今天要講一個(gè)憂桑的故事~

A籌備良久,，計(jì)劃在三線城市入手一套二手房,，滿打滿算終于把購(gòu)房存款（27萬(wàn)）湊足，首付三成,，剩余一點(diǎn)錢作為中介費(fèi),。

看房看了幾個(gè)月后，終于找到一戶合適的,，然而快要簽合同時(shí),，中介給他大概算了一筆賬，瞬間懵了：

首期購(gòu)房費(fèi)用和原計(jì)劃相差6萬(wàn),！為什么會(huì)超預(yù)算了,？

其實(shí)看上表也不難解釋，除了首付和中介費(fèi),，買賣二手房還要支付各種雜七雜八的費(fèi)用 ╮（╯＿╰）╭

我們來(lái)詳細(xì)算一下：

一般購(gòu)買二手房需要支付四巨頭,，分別是：契稅、個(gè)稅,、增值稅和中介費(fèi),，其他的瑣碎項(xiàng)目加起來(lái)就兩千多些，不是個(gè)大問題,，所以今天重點(diǎn)講一下這四巨頭——

注：以下所提到的稅率會(huì)因各地而已,。

1、契稅

根據(jù)國(guó)家規(guī)定,，房屋買賣要向國(guó)家繳納契稅,，不論房產(chǎn)什么情況都需要征收全額契稅。計(jì)稅條件如下：

2,、個(gè)人所得稅

有留意過(guò)二手房交易的朋友應(yīng)該都知道,，“滿五唯一”是很多銷售商打出的售房招牌，如下圖

“滿五”是指賣家房產(chǎn)購(gòu)置滿5年（“滿2”則是購(gòu)置滿兩年,，可免增值稅）,，“唯一”是指房子是賣家家庭唯一住房。

如果能同時(shí)滿足“滿五唯一”兩個(gè)條件,，就可以免征個(gè)人所得稅和增值稅,。

像A，因?yàn)樗暨x的房子沒有滿足這倆條件,，因而要多交5.37W元,！

而“滿五唯一”任何一個(gè)條件都不滿足的話，必須繳納個(gè)人所得稅,，稅率的計(jì)算是：差額×20%

這個(gè)差額就是指房屋總價(jià)-該房屋當(dāng)時(shí)買入價(jià)格-轉(zhuǎn)讓過(guò)程中繳納的稅金-合理費(fèi)用

如果想繳納的個(gè)稅盡可能的少,，那就要讓這個(gè)“合理費(fèi)用”盡可能地多,，比如裝修費(fèi)、已付的貸款利息等,。

賣家只要不嫌麻煩,，都請(qǐng)他盡可能地幫忙提供各項(xiàng)證明，以降低個(gè)稅,。

但有個(gè)大前提,，賣家必須提供當(dāng)初的購(gòu)房憑證，如果資料不全,，可以采用另一種方式納稅：

普通住房屋總價(jià)×1%,，非普通住宅房屋總價(jià)×2%，比如A的方案就是按照這種方式,。

3,、增值稅

從上面的二手房標(biāo)簽可以看到，“滿2”也是一大賣點(diǎn),，因?yàn)闈M足這一條件,，在增值稅這塊會(huì)有優(yōu)惠，具體費(fèi)率如下：

或許有朋友會(huì)感到奇怪,，自己買房為什么要交個(gè)人所得稅和增值稅？

其實(shí)按照正規(guī)交易規(guī)則來(lái)說(shuō),，這兩項(xiàng)稅費(fèi)是由賣方負(fù)責(zé)的,。但如果在賣方市場(chǎng)，業(yè)主根本不愁房子賣不出去,，買方為了能買到房子,，只好自掏腰包幫房主給這兩份錢。

如果你能遇到一位好房主,，愿意幫你省下這兩巨頭那就最好不過(guò)了,。 

4、中介費(fèi)

各個(gè)地方不一樣,，一般是2%左右,。

上面說(shuō)的三巨頭都是定量的，該交多少就多少,，沒得說(shuō),，除非你和房主商量一個(gè)“陰陽(yáng)合同”，這事比較敏感,，為免封號(hào),，就不說(shuō)了。

而中介費(fèi)這一塊的商量余地還是有的,，但就比較考驗(yàn)買房者的交際能力了,。

法定中介費(fèi)是要由買賣雙方共同承擔(dān)的,，但在賣方市場(chǎng)上，往往也是由買家一力承擔(dān),。

有些朋友想繞過(guò)中介直接找房主,，但這事需要耗費(fèi)的時(shí)間和精力是很大的，而且還有風(fēng)險(xiǎn),。其實(shí)找中介也算是買房子的一個(gè)保險(xiǎn),，可以的話還是建議大家找個(gè)大公司的中介吧。

5,、其他費(fèi)用

剛剛講的是四巨頭,，但如果要細(xì)說(shuō)的話，二手房交易的費(fèi)用可以多達(dá)十來(lái)項(xiàng)——

交易手續(xù)費(fèi)：3元/平米×面積,，買賣雙方都要付,；

評(píng)估費(fèi)：辦理銀行貸款的需要交納評(píng)估費(fèi)，一千左右,，可跟評(píng)估機(jī)構(gòu)協(xié)商,；

貸款抵押登記費(fèi)：100元；

公證費(fèi)：300元左右,；

貼花：5元/本,；

產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：80元/本；

公共維修基金：需要雙方協(xié)商決定,；

......

如果紅本不在手的話,，還要另外支付贖樓費(fèi)，又或者首付很高（不止三成）,，得幫業(yè)主先還清貸款再過(guò)戶,，所以很麻煩，建議首選滿五唯一紅本在手的房子,。

不過(guò)也有一些賣家仗著自己的房子“滿五唯一”稅費(fèi)低,，房?jī)r(jià)會(huì)相對(duì)高一些，在選房時(shí)我們要好好衡量一下,。

綜合來(lái)看,，像A想買的那套房子，總價(jià)84萬(wàn),，不滿兩年,，那在所有稅費(fèi)無(wú)法避免的情況下，滿打滿算還要準(zhǔn)備6.5W元,。

如果大家記不住上面說(shuō)到的稅率,、交稅條件什么的，完全沒問題,，在網(wǎng)上百度一個(gè)“買房稅費(fèi)計(jì)算器”,，一鍵生成,，簡(jiǎn)單的不要不要的~~