāng),。但建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫,，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要,。瑞安市南方大廈的業(yè)主依法可與上訴人約定通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式取得訴爭車位的權(quán)屬,?！?/span>

小編以為，車位,、車庫對(duì)小區(qū)業(yè)主有重要的輔助功能,，性質(zhì)上雖然屬于配套設(shè)施，但這并不等于說車位,、車庫是民法意義上的主物與從物的關(guān)系,，規(guī)劃內(nèi)的車位、車庫也是相對(duì)獨(dú)立的,，其處分權(quán),、使用權(quán)并不隨著購房行為而轉(zhuǎn)移。對(duì)于小區(qū)規(guī)劃車位,、車庫的所有權(quán)歸屬認(rèn)定的問題,，仍然要回到《物權(quán)法》的規(guī)定中來，從《物權(quán)法》74條規(guī)定可知，規(guī)劃車位,、車庫所有權(quán)由當(dāng)事人進(jìn)行約定,，但在沒有約定的情況下，權(quán)屬又是如何認(rèn)定呢,？對(duì)這一問題的理解,，實(shí)踐中仍有分歧，有觀點(diǎn)認(rèn)為所有權(quán)歸開發(fā)商,，因?yàn)椤皬姆l文義表述來看,，所有權(quán)歸開發(fā)商。如果不歸開發(fā)商,，那開發(fā)商怎么有權(quán)與購房人‘通過出售,、附贈(zèng)或者出租等方式進(jìn)行約定’？”,，小編以為,，該理解過于文義教條，實(shí)踐中的適用,，還需結(jié)合具體案情而定,，例如上文案例中，法院也是通過某乙公司取得產(chǎn)權(quán)證這一具體行政公定力才作出的最后認(rèn)定,。

法院判決摘要：